Leegstand is geen optie! Hoe om te gaan met ons erfgoed

Editie: 22.1 - Beleggersmarkt

Published on: 07 februari 2016

Steeds meer karaktervolle en monumentale gebouwen komen leeg te staan. Om deze waardevolle gebouwen te behouden voor de toekomst is een nieuwe bestemming, een nieuw leven, nodig. Nieuw leven vraagt om eigentijdse functies, bevlogen gebruikers en een doordacht plan. 


Dick Bouman

Dick Bouman is partner bij huisvestingsadvies- en projectmanagementbureau HEVO. Hij vertegenwoordigt HEVO binnen Ozive, een samenwerkingsverband tussen drie bedrijven, dat zich richt op de herontwikkeling van monumentaal vastgoed. Voor zijn periode bij HEVO was Bouman projectmanager bij DAF en als vastgoedbeheerder verantwoordelijk voor al het vastgoed van DAF in Nederland en België. 


Steeds meer karaktervolle en monumentale gebouwen komen leeg te staan. Op dit moment vragen 10.000 monumenten om een passende bestemming. Elke week komen daar twee kerken en elke maand een klooster bij. Leegstand is geen optie. Om deze waardevolle gebouwen te behouden voor de toekomst is een nieuwe bestemming, een nieuw leven, nodig. Nieuw leven vraagt om eigentijdse functies, bevlogen gebruikers en een doordacht plan. 

De feiten: het Rijk 
De Rijksoverheid kampt met een stuwmeer aan markante, monumentale en waardevolle gebouwen die hun functie hebben verloren. Minister Blok wil deze gebouwen te gelde maken en leurt ermee als een volleerd marktkoopman op de website van het Rijksvastgoedbedrijf. De minister is slechts geïnteresseerd in twee dingen: zo snel mogelijk van genoemde gebouwen afkomen en er ook nog geld aan verdienen. Groot voordeel voor hem is dat het Rijk al zijn investeringen à fonds perdu doet; ze worden niet geactiveerd en over een periode afgeschreven, maar ten laste gebracht van het boekjaar waarin de investering plaatsvindt. Daardoor is er geen resterende boekwaarde en is elke opbrengst winst. Zodra de minister een gebouw verkoopt, is hij ook van de instandhoudingskosten af.

De feiten: gemeenten
Deze luxe kennen gemeenten niet: veel gemeenten in Nederland hebben overtollig vastgoed en proberen daar ook vanaf te komen. Voor hen is het lastiger, ten eerste omdat de gebouwen vaak nog een forse boekwaarde hebben, ten tweede omdat de panden een grote impact kunnen hebben op de omgeving. De worsteling van de gemeente Eindhoven met de NRE-panden is hiervan een goed voorbeeld. Het gaat hierbij niet alleen om geld, maar ook om de ontwikkeling van de stad. De gemeente Amersfoort heeft zelfs een stadsmakelaar om haar overtollige panden te verkopen.

Gemeenten dragen ook de verantwoordelijkheid voor onderwijshuisvesting. Scholen zijn juridisch gezien eigenaar van hun gebouwen, maar het economisch claimrecht ligt bij gemeenten. Zodra een schoolgebouw zijn functie verliest, levert het schoolbestuur het gebouw terug aan de gemeente, die het gebouw ‘mag houden’. Als een school nieuwbouw nodig heeft, dan is de gemeente verplicht om hiervoor gelden en een locatie ter beschikking te stellen.

“Nieuw leven vraagt om eigentijdse functies, bevlogen gebruikers en een doordacht plan.”

Dit geldt voor het primair onderwijs en voortgezet onderwijs. Regionale opleidingscentra, hbo-instellingen en universiteiten hebben hun eigen verantwoordelijkheid voor huisvesting en moeten zich daar zelf op beraden. De tijden zijn voorbij dat een gebouw na afloop van de afschrijvingsperiode kon worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Dit is kostbaar, kapitaalvernietiging en bepaald niet duurzaam, terwijl ze allen hoge duurzaamheidsambities hebben.

De feiten: zorginstellingen 
Ook de zorg kent haar uitdagingen: grote groepen ouderen worden verwacht thuis te blijven wonen en zorg aan huis te krijgen. Alle grote verzorgingstehuizen verliezen hun functie en komen leeg te staan of moeten worden omgebouwd tot verpleeghuizen, voor meer hulpbehoevenden. Hoewel er inmiddels mooie initiatieven als de ‘Transformatiescan Zorggebouwen’ zijn ontwikkeld om in deze vraag te voorzien, kampen zorginstellingen met deze mismatch. Ze hebben daarnaast ook nog te maken met een periode van grote onzekerheid over de bekostiging van de zorg en de mogelijkheid om middelen gedurende een flink aantal jaren in stenen te stoppen. Voeg daaraan de impact van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) toe, waarmee gemeenten verplicht worden om de regie in de zorg over te nemen van het Rijk, en de puzzel wordt nog groter.

221 leegstand is geen optie afbeelding 1Afbeeldingen: Herbestemming van een voormalig klooster in Zijtaart tot een multifunctionele accommodatie met onder andere een dorpshuis, een basisschool, een sportzaal en een bso (Winnaar De Brabantse Stijlprijs 2014)

Herbestemming en hergebruik
Ziedaar de uitdaging voor de komende jaren. Met alle leegstaande panden ligt de oplossing voor de hand: herbestemming en hergebruik van een bestaand gebouw, na een renovatie of transformatie. In Eindhoven is inmiddels al een aantal van dit soort projecten gerealiseerd. Zo is een school aan de Venetiëstraat al aan haar derde leven toe: eerst als vmbo, vervolgens als internationale school en binnenkort als school voor speciaal (voortgezet) onderwijs.

Drie zeer verschillende vormen van onderwijs die elk hun aanpassingen aan het gebouw vragen.

Een ander fraai voorbeeld van herbestemming is de oplossing die de gemeente Eindhoven vond met de vestiging van de internationale school in de Constant Rebecque Kazerne. Dit oude militaire complex heeft de status van nationaal monument en stond al jaren leeg. Met de komst van de internationale school kreeg dit gebouw een prachtige nieuwe bestemming. En de school kreeg een uitstraling en kwaliteit die met nieuwbouw niet te realiseren zou zijn geweest.

“De tijden zijn voorbij dat een gebouw na afloop van de afschrijvingsperiode kon worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw.”

Ook de Technische Universiteit Eindhoven benut op allerlei manieren de bestaande gebouwen bij de ontwikkeling van de campus 2020. MetaForum zou in eerste instantie een volledige nieuwbouw worden, maar het dankt zijn markante verschijning onder andere aan het opnieuw inzetten van de werkplaatsen als plint van het gebouw. Daardoor ontstaat een van de grootste overdekte buitenpleinen van Nederland. Vertigo was ooit de huisvesting van de faculteit Technische Scheikunde maar werd gestript tot op het skelet en stond een aantal jaren ‘in de mottenballen’ totdat het zeer succesvol werd herontwikkeld voor de faculteit Bouwkunde. De unieke, en eigenlijk problematische, verdiepingshoogte heeft met een uitgekiend ontwerp geleid tot een verrassende indeling en afwijkend gebruik, dat met nieuwbouw nooit zou zijn gerealiseerd. In de komende jaren zal blijken op welke wijze het Hoofdgebouw opnieuw wordt benut, en hoe Potentiaal wordt ingezet voor huisvesting van studenten en docenten.

221 leegstand is geen optie afbeelding 2

 

Multidisciplinaire benadering 
Volgens het Pareto-principe, de ‘80/20-regel’, kan worden aangenomen dat 80 procent van alle nieuwe bouwprojecten de komende jaren gericht zal zijn op herbestemming van bestaand vastgoed. Het is daarom cruciaal dat er methodieken worden ontwikkeld om beter te kijken naar het herontwikkelingspotentieel van bestaande gebouwen. Dit soort projecten roept namelijk veel vragen op; over technische haalbaarheid, nieuwe functionaliteit, investeringen, maar ook over het behoud van historische kwaliteit en economische haalbaarheid. Een multidisciplinaire benadering en een integrale aanpak lijken het antwoord te geven op de vraagstukken die herbestemming oproept.

Want wat zijn de technische mogelijkheden om een oud gebouw bruikbaar te maken en te verduurzamen voor nieuw gebruik? In de afgelopen 20 jaar heeft de markt zich bijzonder bekwaamd in nieuwbouw, maar kennis over restauratie, transformatie, renovatie en hergebruik moet nu snel verder worden ontwikkeld.

“Een multidisciplinaire benadering en een integrale aanpak lijken het antwoord te geven op de vraagstukken die herbestemming oproept.”

En hoe komen gebruiker en gebouw bij elkaar? Hierbij is het van belang om verder te kijken dan het huidige blikveld van een gemiddelde projectontwikkelaar dat vaak alleen bestaat uit appartementen, grand cafés, food stores of een kunstgalerie. Door juist te denken aan groepen voor wie huisvesting echt een uitdaging is zoals onderwijs, zorg en andere maatschappelijke en culturele functies wordt het aantal potentiële nieuwe gebruikers ineens veel groter. Met de inzet van bestaande gebouwen voor deze gebruikersgroepen, worden daarnaast de stedelijke structuur en cohesie versterkt, en wordt het verborgen kapitaal van ‘emotioneel’ vastgoed optimaal benut.

Ook geen onbelangrijke vraag is hoe de businesscase sluitend kan worden gemaakt. Dit kan voornamelijk door verder te kijken dan de initiële investering. In herbestemmingsprojecten gaat het om het langjarig perspectief en de totalelevensduurkosten. Door herbestemmingsvraagstukken multidisciplinair te benaderen en integraal aan te pakken is het mogelijk om eigenaren, potentiële investeerders en gebruikers samen een kwalitatief en economisch haalbare herbestemming te laten vinden en zo monumentaal vastgoed weer toekomstwaarde te geven.

Vrijblijvendere initiatieven 
Uitzonderingen bevestigen de regel. Daarom moet niet onvermeld blijven dat er ook ontwikkelingen zijn die dwars tegen alle, ouderwetse, logica in tot bloei komen. Initiatieven die niet vooraf zijn bedacht en doorgerekend op haalbaarheid. Geen langjarige betrokkenheid van belangrijke afnemers, maar organisch groeiende kleine initiatieven die een grote mate van vrijblijvendheid kennen. Een aansprekend voorbeeld hiervan is restaurant BAUT in Amsterdam. Gevestigd in een leegstaand gebouw kondigde het bij de opening al aan wanneer het gaat sluiten. Op de website wordt doodleuk naar die datum afgeteld. Maar of het nu om dit soort tijdelijke exploitaties gaat of dat er een doortimmerd meerjarenplan aan vastzit, het gaat er om dat ons monumentaal vastgoed niet leeg blijft staan en ons verleden een nieuwe toekomst verdient.

221 leegstand is geen optie afbeelding 3

Mail the editors