Nieuwe verhoudingen in de volkshuisvesting

Editie: 22.3 - Ontwikkelingen in de corporatiesector

Gepubliceerd op: 02 oktober 2015

Ongeveer een derde van alle Nederlanders woont in een corporatiewoning. Daarmee spelen de corporaties een belangrijke rol in het wonen in Nederland. Corporaties zijn niet weg te denken uit de nederlandse volkshuisvesting. Helaas gaat er wel eens wat mis, zoals bleek uit de parlementaire enquête Woningcorporaties in 2014.


Meer zeggenschap voor huurders

Het corporatiebestel stamt uit het begin van de twintigste eeuw. Met het vaststellen van de Woningwet in 1901 maakte de overheid zich mede verantwoordelijk voor de beschikbaarheid van voldoende, betaalbare woningen.

“In de “schaduw” van die nieuwe Woningwet ontstond de woningcorporatie, zoals we die nu nog steeds kennen. Een private, non-profit organisatie op de woningmarkt, maar verbonden met een publieke taak, door specifieke wet- en regelgeving, subsidies en financiering.” (de Jong, 2013, p. 11) 

Ongeveer een derde van alle Nederlanders woont in een corporatiewoning. Daarmee spelen de corporaties een belangrijke rol in het wonen in Nederland. Corporaties zijn niet weg te denken uit de nederlandse volkshuisvesting. Helaas gaat er wel eens wat mis, zoals bleek uit de parlementaire enquête Woningcorporaties in 2014.

Brutering
De brutering in de jaren 90, waarbij woningcorporaties werden verzelfstandigd, was de basis van het systeem zoals het de afgelopen twintig jaar heeft gefunctioneerd. Tegelijkertijd lag het ten grondslag aan een hoop van de problemen die bij de parlementaire enquête de revue passeerden.

In 1989 trad staatssecretaris Heerma aan. Hij kwam met voorstellen die corporaties op eigen benen in de markt moesten laten staan. Dit vormt de achtergrond voor de brutering in de eerste helft van de jaren 90. In deze brutering werden alle objectsubsidies in de sociale woningbouw in één keer afgekocht. Corporaties werden niet langer gesubsidieerd, maar waren voortaan zelfstandige bedrijven met een sociaal oogmerk. De voorstellen van Heerma werden in 1993 vrijwel geheel overgenomen in een pakket aan regels, de nieuwe Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) (de Jong, 2013). De overheid trok zich terug, de corporaties moesten zich zelf reguleren. Dat paste in het overheidsbeleid van deregulering en privatisering, wat in dezelfde periode ook leidde tot de privatisering van bijvoorbeeld de NS en de PTT. Tot die tijd waren veel corporaties verenigingen, met een interne verenigingsdemocratie en een verkozen bestuur.

De verzelfstandiging van de corporaties heeft niet alleen gezorgd voor ruimte tussen politiek en corporaties, maar heeft ook de invloed van huurders op hun corporatie verkleind. De veelzeggende titel ‘ver van huis’ die de enquêtecommissie koos voor haar eindrapport, geeft ook te denken over de afstand van de corporaties ten opzichte van de huurders in dat huis.

Parlementaire enquête woningcorporaties
Begin 2012 komt het schandaal met Vestia naar buiten. De grootste corporatie van Nederland heeft voor ruim 23 miljard euro aan derivatencontracten afgesloten met banken. Dit is uiteindelijk de reden dat de Tweede Kamer besluit tot een parlementaire enquête naar de woningcorporaties om te onderzoeken of de vele incidenten voortvloeien uit structurele tekortkomingen in het corporatiestelsel.

De enquêtecommissie kwam met een uitgebreid rapport en aanbevelingen om het stelsel aan te pakken. Ook de positie van huurders komt daarbij aan bod. De parlementaire commissie oordeelt dat de huurder een stevigere positie moet krijgen in het stelsel.

‘Enerzijds omdat dit de maatschappelijke legitimiteit van het stelsel vergroot. Anderzijds wordt hiermee meer tegenkracht georganiseerd binnen een corporatie en fungeert de huurder op onderdelen als een zogenaamde derde laag.” (parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties, 2014, p. 33)

Kortom, de machtsverhoudingen moeten verschuiven, waardoor de huurders een grotere stempel kunnen drukken op het beleid van de corporatie. Het gaat immers over de huur die zij betalen en het dak boven hun hoofd. Daarbij wordt ook gesteld dat de minister er voor moet zorgen dat huurdersorganisaties de (financiële) middelen krijgen om zich goed en professioneel te organiseren.

Dat huurders behoefte hebben aan meer mogelijkheden voor inspraak bleek ook uit een peiling die de Woonbond in 2014 deed onder huurders en huurdersorganisaties.

Een grote meerderheid van de respondenten meent dat meer zeggenschap voor huurders misstanden bij verhuurders kan voorkomen. 89 Procent van de huurdersorganisaties en 86 procent van de individuele huurders is deze mening toegedaan. Twee derde van de huurdersorganisaties vindt dat hun huurdersorganisatie of bewonerscommissie onvoldoende zeggenschap heeft. De meest genoemde redenen zijn dat uitgebrachte adviezen vaak niet worden overgenomen en dat huurders te laat betrokken worden bij het beleid van de verhuurder (Nederlandse Woonbond, 2014).

Sterkere positie huurders
Op 17 maart 2015 is de herziene Woningwet unaniem aangenomen door de Eerste Kamer. Met deze herziening worden veel aanbevelingen over zeggenschap van huurders bekrachtigd. Huurders krijgen bijvoorbeeld een gelijkwaardige positie in het maken van de prestatieafspraken met corporaties en gemeentes.

Woningcorporaties hebben een belangrijke rol in het gemeentelijke huisvestingsbeleid. Gemeentes, woningcorporaties en huurdersorganisaties leggen dit beleid vast in de zogenaamde prestatieafspraken. Huurdersorganisaties worden volwaardige partijen bij het maken van deze afspraken met gemeentes en corporaties. Dat geeft hen meer mogelijkheden om invloed uit te oefenen op beslissingen die huurders en woningzoekenden raken, zoals het aanbod van betaalbare huurwoningen.

Gemeentes en huurdersorganisaties ontvangen uitgebreide informatie van de corporaties: jaarrekening, jaarverslag, volkshuisvestelijk verslag en een overzicht van voorgenomen werkzaamheden. Ook moet de corporatie inzicht bieden in haar financiële mogelijkheden. De drie betrokken partijen kunnen elkaar aan de prestatieafspraken houden. Als zij er niet onderling uitkomen, kunnen zij geschillen voorleggen aan de minister.

Maar huurdersorganisaties krijgen niet alleen meer te zeggen vanwege een sterkere positie in de prestatieafspraken. In de corporatiesector krijgen huurdersorganisaties door de nieuwe Woningwet ook uitgebreide bevoegdheden, waardoor zij meer invloed kunnen uitoefenen op het beleid. Zij krijgen onder andere instemmingsrecht bij fusies en verbindingen en het recht om minimaal een derde van de Raad van Commissarissen voor te dragen. Bovendien wordt, naar analogie van de ondernemingsraden, beter vastgelegd welke professionaliseringskosten door de verhuurder worden betaald. Huurdersorganisaties mogen een externe deskundige inhuren. De verhuurder moet deze kosten vergoeden. Verder moeten huurdersorganisatie en verhuurder in overleg bepalen hoeveel scholingsdagen redelijk zijn. Het minimum is vastgelegd op drie dagen per jaar. Dit wordt vastgelegd in de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv).

Het wordt ook mogelijk om een huurdersraadpleging te houden. Huurdersorganisaties kunnen dit middel inzetten, maar gemeentes en corporaties ook. Op deze manier krijgen huurders een duidelijkere stem in het beleid van hun verhuurder.

De wooncoöperatie
Een andere wijziging in de herziening van de Woningwet, is de mogelijkheid voor huurders om als collectief zelf het beheer van hun woningen over te nemen.

Huurders krijgen de mogelijkheid om een wooncoöperatie op te richten, waarin bewoners gezamenlijk hun huurwoning kunnen kopen en/of het onderhoud verzorgen. PvdA-senator Adri Duivesteijn diende bij de behandeling van de herziene Woningwet een motie in voor een actieprogramma. De invoering van wooncoöperaties dient volgens Duivesteijn in samenwerking met gemeentes, woningcorporaties en huurdersorganisaties te worden gestimuleerd. De motie is aangenomen. Dat betekent dat zelfbeheer door huurders ook actief gepromoot gaat worden.

Kortom, de positie van huurders wordt door tal van maatregelen versterkt. Wat de Woonbond betreft is dat een belangrijke stap. Het gaat immers om beleid dat gaat over het dak boven hun hoofd en de  huur die zij betalen.

 

Bronvermelding

Jong, R, de (2013) De Balans verstoord.

Parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties (2014) Hoofdrapport Ver van huis.

Nederlandse Woonbond (2014) Ledenraadpleging 2014.

Mail de redactie