Van uitbreiden naar verdichten: nieuw ruimtelijk beleid in Vlaanderen

Editie: 26

Gepubliceerd op: 18 december 2018

Nederlanders die naar Vlaanderen komen valt vaak als eerste het verspreide bebouwingspatroon en de grote variatie in woningstijlen op. Door de jaren heen heb ik van vrienden en familie die op bezoek komen regelmatig de vraag gekregen waarom het straatbeeld ‘zo onrustig’ of simpelweg ‘rommelig’ oogt. Dat oordeel zegt uiteraard ook veel over degene die het velt. In Nederland heeft de twintigste-eeuwse staatsgeleide ruimtelijke ordening een versnipperd bebouwingspatroon, de zogenaamde urban sprawl, beperkt gehouden. Door het instrument van Welstand, dat eisen stelde aan hoe de bebouwing eruit mocht zien, hebben Nederlandse wijken een vrij uniforme aanblik gekregen. Het beeld dat een goede woonomgeving netjes en geordend moet zijn heeft zich dan ook in de Nederlandse cultuur genesteld, getuige de uitspraken van mijn gasten. Zo is ’rommelig’ maar net afhankelijk van aan wie je het vraagt; Vlamingen vinden andersom Nederland vaak overgeorganiseerd en saai, hoewel sommigen ook hun waardering uitdrukken voor de hoeveelheid groen en de inrichting van de straten die leidt tot rustiger en veiliger verkeer en daarmee Nederlandse steden ook aantrekkelijk maakt voor jonge gezinnen.


Projectontwikkelaars moeten zich meer richten op innovatieve binnenstedelijke verdichtingsprojecten

Een suburbane planningscultuur

Het bovenstaande laat zien dat de manier waarop men in een land of regio bouwt niet alleen een gevolg van wetten en regels is, maar van een historische gegroeide praktijk die ik geïnspireerd door de Duitse wetenschappers Frank Othengrafen en Mario Reimer (2013), de ‘planningscultuur’ noem. Mijn promotieonderzoek aan de Universiteit Antwerpen richt zich op de transformatie van de Vlaamse planningscultuur in de afgelopen twintig jaar maar de historische oorzaken ervan zijn reeds besproken door woonsocioloog Pascal De Decker (2011). Hij geeft vier oorzaken voor het ontstaan van het huidige Vlaamse bebouwingspatroon vanaf de negentiende eeuw: ten eerste werd en wordt het woon-werkverkeer sterk gesubsidieerd door de overheid waardoor mensen geneigd zijn om ver van hun werk te (blijven) wonen. Ten tweede stimuleerde de overheid lange tijd eigenwoningbezit met gunstige leningen waardoor het bezitten – en liefst het bouwen – van je eigen huis is gaan gelden als een cultureel ideaal. Deze twee factoren werkten een derde factor in de hand: een anti-stedelijke attitude waarbij gezinnen die het kunnen betalen de stad ontvluchten voor een grotere woning in de stadsrand of ‘op den buiten’, waar nog een beetje ruimte en groen te vinden is. De steden verliezen hierdoor de belastinginkomsten van hun meer welgestelde inwoners, kunnen onvoldoende investeren en raken zo in een neergaande spiraal. Ten slotte is de invloed van ruimtelijke ordening in België historisch gezien zwak geweest. Pogingen om de sprawl te beperken door bestemmingsplannen te maken voor het hele Belgische grondgebied in de jaren 70 werkten averechts; deze leidden juist tot een groter aanbod van bouwgrond. Een nieuwe poging met het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen in 1997 werd al snel politiek ondermijnd, waardoor het door de Vlaamse en lokale overheden nooit serieus kon worden uitgevoerd. Dat heeft er toe geleid dat zeker het Vlaamse kerngebied in de ruit Antwerpen-Leuven-Brussel-Gent sterk verstedelijkt is en ook wel bekend als ‘nevelstad’. Deze term, geïnspireerd op het Italiaanse città diffusa, vond begin jaren 2000 ingang in België en beschrijft het verspreide nederzettingenpatroon met een lagere bebouwingsdichtheid dan de kernsteden, maar een hogere dan het echte platteland. Maar de sprawl heeft ook toegeslagen in meer perifere gebieden, wat de lintbebouwing langs de oude steenwegen die de kernen met elkaar verbinden goed laat zien. Het is een groei die nog altijd doorgaat; dagelijks wordt er zes hectare onbebouwde ruimte in Vlaanderen aangesneden (Poelmans & Engelen, 2014). Ten slotte is ook het aanzien van de straten nooit sterk gereguleerd waardoor de diversiteit aan stijlen alomtegenwoordig is. Dat dit soms leidt tot absurde taferelen, waar sommige Belgen zelf ook smakelijk om kunnen lachen toont de Facebookpagina ‘Ugly Belgian Houses’.

Nieuw beleid

Het wijd verspreide bebouwingspatroon leidt tot hoge publieke en private kosten: files, een slechte luchtkwaliteit, overstromingsgevaar vanwege onvoldoende regenwaterinfiltratie, de onderhoudskosten voor een wijd verspreid netwerk van nutsvoorzieningen, een totale versnippering van waardevolle natuur en ga zo maar door.

Daarom werd in december 2016 een witboek voor het nieuwe Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV) aangekondigd (Vlaamse Overheid, 2016). Dit plan raakte al snel bekend onder de noemer ‘Betonstop’ vanwege de ambitie om tegen 2040 geen nieuwe open ruimte meer aan te snijden voor bebouwing. Meer dan vorige plannen zet het BRV in op stimuleren en verleiden, want het verleden heeft immers laten zien dat verbieden slecht werkt in de sterk gepolitiseerde Vlaamse ruimtelijke ordening waar veel mogelijkheden voor uitzonderingen zijn. De maatregelen in het BRV moeten het ‘ruimtelijk rendement’ omhoog brengen (meer doen op een beperkt oppervlakte) en de sprawl tegengaan door te werken aan verdichting in aantrekkelijke stads- en dorpskernen, liefst rond vervoersknooppunten. Tegelijk zijn er initiatieven voor ‘ontharding’ van het oppervlak: het schrappen van nog niet ontwikkelde woongebieden en middels verhandelbare ontwikkelingsrechten grondeigenaren de mogelijkheid te geven op betere locaties te bouwen. Naast de planners van het Vlaamse Departement Omgeving, doet ook Vlaams Bouwmeester Leo Van Broeck een flinke duit in het zakje door met zijn documentaire ‘Plannen voor plaats’ Vlaanderen rond te trekken om burgers warm te maken voor een minder gefragmenteerde bebouwde omgeving.

Welke gevolgen kunnen deze ontwikkelingen nu hebben voor de vastgoedmarkt? Als de plannen consequent worden doorgevoerd, gaat het moeilijker worden om te bouwen op elke plaats waar dat nu nog mag. Sommige bouwgronden zullen simpelweg geschrapt worden, bijvoorbeeld als ze in overstromingsgebied liggen. Omdat de vraag naar bouwgrond op verdichtingslocaties nabij vervoersknooppunten groter wordt, zal de prijs daarvan stijgen. Het Vlaamse Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (2016) stelde dan ook in een reactie op het Witboek dat de plannen de druk op de steden zal vergroten en roept op tot meer investeringen in de steden om het wonen daar aantrekkelijker te maken. Ook projectontwikkelaars zullen zich moeten specialiseren in innovatieve binnenstedelijke verdichtingsprojecten. Buiten de stad, zeker op slecht bereikbare perifere locaties, zal de grond- en vastgoedwaarde dalen. Daarbij komt dat veel perifeer gelegen huizen gebouwd zijn in de naoorlogse jaren en niet meer aan de hedendaagse normen en smaak voldoen. Ze worden onderbenut door een vergrijzende bevolking wier kinderen al lang zijn uitgevlogen. Voor nieuwe bewoners zijn deze huizen minder aantrekkelijk omdat er veel in geïnvesteerd moet worden om ze weer bij de tijd te brengen. Dat is uiteraard niet los te zien van energietransitie die ook in België een hot topic is. De beide Belgische kerncentrales zijn aan het einde van hun levensduur en de leveringen van Gronings gas aan het land zullen vanaf 2024 worden afgebouwd. Dat vergt grote investeringen in woningen en infrastructuur. Hierdoor is in sommige gebieden al sprake van waardedaling. Als de overheid besluit om publieke dienstverlening in de buitengebieden af te bouwen, nu al het geval voor openbaar vervoermaatschappij De Lijn, werkt dat die waardedaling waarschijnlijk verder in de hand.

Kansen en gevoeligheden

Met deze plannen liggen er kansen voor een verdere renaissance van de Vlaamse stads- en dorpskernen en het langzaam maar zeker aanpakken van de Vlaamse sprawl. Tegelijkertijd is het een kostbaar werk van lange adem dat politiek uiterst gevoelig ligt. Wie aan ruimtelijke ordening komt, beïnvloedt immers grond- en vastgoedwaardes en grijpt daarmee in op het eigendom van particulieren en organisaties. Daarom sprak de Vlaamse Regering in haar Zomerakkoord van juli 2018 af dat mensen wier grond minder waard wordt naar aanleiding van de nieuwe plannen een vergoeding (planschade) krijgen van 100 procent van de actuele verkoopwaarde. Dat is een fikse verhoging ten opzichte van de vroegere 80 procent vergoeding van de geactualiseerde aankoopwaarde. Die beslissing kan wellicht het publieke draagvlak voor het nieuwe plan vergroten maar betekent ook een grote kostenpost op de publieke begroting. Het geld hiervoor moet gevonden worden in het afromen van de waardestijging van gronden op gunstig gelegen locaties (planbaten), maar of en hoe deze kosten en baten elkaar in evenwicht zullen houden is nog niet duidelijk. Wat betreft het plan zelf kwam de Vlaamse Regering in het Zomerakkoord dan ook niet verder dan het herbevestigen van de visie. Met de Vlaamse verkiezingen voor de deur (mei 2019) is het nog maar de vraag of regering en parlement tot overeenstemming kunnen komen en het plan nog zullen goedkeuren.

Terug naar het aanzien van Vlaanderen. Met de aangekondigde plannen zal dat wellicht de komende decennia langzaam veranderen als slecht gelegen woongebieden minder aantrekkelijk worden ten opzichte van de stads- en dorpskernen. Dat vergt flinke investeringen in de stad. Als jonge ouder in Antwerpen kan ik beamen dat ondanks grote inspanningen het niveau van de stedenbouwkundige inrichting nog niet vergelijkbaar is met dat in de meeste Nederlandse steden. En dan is er nog die historisch gegroeide voorkeur voor dat huis in het groen. Die zal moeten transformeren naar één waarin de stad ook wordt gezien als prettige plaats om je kinderen op te voeden. Dat is wellicht nog de grootste opgave.

Bronvermelding

Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars. (2016, 07-12-2016). Tegen 2040 betonstop in Vlaanderen.   Retrieved from https://www.biv.be/publicaties/alle-publicaties/tegen-2040-betonstop-vlaanderen

De Boeck, A. & Debusschere, B. (2018, 12-03-2018). Jonge gezinnen ontvluchten stad. De Morgen.

De Decker, P. (2011). Understanding housing sprawl: the case of Flanders, Belgium. Environment and Planning A, 43(7), 1634-1654.

Othengrafen, F. & Reimer, M. (2013). The embeddedness of planning in cultural contexts: theoretical foundations for the analysis of dynamic planning cultures. Environment and Planning A, 45(6), 1269-1284.

Poelmans, L. & Engelen, G. (2014). Verklarende factoren in de evolutie van het ruimtebeslag. Retrieved from Mol: VITO

Vlaamse Overheid. (2016). Witboek BRV. Brussel: Vlaamse Overheid.

Mail de redactie