Gebiedsontwikkeling rondom het station – Werken aan de skyline van Eindhoven

Editie: 29 - Artificial Intelligence in the Built Environment

Published on: 18 mei 2022

---

Beleid – Door de bomen het bos niet meer zien?

Bij binnenstedelijke ontwikkelingen krijgt een initiatiefnemer altijd te maken met beleidskaders. Dit is geen “sexy” thema en hierdoor nog vaak onderbelicht in gebiedsontwikkeling. Beleid is er op het niveau van de verschillende bestuurslagen: Rijksbeleid, provinciaal beleid, regionaal beleid en gemeentelijk beleid. Maar er is ook beleid op gebiedsniveau, zoals het stedenbouwkundig plan Lichthoven, maar ook beleid op sectorale thema’s (o.a. verkeer, groen, geluid en veiligheid maar ook privacy en bezonning). Beleid dat op verschillende momenten in de tijd is vastgesteld. Aan het stationsgebied van Eindhoven wordt al 20 jaar gewerkt. Hierdoor zijn de beleidskaders niet altijd op elkaar afgestemd, soms zelfs tegenstrijdig, en veelal ook ingehaald door ontwikkelingen in de markt.

 

Voorbeeld casus Lichthoven Voor het gebied Lichthoven werd al in 2007 een stedenbouwkundig masterplan opgesteld. In de oorspronkelijke plannen lag de nadruk op kantoorgebouwen met parkeren op maaiveld. Dit stedenbouwkundig masterplan is in de loop der jaren meerdere keren aangepast vanwege gewijzigde marktomstandigheden (o.a. de vastgoedcrisis en het huidige woningtekort) en nieuwe beleidsinzichten. De binnenstadsvisie Eindhoven, de ontwikkelingsvisie Stationsgebied, de hoogbouwvisie, de verdichtingsvisie maar ook beleid op het gebied van detailhandel, horeca, kantoren, verkeer en groen zijn van invloed geweest op een andere stedenbouwkundige kijk op dit gebied. Uiteindelijk is in 2019 een nieuw stedenbouwkundig masterplan voor Lichthoven vastgesteld met een mix aan functies waar de nadruk meer op woongebouwen ligt, met ondergronds parkeren en een verbinding tussen het stationsgebied en rivier De Dommel.

 

Als initiatiefnemer verdwaal je al snel in het spreekwoordelijke bos van elkaar snel opvolgende beleidskaders, met het risico om het overzicht te verliezen. Binnenstedelijk geven het Rijk en de Provincie Noord-Brabant veel ruimte aan gemeenten om te ontwikkelen, te transformeren en te verdichten. Zeker in en rondom stationsgebieden waar grote programmatische opgaven zijn neergelegd. Regionaal zijn juist programmatische afspraken gemaakt over bijvoorbeeld woningbouw en detailhandel. Om een beeld te geven van het beleid dat van toepassing is in en rondom het Stationsgebied is een overzicht opgenomen (niet uitputtend).

Het gemeentelijk beleid is een uitwerking van het beleid van de bovenliggende bestuurslagen. Het geeft zowel ruimtelijk, functioneel als programmatisch sturing aan de ontwikkeling van een gebied. Het is de kunst om focus aan te brengen en een gedegen analyse uit te voeren naar het beleid dat van toepassing is. Bespreek dit integraal met de gemeente. Hierdoor wordt de gemeente uitgedaagd om een keuze te maken als er sprake is van strijdig of achterhaald beleid. Een gemeente heeft altijd de beleidsvrijheid om af te wijken van beleid, mits goed gemotiveerd.

Het gaat bovendien om een integrale toetsing aan de bovenstaande beleidskaders. Dit is juist in en rondom stationsgebieden relevant. Zo heeft de ligging nabij het spoor als groot voordeel dat de bereikbaarheid met het openbaar vervoer goed is en dat alle voorzieningen binnen handbereik liggen. Hierdoor kan vaak een lagere parkeernorm worden gehanteerd. Dit betekent niet alleen een optimalisatie van het programma, maar heeft bijvoorbeeld ook een positieve invloed op de waterhuishouding ter plaatse en de mogelijke klimaatadaptieve maatregelen die kunnen worden gerealiseerd. Dit sluit ook aan bij het beleid van de gemeente Eindhoven om de binnenstad steeds meer autoluw in te richten wat de leefbaarheid weer ten goede komt. Nadeel van een locatie aan het spoor is de geluidbelasting, de trillingshinder als gevolg van het railverkeer en het vervoer van gevaarlijke stoffen over datzelfde spoor. Dit zijn aspecten die direct invloed kunnen hebben op de beoogde functie, het ontwerp van de nieuwe bebouwing en/of de bouwkundige voorwaarden waaraan de nieuwbouw moet voldoen. Eisen waar je aan moet voldoen, maar die je met de juiste kennis in een vroeg stadium goed kunt implementeren in je ontwerp. Door hier in een vroeg stadium overzicht in te hebben is er regie te nemen in de gebiedsontwikkeling.

 

 

Participatie – Meer dan een ‘moetje’

De omgevingsdialoog is inmiddels aardig geïntegreerd in de ruimtelijke werkprocessen. Met de steeds schaarser wordende ruimte raken belangen elkaar steeds vaker. Helaas wordt participatie nog te vaak als een ‘moetje’ gezien. Met de komst van de Omgevingswet wordt dit nog steviger verankerd in de wet. Participatie krijgt nog eerder dan nu een plek in het proces. Gemeenten worden verplicht om participatiebeleid op te stellen waarin wordt aangegeven hoe zij hier invulling aan geven.

In de projecten in het Eindhovense stationsgebied is gebleken dat het loont om, samen met de gemeente, een stakeholdersanalyse te maken bij de start van een project. Hierbij zijn alle partijen (veel) en belangen (vaak tegenstrijdig) in beeld gebracht. Naast inwoners, ondernemers en vastgoedeigenaren zijn er ook steeds vaker belangenverenigingen die zich inzetten voor bijvoorbeeld het erfgoed binnen een gemeente, het woon- en leefklimaat of de omgevingskwaliteit. Deze partijen zijn vaak erg betrokken. Schroom niet om gebruik te maken van het netwerk, de overlegstructuren en kennis van deze partijen. Hierbij is ook gezocht naar een mogelijkheid om toekomstige gebruikers een plek te geven in het participatieproces. Zij hebben vaak geen stem.

 

Voorbeeld casus Lichthoven Tegen de planontwikkeling in het gebied Lichthoven zijn onder andere zienswijzen inbracht over de situering van de gebouwen, de architectuur, de landschappelijke inrichting van het gebied, de afstand tot het spoor in relatie tot het thema veiligheid, windhinder, schaduwvorming en parkeren. Participatie is geen garantie op het voorkomen van juridische procedures, maar je kunt een (groot) deel van de weerstand wegnemen door oprecht te luisteren naar zorgen en keuzes te motiveren. Dit is in het belang van gemeente, maar ook zeker van ontwikkelaar. Enkele voorbeelden: De ontwikkeling van dit gebied had een lange aanloop. Het stedenbouwkundig masterplan, en de daarbij behorende omgevingsdialoog, was al vastgesteld voor de oprichting van enkele belangenverenigingen. Zij richtten hun bezwaren op onderdelen die juist als randvoorwaarde waren gesteld voor de initiatiefnemer. Door hen inzicht te geven in dit proces en in gesprek te gaan over de onderdelen die nog wel gewijzigd konden worden, werden over en weer de juiste verwachtingen gewekt . Bezwaren komen vaak voort uit eigen belang. Zo wilden bewoners van een nabij gelegen woonwijk juist minder parkeerplaatsen om verkeersbewegingen in hun wijk tegen te gaan, terwijl bewoners van de tegenover gelegen appartementen juist vast wilden houden aan ‘hun’ parkeerplaatsen op maaiveld. Belanghebbenden zijn met elkaar in gesprek gegaan over hun tegenstrijdige belangen. Verandering is vaak lastig. Daarom is concreet laten zien waar verbeteringen in de leefomgeving van omwonenden worden aangebracht.

 

Een partij die niet over het hoofd gezien mag worden, is de gemeenteraad. De gemeenteraad is vaak pas aan zet bij de vaststelling van een bestemmingsplan en wordt geconfronteerd met lijvige voorstellen, bestemmingsplannen, onderzoeken en insprekende belanghebbenden. Raadsleden hinken vaak op twee gedachten: vertegenwoordiger van een gemeente die staat voor bijvoorbeeld een woningbouwopgave of spreekbuis van belanghebbenden die problemen hebben met (onderdelen van) de beoogde ontwikkeling. Neem de raad vroegtijdig mee in het proces en geef hen inzicht in de dilemma’s. Ook een raadslid is een belanghebbende!

Met de komst van de Omgevingswet ligt er een grote kans om processen en procedures te versnellen. Als middel wordt hiervoor de omgevingstafel ingezet.  Op meerdere momenten in het proces gaan gemeente, overleginstanties, uitvoeringsinstanties én initiatiefnemer met elkaar in gesprek over het stedenbouwkundig ontwerp, en in een latere fase het bestemmingsplan. De omgevingstafel heeft als voordeel dat een integraal gesprek ontstaat van vraag en antwoord en samen gewerkt kan worden aan oplossingen. Dit als tegenhanger van separate overleggen of ellenlange mailconversaties. De omgevingstafel vraagt om een zorgvuldige voorbereiding en een goede taak en rolverdeling. In de meest ultieme vorm van de omgevingstafel kunnen ook belanghebbenden of vertegenwoordigers van belanghebbenden een plek aan de tafel krijgen.

Waar nu nog vaak wettelijke overleginstanties (provincie, waterschap) en uitvoeringsinstanties (omgevingsdienst, Veiligheidsregio en GGD) volgtijdelijk worden geconsulteerd, gaan deze partijen dus steeds vaker vroegtijdig in gesprek aan de omgevingstafel. Op deze manier denken zij proactief mee in plaats van reactie te reageren. Op deze manier worden zijn onderdeel van het proces en medeverantwoordelijk voor de beoogde ontwikkeling.

 

Samen

(Her)ontwikkelingen in stedelijke gebied, zoals het stationsgebied Eindhoven, zijn complexe en vaak langdurige processen. Ondanks dat gemeente, initiatiefnemer(s) en andere belanghebbenden vaak hetzelfde doel tot vernieuwing nastreven, staan ze op inhoud nog te vaak tegenover elkaar. Breng deze doelen met elkaar in beeld, zoek elkaar op en ga met elkaar in gesprek.

Het op een goede wijze inrichten van het proces en als initiatiefnemer samenwerken met gemeente, overleginstanties, uitvoeringsinstanties én belanghebbenden leidt tot kwalitatief betere plannen, realistische overeenkomsten en snellere besluitvorming. In dit proces smelten beleid, sectorale aspecten en belangen samen en worden uitdagingen omgezet in kansen.

 

Er is geen probleem wat niet met een goed gesprek binnen vier muren en met een kop koffie opgelost kan.

 

 

Mail the editors