Eindhoven Vooruit

Editie: 22.3 - Ontwikkelingen in de corporatiesector

Published on: 02 oktober 2015

---

De naam Eindhoven Vooruit zal niet direct een kreet van herkenning oproepen bij de doorsnee inwoner van onze stad. Nee, het is geen sportvereniging. Noch een politieke beweging. Eindhoven Vooruit is de naam van de eerste woningcorporatie in Eindhoven die in 1899 het maatschappelijk speelveld betrad. Oprichter was Gerard Philips, samen met broer Anton grondlegger van het gelijknamige wereldconcern. Gerard Philips constateerde dat goede en betaalbare huisvesting voor zijn arbeiders in Eindhoven nagenoeg ontbrak. Met Eindhoven Vooruit wilde hij daar iets aan veranderen. Deze corporatie bouwde aan de Weverstraat in Woensel twee rijen van zes huizen. Het is het eerste complex sociale woningbouw in Eindhoven, en een voorschot op een historische ontwikkeling: in negentig jaar tijd werden door Philips en aan het bedrijf gelieerde corporaties 35.000 woningen opgeleverd in Eindhoven. 

Van de grote steden in Nederland was Eindhoven laat met zijn woningbouwverenigingen. In Amsterdam ging de eerste corporatie al in 1852 van start, Arnhem volgde een jaar later. Die trage start kwam omdat Eindhoven lange tijd een slaperige provincieplaats was. Pas met de komst van Philips eind negentiende  eeuw zette de stad een groeispurt in: tussen 1910 en 1934 nam de bevolking toe van 30.000 naar 100.000 inwoners. Nog een kwart eeuw later waren dat er 170.000. Philips haalde jaarlijks duizenden arbeidskrachten van heinde en verre naar de stad, maar een gericht volkshuisvestingsbeleid ontbrak. De gemeente had sinds de Woningwet van 1901 ruimte om de sociale woningbouw in gang te zetten en schoof deze opdracht door naar het particulier initiatief (Oorschot, 1982; Oorschot, 1985).

Coproductie
Het was met name Philips dat de handschoen opnam en de cementmolens liet draaien. Zoals in Strijp, waar in de schaduw van het PSV stadion tussen 1910 en 1926 het Philipsdorp verrees: een markante woonwijk met ruime woningen met grote tuinen waar de bewoners zelf groenten kunnen telen. Vanaf de jaren twintig wierp ook de gemeente zich op de bouw van betaalbare huurwoningen voor de snel groeiende bevolking. En er kwamen steeds meer nieuwe corporaties bij, zoals de Vereniging Volkshuisvesting, St. Trudo, St. Joseph, Patrimonium, Thuis Best en Helpt U Zelf. Op een zeker moment waren er in de stad achttien corporaties actief. Daarvan zijn er na talloze fusies nog vijf over: Woonbedrijf (dat alle woningen met een Philips label beheert), Trudo, ‘thuis, Wooninc en Vitalis (dat is gespecialiseerd in huisvesting voor ouderen). Zij hebben samen 40.000 sociale huurwoningen in portefeuille (Oorschot, 1982; Oorschot, 1985; Otten, 1987; Lintsen, 2009; Regionaal Historisch Centrum Zuidoost Brabant).

In coproductie hebben de corporaties en de gemeente na de oorlog vorm gegeven aan de stad die Eindhoven nu is geworden. Met veel groen, aantrekkelijke wijken en goede gemeenschapsvoorzieningen. Philips liep in deze ontwikkeling lang mee voorop. En van een concern dat altijd heeft gegrossierd in innovaties is te verwachten dat ze dat ook op dat terrein deden. Bijvoorbeeld met de Polynorm woning, een creatie van Anthony Horowitz, de  uitvinder van de Philishave. De Polynorm was een van de eerste prefab woningen, ontwikkeld om inwoners van Eindhoven die door het oorlogsgeweld hun huis waren kwijtgeraakt snel een alternatief te bieden. Ook stelde Philips een aantal medewerkers in staat om zelf huizen te bouwen; een voorloper van het huidige Particulier Opdrachtgeverschap. In de jaren negentig besloot het rijk de corporaties te privatiseren. Eindhoven droeg zijn woningbezit, ondergebracht in de Sociale Woningstichting, over aan Trudo. Deze omslag had als resultaat dat corporaties in de stad zich ook op andere activiteiten gingen richten. De Lichttoren en Strijp-S zijn daar actuele voorbeelden van.

Grote veranderingen
Anno nu staan we aan de vooravond van grote veranderingen op het gebied van wonen in de stad. De nieuwe Woningwet maakt dat de rollen van de gemeente en de corporaties de komende tijd anders verdeeld zullen worden (Rijksoverheid, 2014) Corporaties moeten terug naar hun klassieke taak, het bouwen en beheren van betaalbare woningen voor de inwoners van Eindhoven met een smallere beurs. Huurders en gebruikers worden voortaan nauwer bij het woningbouwbeleid betrokken, en de regie over wonen, leefbaarheid, en wijken vindt in afstemming tussen corporaties en lokale overheid plaats. Ook in Eindhoven zijn beide partijen op dit kruispunt aanbeland, en in nauwe samenwerking zijn we op zoek naar de juiste weg om in te slaan. Want Eindhoven is in diverse opzichten een andere stad geworden. Dat vraagt om nieuwe oplossingen, creativiteit en inspirerende innovaties. In cocreatie met investeerders, makelaars, zorgpartners, corporaties, bewoners, grote werkgevers en de gemeenteraad wordt een Woonvisie gemaakt waarin we een nieuwe koers uitzetten. Deze is geënt op de afspraken die we als Burgemeester & Wethouders hebben gemaakt in het collegeakkoord. Zo’n exercitie is nodig, omdat we ons steeds duidelijker in een andere richting ontwikkelen dan steden elders in het land. Als de centrumstad van Brainport is Eindhoven uitgegroeid tot het hart van de Nederlandse kenniseconomie. We scoren hoog op de internationale ranglijsten van regio’s voor toptechnologie (Brainport development nv, 2011) En we willen de komende tijd nog een tandje bij schakelen op dit parcours. Daarom hebben we technologie, kennis en design als speerpunten voor de toekomst gekozen. Door die focus zien we een groeiende trek van kenniswerkers, arbeidsmigranten, studenten en ander jong talent naar Eindhoven. Een sprekend voorbeeld om deze trend te illustreren: in 2007 telde Eindhoven 700 kenniswerkers, in 2012 waren dat er 2400 en in 2020 zijn dat er naar verwachting rond de 5.000 (Gemeente Eindhoven, 2014). Willen we als excellente kennisregio in de race blijven, dan moeten deze talentvolle nieuwkomers hier een aantrekkelijke stad aantreffen.

Woonlasten
Een ander belangrijk onderdeel uit de Woonvisie is de betaalbaarheid van onze voorraad goedkope woningen. Een flink deel van onze bevolking is daar nog altijd op aangewezen. Maar we zien dat de woonlasten elk jaar sterker onder druk komen staan door stijgende huren en energiekosten. Samen met de corporaties zoeken we naar mogelijkheden om daar iets aan te doen. Want Eindhoven moet een inclusieve stad zijn. We heten niet alleen graag hoogopgeleide kenniswerkers uit Azië en de Verenigde Staten welkom, we zorgen er ook voor dat niemand in onze stad uit de boot valt en dat er een vangnet is voor mensen die om wat voor reden dan ook niet aan een huis kunnen komen. Ook op dat terrein zijn er in Eindhoven projecten gaande die zijn uitgegroeid tot een voorbeeld voor de rest van het land.

Zoals de DOOR! formule die zorginstellingen en corporaties samen ontwikkeld hebben. Dit concept richt zich op mensen (bijvoorbeeld psychiatrische patiënten) van wie het niet zeker is of ze zich zelfstandig wel kunnen redden. Hen wordt tijdelijk een reguliere woning toegewezen. Na een jaar woonbegeleiding wordt dan bekeken of ze definitief de sleutel kunnen krijgen. Met deze aanpak wordt overlast voorkomen en krijgen kwetsbare inwoners uit onze stad toch een dak boven hun hoofd.

Op meer fronten staan we voor nieuwe keuzes in Eindhoven. Een flink deel van onze huizenvoorraad bestaat uit eengezinswoningen. Demografisch zien we echter heel andere bewegingen. Er komen meer alleenstaanden en een- en tweepersoons huishoudens. Daarnaast vergrijst de samenleving in een hoog tempo. Van ouderen verwachten we dat ze met hulp van familie en hun sociale omgeving zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Dat verschijnsel zorgt voor een groeiende vraag naar compactere wooneenheden die zijn gelegen in de buurt van medische zorg en gemeenschappelijke voorzieningen. Op een slimme manier proberen we deze kentering op te vangen. Bijvoorbeeld door twee alleenstaanden samen een sociale huurwoning te laten delen.

Flexibel wonen
Verder is wonen voor steeds meer mensen in ons midden een tijdelijke zaak. Kenniswerkers, arbeidsmigranten, starters en studenten, maar ook personen die net gescheiden zijn of financieel in de problemen zitten, hebben vaak behoefte aan een woning waar ze een tijd kunnen verblijven om vervolgens weer naar elders te vertrekken. Ook in Eindhoven is het nodig dat er rond de vijfhonderd  van zulke ‘flexwoningen’ komen. Dat kan door het verbouwen van bestaande woonruimte, maar ook door leegstaande kantoren of maatschappelijk vastgoed die bestemming te geven. Als gemeente en corporaties proberen we hier zo inventief mogelijk mee om te gaan. In een van de prestatieafspraken zijn we overeengekomen dat de stad om te beginnen in 2015 tweehonderd eenheden voor deze ‘woonpassanten’ produceert. Het past allemaal bij een toekomstgerichte stad die ook in de volkshuisvesting als een living lab fungeert voor nieuwe zienswijzen, technologieën en slimme woonvormen.

Daarnaast staan we voor de opdracht om de stad te verduurzamen. Op dat punt wacht ons een pittige klus. De tijd dat we aan de rand van de stad op enkele weilanden een compleet nieuwe woonwijk konden intekenen is voorbij. De fysiek van het Eindhoven van 2035 staat nu al voor 90 procent vast. Dat eist van ons dat we veranderen door het bestaande arsenaal aan woningen en vastgoed aan te passen en er nieuwe functies aan te geven. Dat is gecompliceerd en vaak ook duurder. Toch zien we van dat proces van transformatie al een aantal geslaagde voorbeelden in de stad. Zoals Strijp-S, dat voorheen een industrielandschap was, het hoofdkantoor van Philips Lighting, dat momenteel op de schop wordt genomen en De Groene Toren.

Vooral bij het terug dringen van het energiegebruik zijn de ambities opgeschroefd. Niet alleen vanwege de duurzaamheid, maar ook omdat gas en elektra steeds zwaarder drukken op de woonlasten. Met ons beseffen de corporaties dat er op dit punt extra maatregelen nodig zijn. Zo gaan ze proberen nieuwe woningen energieneutraal te bouwen. Daarnaast investeren ze extra in zonnepanelen, energiebesparing en energieopwekking. Woonbedrijf zet in een aantal van zijn woningcomplexen ‘klimateams’ in.  Samen met huurders gaan die kijken hoe hun ‘energiegedrag’ verbeterd kan worden.

Scheefwonen
De nieuwe Woningwet schept scherpe kaders voor wat corporaties wel mogen en wat niet. Waar wij dat voor de ontwikkeling van Eindhoven beter vinden willen we daar echter van afwijken. Daar liggen enkele politieke dilemma’s op de loer. Zoals in het dossier over ‘scheefwonen.’ Het kabinet vindt dat het maximum inkomen voor een sociale huurwoning op € 34.000,- ligt. In Eindhoven hanteren we echter een grens van € 43.000,-. Niet alleen ervaren wij als college ‘scheefwonen’ momenteel niet als een maatschappelijk probleem, we constateren tegelijk dat een flinke groep huurders met een iets hoger middeninkomen nauwelijks andere alternatieven heeft op de lokale woningmarkt. De banken hanteren zulke strenge eisen voor hypotheken dat een huis kopen voor hen onder de huidige omstandigheden nauwelijks een optie is. Om die reden is samen met de corporaties besloten om in Eindhoven voor het komend jaar geen inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren.

Ook over de leefbaarheid van wijken en buurten willen wij in samenspraak met de corporaties verder gaan dan het kabinet met de nieuwe wetgeving voor ogen staat. Corporaties zijn al langer onze natuurlijke bondgenoot als het om de kwaliteit en aantrekkelijkheid van de woon- en leefomgeving gaat. Ze investeren in buurtbeheer en onderhoud van het publiek domein, cultuur in wijken en het ondersteunen van vrijwilligers en initiatieven van bewoners. Volgens het rijk mag hier straks niet meer dan € 125,- per woning voor worden gereserveerd. In Eindhoven leggen we de lat echter hoger. We hebben in overleg met de corporaties een aantal Actiegebieden in de stad geselecteerd. Dit zijn wijken waar we tussen nu en 2018 extra geld in gaan stoppen om de leefbaarheid te vergroten. Per wijk sluiten we daar een Buurtcontract voor af.

Een ander interessant punt uit de nieuwe Woningwet is dat het behalve de gemeente ook de klant c.q. huurder voortaan meer invloed geeft op het opereren van corporaties. In het Bestuurlijk Overleg en de urgentiecommissie hebben huurders en klanten inmiddels een zetel gekregen. Om hun positie te versterken wordt ook bekeken of we in Eindhoven naar een uniforme wijze van woningtoewijzing toe kunnen gaan. Nu hanteert elke corporatie daarvoor zijn eigen systeem variërend van loting tot het verdelen van huurwoningen via inschrijving. Inwoners in de stad ervaren deze verschillen als een drempel bij hun zoektocht naar een woning. Honderd jaar lang zijn corporaties en gemeente al in de slag om van Eindhoven een stad te maken waar het goed wonen, werken en leven is. Een stad die altijd stappen vooruit wil zetten. Gisteren, vandaag en morgen. Waarbij Eindhoven Vooruit niet alleen een echo uit het verleden is, maar vooral ook een aanmoediging om gezamenlijk een mooie toekomst te maken.

 

Bronvermelding

Brainport development NV. (2011). Brainport 2020; top economy, smart society. Eindhoven.

Gemeente Eindhoven. (2014). Manifest nieuwe woonvisie Eindhoven. Eindhoven.

Lintsen, H. (2009). De canon van Eindhoven.

Oorschot, J. v. (1982). Eindhoven, een samen in verandering deel 1.

Oorschot, J. v. (1985). Eindhoven, een samen in verandering deel 2.

Otten, A. (1987). Volkshuisvesting in EIndhoven.

Regionaal Historich Centrum Zuidoost Brabant. (sd).

Rijksoverheid. (2014). Novelle vernieuwde woningwet.

Mail the editors