Als young professional in Londen
Editie: 22.3 - Ontwikkelingen in de corporatiesector
Published on: 13 oktober 2015
Onbevangen en met nog geen jaar werkervaring, maar bovenal leergierig en enthousiast, zet ik begin 2015 voet op Engelse bodem.
Onbevangen en met nog geen jaar werkervaring, maar bovenal leergierig en enthousiast, zet ik begin 2015 voet op Engelse bodem. Bestemming: Londen, het financiële hart van Europa waar het hoofdkantoor van Savills gevestigd is en waar ik de komende periode werkzaam zal zijn. Links rijden in plaats van rechts, thee (met melk!) in plaats van koffie en ‘don’t wear brown in town’ betreffende schoenen. Dit is geen wetenschappelijk artikel, iets wat zeker de studenten al genoeg tot zich nemen. Dit gaat over de praktijk en daarin mijn ervaringen, over verschillen tussen Londen en Amsterdam en (een beetje over) kansen met beide handen aanpakken..
Ik ben niet de ervaren professional die over het algemeen in dit magazine verschijnen. Net als zo velen van de SERVICE Magazine lezers moest ik ergens beginnen na het studeren en mijn weg proberen te vinden in de alsmaar veranderende vastgoedwereld. Het is waar wat men zegt: een studie geeft de basis en het bewijs van een bepaald denkniveau. Het vak leren welk vak dan ook leer je in de praktijk. Voor mij begon het met de gedachte dat een goed afgeronde studie an sich niet voldoende is. Daar ik verder niet een super onderscheidende CV had met uitzondering van het Korps Mariniers, was beginnen met een stage de meest logische stap. Zo geschiedde, ik kwam terecht bij Savills Nederland. Na enkele weken gezeten te hebben op de stageplaats die men in eerste instantie voor ogen had, stapte ik over naar een andere afdeling.
Ondanks het feit dat een stageplaats bij Savills zodanig wordt ingevuld dat je volledig meedraait in de werkzaamheden, was het vertrek van een employé voor mij de kans tot dieper nestellen in het bedrijf. Met enige aarzeling, of het niet erg brutaal was, na welgeteld 9 volle werkdagen aan te geven dat een vacature uitzetten wellicht niet nodig was stapte ik naar HR voor een gesprek met de betreffende Managing Director. Ondanks het feit dat ik nog volop met mijn Master bezig was, kreeg ik de kans. En dat is hoe het voor mij begon: eerst als een stageplaats, daarna ‘volledig’ werkzaam. Als consultant staat Savills midden in de vastgoedwereld, en zo heb ik in een korte tijd veel mogen zien. Partijen als banken, institutionele beleggers, ontwikkelaars en private equity partijen. Patrizia die toetreedt tot de Nederlandse (huur) woningmarkt en zodoende deals en afgebroken ‘deals’ in de Nederlandse markt. Ik wil dan ook wijzen op een artikel in het FD van 22 december 2014. Drie noemenswaardige transacties op de huurwoningmarkt, kantorenmarkt en een single asset deal waar Savills bij alle drie betrokken was.
Het jaar 2014 was duidelijk een jaar vol activiteit op de Nederlandse vastgoedmarkt en ik had mij dan ook geen beter instapmoment kunnen wensen. Dit jaar zal eveneens een interessant jaar worden, al is de vraag nog even waar het beschikbare kapitaal naartoe zal gaan. Het achter blijvende aanbod met name in direct vastgoed biedt wellicht kansen voor een verschuiving naar NPL’s, opportunistisch kapitaal zal dit jaar nog zoekende zijn waarna de focus wellicht zal verschuiven naar valueadd: het zal zich gaande weg het jaar allemaal uitwijzen.
“Het jaar 2014 was duidelijk een jaar vol activiteit op de Nederlandse vastgoedmarkt en ik had mij dan ook geen beter instapmoment kunnen wensen.”
Uiteraard is de Nederlandse vastgoedmarkt ondanks de toegenomen activiteit niet te vergelijken met de Londense markt. Met recente woningtransacties door buitenlandse investeerders in het centrum van de stad waarbij yields rond de 2 procent lagen is er alle reden toe aan te nemen dat investeerders van waar dan ook ter wereld Londen inderdaad als ‘safe haven’ zien. Wat maakt Londen zo aantrekkelijk? Een vraag die ik mijzelf meerdere keren heb gesteld.
Weliswaar niet om dit te onderzoeken, maar wel om ervaring op te doen en te leren heb ik de kans gekregen een periode werkzaam te zijn in deze bruisende stad. Werkzaam vanuit het Savills hoofdkantoor nabij Oxford Street, woonachtig tegen Hyde Park aan. Things could be worse…
Omdat de vastgoedmarkt in Londen tot één der meest transparante markten ter wereld mag worden gerekend en informatie alom aanwezig is wil ik hier niet te veel ingaan op cijfers en statistieken. De markt is dusdanig transparant dat enig speurwerk van jullie kant dezelfde yields voor kantoren zal opleveren: 3.25% in de West End en 4.25% in de Londen City, ten tijde van het vierde kwartaal in 2014. Leegstandcijfers zijn respectievelijk 3.30% en 7.20%.
“Londen is net als Berlijn sexy en booming, alleen níet arm.”
Maar hoe is het om in deze stad te wonen en te werken? Ik heb er even van mogen proeven en ik kan niets anders zeggen dan dat ik het iedereen kan aanraden (mits je een internationale mindset hebt). Zoals de heer Joosten in het buitenlandkatern van het SERVICE Magazine nummer van maart 2015 al aangaf is Londen dé Europese megastad. Met 5 vliegvelden kan het gezien worden als een mega hub van allerhande activiteiten. Even aangenomen dat wanneer je voor bedrijfsdoeleinden naar Londen gaat niet op één der vliegvelden ver buiten de stad vliegt, kost het je via Heathrow of City Airport niet erg veel tijd om op de plek van bestemming aan te komen. Er zijn altijd voldoende taxi’s om de hoek, en het metro netwerk is zo toereikend dat de lijnen in Amsterdam lijken op een attractie in de Efteling. Nadat ik de eerste paar dagen nog wel eens de verkeerde kant op heb gekeken bij het oversteken van de straat, voel ik mij al snel ‘thuis’. Niet in de allerlaatste plaats komt dat door de (tijdelijke) woonplek: tegen de Noordzijde van Hyde Park aan, om de hoek bij het alom bekende Notting Hill. Een bruisende buurt vol eetgelegenheden, winkeltjes en uiteraard pubs. Hier schenken ze nog echt bier, niet aangelengd en zonder schuimkraag. Huizen veelal gebouwd in de Victoriaanse stijl markeren het straatbeeld, en men moet niet raar opkijken bij huren van 1000 pond per week voor een simpel appartement. Wederom refererend naar vorig buitenlandkatern: Londen is net als Berlijn sexy en booming, alleen níet arm. Althans, het overgrote deel. Het oosten van Londen is minder welvarend, waarbij de grens tot waar men graag wilt wonen ongeveer ligt ten hoogte van Stratford. Deze voormalige Olympische locatie van de Spelen in 2012 is jarenlang het mikpunt van investeringen in de bebouwing en openbare ruimte geweest. In het voormalige ‘Stinking Stratford’ prijkt nu een Westfield Shopping Centre, maar tot zover de opwaardering van het gebied. Zelf blijf ik liever in het westen van Londen, maar zoals het een wereldstad betaamt is er voor ieder wat wils.
AFBEELDING 1
Savills HQ London
Vermijd in de weekenden eens het altijd drukke maar zeer toeristische Leicester Square en neem de taxi naar Clapham ten zuiden van de rivier. Een avondje hier is relaxter, niet toeristisch en het aanbod groot. Anyway: vrije tijd in Londen is één ding. Er zijn teveel leuke plekken om op te noemen en daar dit geen reisgids is besteed ik de resterende woorden liever aan het werkende leven in deze stad. Elke ochtend pakte ik de metro richting het centrum (West End), waar het Savills hoofdkantoor is gevestigd. Een ritje van ongeveer 7 minuten, gevolgd door een paar honderd meter lopen. Een ideale situatie waar vele werkzame mensen in Londen jaloers op zijn. Door de astronomische bedragen voor woningen in de binnenste regionen van de stad is het niet vreemd als de ‘commuting time’, de reistijd tussen werk en woonplek, meer dan een uur bedraagt. Het woonwerkverkeer gebeurd grotendeels via de metro, die zoals reeds gezegd meer dan uitstekend is en je makkelijk brengt naar één van de drie, voor onze sector, meest interessante zakelijke districten, namelijk: Canary Wharf, the City en West End.
Canary Wharf, gelegen in het oosten van de stad aan de Thames, is een imposant geheel. De HSBC Tower en het gebouw dat de CitiGroup Centre heet behoren tot de hoogste gebouwen van het Verenigd Koninkrijk, met hun respectieve lijke 235 en 200 meter hoogte. Gebouwd op het voormalig vertrekpunt voor schepen naar India en de Cariben, is dit gebied na enige tijd vervallen te zijn geweest nu een bruisend zakelijk centrum. Zeker nadat de Jubileemetrolijn was opgeleverd heeft dit gebied zich sterk ontwikkeld en is niet meer weg te denken in de zakelijke infrastructuur van de stad. Omdat de huurprijzen hier lager liggen dan in de West End bevinden zich hier voornamelijk gebruikers die behoefte hebben aan grotere metrages. Dit geldt ook voor een ander financieel district: the City. Met de Heron Tower, the Gherkin, the Cheesegrater, Tower 42 and ‘The Walkie Talkie’ is dit financiële district minstens zo indrukwekkend. Ook hier bevinden zich de gebruikers die veelal behoefte hebben aan grotere vloeren, daar de meterprijzen (1.200 euro per vierkante meter) ook hier op een lager niveau liggen dan de West End. Met meerdere metro stations, de goede verbinding met Londen City Airport en dichter bij het centrum gelegen is dit gebied net iets levendiger dan Canary Wharf. Naast deze twee zakelijke districten zijn veel kantoorgebruikers gesitueerd in de West End. De huurprijzen liggen hier hoger (1.725 euro per vierkante meter, variërend per locatie) wat ertoe heeft geleidt dat het type gebruikers anders is dan in de grootschalige glazen kantoortorens op de reeds besproken locaties. Men vindt hier oude familiebedrijven (zo is de oudste sigarenfirma van het Verenigd Koninkrijk gesitueerd op Berkeley Square), kleinere hedgefunds en private equity partijen. Het feit dat op Berkeley Square een bentley, porsche en luxe jachtwinkel in de plint van de kantoren zijn gesetteld, geeft een indicatie van de werkzaamheden (en verdiensten) hier. Ook hier geldt de regel locatie, locatie, locatie, naar een uitspraak van Conrad Hilton. Berkeley Square en de MayFair Area kunnen gerekend worden tot de duurste kantoormeters van Europa, waar een paar honderd meter verder boven Oxford Street de kantoorprijzen al een significante verschuiving maken naar de 1.300 tot 1.400 euro per vierkante meter. De headline rents op de Zuidas vallen in het niet: elke financiële speler van enige impor tantie wil en moet in Londen of het nou op één van de twee zakelijke centra buiten het centrum of de West End is gevestigd zijn.
Op die dure meters wordt net als hier gewerkt. Anders, dat wel. Begint de dag op het Amsterdamse Savills kantoor steevast met een kop koffie, kun je hier English breakfast tea verwachten. De sfeer is minder persoonlijk, en de benadering van elkaar onderling vanuit Nederlands perspectief omslachtig. Direct, is hoe wij Nederlanders daar door de Engelse collega’s bestempeld werden. Tijdens reguliere werktijden die vaak genoeg uitlopen is het contact mondjesmaat, wat gelijk veranderd wanneer na werktijd de pub in wordt gedoken. En dat gebeurt regel matig. Eten en drinken buiten de deur, met collega’s of met vrienden, maakt een groter deel uit van het sociale patroon dan in Nederland. En dan steekt de Engelse humor de kop op. Heb je geen zin om wat te drinken naderhand, maar moet je de inkopen nog doen is ook dit geen probleem. Het merendeel van de winkels in het centrum is tot laat geopend: Europa’s hoogste winkelhuren moeten ergens van betaald worden.
Wederom wil ik erop wijzen dat dit mijn ervaring is: het leven, maar ook de werksfeer. Wellicht is het in een ander kantoor en ander bedrijf totaal verschillend en is dit een alleplankenmisslaand artikel vanuit het oogpunt van anderen. Feit blijft dat wanneer je een internationale mindset hebt, je naar Londen moet. Al is het maar voor een korte periode. Als die kans zich voordoet, kan ik niets anders zeggen dan dat je die moet grijpen.
AFBEELDING 2
London RE Overview
Mail the editors