Schuivende panelen op de kantorenmarkt: hoe de gebruikersvoorkeuren veranderen

Editie: 27

Gepubliceerd op: 21 juli 2020

Na vijf opeenvolgende jaren van aanboddalingen komt het totale kantorenaanbod begin 2020 uit op minder dan 2,9 miljoen m². Vergeleken met het hoogtepunt begin 2015 is sprake van bijna een halvering. Hoewel er kwantitatief een duidelijk tekort is, lopen met name de kwalitatieve tekorten steeds verder op. Kantoorgebruikers kunnen nauwelijks nog ruimte vinden die voldoet aan de huidige wensen en eisen. De behoeften van de moderne kantoorgebruiker zijn al jaren aan het verschuiven, niet alleen het aantal vierkante meters dat gehuurd kan worden telt meer. Zowel in het pand als in de omgeving zoeken moderne bedrijven naar beleving en uitstraling, dit uit zich in een toenemende vraag naar karakteristieke kantoren op centrumlocaties of op OV-knooppunten.


 

Kwalitatieve schaarste verspreidt zich als een olievlek door Nederland.

Het gebrek aan kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte remt de dynamiek in de grootste kantorenmarkten van Nederland. Juist op de plekken die kort na de crisis een sterk herstel vertoonden, is de groei gestagneerd of zelfs omgezet naar een daling, zoals in Amsterdam, Utrecht en Rotterdam. De locaties buiten de grootste kantorenmarkten maken echter een  inhaalslag. De zogenaamde runners-up slaagden er het afgelopen jaar in om te profiteren van het gebrek aan hoogwaardige kantoren in de grote kantoorregio’s. De vraag naar kantoorruimte in Den Haag, Eindhoven en Amersfoort bereikt in 2019 recordhoogtes, met als gevolg dat in geheel Nederland een tiende meer kantoorruimte is opgenomen vergeleken met een jaar geleden. In de 27 belangrijkste kantoorgebieden van Nederland is in 2019 bijna 1,45 miljoen m² kantoorruimte opgenomen.

Gebruikers doen concessies in hun wensen

Moderne kantoorgebruikers stellen steeds hogere eisen, voornamelijk gedreven door de aanhoudende war on talent en hogere duurzaamheidsdoelstellingen. De behoefte verschuift naar duurzame kantoorgebouwen van een hoogwaardige kwaliteit en uitstraling, met shared-services in het gebouw. Het gebouw moet bovendien gelegen zijn op een centrale locatie met veel voorzieningen in de nabijheid. Belangrijke voorzieningen voor moderne kantoorgebruikers zijn OV-verbindingen, horeca en parkeergelegenheid. Gezien het tekort aan hoogwaardige kantoren moeten zoekende partijen anno 2019 concessies doen wat betreft kwaliteit, grootte of locatie. Wat betreft locatie  worden met name de mogelijkheden om te vestigen op een centrumlocatie steeds beperkter voor kantoorzoekers.

Sterke aantrekkingskracht van centrumlocaties op kantoorgebruikers

De schaarste van kantoorruimte concentreert zich binnen steden vooral op centrum- en stationslocaties. De sterk toegenomen vraag van gebruikers naar kantoorruimte op centrumlocaties is de belangrijkste pijler onder het huidige aanbodtekort, maar niet de enige. Andere functies eisen namelijk ook hun plek in de stad op. Huishoudens willen wonen in de stadscentra, retailers willen flagship stores op A1-locaties, logistiek dienstverleners willen zo snel mogelijk kunnen bezorgen in dichtbevolkte gebieden en ook industriële functies zijn nog steeds gevestigd in steden. Een gemengde stad met veel verschillende functies heeft een grote aantrekkingskracht op gebruikers. De grote diversiteit aan functies legt echter ook een zware claim op de (beperkte) beschikbare ruimte in de stad. De concurrentiestrijd om de vierkante meter tussen verschillende functies laait op in binnensteden.

Karakteristieke panden in trek bij kantoorgebruikers

Naast een grote kwantitatieve behoefte in het centrum van steden is er een duidelijke vraag zichtbaar naar meer kwalitatieve en unieke kantoorruimte. Gebruikers willen niet meer simpelweg meters huren, maar zoeken ook naar beleving in een kantoorpand.  Bij voorkeur moet de uitstraling van het pand passen bij het imago dat het bedrijf wil uitstralen. In de grootschalige kantorenparken langs snelwegen met eenvormige kantoorpanden is deze beleving nauwelijks te vinden.  Kantoorgebruiker verschuiven hun zoekgebied dan ook richting de Nederlandse centra, met veel karakteristieke panden in een historische omgeving.

Nederland beschikt over een grote hoeveelheid historische erfgoed. Dit erfgoed in de vorm van monumentale panden bepaalt de uitstraling van veel Nederlandse steden. Kantoorgebruikers weten deze monumentale panden al jarenlang te vinden, ze waarderen de karakteristieke eigenschappen, de statige uitstraling en de centrale ligging van een monument. Vanuit vastgoedperspectief is monumentaal vastgoed dan ook een volwaardige asset class binnen de kantorensector, met een eigen dynamiek, prijsniveau en doelgroep.

Vraag naar monumentale kantoorpanden sterk conjunctuurafhankelijk 

Steden zoals Amsterdam, Den Haag en Utrecht zijn al jaren zeer gewilde vestigingslocaties voor kantoorgebruikers. Dit heeft deels te maken met historische groeipatronen en de gunstige ligging in de Randstad, maar deze aantrekkelijkheid wordt ook verklaard door de monumentale uitstraling van de steden. Voor een deel van de kantoorgebruikers is de aanwezigheid van een historische kern in de nabijheid van het kantoor reden om zich daar te vestigen. Een meer specifieke groep kantoorgebruikers kiest er daadwerkelijk voor om zich in een monumentaal pand te vestigen. De keuze voor een gebruiker om wel of niet een monumentaal kantoorpand te huren of te kopen is sterk conjunctuuronafhankelijk. In slechte tijden wordt dit deel van de kantorensector minder gewaardeerd, terwijl in een opgaande economie de vraag naar monumentaal vastgoed sterk opveert.

In de jaren na de val van Lehman Brothers daalde de totale vraag naar kantoorruimte sterk, de vraagterugval in het monumentale deel van de kantorenvoorraad was echter nog sterker. Hoewel het totale aantal opgenomen vierkante meters kantoorruimte in 2007 nog het hoogtepunt bereikte, werd vanaf 2008 een sterke daling ingezet. De vraag naar monumentaal kantorenvastgoed viel in deze jaren nog verder terug dan de vraag in de totale kantorenmarkt. Dit toont aan dat bedrijven in economisch slechtere tijden minder geneigd om zich te vestigen in een monumentaal pand; de opnamecijfers van monumenten vallen dan ook sterker terug in een laagconjunctuur.

 

Opleving in de vraag naar monumentale kantoren bij economische bloei

De vraag naar monumentaal vastgoed reageert direct op een opkrabbelende economie. In 2014 noteerde het bruto binnenlands product weer groeicijfers, ten opzichte van het voorgaande jaar nam het BBP met 1,4% toe. In de kantorensector namen de opnames van monumenten direct toe. Hoewel in de totale kantorenmarkt eveneens een lichte opleving  zichtbaar was, valt deze in het niet bij de sterk toegenomen vraag naar monumentaal kantorenvastgoed. Vanaf 2014 bleef het opnamevolume continue van een hoog niveau. De opgaande conjunctuur had dus tot gevolg dat gebruikers weer bewuster vastgoed gingen aanhuren of aankopen, de vestigingsbeslissing viel daarmee vaker uit in het voordeel van monumenten.

De sterke daling van de opnames van kantoormonumenten in 2018 en 2019 is niet het gevolg van een afname van de onderliggende vraag, maar veeleer een directe consequentie van een gebrek aan aanbod. Het beschikbare aanbod in de gehele kantorenmarkt is gedurende  2018 met een kwart afgenomen, het monumentale kantorenaanbod is met maar liefst 35% gedaald. De gevolgen voor het opnamevolume van monumentale kantoorpanden zijn door de forse aanboddaling zeer sterk merkbaar in het afgelopen jaar.

Monumentstatus beperkt de mogelijkheden in gebruik

Een monument als kantoorpand levert beperkingen op in het gebruik,  de monumentstatus ontneemt de eigenaar en de gebruiker vrijheidsgraden. De inschrijving in het monumentenregister brengt namelijk een specifieke set aan (strengere) bouw- en verbouwregels met zich mee. Als gevolg van de opgelegde beperkingen is het vaak niet mogelijk om het pand naar de meest moderne kwaliteits- en comfortstandaarden te verbeteren. Voor de directie/management is dit een overkomelijk beperking, de aansluiting van het bedrijfsimago op de uitstraling van het pand weegt zwaarder. De werknemers ervaren echter in de dagelijkse praktijk de ongemakken van ouderwetse koelings- en verwarmingssystemen, onpraktische kamerindeling en het gebrek aan parkeerplaatsen. De split incentive tussen de vastgoedbeslissers en de daadwerkelijke gebruikers, waarbij verschillende groepen verschillende belangen hebben, is een veelvoorkomend probleem in monumentaal vastgoed.

Karakteristieke panden versterken de uitstraling van gebruikers

De vraag naar panden in het monumentale segment van de kantorenmarkt komt voort uit een specifieke groep gebruikers. Deze gebruikers kiezen voor monumentale panden omdat de uitstraling en de locatie aansluit bij de bedrijfsvoering en de sector waar het bedrijf actief in is. Enerzijds zijn gebruikers op zoek naar een pand dat betrouwbaarheid en degelijkheid uitstraalt, zoals advocatenkantoren. Anderzijds vinden ook steeds meer hippe technologische bedrijven de monumentale kantorenmarkt. De historische karakteristieken in combinatie met een moderne inrichting worden zeer gewaardeerd door deze gebruikers, evenals de centrale ligging met goede ov-verbindingen. Gebruikers die kiezen voor een monumentaal pand doen dit om hun bedrijfsimago te versterken, daar hebben ze dan ook een hogere huurprijs voor over.

De belangrijkste monumentale kantoorgebruikers zijn zoals verwacht advocatenkantoren, 5% van de gebruikers die in de afgelopen tien jaar een kantoor huurden zijn juristen. Ook tijdens de crisis bleef deze beroepsgroep veelvuldig monumentale kantoorruimte aanhuren. Om betrouwbaarheid uit te stralen zijn ook financiële holdings veelvuldig gevestigd in monumentale panden. Een andere categorie gebruikers zijn ontwikkelaars van software en reclamebureaus, ondanks de zeer moderne bedrijfsvoering staan deze gebruikers op plek 3 en 5 bij transacties. Ten slotte zijn organisatieadviesbureaus ook vaak gevestigd in monumenten (plek 4).

Huurprijzen van kantoren lopen sterk uiteen

Ondanks de beperkende effecten van een monumentstatus voor gebruikers en eigenaren van kantoren, vertaalt deze status zich niet naar lagere huurprijzen. Normaliter hebben opgelegde beperkingen aan een pand een prijsdrukkend effect, bij monumentale panden wordt dit effect echter gecompenseerd door de hoge waardering van de karakteristieke elementen. Dat monumenten over het algemeen hogere huurprijzen opbrengen heeft dan ook niet zozeer te maken met de monumentale status, maar veeleer met de aantrekkelijke elementen van een pand. Deze elementen vergroten de aantrekkelijkheid van een pand maar leiden ook tot de toewijzing tot monument.

Gebruikers betaalden in 2018 in een monumentaal pand ruim € 30 per vierkante meter meer dan in een regulier kantoorpand. De gemiddelde vierkante meterprijs was in een monumentaal pand gemiddeld € 156, versus € 125 in een kantoorpand zonder een monumentstatus.  De waardering voor monumenten is niet van de laatste jaren, al sinds 2008 liggen de huurprijzen van kantoormonumenten consequent boven dat van niet-monumentale kantoorpanden. Gemiddeld lagen de huurprijzen van monumenten in de afgelopen tien jaar € 24 boven dat van de reguliere kantorenmarkt, de premium die gebruikers bereid zijn te betalen voor monumentale kantoorruimte is in 2018 verder opgelopen.

De verschillen in huurprijzen tussen monumenten en niet-monumenten worden kleiner wanneer wordt gecorrigeerd voor de factor locatie. Een deel van de hogere huurprijzen van monumenten is te verklaren door de gewilde ligging in het centrum. Wanneer de prijsvergelijking wordt gemaakt tussen monumenten en niet-monumenten in de Nederlandse centra, is er nog slecht sprake van een verschil van € 14 per vierkante meter. Opvallend is dat in grote Nederlandse steden zoals Amsterdam en Utrecht, reguliere kantoorruimte duurder is dan monumentale kantoorruimte. Dit kan worden verklaard uit de vele nieuwbouwtransacties in deze steden in de afgelopen jaren, kantoren op de Zuidas of bij het centraal station van Utrecht brengen huurprijzen boven de € 300 per vierkante meter op.

Kantoormonumenten blijven de komende jaren een volwaardige vastgoedcategorie

De verwachting is dat de markt voor monumentale kantoorpanden de komende jaren aantrekkelijk blijft, gebruikers waarderen uniek en karakteristiek vastgoed. Enerzijds zijn bedrijven in economische meewind bereid meer te betalen voor hun huisvesting. In tijden van lagere winstgevendheid wordt juist snel bezuinigd op de huisvesting, als gevolg hiervan blijft de vraag naar monumentaal vastgoed sterk conjunctuurafhankelijk. Anderzijds blijft de vraag naar verwachting op peil vanuit bedrijven die het bedrijfsimago aan willen laten sluiten op het pand. Dit geldt voornamelijk voor de bedrijfssectoren waar veel waarde wordt gehecht aan het uitstralen van bepaalde waarden.

 

Mail de redactie