Ontwikkelingen in de corporatiesector
Editie: 22.3 - Ontwikkelingen in de corporatiesector
Published on: 02 oktober 2015
Woningcorporaties. Sinds het begin van de vorige eeuw zijn ze onlosmakelijk verbonden met de Nederlandse woningmarkt. Dat is tot op heden niet anders. Hun geschiedenis wordt gekenmerkt door een aantal sleutelmomenten, maar ondanks verschillende beproevingen is het systeem in de kern steeds overeind gebleven (de Jong, 2013). Vandaag staan we echter voor een nieuw sleutelmoment dat zijn impact op de corporatiesector zoals we die kennen niet zal missen.
Woningcorporaties. Sinds het begin van de vorige eeuw zijn ze onlosmakelijk verbonden met de Nederlandse woningmarkt. Dat is tot op heden niet anders. Hun geschiedenis wordt gekenmerkt door een aantal sleutelmomenten, maar ondanks verschillende beproevingen is het systeem in de kern steeds overeind gebleven (de Jong, 2013). Vandaag staan we echter voor een nieuw sleutelmoment dat zijn impact op de corporatiesector zoals we die kennen niet zal missen.
De totale Nederlandse woningvoorraad omvat ruim 7,2 miljoen woningen (in 2012). Zo’n 40 procent hiervan zijn huurwoningen, waarvan ruim 70 procent in handen is van woningcorporaties. In totaliteit bezitten woningcorporaties bijna een derde van alle Nederlandse woningen (CBS, 2014). Diezelfde woningcorporaties bezitten bovendien ook nagenoeg alle sociale woningen. Woningcorporaties zijn met andere woorden niet weg te denken uit het Nederlandse huisvestingssysteem (Elsinga & Wassenberg, 2007).
Woningcorporaties ontstonden begin 20e eeuw als neveneffect van een overheid die besloot in te grijpen in de woningmarkt. Met het vaststellen van de Woningwet in 1901 erkende de overheid het probleem van gebrekkige huisvesting en trok ze de verantwoordelijkheid naar zich toe om in voldoende en betaalbare woningen te voorzien. Woningcorporaties namen als non-profit organisaties met een duidelijke maatschappelijke taak de bouw van deze woningen op zich en realiseerden zo, met massa’s subsidies en overheidsleningen als geldbron, miljoenen woningen. Vooral in tijden van crisis, zoals in de perioden na de Eerste en de Tweede Wereldoorlog, kende de corporatiesector grote successen (Smeets, Dogge, Soeterboek, & Tsenkova, 2009; de Jong, 2013).
De nauwe band tussen de sector en de overheid hield decennialang stand. Na de val van de Berlijnse Muur en het falen van de communistische planeconomie groeide eind jaren 80 echter sterk het geloof in de werking van de vrije markt. Ook in Nederland werd het beleid gekenmerkt door privatisering en deregulering. De verhoudingen tussen de markt, de overheid en de samenleving werden grondig hertekend. Dit had evenzeer grote gevolgen voor de volkshuisvesting. Halfweg de jaren 90 werden woningcorporaties financieel volledig zelfstandig. Hoewel de maatschappelijke taak van woningcorporaties niet ter discussie stond, maakte de verzelfstandiging wel de weg vrij voor een uitbreiding van de bedrijfsactiviteiten naar onder meer duurdere huurwoningen en koopwoningen (de Jong, 2013; Rijksoverheid, 2015).
De laatste tien jaar groeide de kritiek op woningcorporaties. Onder meer de Europese Commissie moeide zich in de discussie door te stellen dat de staatssteun die corporaties ontvangen terecht komt bij activiteiten die daar niet voor bestemd zijn. Enkel ‘diensten van algemeen economisch belang’ (daeb) mogen hiervoor in aanmerking komen. Daarnaast zijn in de loop der jaren verschillende schandalen aan het licht gekomen die de sector allesbehalve deugd hebben gedaan. Participeren in riskante en soms megalomane ontwikkelingsprojecten, financieel wanbeheer en speculatie, fraude en zelfverrijking; de kerntaak van woningcorporaties leek soms ver zoek (Elsinga & Wassenberg, 2007; de Jong, 2013; Rijksoverheid, 2015).
Het was duidelijk dat het anders moest en dat verandering op til was. Verschillende onderzoeken en kritische rapporten later is de wijziging van de Woningwet een feit. De wet werd op 11 december 2014 door de Tweede Kamer en op 17 maart 2015 door de Eerste Kamer aangenomen. Vanaf 1 juli dit jaar treedt de herziene Woningwet in werking (Rijksoverheid, 2015). Ze zal een grote invloed hebben op de werking en het functioneren van woningcorporaties zoals we ze vandaag kennen. De Woningwet vormt dan ook de rode draad doorheen de verschillende artikelen binnen het thema ‘ontwikkelingen in de corporatiesector’, net als andere recente maatregelen die de toekomst van de sector mee zullen bepalen.
De financiële effecten van de herziene Woningwet kunnen verstrekkend zijn en vormen het onderwerp van het artikel van Jaring Hylkema en Floris Regnault van Finance Ideas. Hoewel met de wetsherziening woningcorporaties hetzelfde kunnen blijven doen wat altijd van hen verwacht werd, namelijk het voorzien van goede en betaalbare woningen voor huishoudens met beperkte middelen, zullen de bedrijfsvoering en de in de loop der jaren uitgebouwde commerciële activiteiten van woningcorporaties wel grote veranderingen ondervinden.
Gert-Jan van der Flier koppelt de financiële gevolgen van een gewijzigde regelgeving aan het duurzaamheidsvraagstuk. Nieuwe maatregelen hebben een significante impact op het investeringsvermogen van woningcorporaties. Die dienen de tering naar de nering te zetten en zoeken hun toevlucht in bezuinigingsmaatregelen. Tegelijkertijd wordt van hen verwacht dat ze volop investeren in een grondige verduurzaming van de woningvoorraad. In zijn artikel gaat van der Flier in op de keuzes die corporaties maken in een poging bezuinigingen en duurzaamheidsinvesteringen met elkaar te verzoenen.
Ook de rendabiliteit van corporatiewoningen, of het gebrek daaraan, komt aan bod. De laatste jaren zijn inspanningen gedaan om de investerings- en exploitatiekosten binnen de perken te houden. Arend Bongers pleit, als econoom bij het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties, in zijn artikel voor een verdere verlaging van deze kosten waardoor de realisatie van rendabele en energieneutrale sociale huurwoningen een haalbare kaart wordt.
De betaalbaarheid van sociale huurwoningen staat duidelijk onder druk. Sommige corporaties hebben na financieel mismanagement de schulden opgestapeld. Daarbovenop komt de ingevoerde verhuurderheffing die extra druk zet op hun financiële draagkracht. In een zoektocht naar financiële zuurstof gaan woningcorporaties, naast de eerder vermelde bezuinigingen, ook over tot de verkoop van woningen. In zijn column verdedigt Arjan Schakenbos van woningcorporatie Vestia, ondanks felle kritiek, deze verkoopbeslissing.
Transparantie, professionalisering en integriteit vormen dan weer de kernwoorden in het artikel van Onno Hoff. Als bestuurslid van RICS Nederland wijst hij op het belang van een transparant beleid bij woningcorporaties. Inzicht in de doelmatigheid en doeltreffendheid van corporaties ontbreekt te vaak, en dat terwijl er publiek geld mee gemoeid is. Hoff wijst op de broodnodige professionaliseringsslag binnen de sector en benadrukt daarbij de doorslaggevende rol van een integere bedrijfsvoering.
Voor de gemeente Eindhoven blikt Yasin Torunoglu, wethouder bevoegd voor volkshuisvesting, terug op de corporatiegeschiedenis van de stad en de uitdagingen waar ze momenteel voor staat op het gebied van volkshuisvesting. Binnen het kader van de nieuwe Woonvisie voor Eindhoven en de herziene Woningwet komen onder meer flexibel wonen, betaalbaar wonen, scheefwonen, en de leefbaarheid van wijken en buurten aan bod.
Tot slot gaat Marcel Trip van de Nederlandse Woonbond in op de aspecten van de herziene Woningwet die ervoor moeten zorgen dat huurders beter gehoord worden en sterker kunnen wegen op het beleid. Woningcorporaties hebben in de eerste plaats een maatschappelijke rol te vervullen in het voorzien van goede en betaalbare woningen voor huishoudens die zwak staan op de woningmarkt. De positie van hun klanten, de bewoners van de vele corporatiewoningen in Nederland, mag dan ook niet vergeten worden in deze reeks thema-artikelen.
Bronvermelding
CBS. (2014). Woningvoorraad naar eigendom. Opgeroepen op april 11, 2015, van http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?VW=T&DM=SLNL&PA=71446ned
de Jong, R. (2013). De balans verstoord. Den Haag: Aedes.
Elsinga, M., & Wassenberg, F. (2007). Social housing in the Netherlands. In C. Whitehead, & K. Scanlon, Social housing in Europe (pp. 130-147). Londen: LSE London.
Rijksoverheid. (2015). De Woningwet 2015 in Vogelvlucht. Opgeroepen op april 11, 2015, van http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/publicaties/2015/03/17/woningwet-2015-in-vogelvlucht.html
Smeets, J., Dogge, P., Soeterboek, R., & Tsenkova, S. (2009). The Netherlands. In V. Gruis, S. Tsenkova, & N. Nieboer, Management of privatised housing (pp. 60-83). Oxford: Blackwell Publishing.
Mail the editors