Risicomanagement bereikt volwassenheid

Editie: 26

Gepubliceerd op: 03 juni 2019

Hoe kijken vastgoedorganisaties aan tegen risicobeleid? Zij laten steeds minder zaken aan het toeval over, zo blijkt uit hernieuwd onderzoek. De afgelopen jaren is een zekere volwassenheid bereikt. Er wordt veel eerder en veel breder gekeken naar mogelijke risico’s. Ook is risicomanagement stevig ingebed in de planning en control cyclus.


Vastgoedorganisaties hebben al lange tijd aandacht voor het beheersen van mogelijke risico’s bij vastgoedontwikkeling. Reasult heeft daar in 2010 voor het eerst onderzoek naar gedaan. Bedrijven toonden zich toen al – wellicht onder invloed van de kredietcrisis – sterk gemotiveerd mogelijke risico’s tijdig te onderkennen.

Nu zijn we negen jaar verder. Zijn de risico’s van vastgoedontwikkeling veranderd? Pakken vastgoedorganisaties hun risicomanagement anders aan? Voor het onderzoek is dezelfde vragenlijst gebruikt als negen jaar geleden. Het gaat om klanten die onze softwarepakketten gebruiken, maar ook om partijen die niet tot onze klantenkring behoren. De antwoorden zijn afkomstig van commerciële projectontwikkelaars, ontwikkelende bouwers, woningbouwcorporaties en zorginstellingen. Het betreft zowel kleine, als middelgrote en grote organisaties. De achtergrond van de deelnemers aan ons onderzoek is heel divers: niet alleen projectcontrollers – bijna veertig procent van de antwoorden is afkomstig van projectcontrollers – maar ook directieleden, vastgoedmanagers en projectontwikkelaars hebben de vragenlijst ingevuld.

Substantiële veranderingen

Uit het jongste onderzoek komen substantiële veranderingen naar voren. Negen jaar geleden waren veel organisaties nog zoekende naar een praktische invulling van hun risicomanagement. In 2010 was maar bij één op de vier organisaties sprake van een formeel vastgelegd risicobeleid. Vandaag kent maar liefst zeventig procent van de vastgoedorganisaties vastgesteld risicobeleid. Dat zorgt voor een meer integrale en proactieve aanpak. Organisaties laten veel minder dan in het verleden zaken aan het toeval over. Er wordt eerder en breed naar mogelijke risico’s gekeken. De aanpak is daarbij heel anders dan tijdens ons eerste onderzoek. Toen beperkte risicomanagement zich in veel gevallen tot het bijhouden van lijstjes op projectniveau. De aanpak was veelal kwalitatief en beschrijvend van aard. Nu is risicomanagement stevig ingebed in de planning en control cyclus. Ook gebeurt de analyse van de risico’s veel meer op organisatieniveau.

De reden om veel aandacht te besteden aan risicomanagement is vooral om tijdig maatregelen te kunnen nemen. De risico’s moeten zodanig helder zijn, dat bij een calamiteit de continuïteit van de organisatie niet in gevaar wordt gebracht. De verantwoordelijkheid voor de identificatie van de aanwezige risico’s ligt onveranderd bij projectontwikkelaars. Vervolgens is de daadwerkelijke identificatie meer dan in het verleden een samenspel tussen ontwikkelaars en controllers. Daarbij wordt steeds vaker speciale software gebruikt.

Vastgoedorganisaties leven duidelijk in een andere wereld dan negen jaar geleden. In 2010 speelde het voorverkooprisico een belangrijke rol. Economische groei en een historisch lage rentestand hebben dat specifieke risico naar de achtergrond verdrongen. De deelnemers aan het onderzoek zien nu heel andere risico’s opkomen. Met een alarmerende uitkomst. Veel deelnemers aan het onderzoek zijn bevreesd voor een sterke stijging van de bouwkosten. In korte tijd zien opdrachtgevers de kosten met tien, twintig, soms wel dertig of veertig procent stijgen. Gebrek aan menskracht speelt daarbij een belangrijke rol. De arbeidsmarkt is krap. Tijdens de crisis hebben veel mensen de sector verlaten. Zij zullen niet direct naar de bouwnijverheid terugkeren. Bovendien is de instroom van jongeren beperkt. Flexibele krachten die de sector trouw zijn gebleven profiteren vervolgens met hogere prijzen van de schaarste op de arbeidsmarkt.

Duurzame ketensamenwerking

Niet alleen gebrek aan menskracht, ook toenemende vereisten op gebied van bijvoorbeeld duurzaamheid en de introductie van nieuwe technieken maken projecten complexer, risicovoller en dus duurder. Een antwoord kan volgens ons liggen in de ontwikkeling van duurzame ketensamenwerking. Dat vraagt een andere manier van denken en werken. Het is belangrijk de eigen ambities helder te hebben. Ook moet de bereidheid bestaan met de juiste partners één team te vormen. Als vervolgens transparantie ontstaat over kosten en opbrengsten, dan kan dat vastgoedorganisaties helpen om tot een ander risicoperspectief te komen.

De deelnemers aan het onderzoek zien nog meer nieuwe, niet makkelijk te beheersen risico’s ontstaan. Vastgoedontwikkeling vraagt om lange adem. Bovendien vinden veel ontwikkelingen plaats in bestaand stedelijk gebied; op plekken die in al in gebruik zijn. Verandering of verdichting van locaties stuit heel makkelijk op bezwaren bij verschillende belanghebbenden. Vooraf is moeilijk te onderkennen of, waar en wanneer een kink in de kabel zal ontstaan. Dezelfde complexiteit speelt als de overheid betrokken is bij het al of niet doorgaan van projecten. Politieke voorkeuren lijken volatieler dan ooit. Wat vandaag nog als wenselijk wordt geacht, kan morgen worden verworpen of met allerlei extra voorwaarden omkleed.

Kan uitgebalanceerd risicomanagement het hoofd bieden aan al die gevaren? Nee, natuurlijk niet. Het helder en objectief kwantificeren van de risico’s brengt vastgoedorganisaties nooit absolute zekerheden. Dat is ook niet het doel van goed risicomanagement. Maar meer duidelijkheid over mogelijke risico’s maakt het wel mogelijk eerder de juiste maatregelen te nemen en de risico’s eerder en beter te identificeren. Organisaties nemen in vergelijking met ons eerste onderzoek in 2010 overduidelijk meer maatregelen om de risico’s te verkleinen. Veel vaker is sprake van een verplichte administratie. Om intern goedkeuring te krijgen doorloopt een project een vooraf beschreven goedkeuringsproces. Bovendien worden risico’s beperkt door projecten beter te faseren.

Mail de redactie