Nieuwe woonvormen in Nederland

Editie: 28 - CRISES

Published on: 24 mei 2021

---

Naast de demografische ontwikkeling zijn er andere trends die de woningvraag beïnvloeden (PBL, 2021). Denk bijvoorbeeld aan individualisering, de voortgaande urbanisatie en de noodzaak van verduurzaming. Op onze arbeidsmarkt zien we een sterke flexibilisering, met een groeiend aantal zzp-ers, flexcontracten en tijdelijke contracten. Dat leidt tot werk- en inkomensonzekerheden die de woningvraag beïnvloeden. Nederland is bovendien (in ieder geval tot de COVID-19 pandemie uitbrak) in trek bij expats en arbeidsmigranten die aanspraak maken op woonruimte. En dan zijn er de grote tekorten op de woningmarkt (nu ca. 300.000 woningen, ABF Research 2020) en de betaalbaarheids- en beschikbaarheidsproblemen die daaruit voortkomen. De geschetste ontwikkelingen leiden tot de opkomst van tal van nieuwe woonvormen (Camp 2017; Bureau Stedelijke Planning 2020). We zien in deze woonvormen een aantal hoofdlijnen:
1. Klein wonen; zelfstandig wonen op een klein woonoppervlak, al dan niet in combinatie met collectieve ruimten en voorzieningen.
2. Tijdelijkheid, waarbij woonbestemmingen, woonlocaties en soms ook de woonruimte zelf gedurende een korte, vooraf afgebakende periode bestaan.
3. Doelgroepen en leefstijlen; mensen van dezelfde leeftijd, met dezelfde (migratie)achtergrond en gelijke ideeën over hun woon- en leefomgeving zoeken elkaar op.
4. Industrialisering en standaardisering van de woningproductie; in de periode 1960-1990 volop ingezet om de grote woningproductie te kunnen realiseren en vervolgens nagenoeg van de markt verdwenen. Sinds een aantal jaren bezig aan een succesvolle terugkeer.
5. Verduurzaming; een belangrijke, beleidsmatig en in de bouwpraktijk al stevig verankerde opgave. Zichtbaar zijn telkens nieuwe vormen, zoals nu de houtbouwontwikkeling.
6. Flexibilisering in contracten voor verhuur en verkoop; om tegemoet te komen aan tijdelijke woonvragen, doorstroming te stimuleren of het wonen betaalbaar te maken.
7. Eigen initiatief en zelforganisatie; voor wie op de woningmarkt niet, of niet snel genoeg de eigen woonwens kan realiseren.
In voorbeeldprojecten kunnen we deze (combinaties van) hoofdlijnen illustreren. We zien daarin echter ook dat de positieve keuze voor een bepaalde manier van wonen op gespannen voet kan staan met het ontbreken van alternatieven.

1. Klein wonen – max 50 m2
Aansprekende voorbeelden zijn de Tiny Houses: volwaardige, vrijstaande woningen van maximaal 50 m2 met een zo klein mogelijke ecologische voetafdruk. Bewoners kiezen bewust voor een duurzame, zelfvoorzienende manier van leven zonder hypotheek en hoge energierekening. Tiny Houses vinden veelal hun plek op locaties zonder een formele woonbestemming of met een tijdelijke woonbestemming. Op Minitopia Poeldonk in Den Bosch zijn demonteerbare Tiny Houses gebouwd op een voormalige milieustraat. Klein wonen, duurzaamheid, tijdelijkheid en eigen initiatief gaan hier samen.

Figuur 1 Minitopia Poeldonk, Den Bosch

Verder zien we steeds vaker kleine woningen (30-40 m2) in een stedelijke omgeving. Bekend zijn uiteraard de compacte (studenten) kamers en etages voor verhuur. Nieuw is de succesvolle ontwikkeling van micro-appartementen, die ook voor verkoop worden ontwikkeld. Onderliggend is er de aantrekkingskracht van het stedelijk milieu, waarbij bewoners de hele stad als woonkamer zien.
Voor de nabijheid van de stedelijke dynamiek zijn ze bereid tot concessies aan de grootte van de woning. De ander kant is echter de grote schaarste aan betaalbare stedelijke woningen, waarbij bewoners een kleine woning accepteren bij gebrek aan alternatieven.

2. Tijdelijkheid
We wezen al op de veelal tijdelijke locaties en tijdelijk woonbestemmingen voor de Tiny Houses die door de bewoners zelf worden ontwikkeld. Rondom de tijdelijkheid van locaties en woningen worden ook initiatieven genomen door professionele partijen zoals vastgoedontwikkelaars en woningcorporaties. Spoedzoekers, mensen met een urgente of tijdelijke woningvraag, kunnen (en willen) vaak niet wachten op woonruimte. Onder spoedzoekers vallen bijvoorbeeld studenten, expats en arbeidsmigranten of andere mensen die een tijdelijke woning zoeken voor hun werk of studie. Ook zijn er recent gescheiden personen, statushouders en mensen die uitstromen uit de maatschappelijke opvang.

Een voorbeeld is Startblok Riekerhaven in Amsterdam waar tijdelijke containerwoningen op het voormalig sportcomplex Riekerhaven zijn ontwikkeld door woningcorporatie De Key in samenwerking met gemeente Amsterdam en Socius Wonen. In Startblok Riekerhaven wonen Nederlandse studenten en jongeren samen met statushouders. Bewoners beheren zelf hun woonomgeving en organiseren samen activiteiten.

Figuur 2 Startblok Riekerhaven, Amsterdam

3. Doelgroepen en leefstijlen
Een deel van de Nederlandse huishoudens zoekt het samenwonen met gelijkgestemden op basis van levensfase of leefstijl. Er zijn onder meer nieuwe woonvormen in opkomst voor ouderen; dat hangt samen met de sterke vergrijzing en met de beleidsinzet van zo lang mogelijk zelfstandig wonen. Er is nu al een groot tekort aan levensloopbestendige ouderenwoningen en dat neemt verder toe. Het gaat veelal om appartementen, maar er zijn eveneens interessante initiatieven rondom hofjes of erven met gezamenlijke buitenruimte (Companen, 2016). De initiatiefnemers kunnen toekomstige bewoners zijn, maatschappelijke ondernemers, en commerciële partijen. Meerdere vastgoedbeleggers hebben formules voor wonen en zorg ontwikkeld. Interessante voorbeelden zijn Stichting Knarrenhof – waar een huur- of koopovereenkomst gepaard kan gaan met een sociaal contract – en het Polderhofje in Anna Paulowna. De vraag naar dergelijke concepten is groot. Stichting Knarrenhof heeft een wachtlijst van 15.000 geïnteresseerden. Het vinden van geschikte locaties is vaak een belangrijk knelpunt (Van Dinther, 2020).

Figuur 3 Stichting Knarrenhof, Zwolle (links) en het Polderhofje, Anna Paulowna (rechts)

Een variant op deze woonvorm zijn de woonwerkgemeenschappen, veelal in bestaande panden waarin wonen, kantoor- en bedrijfsruimte geïntegreerd zijn. Bewoners hebben een zelfstandige woning, beschikken over (eigen) werkruimten en maken gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen (JLL, 2019). Behalve de huisvesting is ook de onderlinge verbintenis belangrijk.

4. Industrialisatie en standaardisering
Het actuele woningtekort is omvangrijk en de nieuwbouwbehoefte groot. Om snel tot woningbouwversnelling te komen zijn de industrieel geproduceerde prefabwoningen interessant (ING, 2020). Onderdelen als vloeren, wanden en gevels worden elders geproduceerd en op de bouwplaats verzameld en tot woningen geconstrueerd. Prefabbouwen werd geïntroduceerd in de jaren ‘60 maar is rond 1990 uit de gratie geraakt.

        Figuur 4 Woningbouwfabriek Van Wijnen in Heerenveen (links) en de Loskade in Groningen (rechts)

Belangrijke voordelen zijn een snel en efficiënt productieproces en een lagere milieu-impact. Een nadeel is dat industrialisering om flinke voorinvesteringen vraagt. Een fabriekshal kost al snel € 25 à € 50 miljoen. Toch is bouwbedrijf Van Wijnen begonnen met de bouw van een woningbouwfabriek in Heerenveen. Op het voormalige Suikerfabriekterrein in Groningen heeft het bedrijf de pop-up wijk Loskade waar de gestandaardiseerde modelwoningen staan die in de fabriek geproduceerd gaan worden (Bureau Stedelijke Planning, 2021).

5. Verduurzaming – houtbouw
De inzet op verduurzaming is al geruime tijd zichtbaar en verankerd in regelgeving, beleid en productieprocessen. Relatief nieuw daarin is de grote belangstelling voor houtbouw. Traditionele bouwmaterialen als beton en staal leveren een hoge CO2-uitstoot op. Er zijn daarom andere materialen nodig om woningen te realiseren die ook bijdragen aan onze klimaatdoelstellingen. Hout is een hernieuwbare grondstof die goed te recyclen is en CO2 vasthoudt. Ook zijn de mogelijkheden van grootschalige houtbouw de afgelopen jaren snel verbeterd door technologische ontwikkelingen.
Er zijn nog wel wat knelpunten te overwinnen, maar woningcorporatie Wonen Limburg leverde in september 2020 in Weert zestien sociale huurwoningen op die volledig bestaan uit hout. In december 2020 werd de Green Deal Houtbouw MRA gelanceerd. Het doel hiervan is dat in 2025 één op de vijf nieuwbouwwoningen in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) van hout worden gebouwd.

6. Flexibilisering van contracten
We kennen vanouds een sterke bescherming van woninghuurders, die waardevol is maar ook tot starheid kan leiden. Voor de schaarse studentenkamers zijn Campuscontracten ontwikkeld, die de huurder noodzaken om binnen een bepaalde tijd na het afstuderen te vertrekken. Sinds de introductie van de Wet Doorstroming Huurmarkt in 2016 zijn tijdelijke huurcontracten van twee of van vijf jaar mogelijk. Daarnaast zijn WOZ-waarden sinds 2015 opgenomen in het woningwaarderingsstelsel om middenhuur te stimuleren, waardoor relatief kleine woningen sneller in het geliberaliseerde huursegment terecht komen. Als gevolg van deze maatregelen is het aantrekkelijker geworden voor ontwikkelaars om kleine woningen en studio’s met tijdelijke contracten te realiseren, met name in grote steden waar het woningtekort groot is.

Figuur 5 Zoku, Amsterdam (links) en The Student Hotel (rechts)

Dit aanbod is vooral gericht op studenten en jongvolwassenen die in de stad willen wonen en niet gebonden willen zijn aan een vaste woning. De trends van klein wonen, tijdelijkheid en flexibiliteit gaan hier samen Het zijn doorgaans appartementenblokken met geïntegreerde voorzieningen zoals werkplekken, horeca, fietsverhuur, wasserette en sport. Er zijn ook exploitanten die flexibele woningen aanbieden met een shortstay contract voor maximaal één jaar, zoals The Student Hotel en Zoku. In dergelijke voorzieningen hebben bewoners geen huurcontract en geen huurbescherming. Een risico is dan ook het gebrek aan zekerheid en betaalbaarheid (Platform31, 2019).

7. Eigen initiatief en zelforganisatie
Onder de laatste categorie vallen woonvormen die de bewoners directe invloed geven op hun woning en woonomgeving. Dit kan in praktische zin, zoals bij een kluswoning, maar ook in organisatorische zin, zoals in een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap of in wooncoöperaties (Platform31, 2017). Bij CPO zijn toekomstige bewoners gezamenlijk opdrachtgever en ontwikkelaar van een nieuwbouwproject, maar zijn financiering en eigendom individueel geregeld. Aantrekkelijk van een CPO project is de grote zeggenschap die eigenaren in de ontwerp- en ontwikkelfase hebben. Vaak worden er ook collectieve voorzieningen gerealiseerd zoals gemeenschappelijke ruimten, een park, tennisbaan, groentetuin, kinderspeelplaats of boerderij. Een bekend CPO-project is Geworteld Wonen in Rijswijk.
Een wooncoöperatie (opgenomen in de herziene Woningwet van 2015) is een vereniging van bewoners die zelf hun woonomgeving inrichten, besturen en beheren. Hierdoor ligt het zeggenschap bij de bewoners zelf. Veelal stimuleren bewoners elkaar om een actieve bijdrage aan de gemeenschap te leveren; daarin gaat een wooncoöperatie dus verder dan een Vereniging van eigenaren. Een voorbeeld is de eerste zelfbouw-wooncoöperatie in Nederland: ‘De Warren’ in Amsterdam.

Figuur 6 Wooncoöperatie De Warren in Amsterdam (links); CPO-project Geworteld Wonen in Rijswijk (rechts)

Tot slot
Er zijn nog tal van ‘hobbels op het pad’ die de opschaling en verdere ontwikkeling van nieuwe woonvormen hinderen. Bij marktpartijen gaat het veelal om structurele aanpassingen van het businessmodel, bij overheden kunnen planologische en planeconomische hindernissen bestaan. Maar er is ook volop reden voor optimisme. De voorbeelden laten immers zien dat een groot aantal marktpartijen, woningcorporaties en gemeenten initiatieven ontplooit en ruimte geeft aan nieuwe woonvormen. Dat hebben we ook echt nodig om aan de groeiende en veranderende woningvraag tegemoet te kunnen komen. Het gaat immers om een goed dak boven je hoofd, maar ook om een woon- en leefsituatie die past bij wie je bent en hoe je wilt leven.

Bronnen:
CBS (2020), Bevolkingsstatistiek
ABF Research (2020), Primosprognose
PBL (2020) Onbehagen en woonbeleid
Camp, P. (2017) Wonen in de 21e eeuw: Naar een hedendaagse utopia: collectieve woonvormen in
Nederland en België
Bureau Stedelijke Planning (2020), https://www.stedplan.nl/vakkennis/opkomst-nieuwe-woonvormen/
Companen (2016) Nieuwe woonvormen voor de ouder wordende samenleving.
Dinther, M. Van (2020) Ouderen zijn gelukkig in Zwols ‘Knarrendorpje’. Waarom durven veel gemeenten er dan niet aan? De Volkskrant. 15 januari 2020.
JLL (2019) European Coliving Index 2019.
ING (2020) Industrialisatie in de bouw.
Bureau Stedelijke Planning (2021), https://www.stedplan.nl/project/versnellen-en-verduurzamen-van-de-woningbouw-door-fabrieksmatige-houtbouw/
Platform31 (2019) Aan de slag met flexwonen! Handreiking
Platform31 (2017) Hoe richt je een wooncoöperatie op? Een handreiking voor initiatiefnemers.

Mail the editors