De veranderende woonbehoefte van de net-niet generatie

Editie: 22.3 - Ontwikkelingen in de corporatiesector

Gepubliceerd op: 13 oktober 2015

Sinds de opening van de twee proto- types van Heijmans ONE op Zee- burgereiland in Amsterdam  regent het telefoontjes en e-mails: “Wat een geweldig huis”, “Eindelijk een bouwbedrijf dat zich bekommert om ons probleem”, “Hoe kan ik me aanmelden” en zelfs “Can we order them in Londen, Sweden, Mexico, USA…..”?


Sinds de opening van de twee proto- types van Heijmans ONE op Zee- burgereiland in Amsterdam  regent het telefoontjes en e-mails: “Wat een geweldig huis”, “Eindelijk een bouwbedrijf dat zich bekommert om ons probleem”, “Hoe kan ik me aanmelden” en zelfs “Can we order them in Londen, Sweden, Mexico, USA…..”? Van over de hele wereld worden hartverwarmende reacties gestuurd, waaruit wel blijkt dat dit tijdelijke, verplaatsbare huis meer doet dan alleen twee maatschappelijke problemen oplossen (tijdelijk onge- bruikte gronden en woningtekort van jonge eenpersoonshuishoudens). Het haakt  “per ongeluk expres” in op een groot aantal andere trends en ontwikkelingen die de generatie van nu, die we de net-niet generatie genoemd hebben, bezighoudt.

Flexibiliteit, gebruik in plaats van bezit, minder in plaats van meer, verbondenheid en DIY (do it yourself); zomaar wat thema’s die deze net­niet generatie kenmerkt. De massale aandacht voor dit simpele houten, verplaatsbare huisje doet de vraag rijzen voldoet het huidige woningaanbod nog wel aan de behoefte van de toekomst?

De net-niet generatie

Het is een groep die nu tussen wal en schip valt op de woningmarkt.  De net­niet generatie: jonge volwassenen tussen de 25 en 35 jaar. Opleiding afgerond, eerste baan, alleenstaand, de wereld aan de voeten, de young en high potentials. Al snel komen zij er achter dat ze qua wonen niet veel te kiezen hebben. Ze komen niet in aanmerking voor sociale huur door een net te hoog inkomen of een veel te lange wachtlijst, verdienen juist net te weinig voor vrije sector huur en willen of kunnen zich nog niet vastleggen aan een koophuis. Dus staan zij voor de keuze: terug naar hun ouders, toch maar weer samenwonen met vieze huis­ genoten; mijlenver uit het centrum of de hoofdprijs betalen zodat er geen geld meer is voor leuke dingen? Het is het allemaal net­niet. Past het huidige woningaanbod wel bij de behoefte van deze doelgroep? Wordt het niet tijd voor verandering? We hebben het niet zomaar over een handjevol “hipsters”; deze doelgroep is groot en groeiende. Volgens het CBS (2015) zijn er op dit moment ongeveer een half miljoen jonge eenpersoonshuishoudens en komen daar tot 2050 nog eens 200.000 stuks bij. Maar wat wil deze doelgroep dan wel?

Veranderend waardensysteem

Er is aan deze net­niet generatie duidelijk te merken dat een verandering gaande is, te beginnen met hun waarden­ systeem. De laatste eeuwen hebben in het teken gestaan van het bereiken van onafhankelijkheid. Van jagen en verzamelen, via industrialisatie  naar het hoogste aantal ZZP­ers ooit (1 op de 10 volgens het CBS (2014). Van hele families in één ruimte, via elk gezin een eigen huis, naar het hoogste aantal eenpersoonshuishoudens ooit. Het model van Motivaction (2015) geeft deze verandering  in waarden mooi weer; van behouden (traditioneel), via bezitten (modern), naar beleven en ontplooien (postmodern).

Waar onafhankelijkheid en de bijbehorende bezittingen om dat te bewijzen, voor hun ouders het hogere doel was, is dit voor de net­niet generatie een vanzelfsprekendheid. Zij hoeven niet meer op de barricade voor gelijke rechten en kunnen studeren, wonen, werken en reizen waar ze maar willen. Hun ouders hebben dit doel al voor ze bereikt, maar hebben hier wel een flink offer voor moeten brengen. Om afhankelijkheid te bereiken hebben we onze hulpbronnen, energie en elkaar uitgeput. De net­niet generatie heeft meer mogelijkheden dan alle generaties voor hen, maar toch is er het gevoel dat er iets mist. Ze ontlenen hun status niet langer aan het hebben van dure auto’s, huizen of een mooie titel op hun visitekaartje. Meer dan ooit is er behoefte aan verbondenheid en het leveren van toegevoegde waarde. Authenticiteit en zelfontplooiing is niet langer voldoende. Het moet verder gaan dan dat, je moet met al die persoonlijke kwaliteiten iets bij kunnen dragen aan het geheel.

Wederzijdse afhankelijkheid

Stephen  Covey (1989) beschrijft dit al in zijn drie fasen van persoonlijke groei: na afhankelijkheid volgt onafhankelijkheid en als dat doel is bereikt volgt de fase “wederzijdse afhankelijkheid”, als volgende stap in de menselijke ontwikkeling. Ook in de zelfbeschikkingstheorie (ZDT) van Deci en Ryan (Ryan, 2002), die de basisbehoeften van menselijke motivatie beschrijft, wordt naast competentie en autonomie juist verbondenheid als derde, hogere basisbehoefte genoemd.

Nu onafhankelijkheid een vanzelfsprekendheid geworden is, kunnen we doorgroeien naar deze derde fase van wederzijdse afhankelijkheid. Er ontstaat ruimte voor en behoefte aan delen, helpen en bijdragen; het leveren van toegevoegde waarde. Ook vanuit de psychologie wordt deze behoefte om een bijdrage aan de wereld te leveren onderschreven. Wanneer iemand toegevoegde waarde levert aan een groter geheel krijgt men het gevoel ergens bij te horen en iets te dienen dat groter is dan zichzelf (Boer, 2012). Kortom, de streefwaarden  van de net­niet generatie zijn niet langer onafhankelijkheid en zelfontplooiing, maar het bereiken van wederzijdse afhankelijkheid; verbondenheid, toevoegen en bijdragen.

Circulaire economie

Het moge duidelijk zijn dat ons oude lineaire systeem van groei door verbruik zijn einde nadert. Het nieuwe systeem waar door de net­niet generatie aan wordt gewerkt, is dat van de circulaire economie. Volgens MVO Nederland (2015) is dit een economisch systeem dat bedoeld is om herbruikbaarheid  van producten en grondstoffen te maximaliseren en waarde­vernietiging te minimaliseren.  Doorgaan op dezelfde manier is geen optie, zo hebben we geleerd van Al Gore, Wubbo Ockels en vele andere voorvechters. Dit gedachtegoed past precies bij de nieuwe generatie. Het zoeken naar kringlopen en evenwicht past perfect binnen het nieuwe waardensysteem van toevoegen en verbondenheid.

Delen is “hot”

Veel trends en ontwikkelingen  die samenhangen met de net­niet generatie en hun voorkeuren, zoals gebruik in plaats van bezit, open source data en DIY (do it yourself) hebben ook effect op de woonbehoefte. Een duurzame trend die in Nederland al volledig is omarmd is die van het delen. Met name in de net­niet generatie is gebruik, ofwel het toegang hebben tot, veel belangrijker dan het bezit. Dit komt tot uiting in de vele snel groeiende platforms zoals Car2Go, Greenweels, Thuisafgehaald, Airbnb, Durftevragen, Peerby en nog enorm veel meer.

Delen is “hot”; eten, spullen, vervoer, verblijf, menskracht; het is niet langer het bezit van deze en andere zaken, maar de snelheid en het gemak waarmee je er aan kan komen wat het streven is. Door het dubbel gebruik van spullen hoeft er ook nog eens veel minder van geproduceerd te worden, wat weer gunstig is voor het milieu. Daarnaast heeft het delen nog een ander prettig neveneffect, namelijk het ontstaan van verbondenheid tussen de gebruikers. Ook wordt er op een nieuwe manier gebruik gemaakt van ruimte(s), wat zorgt voor een veranderende behoefte van het ontwerp van de nieuwe woonomgeving. En het houdt niet op bij het delen van spullen, eten en huizen alleen. Ook informatie en kennis wordt op steeds grotere schaal via internet gedeeld, waardoor de kennisindustrie hard op weg is haar concurrentievoordeel te verliezen (voor zover dat niet al verloren is). Het internet maakt “de crowd” slimmer dan welke expert dan ook, door mensen met elkaar te verbinden worden ideeën, informatie en kennis uitgewisseld en kan men samenwerken over de grenzen van landen en organisaties heen. Daarnaast heeft iedereen toegang tot deze enorme hoeveelheid kennis. En kan iedereen kennis en wijsheid halen (zoals o.a. Google doet) uit de informatie die we genereren via internet en sociale media, zoals de links die we aanklikken, de dingen die we ‘liken’ en ‘retweeten’ of wanneer we onze locatie delen (Surowiecki, 2004). Zo kon het gebeuren dat de 15 jaar oude Jack Andraka een betaalbare test voor alvleesklierkanker ontwikkelde, die 28 keer sneller, 100 keer gevoeliger en 26.000 keer goedkoper is dan de huidige diagnostische tests. En dit alles door gebruik te maken van het internet; informatie waar iedereen toegang tot heeft. Wat dit gaat veranderen in ons dagelijks leven? Heel veel. Volgens wetenschappers van de Amerikaanse universiteit MIT zal door robotisering en computerisering de helft van de banen gaan verdwijnen. Volgens een behoudende schatting zullen dit in Nederland 2 a 3 miljoen arbeidsplaatsen minder zijn. Wat is nog de toegevoegde waarde van een ontwikkelaar of ontwerper wanneer iedereen online zijn eigen huis kan samenstellen, kan toetsen aan wet­ en regelgeving en meteen de benodigde vergunningen kan aanvragen?

De groei in kennisdeling is wellicht ook een van de redenen waarom DIY enorm in populariteit heeft kunnen toenemen. En het gaat veel verder dan het “Eigen huis en tuin” van vroeger. Van het bakken van een taart tot het bouwen van een eigen MRI scan, overal is online wel een handleiding van te vinden. Je Porsche motorblok uit elkaar halen? Google “DIY Porsche engine rebuild” en er is een youtube filmpje met stap voor stap uitleg. En door tips en verbeteringen van gebruikers, wordt de informatie steeds beter. Resultaat: minder (nieuwe) spullen nodig, geld besparing, veel plezier en nog meer verbondenheid. Komt er straks wellicht ook een DIY eengezinswoning of flat?

Tiny house movement

Ook tot de woonomgeving dringen deze nieuwe waarden door. De “tiny house movement” is een beweging die is ontstaan in de Verenigde Staten waarbij mensen steeds kleiner gaan wonen. Hoofdredenen zijn de behoefte aan een eenvoudiger leven, duurzaamheid, kostenoverwegingen, vrijheid, flexibiliteit,  behoefte aan gemeenschap en interesse in design (Mutter, 2013). Een groot huis met een flinke hypotheek en een enorme ecologische voetprint zijn niet meer hip. Bewoners van een tiny house zijn helemaal klaar met al het “moeten”; werken om je hypotheek te kunnen betalen, onderhoud, kopen en bezitten van spullen, ze kiezen radicaal voor een geheel nieuwe levenswijze. Een eenvoudiger leven, een kleinere impact op het milieu en lagere vaste lasten, bieden de bewoners meer vrijheid, flexibiliteit en meer geld om te genieten van het leven. Inmiddels is deze beweging al overgeslagen naar Japan, Spanje en Groot Brittannië. Ook in Nederland is veel interesse in dit fenomeen, maar werkt regelgeving omtrent minimale afmetingen van woningen nog beperkend.

De nieuwe woonbehoefte en Heijmans ONE

Wat betekent dit nu voor de woonbehoefte van de toekomst? Niet veel als wij deze nieuwe vraag als bouwers links laten liggen. Huizen zijn door de eeuwen heen toch immers niet veel veranderd.  De stortvloed aan positieve reacties op het compacte, duurzame en flexibele huisje doet echter vermoeden dat er veel kansen liggen. Kansen om in te spelen op de vraag naar kleiner, duurzamer, flexibeler, leuker, groener, gezamenlijker, goedkoper, aanpas­ baarder, makkelijker en bovenal slimmer wonen.

Heijmans ONE is slechts een eerste verkenning  van deze vraag. Het is een duurzame woning, die circulair is in zijn gebruik. Nadat de tijdelijke bewoning op een pauzelandschap wordt beëindigd omdat de definitieve invulling van start gaat, hoeft de woning namelijk niet te worden afgebroken, maar kan hij opnieuw worden ingezet op een andere locatie. Zo gaat de Heijmans ONE minimaal 30 jaar mee. Ons doel is om de Heijmans ONE op den duur zelfvoorzienend en cradle to cradle te maken. Daarmee is vandaag al de eerste stap gezet, doordat de woning all­electric is, waardoor hij niet aangesloten hoeft te worden op gas. Daarnaast is door gebruik van PV panelen, infra rood verwarming en slimme warm watersystemen het energieverbruik van de woning neutraal. Ook wordt getest met een nieuw douche systeem dat veel minder water verbruikt. Hierdoor komt een zelfvoorzienende woning steeds dichterbij. Ook op gebied van materialen bevat de woning nu al veel hout, maar worden ook mogelijkheden onder­ zocht om steeds meer herbruikbare materialen toe te passen en materialen beter te kunnen scheiden.

Heijmans ONE

AFBEELDING 1
Heijmans ONE

Ook qua gebruik sluit de Heijmans ONE aan bij de hiervoor beschreven trends en ontwikkelingen.  Het huis is met zijn 45 vierkante meter een voor Nederlandse begrippen zeer compacte vrijstaande woning, wat aansluit bij de behoefte aan minder, kleiner en duurzamer. Daarnaast biedt de woning de bewoner veel flexibiliteit, doordat het per definitie een tijdelijke oplossing is. Bovendien gebruikt de bewoner de locatie en woning slechts tijdelijk en wordt geen eigenaar. Dat tijdelijkheid  echter ook meteen een lagere kwaliteit met zich meebrengt wordt met Heijmans ONE ontkracht. Het bewijst dat je met je huis toegevoegde waarde kan bieden, maar wel op een onderscheidende en toffe manier.

De bouwer als woonprovider?!

De uitdaging zit met name nog in de individualiteit.  In een volgende versie van Heijmans ONE is er wellicht meer mogelijkheid om het huis zelf te ontwerpen en aan te passen. Wie weet bouwen wij in de toekomst helemaal geen stenen nieuwbouwhuizen meer, maar zijn wij “woonprovider” die de koppeling tussen vraag en aanbod faciliteert. Dan zorgen wij, al dan niet met partners, voor (ver)plaatsing, aanpas­ sing, onderhoud, financiering en recycling van volledig herbruikbare en zelfvoorzienende woonmodules. Zo ver is het nu nog lang niet en er moet met name op gebied van regelgeving en doorbreken van vaste (financierings)patronen nog een flinke lans worden gebroken, maar met Heijmans ONE zetten  wij in elk geval de eerste stap.

Een stap naar een huis dat toegevoegde waarde biedt voor de net­niet generatie. Precies zoals zij dat doen voor ons.

Bronvermelding

Boer, M. d. (2012). Durven doen wat je raakt. Nederland: Uitgeverij Thema.

CBS. (2015, Mei 2). CBS Statline. Retrieved from CBS: http://statline.cbs.nl/Statweb/

Centraal Bureau voor de Statistiek. (2014). Achtergrondkenmerken en ontwikkelingen van zzp’ers in Nederland. Den Haag/Heerlen: Centraal Bureau voor de Statistiek.

Covey, S. R. (1989). The 7 habits of highly effective people. United States: Free Press.

Motivaction. (2015, Mei 2). Segmentatie verhoogt uw effectiviteit: Mentality. Retrieved from Motivaction: http://www.motivaction.nl/mentality

Mutter, A. (2013). Growing Tiny Houses. Lund, Sweden: Master Thesis Lund University.

MVO Nederland. (2015, mei 2). Circulaire economie. Retrieved from MVO Nederland: http://www.mvonederland.nl/circulaire­economie/wat­is­de­circulaire­economie

Ryan, E. D. (2002). Handbook of Self-Determination Research. Rochester: University of Rochester Press.

Surowiecki, J. (2004). The Wisdom of Crowds. United States: Doubleday; Anchor

Mail de redactie