Eén jaar in de praktijk
Editie: 22.1 - Beleggersmarkt
Published on: 07 februari 2016
“It’s amazing, so amazing!”. Een uitspraak die veelvuldig gebruikt werd tijdens de SERVICE studiereis 2013 naar Shanghai/Hangzhou. Nu gaat het misschien wat ver om met deze uitspraak mijn eerste jaar in de praktijk te willen beschrijven, en helemaal als je je bedenkt dat het voor mij klip en klaar was om tegen het einde van mijn studententijd te gaan solliciteren op een mooie juniorpositie of traineeship in de commerciële vastgoedsector.
Tim Schelle studeerde in april 2013 af aan de leerstoel Real Estate Management & Development (REMD) aan de TU/e. Zijn afstudeeronderzoek, getiteld: ‘IFRS Lease Accounting impact on Corporate Real Estate Management’, beschrijft de staat van vastgoedmanagement bij AEX genoteerde bedrijven en de -aanstaande- impact van accounting regelgeving daarop. Momenteel is hij werkzaam bij het Rijksvastgoedbedrijf als contractmanager DBFMO.
“It’s amazing, so amazing!”. Een uitspraak die veelvuldig gebruikt werd tijdens de SERVICE studiereis 2013 naar Shanghai/Hangzhou. Nu gaat het misschien wat ver om met deze uitspraak mijn eerste jaar in de praktijk te willen beschrijven, en helemaal als je je bedenkt dat het voor mij klip en klaar was om tegen het einde van mijn studententijd te gaan solliciteren op een mooie juniorpositie of traineeship in de commerciële vastgoedsector. Waarschijnlijk ergens op of dichtbij de Zuidas. Nu, inmiddels ruim een jaar later, ben ik werkzaam bij de grootste vastgoedorganisatie van Nederland; het Rijksvastgoedbedrijf. En het is amazing!
Architect
Rewind naar 2006. Mijn studietijd startte ik aan de Technische Universiteit Eindhoven omdat ik architect wilde worden. Architect; een leuk creatief tijdverdrijf waar ik het wel in zag zitten. Voor mij, en met mij velen, was het een openbaring om gedurende de eerste Bouwkunde bachelorjaren kennis te maken met de vele mogelijkheden binnen deze studie. Dit kwam goed uit, omdat het mij langzaamaan duidelijk werd dat het subjectieve karakter binnen de architectuur niet zozeer voor mij gemaakt was. Daarentegen was dit wel het geval met de voorzichtige financiële rekenmodellen die aan bod kwamen. Mijn groeiende interesse in het, onder andere, doorrekenen van vastgoedprojecten op hun financiële haalbaarheid zorgde ervoor dat een master Vastgoed hier op volgde.
Real Estate Management & Development bleek een goede keuze. Uiteraard heb ik mijzelf vakinhoudelijk kunnen ontwikkelen en mijn interesses verder kunnen uitdiepen, maar vooral de extra-curriculaire activiteiten zijn van grote waarde gebleken. Een open deur? Misschien wel. Maar ik kan het iedereen aanraden. Zo heb ik deelgenomen aan verschillende SERVICE studiereizen, die ik iedereen om verscheidene redenen kan aanbevelen, ben ik voorzitter geweest van SERVICE en maakte ik deel uit van het bestuur van de organisatie van Hét Vastgoedsymposium. Dit deel ik, omdat deze ervaringen mij een vollediger beeld van de vastgoedsector verschaften dan dat ik vanuit de collegebanken zou meekrijgen.
Door tevens met enige regelmaat een webinar van Dirk Brounen op het VastgoedLab te volgen ontdekte ik de ‘wondere wereld’ van accounting. Een wereld die af en toe blijkt te schuren aan de wereld van het vastgoed. In een van deze webinars werd uiteengezet dat de aankomende IFRS Lease Accounting regelgeving voorschrijft dat vrijwel alle huurcontracten op de balans van met name beursgenoteerde ondernemingen gepresenteerd dienen te worden. De daaruit volgende balansverlenging kan een grote impact hebben op de jaarrekeningen, maar zeker ook op de bedrijfsvoering van deze ondernemingen en hun vastgoedmanagement afdelingen. Deze nieuwe wereldwijde boekhoudstandaard dient een opmaat te zijn naar meer transparantie en eenduidige vergelijkingsmogelijkheden. Samen met Sjuul Baltussen heb ik dit onderwerp opgepakt, hij bij Deloitte en ik bij REDEPT, en in april 2013 afgeleverd als afstudeeronderzoek met de titel: “IFRS Lease Accounting impact on Corporate Real Estate Management”.
Ambtenaar
Bij het schrijven van mijn eerste sollicitatiebrief werd ik getriggerd door een ludieke prijsvraag, opgesteld door de Rijksgebouwendienst (Rgd). Ludiek, omdat de winnaar ‘één jaar werken bij de Rijksgebouwendienst’ in zijn of haar zak kon steken. Om deel te nemen aan deze essay prijsvraag werden young professionals opgeroepen om hun visie te geven op de vraag hoe het rendement op rijksvastgoed verhoogd kan worden. Ondanks dat mijn kennis over architectuur groter was dan mijn kennis over de taakstelling van de Rijksgebouwendienst, besloot ik met mijn recent opgedane kennis over Corporate Real Estate Management een poging te wagen. En een goede poging werd het.
Afbeelding 1: Prijsvaag Rgd op PROVADA 2013
Samen met twee andere kandidaten werd ik uitgenodigd om in juni 2013 op de PROVADA te pitchen voor een jury. Met mijn essay als sollicitatiegesprek mocht ik de prijs in ontvangst nemen en in september beginnen bij de Rgd in Den Haag. Een wending die ik niet had zien aankomen.
2 September was het dan zo ver; ik mocht mij melden in het ministerie van Financiën aan de Korte Voorhout te Den Haag waar de Rgd het hoofdkantoor hield. Ondanks de toch enigszins ongebruikelijke manier waarop ik binnen was gekomen, kreeg ik vanaf dag één de verantwoordelijkheid over het asset management van de rechtbanken, kantongerechten en gerechtshoven in het zuiden van het land. Later kwam daar Noord-Holland bij. Asset management is de spil bij het verwerven, aanpassen, realiseren en afstoten van vastgoedobjecten. Het betreft zowel huurobjecten, waarvoor inhuurcontracten worden afgesloten met marktpartijen, als eigendomsobjecten die in opdracht van de Rgd worden gebouwd of verbouwd. Als asset manager was ik verantwoordelijk voor het contractmanagement, tactisch relatiemanagement en het uitvoeren van performance analyses van 200.000 vierkante meter aan rijksvastgoed.
Het interessante aan het werken met deze Rgd portefeuille was dat ik werkzaamheden uitvoerde binnen een portefeuille en organisatie die enorm in beweging was. Deze ‘bewegingen’ werden veroorzaakt door de taakstellingen die (onder andere door Balkenende IV en Rutte I & II) zijn opgelegd, waarin staat dat de rijksoverheid dient te krimpen en efficiënter moet gaan werken. Daarmee verandert dus de vraag naar rijkshuisvesting. In de door de Rgd opgestelde masterplannen wordt uiteengezet op welke wijze ingespeeld wordt op de veranderende vraag naar rijkshuisvesting: rijksdiensten zullen steeds meer gezamenlijk gehuisvest worden, er zullen meer ambtenaren per vierkante meter werken en er zullen werkplekken per fte(fulltime-equivalent) beschikbaar zijn. Door deze maatregelen heeft het Rijk 30 procent minder kantoorruimte nodig, waardoor onder meer gebouwen afgestoten kunnen worden. Vanaf 2020 bespaart het Rijk zo jaarlijks142 miljoen euro; 62 miljoen euro in Den Haag en 80 miljoen eur in de rest van het land. Uitgangspunt bij de keuze voor de Rijkskantoorhuisvesting is het verhogen van het gebruik van de panden die in eigendom zijn, waardoor huurpanden afgestoten kunnen worden. Het aandeel panden in eigendom stijgt van 55 procent (2012) naar 70 procent in 2020. Volgens de masterplannen is het Rijk dan nog vertegenwoordigd in zeventig plaatsen (tegen 130 plaatsen anno 2012).
Dit houdt dus in dat vrijwel alle aspecten die je in vastgoedland tegen kunt komen, aan bod zijn gekomen in mijn eerste jaar in de praktijk; van afstoot van huur- en eigendomspanden, (her)onderhandelingen van (bestaande) huurcontracten, tot nieuwbouwprojecten. Zomaar drie ‘eenvoudige’ zaken waar je bij alle handelingen rekening mee moet houden: het maatschappelijk rendement en de politieke context zijn van groot belang (dus niet per se de uitkomsten uit een BAR/NAR of exit yield berekening zijn leidend); het feit dat een rechtbank qua primaire processen niet vergeleken kan worden met het kantoor om de hoek; dat het eigen Model Huurovereenkomst (MHO) wordt gebruikt bij huurtransacties. Deze aspecten dagen je uit om met een andere bril dan men ‘gewend’ is naar vastgoedvraagstukken te kijken, hetgeen ontzettend leerzaam is.
Inmiddels is de Rgd opgegaan in het Rijksvastgoedbedrijf (RVB). Per 1 juli 2014 is het RVB van start gegaan, ontstaan uit een fusie van vier vastgoeddiensten: de Dienst Vastgoed Defensie (DVD), de Rgd, het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf (RVOB), en de directie Rijksvastgoed (dRV). Het RVB is nu de vastgoedorganisatie van en voor de Rijksoverheid als onderdeel van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. De portefeuille bestaat nu onder andere uit gevangenissen, rechtbanken, kazernes, vliegvelden, defensieterreinen, ministeries, havens, belastingkantoren, monumenten, musea en paleizen. Het RVB kent een organisatie van circa 1.800 fte die verantwoordelijk is voor een vastgoedportefeuille met een omvang van ruim 80.000 hectare en 13,3 miljoen vierkante meter BVO.
Ambities
Met het einde van het jaar van mijn gewonnen dienstverband in zicht, is mijn contract verlengd en mag ik mij momenteel verdiepen in het DBFMO contractmanagement. Een van mijn werkzaamheden is dat ik mij richt op het contractmanagement van het ministerie van Financiën. Voor de renovatie van het ministerie van Financiën is gekozen voor een publiek-private samenwerking (PPS). De aanbesteding van de renovatie was de eerste PPS aanbesteding van een geïntegreerd contract voor het realiseren van Rijkshuisvesting. Via PPS werken het Rijk en marktpartijen langdurig samen aan projecten voor Rijkshuisvesting en infrastructuur. Doel van deze samenwerking is het realiseren van kwalitatief betere eindproducten voor minder geld. Taken en risico’s worden hierbij verdeeld en elke partij is verantwoordelijk voor de taken die het het best kan uitvoeren alsmede voor de risico’s die daarbij horen. De gekozen PPS-vorm is een DBFMO-contract, waarbij DBFMO staat voor; Design, Build, Finance, Maintain en Operate. Dit betekent dat alle schakels (ontwerp, bouw, financiering, onderhoud en exploitatie) als één geheel voor een periode van 25 jaar na oplevering zijn aanbesteed aan een private partij. Het innovatieve en flexibele karakter van het nieuwe gebouw zorgde voor een kwaliteitsvoordeel.
De belangrijkste redenen voor deze voordelen waren:
- Het sluiten van een 25-jarig contract waardoor kosten over de gehele levensduur kunnen worden beschouwd;
- Het geven van ruimte aan de marktpartij om met efficiënte en innovatieve oplossingen te komen;
- Het leggen van de risico’s bij de partij die ze het beste kan beheersen (Staat of private partij).
Mijn werkzaamheden zijn er dus op gericht om het DBFMO-contract op zodanige wijze te managen dat enerzijds de meerwaarde die bij de aanbesteding is gerealiseerd (15,3 procent netto contant ten opzichte van een traditionele wijze) wordt geborgd gedurende de contractduur en dat anderzijds nog extra meerwaarde ontstaat voor de gebruiker, de Staat en ook voor de consortia. Deze meerwaarde wordt uitgedrukt in geld, afname van risico’s en optimalisatie van kwaliteit. Uitdagingen daarbij zijn onder meer het voorkomen dat de bij de gunning gerealiseerde besparing weglekt tijdens de exploitatiefase door (te) dure wijzigingen en de ervaringen uit de exploitatiefase van het DBFMO-contract door te vertalen naar consequenties voor projecten die in de pijplijn zitten.
Afbeelding 2: PPS renovatie van het ministerie van Financiën (foto: Jeroen Musch)
De beschreven contractmanagement werkzaamheden zijn een grote uitdaging waar ik met veel enthousiasme in stap. Mijn ambities zijn dan ook om wederom een fantastisch jaar tegemoet te gaan om vervolgens de kansen te grijpen die zich aandienen zowel binnen dan wel buiten de commerciële vastgoedsector. Wellicht is het too much om ook te eindigen met een quote, maar ik doe het toch. Deze heb ik geleend van een studiegenoot, die deze zelfde rubriek eindigde met een quote van de Britse Econoom John Kay: “(…) our goals are best achieved indirectly”.
Afbeelding 3: PPS renovatie van het ministerie van Financiën (foto: Imre Csany)