Beleggen in strategisch gelegen agrarische gronden II

Editie: 26

Published on: 13 mei 2019

---

In december 2013 schreef ik voor SERVICE Magazine desgevraagd over bovenstaand fenomeen; “Geen deltaplan-achtige activiteiten van deze regering. Althans, tot het eventuele moment dat nood wetten breekt.” In het artikel wees ik op het groeiend tekort aan woningen wat ontstond en ook over het feit dat de overheid ondanks deze signalen (CBS) geen aanstalten maakte om daar iets aan te doen. Nu (april 2019), had Thierry Baudet het een dag na de Eerste Kamer verkiezingen – niet geheel onterecht –  over de afstraffing van arrogantie en stupiditeit.

Bestuurlijk onvermogen

De minister had het eerder deze maand (Overheid.nl) over dat de woningproductie (regio NH) is ‘achtergebleven bij de toename van de woningbehoefte, gebaseerd op de bevolkingsprognose van de provincie Noord-Holland’. De toename van de woningbehoefte zou mede veroorzaakt zijn door de woningzoekenden vanuit de Metropool Regio Amsterdam MRA. Hoe wonderlijk dat een minister weg lijkt te kunnen komen met een dergelijke nietszeggende verklaring. Zoals eerder al aangegeven zijn de bevolkingsprognoses geen cijfers die in de laatste paar jaar pas uit de hoed zijn getoverd. ‘ Rutte 1’ had al meer dan genoeg aanwijzingen om de huidige achterstand voor een groot deel te adresseren. Het verband tussen een tekort aan woningen en stijgingen van huizenprijzen is evident en door het oplopend tekort aan woningen wordt het alleen maar lastiger voor onder andere starters om een woning te kopen. Tegelijkertijd is het ook nog eens moeilijker geworden om een hypotheek af te sluiten. De kerntaak van een bank, het verlenen van krediet, wordt steeds verder uitgehold zodat het begrip ‘stroppenpot’, mogelijk alleen nog gebruikt hoeft te gaan worden voor cosmetische afschrijvingen.

Particuliere grondbelegger

Hoewel er van de bouwcrisis onder andere geleerd is dat gemeenten uitsluitend een facilitaire rol zouden moeten hebben in de grondmarkt, valt het op dat gemeenten agrarische gronden (terug) kopen, niet zelden waar eerder noodgedwongen met verlies afstand van moest worden genomen.

Sinds 2015 is er een flinke opleving van de grondenmarkt en wordt men tegelijkertijd regelmatig geconfronteerd met berichten over een achterblijvende bouwproductie en met uitspraken van de minister dat we ook in de weilanden zullen moeten gaan bouwen omdat alleen met binnenstedelijke ontwikkelingen de achterstand niet zal kunnen worden weggewerkt.

In de afgelopen 10 jaar is de markt van particuliere grondbeleggers vertienvoudigd maar worden door beleggers nog altijd bijzonder hoge winstmarges betaald aan aanbieders. Dat dit in 2008 al gebeurde kon worden verklaard vanuit de onbekendheid van deze investeringsmogelijkheid voor particulieren en door het feit dat veel mensen zich toen begonnen af te vragen op welke bank zij hun geld durfden te laten staan.

Veel is er sindsdien geschreven over de grondmarkt., Ook door de AFM, wiens zienswijze in 2010 door de bestuursrechter werd gevolgd dat met het aanbieden van kavels agrarische grond een beleggingsobject onder de wet financieel toezicht (Wft) werd aangeboden. Althans  indien voor de aangeboden gronden ook het onderhoud (pacht) door de aanbieder werd verzorgd. Aanbieders van gronden boden vanaf dat moment alleen nog onverpachte gronden aan. Ook werd er daarna onder een van de andere vrijstellingen welke de Wft kent aangeboden.

De AFM was nog wel zo verheugd toen zij de bestuursrechter destijds zo ver kreeg om de Wft een spagaat te laten maken en het grasmaaien door een ander dan de eigenaar als ‘beheer’ te zien, zodat daarmee sprake was van een beleggingsobject onder de Wft. De vraag dient zich aan of het optreden van de AFM tien jaar geleden voor de consument iets heeft opgeleverd. En ook hoe het kan zijn dat deze consument nog altijd zo gemakkelijk een relatief hoge tot zeer hoge prijs betaald voor agrarische grond. Een prijs die blijkbaar gerechtvaardigd wordt geacht door de potentiele schaarste van grond en de gehoopte eventuele waardeontwikkeling in het geval de grond ooit in aanmerking mocht komen voor een hoogwaardige bestemming.

Hoewel kopers van agrarische kavels grond lange termijn beleggers bij uitstek zijn, raakten vele kopers gefrustreerd over hun aankoop omdat er maar geen beweging in de grondmarkt leek te komen. En omdat er voor deze beleggers al zo lang geen waarneembare ontwikkelingen zijn, worden er nog wel eens vraagtekens gezet bij het bestaansrecht van het product grond als belegging. Om dat argument, van uitblijvende successen of tegenvallende ontwikkelingsperspectieven, kracht bij te zetten, wordt dan vaak verwezen naar de door een journalist gevraagde mening van een gemeente over de ontwikkelingskansen van een bepaalde grondpositie. De overwegend standaard verkregen negatieve reactie van een gemeente wordt dan als een vaststaand en welhaast onherroepelijk feit gebruikt. Dat een gemeente belanghebbende is om er vooral voor te zorgen dat potentieel interessante gronden niet in handen vallen van private investeerders wordt daarbij vergeten. Maar nog duidelijker is het dat een gemeente niet gaat over een beleid dat door een volgend college van burgermeester en wethouders wordt uitgestippeld.

Transparante markt

In beginsel mogen grondinvesteringen nog altijd, of misschien zelfs meer dan ooit, worden gezien als een aantrekkelijke belegging. Vanzelfsprekend helpt het enorm en maakt het alle verschil indien scherp ingekocht kan worden hetgeen voorafgaand aan een voorgenomen aankoop kan worden gecontroleerd. De grondmarkt is bijzonder transparant doordat iedere grondaankoop bij het kadaster door een ieder opvraagbaar is. Zo is dan redelijk eenvoudig te zien wat een grondaanbieder zelf heeft betaald (aan de boer). Deze mogelijkheid blijkt echter niet goed bekend bij de particuliere grondbelegger en nog altijd betalen zij zoals gezegd een bijzonder hoge winstmarge aan de verkopende partij.

De genoemde transparantie heeft echter niet alleen voordelen. Grondaanbieders stropen het kadaster af om te zien wie er allemaal grond heeft gekocht (bij de concurrent) en vervolgens benaderen zij de betreffende beleggers met een voorstel. Ook zijn er voorbeelden van partijen die zich presenteerden als makelaar in gronden en, ook weer via het kadaster, beleggers benaderden om hun kavel grond toch vooral op hun website te zetten indien zij hun kavel ‘voor een goede prijs’ zouden willen verkopen. In de praktijk blijken die grondmakelaars daarmee niet of nauwelijks succesvol te zijn, waarmee wordt aangetoond dat het verkopen van kavels agrarische grond toch vooral een modus operandi behoeft van een offensieve doortastende verkoopwijze (‘push strategie’).

Achterhaald model

Zonder twijfel zal de markt van grondbeleggingen er over 10 jaar heel anders uit zien en zullen allerlei locaties waarvan gemeenten eerder riepen dat daar toch vooral geen plannen voor waren, als bouwlocatie zijn aangewezen. Gronden aan de rand van gemeenten met groeipotentie worden door grondaanbieders gezocht en (nog altijd) verkaveld aan beleggers aangeboden. Dit investeringsmodel is achterhaald; het is te duur, te riskant (geen spreiding) en de verhandelbaarheid is slecht. Ook is het bezwaarlijk voor gemeenten om indien een verkaveld perceel in het vizier is voor een bestemmingswijziging, om met veel verschillende eigenaren om de tafel te moeten. Om die reden ook wordt er steeds vaker negatief geschreven over aanbieders van kavels grond. Vreemd dat er zich nog geen professionele partij heeft opgeworpen met een sterk verbeterde investeringsconstructie. Een grootschalig grondenfonds met lage winstmarges, spreiding en verhandelbaarheid zou een goede kans van slagen kunnen hebben. Ook voor beleggers die reeds een of meerdere kavels grond hebben gekocht zou er een mogelijkheid van risicospreiding te bedenken zijn waarbij de gronden worden ingebracht in een grondenpoule waarmee kans vergroting en risicospreiding zou kunnen worden bereikt.

13 en 15 april besteedde het FD in totaal maar liefst 10 pagina’s aan het fenomeen grondverkavelingen. En zoals bovenstaand al voorspeld nemen journalisten klakkeloos over wat een gemeente roept over de ontwikkelingskansen van een grondlocatie. Zo werd er in het FD stuk gesteld dat de door partijen verkochte grond te Blaricum nauwelijks enige kans had om bebouwd te gaan worden. Als argument werd genoemd dat de locatie in 2017 is aangewezen als vogelweide gebied. Het FD is echter op de hoogte van het feit dat de aan de overkant gelegen (en inmiddels volgebouwde) Blaricummermeent eerder ook als vogelweide gebied was aangewezen, maar liet achterwege om dit te vermelden. Het FD laat zich met dit soort eenzijdige en onvolledige uitspraken wel heel gemakkelijk voor het karretje spannen van gemeentes, die zich natuurlijk hebben beklaagd over grondverkavelaars nu dat de vraag naar grond flink is toegenomen. Gemeenten verloren in de crisistijd nog honderden miljoenen en sommige gemeenten kwamen zelfs onder curatele te staan. De les was dat gemeenten zich niet met grondspeculatie dienden bezig te houden en vooral faciliterend zouden moeten optreden waar het gaat om locaties voor woningbouw. Die les is snel vergeten en gemeenten hebben de smaak al weer flink te pakken doordat er in de laatste paar jaar weer enorme bedragen zijn verdiend door gemeenten. Met de FD berichtgeving wordt nu vooral de indruk gewekt dat de particuliere belegger niets te zoeken heeft in de grondhandel. Daarnaast wordt zelfs gesteld dat grondspeculanten bouwplannen van gemeenten belemmeren doordat het voor gemeenten lastig zou zijn om met veel partijen per locatie aan tafel te gaan en doordat de grondspeculanten de prijs zouden opdrijven. Het eerste argument is niet onterecht. Het tweede argument is zwakker. Bij belangstelling zal een gemeente een marktconforme prijs moeten betalen, of de verkoper nou een boer, een grondspeculant of een bouwbedrijf is. Zoals bovenstaand eerder al geschreven is het business model van de grondverkavelaars achterhaald, maar zouden grondenfondsen wel degelijk een bestaansrecht verdienen.

Mail the editors