Dé uitdaging voor zorgvastgoed: duurzame transformatie
Editie: 23.1 - Zorgvastgoed: ontwikkelingen in de care sector
Published on: 31 januari 2016
De mogelijkheden om deze gebouwen te transformeren in duurzame aantrekkelijke woonzorgvoorzieningen vormen een nieuwe uitdaging op zich. Maar wat zijn de mogelijkheden en voordelen van de transformatie van zorgvastgoed?
Harmke Bekkema werkt al ruim 10 jaar aan Energieneutraal Bouwen en sinds twee jaar specifiek voor zorgvastgoed. Zij heeft bij Energiesprong het programma voor zorgvastgoed opgezet. In opdracht van BZK wordt met de markt (zorg en bouw) gewerkt aan ontwikkeling van energieneutrale zorgproposities. Onder andere via slim&snel gunningtraject bij Amstelring, de Kansdag en de recent ontwikkelde propositie T-Huis vol Energie is energieneutraal vastgoed een stap dichterbij gekomen.
De zorgsector staat voor een verscheidenheid aan uitdagingen. Door diverse beleidswijzigingen sluiten de komende jaren diverse verpleeg- en verzorgingshuizen noodgedwongen hun deuren. De huizen die wel openblijven zullen alle zeilen bij moeten zetten. Hun voortbestaan is hierdoor echter alles behalve zeker. De mogelijkheden om deze gebouwen te transformeren in duurzame aantrekkelijke woonzorgvoorzieningen vormen een nieuwe uitdaging op zich. Maar wat zijn de mogelijkheden en voordelen van de transformatie van zorgvastgoed?
Een onderzoek van Actiz, de brancheorganisatie voor Zorgondernemers, bracht vorig jaar aan het licht dat een vijfde van alle zorginstellingen niet goed weten hoe zij hun vastgoed op orde kunnen houden of brengen. Banken zijn immers door strengere regelgeving minder bereid om zorginstellingen geld te lenen. Tegelijkertijd zijn investeringen in het vastgoed wel van belang om de intramurale zorg toekomstbestendig te maken. Naar de overheid blijven wijzen heeft voor hen geen zin. Zorginstellingen moeten hiertoe zelf het initiatief nemen.
Niets doen is geen optie
Niets doen is voor het leeuwendeel van de zorginstellingen geen optie. Berekeningen tonen ook aan dat maar liefst vier miljoen vierkante meter zorgvastgoed flink onder handen moet worden genomen, door middel van bijvoorbeeld herbestemming of een flinke renovatie. En bovendien is er door de vergrijzing tot 2021 een tekort van 373.000 woningen waar mensen van verzorging kunnen worden voorzien. Energiesprong Zorgvastgoed, onderdeel van Platform31, ziet onder de noemer ‘een T-huis vol Energie’ mogelijkheden om deze gebouwen te transformeren tot duurzame comfortabele complexen waar ouderen maar bijvoorbeeld ook jongeren graag willen wonen. Onderliggend doel van Energiesprong Zorgvastgoed is om op grote schaal vraag en aanbod te creëren voor zorgvastgoed zonder energienota, oftewel ‘Nul op de Meter’. Dit doen we door enerzijds zorginstellingen te wijzen op mogelijkheden om het vastgoed te ‘verduurzamen’ en anderzijds door marktpartijen te stimuleren hiervoor oplossingen te bedenken.
“De energierekening is de spil die het vliegwiel van transformatie in beweging zet.”
Investeringsmotor
Juist de energierekening kan als spil worden gezien die het vliegwiel van transformatie in beweging zet. In de zorg wordt gemiddeld € 150 per cliënt per maand aan energiekosten uitgegeven, terwijl daarvan maar € 100 wordt vergoed. En er zijn zelfs uitschieters naar € 300 en meer bekend. Deze veel te hoge energierekeningen kunnen door zorginstellingen als investeringsmotor worden ingezet om het vastgoed te verduurzamen. Door een coalitie te sluiten met bouwpartijen, energie- en installatiebedrijven en integraal naar de energielasten en meerjaren onderhoudsplanningen te kijken, creëer je als instelling namelijk substantiële middelen om het vastgoed duurzaam te transformeren. In dat geval doen marktpartijen in ruil voor de energierekening de investering. En het mooie is dat bij inzet van een Energy Service Company (Esco) er geen bank meer aan te pas komt.
Amstelring
Er zijn inmiddels al een paar mooie voorbeelden op dat vlak. De meest concrete is ongetwijfeld Amstelring, een zorginstelling met vestigingen in de Amsterdamse regio. Een consortium van een bouwbedrijf, energiebedrijf en installateur gaan zorgstelling Amstelring ondersteunen met het energiezuinig maken van tien woonzorgcentra, met ‘Nul op de Meter’ als uiteindelijk ultiem doel. Speerpunten in de aanpak zijn: levering van duurzame energie, energiezuinige gebouwen, efficiënt technisch onderhoud, slimme afvalstromen en gedragsmatige aspecten. De ingreep van het consortium om van de verzorgingshuizen zogenoemde tophuizen in de zorg te maken zorgt er straks wel voor dat Amstelring in 2033 zo’n 20 miljoen euro op de energiekosten heeft bespaard. Met andere woorden ruim één miljoen euro per jaar. Geld dat dus kan worden gestoken in bijvoorbeeld meer handen aan het bed.
Verhuizen
Daarmee zijn we er echter niet. In 2013 telde ons land nog zo’n 2,8 miljoen 65-plussers. Verwacht wordt dat in 2020 de teller op 3,4 miljoen staat en dat in 2040 de vergrijzing zijn piek heeft bereikt. Dan telt Nederland naar verwachting maar liefst 4,7 miljoen mensen van 65 jaar en ouder. En leeftijd speelt een belangrijke rol bij verhuizen. Hoe ouder men wordt hoe meer men er tegenop ziet of het simpelweg weigert. Ouderen zijn nu eenmaal gewend aan hun onderkomen. Vaak zijn dit ruimere eengezinswoningen uit de jaren zeventig en tachtig.
Tot op hoge leeftijd willen ze in hetzelfde huis wonen. Echter, tegenwoordig is het niet alleen willen, door beleidswijzigingen is het ook een kwestie van moeten. De zorg moet naar de ouderen komen in plaats van dat ouderen ondergebracht worden in een zorginstelling. Dit betekent flink wat werk aan de winkel om de woningvoorraad geschikt te maken om daar tot op hoge leeftijd in te blijven wonen. Want een groot deel van onze voorraad is dat namelijk niet. Zo blijkt bijvoorbeeld uit een onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving dat op dit moment al 190.000 75-plus-huishoudens in een woning wonen die niet geschikt is. Dat aantal loopt, zonder extra inzet op ingrijpende woningaanpassingen, naar verwachting verder op tot 400.000 75-plus-huishoudens in 2040. Dat heeft nu al een prijs. Immers, valpartijen die binnenshuis plaatsvinden kosten de gemeenschap elk jaar 60 miljoen euro aan medische kosten. Een ander probleem is eenzaamheid. Dit kost de maatschappij zo’n miljard euro per jaar en groeit onder ouderen enorm. Woningaanpassingen kunnen onder andere valongelukken fors verminderen.
“We dagen ook marktpartijen we uit om met concrete oplossingen te komen.”
Met het programma Duurzaam Thuis zijn wij bij Energiesprong bezig met propositieontwikkeling rondom het langer thuis laten wonen van ouderen. Hierbij wordt gekeken naar de extra ingrepen die kunnen worden meegenomen tijdens renovatie, zodat de woning is voorbereid op de veranderende (zorg)behoeften van de bewoner. Het verwijderen van drempels is hiervan een concreet voorbeeld. Er kan ook worden gedacht aan het implementeren van een ICT-infrastructuur waar domotica-toepassingen op kunnen worden ‘aangeklikt’ zodra dit nodig is. Of het plaatsen van een aanbouw achter de woning die het mogelijk maakt dat de bewoner op termijn op de begane grond kan wonen, met bijkomend voordeel dat hij of zij nu extra ruimte heeft. Ook hierbij staat overigens de vraag centraal of de huidige energierekening als financiering kan worden ingezet om de woning Nul op de Meter én tegelijkertijd levensloopbestendig te maken. Dus ook marktpartijen dagen we uit om met concrete oplossingen te komen.
Focussen
Wat betekent dit alles nu voor de zorginstellingen? Nederland telt anno 2015 zo’n 1300 verzorgingshuizen. Daarvan wordt naar verwachting 40 procent (520) getransformeerd tot een verpleeghuis. Voor de andere panden, of in ieder geval een deel daarvan, moeten nieuwe verdienmodellen worden bedacht. Een hele kluif, aangezien veel gebouwen qua architectuur, plattegrond en constructie nog wel eens te wensen overlaten. Juist met het oog op het feit dat ouderen langduriger thuis moeten blijven, moeten zorginstellingen zich focussen op hun rol in de regio, stad, buurt en wijk. Het zoeken naar die rol begint voor zorginstellingen bij het ontwikkelen van nieuwe businessmodellen waarbij de exploitatiekosten flink omlaag moeten.
Maar alleen het benutten van de geldstroom die normaal aan energie wordt besteed is niet voldoende. In zo’n nieuw businessmodel worden ook de herinrichting en flexibilisering van het gebouw, de uitbreiding van doelgroepen, de inzet van sociaal kapitaal én het optimaliseren van de bedrijfsvoering meegenomen. Dit is precies waar een T-huis Vol Energie zorginstellingen mee helpt. Door dit te doen kunnen verzorgingshuizen nog 25 jaar worden geëxploiteerd. Vaak is dit vanuit de sociale context erg belangrijk, want de huizen fungeren als gemeenschapshuis in het dorp of de buurt.
“Zorginstellingen moeten buiten de gebaande paden durven te denken.”
Vleugels
Daarvoor is het echt nodig dat zorginstellingen hun vleugels uitslaan en buiten de gebaande paden durven te gaan denken. Waarom bijvoorbeeld niet behalve zorgbehoevenden huisvesten ook aan jongeren, studenten, startende gezinnen en alleenstaande een plek bieden? Een gezonde mix van mensen waardoor een thuis ontstaat waar zingeving, plezier, ontmoeten, betrokkenheid en levenswijsheid wordt gedeeld. Zorg wordt op maat geleverd en er zijn extra services denkbaar. Jonge gezinnen met of zonder kinderen die er wonen vinden het misschien wel fijn als de boodschappen en de was worden gedaan en bij thuiskomst het avondeten klaar staat. Hiermee wordt op diverse plaatsen al voorzichtig geëxperimenteerd. Een treffend voorbeeld is wat dat betreft De Molenhof in Zwolle. Daar wonen ouderen tegenwoordig samen met studenten. Eén van hen is er onlangs van een zoontje bevallen. De oudere bewoners vonden het geweldig en leggen het jonge gezinnetje heerlijk in de watten.
Het is tegelijkertijd ook denkbaar dat een zorginstelling de deuren letterlijk openzet voor de wijk. Wijkbewoners zouden er bijvoorbeeld een restaurant in kunnen runnen. Zo wordt het een plek waar buurtbewoners graag naar toe gaan en ontstaan er als vanzelf andere initiatieven die de functie van het complex verstevigen. En uiteraard levert de zorginstelling zorg op maat voor ouderen in de wijk.
Interesse
Verschillende zorginstellingen hebben inmiddels interesse in het programma T-Huis vol Energie getoond. Met drie locaties zetten we nu experimenten op touw. Uiteindelijk moet dit leiden tot onder andere een reken- en geldstromenmodel waarmee zorginstellingen straks een onderbouwd businessmodel kunnen maken.
Niet voor niets begon dit verhaal met de uitslag van de Actiz-enquête. Een vijfde van alle instellingen maakt zich zorgen. Viervijfde dus niet. Een meerderheid van alle zorgbestuurders heeft de nieuwe werkelijkheid dus nog niet echt tussen de oren. Rens Verbruggen heeft dit jaar voor zijn afstudeerscriptie voor de studie Real Estate Management and Development aan de Technische Universiteit Eindhoven een groot aantal zorgbestuurders over dit onderwerp geïnterviewd. Bij deze rondgang stuitte hij op drie verschillende soorten zorgbestuurders. De eerste wil vanuit verantwoord ondernemen met het energiezuiniger en duurzamer maken van het vastgoed aan de slag. De tweede groep bestuurders besluit enkel en alleen vanuit kostenoverwegingen, vaak kleinschalige, energiebesparende maatregelen te nemen. De derde stroming bestaat uit bestuurders die er nog helemaal niet mee bezig zijn omdat ze zich veel meer met de waan van de dag bezighouden. En het zal wellicht niemand verbazen, dat deze laatste groep behoorlijk groot is. Daar ligt wat mij betreft dan ook de grootste uitdaging: deze zorgbestuurders ervan overtuigen, dat het niet alleen anders moet maar ook kan.
Bronvermelding
Van Triest, N & Duivenvoorden, D. (2015). Transformatie zorgvastgoed, tien praktijkvoorbeelden. Platform 31, Den Haag. In opdracht van Ministerie van Binnenlandse Zaken.
Planbureau voor de Leefomgeving. (2013). Vergrijzing en woningmarkt.
Energiesprong. (2015). Zorgvastgoed transformeren in T-huis vol Energie. http://energiesprong.nl/zorg/2015/09/07/zorgvastgoed-transformeren-in-t-huis-vol-energie/
Bekkema, H. (2015). Zorgvastgoed nieuwe stijl . http://energiesprong.nl/zorg/2015/05/19/zorgvastgoed-nieuwe-stijl/
Verbruggen, R. (2015). De Duurzaamheid van zorgvastgoed onder de loep. Technische Universiteit Eindhoven, Eindhoven.
Mail the editors