Eén jaar in de praktijk

Editie: 26

Gepubliceerd op: 11 juli 2019

Het voelt alsof ik nét ben begonnen met werken, maar het is toch alweer een jaar geleden dat ik met gezonde spanning mijn eerste stap zette in het kantoor van Boelens de Gruyter. Het was juli 2018, ik was net terug van een onvergetelijke reis naar India en Nepal en helemaal klaar voor een nieuw avontuur. De keuze voor een ontwikkelaar had ik secuur gemaakt, waar het nodige denkwerk aan vooraf was gegaan.


Voordat ik begon met afstuderen wist ik nog niet welke kant ik op wilde. Het probleem; ik ben erg breed geïnteresseerd. Dat herkende ik nog van toen ik moest kiezen voor een studie. Ik heb destijds wel honderd informatiebijeenkomsten gevolgd; van sociologie, psychologie, economie, bestuurskunde tot technische bedrijfskunde, werktuigbouwkunde en tot slot bouwkunde. Wat mij zo interesseerde in bouwkunde was de multidisciplinariteit. Waar exact mijn twijfel zat om voor één studie te kiezen vond ik uiteindelijk in bouwkunde. Hier kon ik creativiteit, techniek, management en een stukje financiën combineren met tastbaar eindresultaat; een gebouw. Wat wil je nog meer?

In het eerste jaar van mijn studie wist ik al vrij snel dat mijn passie  bij gebouwen ligt, maar niet bij het ontwerpen ervan. Dat vond ik te gedetailleerd. Ik hield mij liever bezig met het concept, het verhaal, de eindgebruiker en de haalbaarheid. Deze interesse werd bevestigd tijdens het derdejaars bachelorproject (ook wel ‘de multi’), waar ik de vastgoedkundige was. Ik was verantwoordelijk voor de haalbaarheid van het project, ofwel het gebouw moest ‘werken’. Willen mensen wel in ons gebouw verblijven? Sluit ons programma aan op de eindgebruiker? En; is het project commercieel en financieel haalbaar? Dat ik mij interesseerde voor vastgoed was duidelijk en de keuze voor de master Urban System & Real Estate was dan ook snel gemaakt.

De keuze voor een bedrijf

Januari 2018, ik studeer af op het onderwerp Science Parks. Enorm interessante gebiedsontwikkelingen, maar het boeide mij onvoldoende om er specialist in te worden. Ik besluit om samen met mijn vriendin een drie maanden durende reis door India en Nepal te maken. Ik neem mij voor deze maanden te gebruiken om na te denken over wat ik wil. Al vrij snel kom ik tot de conclusie dat ik ontwikkelaar wil worden. Écht iets maken, iets nalaten. In dit vak komt alles samen: ondernemerschap, eigenaarschap én multidisciplinariteit (techniek, financiën, creativiteit, management, etc.). Maar bij welk bedrijf?

Er zijn ontzettend veel ontwikkelaars: De grote woningbouwclubs zoals BPD en AM; de VolkerWessels ondernemingen zoals SDK en Kondor Wessels; de kantoor-georiënteerde ontwikkelaars zoals G&S Vastgoed en OVG; ontwikkelende bouwers zoals Dura Vermeer en Heddes; zo kan ik nog wel even doorgaan… Ik zocht naar een bedrijf wat binnenstedelijk actief is. Ondernemend, creatief en flexibel, kansen ziet in bestaande gebouwen, spraakmakende projecten ontwikkelt en niet té groot is. Dat vond ik in Boelens de Gruyter. Ik kwam net terug van een wandeltocht door de Himalaya en was zonder bedoelingen door mijn LinkedIn feed aan het scrollen. Toen zag ik bij toeval een post van Mike van de Kar, ontwikkelaar bij Boelens de Gruyter, voorbijkomen: ‘’Wij zoeken nog een junior projectontwikkelaar’’. Die kans kon ik niet laten liggen. Mike was bereid om met mij te bellen en na een intercontinentaal telefoongesprek was ik overtuigd: Ik wilde bij Boelens de Gruyter werken. Maar, vertelde Mike mij: ‘’Wij zijn wel hard op zoek, dus als het even kan zou het fijn zijn als je alvast een brief kunt sturen’’. Zo gezegd, zo gedaan. Ik heb vanuit Nepal gesolliciteerd en kreeg al snel een uitnodiging om op gesprek te komen. Nog geen twee maanden later tekende ik mijn contract bij Boelens de Gruyter.

Ontwikkelen

1 juli 2018, mijn eerste werkdag als junior ontwikkelaar. Ik stelde mij van alles voor bij het werk en de projecten, maar eigenlijk had ik geen idee wat mij te wachten stond. Ik wist alleen dat ik Bob Sanders, senior ontwikkelaar, zou gaan ondersteunen bij een aantal projecten. Mijn eerste project is het dan net geacquireerde ‘’Ringpark’’. Boelens de Gruyter heeft dit kantoorgebouw uit de jaren 60 in samenwerking met Round Hill Capital aangekocht met oog op herontwikkeling van het gebouw en gebied. De locatie ligt in Amsterdam West, tussen de A10 en het Rembrandt park, een ontzettend mooie locatie met veel ontwikkel potentie. Omdat de locatie net is aangekocht kan ik vanaf de initiatieffase meekijken. Onder de vleugels van Bob kijk ik mee naar de businesscase, het stichtingskostenmodel, programma, ontwerp en de stedenbouwkundige uitgangspunten. Er worden belangrijke strategische keuzes gemaakt. De eerste weken kon ik nog moeilijk bevatten om wat voor een schaal, belangen en vooral bedragen het gaat. Al vrij snel krijg ik meer verantwoordelijkheid en mag ik bepaalde trajecten binnen het grotere geheel zelf trekken en krijg ik steeds meer gevoel voor de ‘’stiko’’ (het stichtingskosten model).

Naast het grote ‘’Ringpark’’ project kreeg ik ook de kans om voor twee wat kleinere objecten in het Westelijk Havengebied van Amsterdam na te denken over de ontwikkelpotentie. De twee gebouwen, een kantoorgebouw en een bedrijfshal met kantoorruimte, renderen an sich goed, maar Boelens de Gruyter zou geen ontwikkelaar zijn als er, naast een goed rendement, geen ontwikkelpotentie in zit. Zodoende kreeg ik de vrije hand om na te denken over de toekomstpotentie en bedacht een ontwikkelplan voor beide locaties: Een omgevingsanalyse, volume studie, mogelijk programma en een ‘’stiko’’. Dit gaf mij ontzettend veel energie, dat ik meteen zo integraal mocht nadenken over objecten in onze portefeuille. Het plan wat Bob en ik hadden bedacht en waar de directie ook potentie in zag, werd helaas niet gedragen door het Havenbedrijf. Het was nog te vroeg om grootschalig te ontwikkelen in een nog door de haven gedomineerd gebied. Maar wie weet, met het plan ‘Haven Stad’ op komst, worden mijn plannen in de toekomst nog werkelijkheid.

Vanaf het moment dat ik meer gevoel kreeg voor de ‘’stiko’’, mocht ik meer en meer gaan rekenen aan potentiële acquisities. Een acquisitie komt veelal binnen via de commerciële afdeling; zij houden dagelijks kansen in de markt in de gaten. Als er iets met potentie voorbijkomt, wordt er in samenwerking met een ontwikkelaar gekeken naar de mogelijkheden van de locatie. In het najaar van 2018 werd een object in Amsterdam West aangeboden, de Overschiestraat 182 en 188. Op dit plot staan een ietwat verouderd kantoorgebouw en bedrijfshal. Op het eerste gezicht is het moeilijk in te beelden wat er in de toekomst gebouwd kan worden, maar door visie te hebben en goed te verdiepen in het gemeentebeleid kwamen wij al op het idee om het gebied totaal te herontwikkelen naar een woningbouwprogramma. Wij bedachten een ontwikkelplan en onderzochten de haalbaarheid hiervan. Na enkele biedingsrondes kwamen wij als winnaar uit de bus en kregen we de mogelijkheid de locatie te kopen. Opnieuw in samenwerking met Round Hill Capital. De komende jaren gaan wij aan de slag met het ontwikkelplan.

Tot slot

Naast bovenstaande projecten en werkzaamheden ben ik inmiddels alweer betrokken bij nog twee projecten en een aantal andere acquisities. Er is ontzettend veel gebeurd het afgelopen jaar en de leercurve die ik heb doorgemaakt is onbeschrijfelijk. Voor mij is ontwikkelen de goede keuze geweest; veelzijdigheid, creativiteit en ondernemerschap komen bij elkaar. De trajecten kunnen lang duren, maar na enkele jaren laat je een gebouw achter. Iets wat jijzelf hebt gemaakt, bedacht, begeleid en ontwikkeld.

Natuurlijk is het naast de inhoud van je werk het ook erg belangrijk dat je bij een bedrijf werkt wat qua cultuur en mensen bij je past. Niets is minder waard dan iedere dag met een goede zin naar je werk te gaan. Iedereen die nog een keuze voor zijn/haar eerste job moet maken, erg veel succes! Schroom niet mij te benaderen als er vragen zijn over Boelens de Gruyter, ontwikkelen an sich of hoe om te gaan met keuzestress.

Mail de redactie