Thema Column: De nieuwe coëfficiënt in vastgoedontwikkeling?!

Editie: 24.2 - Herontwikkeling van voormalige industrielocaties

Gepubliceerd op: 22 maart 2017

Daar waar de vastgoedwereld jarenlang van vaste waarden uit ging, komt er nu een tijd waarin die vaste waarden veranderen. De tijd van Vinex wijken en monofunctionele kantoorlocaties zijn definitief voorbij. Onze branche is aan verandering onderhevig. Dit wordt mede veroorzaakt door verschillende trends en ontwikkelingen op gebied van energie en bouwmethodiek, maar zeker ook door de volgende revolutie die nu voor de deur staat: de digitale revolutie. Is de gebouwde omgeving voorbereid op deze continue stroom van veranderingen? Wat worden onze nieuwe vaste waarden? Kijk eens terug, waar stonden we 10 jaar geleden? Vast staat dat de coëfficiënt van komend decennium de continue verandering zal zijn, de nieuwe vaste waarde, één nieuwe constante. Hoe gaan we hiermee om?


Joep van Eijkeren is ontwikkelingsmanager bij SDK Vastgoed en projectmanager bij Park Strijp Beheer, de publiek private samenwerking tussen de gemeente Eindhoven en VolkerWessels.

 

Daar waar de vastgoedwereld jarenlang van vaste waarden uit ging, komt er nu een tijd waarin die vaste waarden veranderen. De tijd van Vinex wijken en monofunctionele kantoorlocaties zijn definitief voorbij. Onze branche is aan verandering onderhevig. Dit wordt mede veroorzaakt door verschillende trends en ontwikkelingen op gebied van energie en bouwmethodiek, maar zeker ook door de volgende revolutie die nu voor de deur staat: de digitale revolutie. Is de gebouwde omgeving voorbereid op deze continue stroom van veranderingen? Wat worden onze nieuwe vaste waarden? Kijk eens terug, waar stonden we 10 jaar geleden? Vast staat dat de coëfficiënt van komend decennium de continue verandering zal zijn, de nieuwe vaste waarde, één nieuwe constante. Hoe gaan we hiermee om?

Afbeelding 1: Klokgebouw op Strijp-S (Elco Jacobs, 2016)

 

Bij verschillende vastgoedpartijen begint het besef langzaam te komen. We moeten de stedelijke opgave en onze bouwwerken meer inrichten op deze verandering, de vraag is alleen hoe? Onderdeel van dat antwoord is het slim programmeren van ons stedelijk weefsel en bouwwerken. Zie het als volgt. Wij vastgoedprofessionals zijn de stuurlieden die meebeslissen over de koers van deze constante in onze branche. Wij beslissen mee in hoe ons stedelijk weefsel wordt georganiseerd, wat voor type bouwwerken we gaan ontwikkelen en bouwen en hoe we de constante verandering hierin faciliteren. Wij zijn hiervoor opgeleid, doorzien verbanden, de trends en ontwikkelingen in onze branche en komen tot inzichten die onze collega burgers zullen verrassen. Zo zal elke beroepsgroep deze constante moeten faciliteren, wat vervolgens weer impact zal hebben op ons dagelijks leven.

Een goede programmering van ons stedelijk weefsel en bouwwerken is de facilitator van deze nieuwe constante. Hoe passen we die toe en zijn er al voorbeelden? De beste voorbeelden zijn herontwikkelingen van voormalige industrielocaties. Hier zien we hoe verschillende vormen van programmering zoals cultuur, stedenbouw, wonen en werken samenkomen. De wijze waarop het NDSM-terrein in Amsterdam, het Honigterrein in Nijmegen of Strijp-S in Eindhoven worden geprogrammeerd zijn mooie voorbeelden. Dit zijn drie gebieden waar actief wordt ingezet op een diverse programmering.

Maar wij vastgoedprofessionals zijn toch geen gebiedsprogrammeurs? Nee dat klopt, echter hebben wij wel de kennis en kracht om de omgeving zo te maken dat dit gefaciliteerd kan worden. Hetzelfde geldt voor de manier waarop we onze gebouwen ontwikkelen en bouwen. Maken we extra hoogte, een casco voor de toekomst, dan is dit bouwwerk levensloopbestendig en kan het verschillende type programma’s huisvesten. Ook wordt de digitale infrastructuur in onze bouwwerken steeds belangrijker, het faciliteren van de toenemende behoefte aan connectiviteit in ons stedelijk weefsel is een opgave waar we direct mee moeten beginnen. Binnen de gebiedsontwikkeling Strijp-S worden beide voorbeelden al toegepast. Het alternatief is het aanhouden van het bouwbesluit als maximum kader voor dat wat we bouwen. Als we het bouwbesluit als ons maximaal kader beschouwen dan doen we onszelf tekort. Zeker nu de markt weer aantrekt moeten we juist dat stapje extra zetten om onze klantgroep te verrassen. Laten we het bouwbesluit daarom als minimum kader beschouwen en onszelf komend decennium uitdagen onze bouwwerken en stedelijke structuren te verrijken met de juiste programmering.

De (her)ontwikkeling van voormalige industrielocaties is hiervoor de perfecte proeftuin. Van dit type ontwikkeling kunnen we ook leren. Neem de transformatie van de oude Philips-fabrieken op Strijp-S als voorbeeld. Leren van overmaat, weten wat dit betekent voor de woonbeleving en hiervan de mogelijkheden zien voor toekomstig gebruik. Maar ook de durf om te experimenteren met digitale infrastructuren met als doel de kwaliteit van leven te verbeteren. Een ander voorbeeld is de programmering van het Honing complex in Nijmegen. Daar laat een evenwichtige programmering zien hoe cultuur, werkruimte en leisure elkaar kunnen versterken en hoe dit een gebied tot bloei brengt.

De vertaling hiervan naar nieuwbouw is een lastigere opgave. Velen van ons werken voor een commercieel bedrijf. Het sturen op ideale bruto/netto verhoudingen en een goede marge zijn dan vaak leidend bij het proces om te komen tot een goed product. Begrijpelijk, maar wij kunnen beter. Daar ligt de opgave, het combineren van de commercie met de juiste programmering op het gebied van stedenbouw, architectuur en digitale infrastructuren. Maak eens kruisverbanden tussen de trends en ontwikkelingen waarmee de gebruikers van onze producten zich bezighouden, wat zie je dan? Filter dit en vertaal het in de gebouwde omgeving.

Doel van dit alles is om de gebruikers van onze producten optimaal te voorzien in hun basisbehoeften. Verandering wordt er hier één van. Ook al hebben sommigen moeite met veranderen, we moeten het toch omarmen. Het is namelijk de verandering die mensen blijft boeien en verrassen. Hierdoor blijven gebieden en gebouwen interessant voor bezoekers, bewoners en ondernemers. Is de programmering niet goed, dan verandert er weinig, slaat de normaal toe, verliezen gebouwen en gebieden haar glans en zal het ook zijn onderscheid verliezen. Dit onderscheid is weer van invloed op prijzen van huren en huizen, aantrekkingskracht van gebieden, kantoormeters, grondprijzen en uiteindelijk onze marge.

Zo is de cirkel weer rond. Laten we de verandering omarmen en er samen sturing aan geven!

Mail de redactie