De woningmarkt als sorteermachine?
Editie: 22.3 - Ontwikkelingen in de corporatiesector
Published on: 02 oktober 2015
Woningcorporaties moeten terug naar hun kerntaak: het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen voor mensen met een laag inkomen of aan mensen die om een andere reden moeilijk passende huisvesting kunnen vinden. Één van die veranderingen is de verplichting om ‘passend toe te wijzen’.
De nieuwe Woningwet werd op 11 december 2014 door de Tweede Kamer aangenomen, op 17 maart 2015 volgde de Eerste Kamer, waardoor de herziene Woningwet op 1 juli 2015 van kracht zal worden. Voor woningcorporaties verandert er heel wat. Woningcorporaties moeten terug naar hun kerntaak: het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen voor mensen met een laag inkomen of aan mensen die om een andere reden moeilijk passende huisvesting kunnen vinden. Één van die veranderingen is de verplichting om ‘passend toe te wijzen’.
Momenteel is de enige eis die er gesteld wordt ten aanzien van de relatie tussen inkomens en huurprijzen een maximum inkomen van € 34.911 en een maximale huurprijs onder de liberalisatiegrens (tabel 1). Volgens de Tijdelijke regeling Diensten van Algemeen Economisch Belang moeten woningen onder de liberalisatiegrens voor 90 procent toegewezen worden aan huishoudens met een inkomen onder de € 34.911 (figuur 1). Beperkingen aan inkomens en huurprijzen zijn dus niet nieuw.
De landelijke regeling ‘passend toewijzen’ van sociale huurwoningen moet er voor zorgen dat huurders een woning toegewezen krijgen waarvan de huur aansluit bij hun inkomen. Op die wijze zouden betalingsproblemen voorkomen moeten kunnen worden (en zou er in mindere mate een beroep gedaan hoeven te worden op de huurtoeslag).
Binnen enkele jaren (zoals het er nu naar uitziet zelfs voor eind 2016) moeten corporaties voldoen aan de passendheidsnorm. Dat wil zeggen dat tenminste 95 procent van de huishoudens met recht op huurtoeslag een woning toegewezen moet krijgen met een huur onder de aftoppingsgrens, zijnde de grens waaronder zij bij eventuele huurverhoging (grotendeels) worden gecompenseerd door de huurtoeslag.
Saillant detail is dat de passendheidstoets in 2008 juist is afgeschaft. Men was destijds van mening dat de ingewikkelde huur-inkomenstabellen vereenvoudigd moesten worden en dat huurders meer eigen verantwoordelijkheid moesten krijgen bij het maken van de afweging welke huur bij hun inkomen paste. Het recht op keuzevrijheid ging voor passendheid.
”Maar moeten we dan terug naar de betutteling van voor 2008?”
Door de economische crisis is de betaalbaarheid van het wonen zowel bij gemeenten als bij woningcorporaties weer terug op de agenda, zowel vanuit een zakelijk belang (het voorkomen van huurderving) alsook vanuit een maatschappelijk belang (het voorkomen van schulden).
Woningcorporaties signaleren dat huurders met lage inkomens vaak hoge eisen stellen ten aanzien van hun woning en dat zij kiezen voor een woning met een hoge huur waarbij zij een groot beroep doen op de huurtoeslag. Huurders calculeren het verkrijgen van huurtoeslag dus veelal in bij het aangaan van een huurovereenkomst. Hierbij realiseren zij zich niet dat een versobering (of ernstiger nog, een afschaffing ervan) nog wel eens realiteit zou kunnen worden.
”Willen we de woningmarkt echt gebruiken als sorteermachine?”
Maar moeten we dan terug naar de betutteling van voor 2008? Moet de overheid bepalen wat ‘passend wonen’ is? En waar wordt dan op gebaseerd wat er door een huishouden ‘verwoond’ mag worden? Moeten we ook gaan kijken of iemand een dure hobby heeft, graag in een grote auto rondrijdt of het liefst drie keer per jaar naar de Bahama’s op vakantie gaat? Oké, dit gaat wellicht wat ver maar het idee moge duidelijk zijn. Willen we de woningmarkt echt gebruiken als sorteermachine?
Moeten we niet liever de hand in eigen boezem steken en zorgen dat het aanbod beter aansluit bij de vraag, of liever gezegd bij de financiële mogelijkheden van de nieuwe huurder? Zeker in nieuwbouw zien we steeds meer beweging ten aanzien van een versobering van de kwaliteit. Een andere prijs-kwaliteitverhouding zou het ook mogelijk moeten kunnen maken om nieuwbouwwoningen onder de aftoppingsgrenzen te verhuren. Hier ligt de uitdaging voor de vastgoedprofessional van nu!
Tot slot kunnen we de huurder misschien zijn eigen verantwoordelijkheid wel (deels) laten behouden, maar dan wel een eigen verantwoordelijkheid die gebaseerd is op daadwerkelijke informatie. Wat zou er gebeuren als we de aanstaande huurder vooraf beter voorlichten en inzicht geven in zijn totale woonlasten…
Tabel 1 Inkomens- en huurprijsgrenzen 2015
Figuur 1 Toewijzingsmogelijkheden volgens de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang en volgens de toekomstige passendheidsnorm (Prijspeil 2015).
