Project in the Picture – Kabeldistrict Delft: herontwikkeling van de voormalige Nederlandse Kabelfabriek
Editie: 29 - Artificial Intelligence in the Built Environment
Published on: 17 maart 2022
Hoe zorg je ervoor dat de sfeer van een fabrieksterrein vol vergane glorie zichtbaar blijft in hoogstedelijke nieuwbouw met ruim 3.000 woningen? Deze uitdaging gingen Amvest en Kondor Wessels Vastgoed samen aan onder de naam Kabeldistrict CV. Daarbij wordt nauw samengewerkt met de gemeente Delft. Op het terrein van de voormalige Nederlandse Kabelfabriek verrijst een bijzonder woon-werkgebied met naast de genoemde woningen ook 34.000 m2 maak- en bedrijfsruimte en 36.000 m2 voor commerciële- en maatschappelijke voorzieningen. Het plan won de Urban Design & Architecture Award 2020 in de categorie Urban Design Concept.
Unieke sfeer: de Nederlandse Kabelfabriek
De bijzondere lengte van de fabriekshallen maakt dit terrein anders dan alle andere oude fabrieksterreinen in Nederland. De langste van de vijf hallen voor de kabelproductie meet maar liefst 280 meter. De ontwerpers namen deze karakteristieke lange lijnen als uitgangspunt voor het stedenbouwkundig plan. Ook is de inzet om oude elementen, zoals een schoorsteen en olievat, te behouden.
‘Het gaat een beetje anders dan anders’ constateren we geregeld als we het over de gebiedsontwikkeling Kabeldistrict hebben. Misschien is dat wel de grootste les die we willen delen: flexibiliteit en maatwerk zijn sleutelwoorden in een proces dat in totaal zo’n vijftien à twintig jaar gaat duren. Vanwege die te verwachten ontwikkelduur hebben we samen met gemeente Delft voldoende flexibiliteit in het bestemmingsplan opgenomen, waarmee we zo nodig kunnen inspelen op onvoorziene ontwikkelingen of gebeurtenissen.
“Flexibiliteit en maatwerk zijn sleutelwoorden in een proces dat in totaal zo’n vijftien à twintig jaar gaat duren.”
Pionieren met de nieuwe Omgevingswet
Gemeente Delft wil van dit categorie 4-bedrijventerrein een gemengd woon-werkgebied maken waarbij ruimte blijft voor de omliggende bedrijven. Vanuit Kabeldistrict CV waren we vanaf dag 1 intensief bij de plannen betrokken, ook bij het bestemmingsplanproces.
Schieoevers Noord, het gebied waarbinnen ook Kabeldistrict valt, heeft op aanvraag van de gemeente de status van crisis- en herstelgebied gekregen van de Rijksoverheid. Vanwege deze status konden we gebruik maken van een aantal tools uit de omgevingswet, waardoor het beter mogelijk was om in overleg met huidige en toekomstige gebruikers maatwerk te bieden. Zo konden we milieuzonering nieuwe stijl toepassen en ook het type bestemmingsplan ‘globaal bestemmingsplan met extra reikwijdte’. Daarmee konden we voor bedrijven in het projectgebied afwijken van de gebruikelijke standaardcategorieën. Per bedrijf maakten we een individuele afweging en compensatie op maat, waarbij zowel de huidige activiteiten als de plannen voor de toekomst mee werden gewogen. Elk bedrijf kreeg zo een eigen envelop met milieurechten.
Opzet van de wijk voor wonen en werken
Hoe kom je nou tot een ontwerp met een prettige combinatie van wonen en werken voor alle gebruikers, inclusief bezoekers van winkels, horeca en Schiepark? In Kabeldistrict komt dat terug op elk schaalniveau. Stedenbouwkundig hebben we ervoor gekozen dat werken overal in Kabeldistrict prominent aanwezig is. Dat gaat samen met wonen door rust en drukte op verschillende plekken te centreren.
Op dit moment worden de eerste twee bouwvelden uitgewerkt, met een plein aan de hoofdader door het gebied, de hartlijn. De plint hier is bestemd voor levendigheid, bedrijvigheid, horeca én woningen. Deze woningen in de onderste lagen van de woontorens zijn bestemd voor bewoners die van wat reuring houden. De woningen daarboven bieden meer rust, net zoals de woningen aan de andere kant van de woontoren. Faciliteiten zijn bedoeld voor alle gebruikers. Ingangen voor bedrijven én woningen zijn aan dezelfde kant van het gebouw gepositioneerd. Zo voorkomen we dat er twee gescheiden werelden ontstaan tussen wonen en werken. Juist die interactie maakt het een levendig gebied.
Kabelgoot
Ook op wijkniveau is gezocht naar een gezonde mix. Langs het spoor is ruimte voor grootschaliger maakbedrijven, met ruimte voor transport. Aan de andere kant van het terrein, langs de rivier de Schie, is ruimte voor kleinschalige bedrijvigheid. Daardoor kan een groot deel van de wijk autoluw worden. Het stratenplan kent rustigere zijstraten en ook de woningen aan de binnenhoven zijn rustig gelegen. Langs de rivier komt het Schiepark, waarmee voor iedereen een fijne groene plek in de buurt op loopafstand te vinden is. Bovendien, en dat is heel bijzonder in dit ontwerp, ontstaat op hoger niveau ook semi-openbare buitenruimte. Onder de naam ‘het Delftse dak’ is er eigenlijk een soort tweede straatniveau gecreëerd. Er gebeurt nog steeds van alles, maar in een rustigere omgeving met veel groen.
Bijzonder gebied vraagt om bijzondere gebruikers
Om het te ontwikkelen gebied nu al interessant te maken voor huidige en toekomstige gebruikers, veranderden we het gebruik van de fabriekshallen al ‘richting de toekomst’. Daarbij ligt de nadruk op de HTSM-sector (High Tech Systems and Materials). Delft wil namelijk graag volop ruimte bieden aan die sector, zodat (voormalige) studenten en innovatieve hightech bedrijven in de stad blijven door de aanwezigheid van geschikte ruimte.
Kabeldistrict ontwikkelde de concepten KD Lab en KD Campus, die allebei onderdak hebben gevonden in één van de fabriekshallen. Daarmee is Kabeldistrict nu al een aantrekkelijke locatie geworden voor de HTSM-sector. Studententeams ontwikkelen hier hun spectaculaire producten, zoals racewagens die meedoen aan de Solar Car Race in Australië. Startups en scale-ups werken hier aan toepassingen van zonne- en windenergie en hightechproducten voor bijvoorbeeld de gezondheidszorg.
KD Lab
Voor een woonwijk klinkt dat trouwens best spannend: gesitueerd langs het spoor en met al die bedrijvigheid. Toch is er volop belangstelling om te wonen in Kabeldistrict. Alleen al voor bepaalde vormen van collectief wonen kwamen er ruim 900 inschrijvingen binnen. Uit onze doelgroepenanalyse blijkt dat vooral eigenzinnige types, pioniers en creatievelingen geïnteresseerd zijn in deze gebiedsontwikkeling. In het jargon van de projectontwikkelaars de ‘rode doelgroep’; mensen die het niet erg vinden om een aantal jaren in een gebied te wonen dat nog niet af is, een gebied met een rauw randje. Voor de ontwikkeling van de eerste bouwvelden zorgen we dan ook dat ons woonproduct juist die doelgroep aanspreekt.
Een actief leerproces
Het hele avontuur begon in 2018, toen Amvest en Kondor Wessels Vastgoed samen dit terrein kochten. Een ontwikkeling als dit vergt een flinke inspanning van je organisatie, hebben we gemerkt. Voor ons, als ontwikkelaars, betekent het dat we vanwege de lange periode van aanloop en planvorming ook volop betrokken zijn bij beheer en placemaking. Allerlei bedrijven hebben inmiddels tijdelijk een onderkomen gevonden in Kabeldistrict. We bieden hen een inspirerend onderkomen voor hun ambities en zij op hun beurt dragen bij aan de sfeer en aantrekkingskracht van deze bijzondere projectlocatie. Al doende leren we waar het gebied om vraagt en wat ondernemers hier nodig hebben.
Ondertussen laten we ook toekomstige bezoekers en bewoners al kennis maken met dit project. Er zijn sportmogelijkheden, horeca en een tijdelijk park en er worden af en toe evenementen georganiseerd. Zo tekenen zich langzamerhand de contouren af van de toekomst van Kabeldistrict, een hoogstedelijke woonwijk op een oud fabrieksterrein waar de sfeer van een stukje bijzondere Nederlandse industriegeschiedenis voelbaar blijft.
Mail the editors
