Brownfields: wetenschap of passie?

Editie: 24.2 - Herontwikkeling van voormalige industrielocaties

Gepubliceerd op: 22 maart 2017

Iedereen kent ze wel… die in onbruik geraakte industriële terreinen en gebouwen, waar je, als je goed luistert en door je oogharen kijkt, nog flarden hoort en ziet van noeste arbeid, stampende machines en stoomwolken. Vervlogen tijden. Wat resteert zijn de vaak door groen overwoekerde en in verval geraakte loodsen, silo’s, kantoren en een enkele schoorsteen. Ingehaald door de tijd en, door de expansie van de steden, door de jaren heen omsloten door gemengde woongebieden, die voor een ongewenste functionele confrontatie zorgen.


Marcel Groeneweg is sinds 2010 als senior ontwikkelingsmanager werkzaam bij Blauwhoed en verantwoordelijk voor onder meer acquisitie en projectontwikkeling in de regio’s West-Brabant en het Rijnmondgebied. De afgelopen jaren is hij nauw betrokken geweest bij diverse ontwikkelingen van voormalige industriegebieden in Rotterdam, Utrecht, Woerden en Bergen op Zoom.

 

Iedereen kent ze wel… die in onbruik geraakte industriële terreinen en gebouwen, waar je, als je goed luistert en door je oogharen kijkt, nog flarden hoort en ziet van noeste arbeid, stampende machines en stoomwolken. Vervlogen tijden. Wat resteert zijn de vaak door groen overwoekerde en in verval geraakte loodsen, silo’s, kantoren en een enkele schoorsteen. Ingehaald door de tijd en, door de expansie van de steden, door de jaren heen omsloten door gemengde woongebieden, die voor een ongewenste functionele confrontatie zorgen.

De laatste decennia zijn deze zogenaamde ‘brownfields’ zeer in trek bij gemeenten en projectontwikkelaars, maar dat is lang niet altijd zo geweest. Waarbij sinds de jaren 60 vanuit de overheid middels de diverse Nota’s Ruimtelijke Ordening stevig werd ingezet op uitbreiding van de steden naar buiten toe (lucht, licht, groen en ruimte) is pas sinds de jaren 90 met de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (VINEX 1991) een trend ingezet waarbij onder druk van de dreigende leegloop van de (middel)grote steden en stadscentra focus kwam op verdichting van het bestaande stedelijke weefsel middels binnenstedelijke herontwikkeling. De aantrekkelijkheid van de steden moest worden vergroot voor de midden- en hogere inkomens en de bestaande (openbaar) vervoerverbindingen beter benut om daarmee het woon- werkverkeer meer te beperken. Daarmee kwamen de door de stad opgeslokte en vaak (deels) in onbruik geraakte industrie- en havengebieden opeens in een ander daglicht te staan: als kans om invulling te geven aan deze ambities.

DNA: Integrale aanpak en regie
Het transformeren van industrie naar wonen kent een heel scala aan uitdagingen, die zonder integrale aanpak en visie de slagingskans drastisch in gevaar kunnen brengen. Dit vraagt om een regisseursrol die het DNA van het gebied blootlegt en die namens de diverse stakeholders alle belangen bij elkaar brengt en vertaalt in een integrale gebiedsvisie en plan van aanpak.

Aan de ene kant is er de kansenkaart: de ligging van het gebied in de stad, het aansluiten op de omliggende (gemengde) woonwijken waar het voorzieningenpeil reeds hoog is. En niet in de laatste plaats het vaak prachtige industriële erfgoed wat in het gebied aanwezig is en de perfecte aanleiding vormt om als kapstok te fungeren om het gebied verder op de kaart te zetten: placemaking. Mooie voorbeelden hiervan zijn de Westergasfabriek in Amsterdam, Hotel New York in Rotterdam en de Cereolfabriek in Utrecht. Allen aanjagers van een totale gebiedstransformatie door al in een vroeg stadium identiteit te geven aan de plek.

Afbeelding 1: Project Meyster’s Buiten, Munstsluisspiegeling voormalig Cereolterrein – André Russcher, Russcher Tekst & Beeld te Utrecht (2016)

 

Aan de andere kant zijn er de bedreigingen. Het eigendom van het gebied is meestal versnipperd en de belangen van de diverse eigenaren zijn lang niet altijd hetzelfde. Sommige eigenaren zijn nog actief en moeten worden uitgekocht en geherhuisvest. Anderen hebben zelf ideeën over de herontwikkeling van hun eigen perceel en willen hierbij betrokken blijven. De desbetreffende gemeente wordt aan het eind eigenaar van het openbaar gebied en heeft baat bij een goed functionerend en aantrekkelijk woonmilieu met voldoende groen en met aansluiting op de voorzieningen en bestaande verkeersstructuur. Dit vraagt een verregaande betrokkenheid en afstemming met bijna alle disciplines binnen het gemeentelijk apparaat. Daarnaast hebben de jarenlange industriële activiteiten veelal hun effect gehad op de kwaliteit van de bodem en het grondwater, waardoor grootschalige saneringsoperaties dienen te worden opgezet.

“De factor tijd is misschien wel de grootste bedreiging in industriële herontwikkeling.”

Door de complexiteit en grootte van deze opgaven is de factor tijd misschien wel de grootste bedreiging. Van initiatief tot oplevering is tien jaar eerder de norm dan de uitzondering. De grote gebiedstransformaties zoals de Kop van Zuid in Rotterdam en de Houthavens in Amsterdam kennen zelfs een doorlooptijd van meerdere decennia. De procedures om de bestemming van het gebied te wijzigen, zijn lang en ingewikkeld.  Het maken van de juiste keuzes op het gebied van economische ontwikkeling, flora en fauna en het afwegen van de belangen van omwonenden en bedrijven kosten veel tijd. Dat betekent dat rekening gehouden moet worden met een veranderende conjunctuur op de woningmarkt. Ook is een hoge mate van flexibiliteit in de planvorming nodig om op veranderingen te kunnen blijven inspelen, zodat de ontwikkeling niet stilvalt.

Co-development: samen bouwen (Afbeelding 2)
Wie zet in zo’n proces nu de eerste stap en neemt de trekkersrol op zich? Bij de grotere gebiedsontwikkelingen tot 2008 (begin van de kredietcrisis) was dit veelal de gemeente (of andere overheden zoals provincie en domeinen). De aanjagersrol was gemeenten toebedeeld vanuit de VINEX. Het instrumentarium voor de uitvoering van deze rol kwam voort uit de Wet voorkeursrecht Gemeenten (WvG). Veel Publiek-Private Samenwerkingsconstructies (PPS) zijn in deze jaren ontstaan, een samenwerkingsvorm waarbinnen overheden en marktpartijen gezamenlijk risicodragend participeren. Een (externe) organisatie wordt opgetuigd om aankoop, ontwikkeling, ruimtelijke ordeningsprocedures en verkoop van de gronden binnen één grondexploitatie te initiëren en te faciliteren.

In de jaren na de crisis is de trend waarneembaar dat de aanjagersrol vaker bij marktpartijen en grondeigenaren ligt. In een groot aantal succesvolle transformaties is de overheid bewust teruggetreden en heeft deze een meer faciliterende rol. Ook het ontbreken van grote nieuwe uitleglocaties en het feit dat steeds meer mensen dichtbij voorzieningen willen wonen en om die reden naar de stad trekken, heeft marktpartijen uitgedaagd de oplossing vaker in de stad te zoeken dan in de buitengebieden.

Wie de trekkersrol ook heeft, de samenwerking tussen private partijen, overheid, omwonenden en overige stakeholders is voor ieder project uniek. In veel gevallen wordt in eerste instantie op basis van eigendom en belangen een contract opgesteld. Lastig, omdat vaak in het beginstadium nog veel onduidelijk is en zo’n ontwikkelproces een groeimodel is met een lange doorlooptijd. Gaandeweg het project en al naar gelang de marktomstandigheden wordt het contract dan ook vaak bijgesteld met de nodige allonges en sideletters. Kan het ook anders? In Utrecht is met de ontwikkeling van Meyster’s Buiten, het voormalige Cereolterrein, bewust gekozen voor een andere insteek. De marktpartijen hebben daar samen met de gemeente eerst gezamenlijk een visie gevormd. Deze visie was gebaseerd op studies, maar ook op de locatie- en woonwensen van omwonenden en toekomstige bewoners die tijdens co-creatiesessies in beeld zijn gebracht. Vervolgens is een integrale gebiedsaanpak geformuleerd, waarna deze is vertaald naar concrete afspraken en contracten. Dankzij de betrokkenheid van alle stakeholders is een level-playingfield gecreëerd op basis van vertrouwen. Zo is een optimaal resultaat behaald voor alle betrokken partijen: een bruisende plek voor de buurt en een mooie nieuwe woonplek voor velen. De positionering van het bestaande industriële erfgoed als thema in de ontwikkeling en het versneld invullen hiervan, heeft een aantrekkende werking gehad op de nieuwe woningbouw eromheen en vice versa. Dit was niet mogelijk geweest als partijen elkaar niet voldoende ruimte hadden gegeven. Dankzij deze flexibiliteit in de ontwikkeling, kon adequaat gereageerd worden op de veranderende marktomstandigheden in de crisis. Het project is na het akkoord op de visie dan ook nooit stilgevallen.

Afbeelding 2: Conceptuele weergave van de verschillende fases in ‘co-development’

 

Uitdagingen
De uitdaging bij het transformeren van een industriegebied zit hem vooral in het naar voren brengen en het versterken van de specifieke kwaliteiten die een gebied al heeft. Deze kwaliteiten kunnen vervolgens worden gebruikt als kapstok waaraan de gehele ontwikkeling kan worden opgehangen. Dit zijn cadeaus, die kwaliteiten zijn er tenslotte al, en geven direct identiteit aan de plek. Door alle stakeholders te betrekken, en niet in de laatste plaats de toekomstige bewoner of ondernemer in het gebied, ontstaat ambassadeurschap in alle geledingen; mensen die het verhaal en de visie mede vormgeven en ook gaan uitdragen. Daarmee wordt het gebied neergezet en begint het transformatieproces van industriegebied naar woon- en leefgebied, in eerste instantie in woord en beeld en later ook fysiek. Events en/of de positionering van een aantrekkende functie in het gebied, zoals een (tijdelijke) horecagelegenheid, theater of een school, zorgt voor levendigheid en laat een brede groep mensen kennismaken met de locatie, waardoor positieve reuring ontstaat.

Het ontwikkelproces wijkt verder in de basis niet zoveel af van traditionele projectontwikkelingen. Ook in industriële herontwikkeling staat het betrekken van de klant centraal om te komen tot de juiste woonproducten en functies in het gebied. Daardoor kan de time-to-market voor (deel)plannen kort zijn, kan ingespeeld worden op de marktvraag van dat moment en is de klanttevredenheid uiteindelijk hoog.

“Een rotsvast vertrouwen en geloof in elkaar en in het eindresultaat moeten bij alle betrokken partijen aanwezig zijn.”

Passie, geen wetenschap
Door de lange doorlooptijd van dit soort processen en omdat je, zoals gesteld aan het begin, door je oogharen een voorstelling moet maken van wat ooit was en dit wilt vertalen in kwaliteiten van nu, vraagt de ontwikkeling van voormalig industriegebieden heel veel passie, geduld, lef en een rotsvast vertrouwen en geloof in elkaar en in het eindresultaat. Dit moet bij alle betrokken partijen aanwezig zijn, om anderen (investeerders, politiek en toekomstige bewoners) te kunnen overtuigen en de lange termijn in beeld te blijven houden. Maar als dit lukt is Nederland heel veel prachtige en waardevolle plekken rijker. Ga maar eens kijken bij Strijp S in Eindhoven, de Binckhorst in Den Haag of het Defensie eiland in Woerden.

 

Bronvermelding
Sira Consulting en Van der Heijden Grondbeleid (2015): Evaluatie van de Wet voorkeursrecht Gemeenten (28 april 2015)

Wolting, B. & Bregman, A. & Pool, M.: PPS en gebiedsontwikkeling (editie 2012). Uitgeverij Sdu.

Boer, J. den: De stad is van iedereen (september 2012). Uitgeverij Elikser.

Mail de redactie