Database Blockchain producten en -diensten in vastgoed I

Editie: 27

Published on: 21 oktober 2019

---

Introductie

In het derde kwartaal van 2018 werd binnen FIBREE een werkgroep opgericht met als doel om wereldwijd de balans op te maken van de stand van zaken van Blockchain in de vastgoedwereld te onderzoeken met wat de huidige uitdagingen en best practices zijn om zo de bevindingen terug te koppelen naar de markt. De werkgroep bestond uit 13 FIBREE deelnemers uit 11 verschillende landen over de hele wereld. Het is de bedoeling van FIBREE om dit onderzoek jaarlijks te herhalen om de markt op de hoogte te houden van de laatste stand van zaken en ontwikkelingen in de Blockchain en het onroerend goed wereldwijd.

Geen Blockchain zonder digitalisering van de vastgoedinformatie

Een veel voorkomende misvatting is dat ‘vastgoedinformatie’ in een Blockchain is opgeslagen. In feite wordt er helemaal geen vastgoedinformatie in een Blockchain opgeslagen, maar voegt een Blockchain oplossing in een bestaande informatiestroom een zeer beperkte hoeveelheid informatie toe op relevante plaatsen, waardoor bestaande informatie volledig betrouwbaar wordt voor alle belanghebbenden. Blockchain alleen kan nooit de oplossing zijn voor een probleem, het is hooguit een relatief beperkt deel van de gehele digitale oplossing – een klein, maar belangrijk deel. Informatiestromen kunnen er veel efficiënter mee worden gemaakt, maar pas als de kwaliteit en uitwisselbaarheid van relevante data op een aanvaardbaar peil is gebracht, voor die uitdaging staat het vastgoed-ecosysteem eerst. Uiteindelijk zal blockchain dan vernieuwing van business modellen mogelijk maken met de potentie om veel waarde toe te voegen aan processen waar betrouwbaarheid van informatie belangrijk is. En die zijn talrijk aanwezig in de vastgoedketen!

Onderzoeksmethodologie

De FIBREE Industry Report werkgroep heeft op een aantal manieren parallel aan elkaar input verzameld om een zo volledig mogelijk beeld te krijgen van de wereldwijde stand van zaken van Blockchain voor vastgoed. Eind 2018 is de werkgroep gestart met desk research om een overzicht te krijgen van zo veel mogelijk vastgoed gerelateerde Blockchain-toepassingen die momenteel waar ook ter wereld bekend zijn. De input voor het onderzoek kwam van verschillende bronnen als de eigen FIBREE-community, LinkedIn en diverse specifieke Blockchain-gerelateerde noteringssites (ICO Bench, Crunchbase, et cetera) waarin gericht is gezocht. Per 31 december 2018 zijn er op die manier wereldwijd 501 Blockchain- en vastgoedinitiatieven gevonden. Dit is gedefinieerd als de productdatabank. Deze populatie vormt de basis voor verdere analyses in deze studie.

Begin 2019 heeft de werkgroep op basis van aanvullend desk research een eerste diepgaande analyse gemaakt van de totale productdatabank op basis van de informatie die op het internet te vinden was. Bij ongeveer 300 van deze productleveranciers werd een bruikbaar e-mailadres gevonden, dat vervolgens is gebruikt om hen uit te nodigen om deel te nemen aan de FIBREE-enquête die in april 2019 werd gehouden. Deze enquête heeft geresulteerd in directe input uit de eerste hand van 39 bedrijven en is van voldoende hoge kwaliteit om gevalideerde verdere inhoudelijke analyses te kunnen maken. De kwaliteit van de informatie over de andere 441 initiatieven was niet altijd voldoende kwalitatief betrouwbaar voor diepgaande inhoudelijke analyses, maar voldoende om er enkele statistische analyses op te kunnen maken. De belangrijkste verkregen inzichten worden hierna beschreven.

Geografische verdeling

De 501 producten of diensten komen uit 66 verschillende landen en uit alle continenten van de wereld. Met een aantal van 235 hebben de meeste bedrijven in de database (47%) hun hoofdkantoor in Europa. Latijns-Amerika is het minst vertegenwoordigd met slechts 4% van alle producten.

Op zich zegt dit niet veel over de geografische markten waarop de producten zich richten, aangezien veel producten met een Blockchain zich richten op multinationale of volledig mondiale markten. Evenmin toont deze grove verdeling aan waar in de wereld de echte hotspots zich bevinden of welke landen het voortouw nemen bij de ontwikkeling van Blockchain producten voor de vastgoedsector. Een verdere verfijning laat zien dat de Verenigde Staten van Amerika het land zijn met de meeste toepassingen, maar ook dat er een aantal kleinere landen zijn die duidelijk mee voorop lopen. Nederland is ook een van deze landen in de wereldwijde kopgroep.

Groeifase van producten

Van de 501 onderzochte bedrijven is via de verschillende bronnen getracht het jaar van oprichting en de huidige groeifase te achterhalen. Voor 27% was het niet mogelijk om het jaar van oprichting te achterhalen en voor 36% van deze bedrijven was het niet mogelijk om een indicatie te vinden voor de groeifase. In 363 gevallen was het mogelijk om zowel een indicatie te vinden van de groeifase als van het jaar van oprichting.

De meeste startende bedrijven zijn nog heel erg jong. Slechts 21% van de bedrijven waarvan het oprichtingsjaar bekend is, bestond in 2017. 79% is dus minder dan 2 jaar oud! Het is dan ook niet verwonderlijk dat meer dan de helft van de startups zich nog steeds in een conceptuele- of startup-fase bevindt. Er zijn slechts 35 bedrijven, die zich in de groei- of expansiefase bevinden. Slechts 6 daarvan (1%) lijken de meest vergevorderde fase van groei, de expansiefase, te hebben bereikt. Bijna al deze bedrijven bestonden al in 2016 en zijn begonnen met de ontwikkeling van de Blockchain oplossing als bijproduct of uitbreiding van hun bestaande product.

Uit de diepgaandere analyse blijkt ook dat 119 (24%) van de 501 aanvankelijk gevonden producten niet langer actief lijken te zijn. In bijna de helft van deze gevallen is ook het jaar van oprichting niet gevonden. Van de 365 producten waarvoor het jaar van oprichting werd vastgesteld, is gemiddeld 16% niet meer actief. Bovendien zijn er ongeveer 50 producten waarvan de groeifase en het jaar van oprichting niet kon worden bepaald. Als ongeveer de helft van deze producten niet meer actief zou zijn, dan kan overall worden geconcludeerd dat bijna 1 op de 3 startups met Blockchain-producten voor de vastgoedsector, binnen enkele jaren na oprichting zijn activiteiten alweer staakt.

Uitdagingen voor starters in de Blockchain

Bij de ontwikkeling van Blockchain producten voor de vastgoedmarkt staat bijna elk initiatief voor meerdere uitdagingen. In het FIBREE onderzoek werden de deelnemers gevraagd wat hun belangrijkste uitdagingen zijn. De 39 deelnemers geven in totaal 46 uitdagingen aan,naleving van regelgeving, timing voor adoptie in de markt, het vinden van financierings- of ontwikkelingspartners en kennisontwikkeling in de markt zijn de meest genoemde uitdagingen, en worden allemaal ongeveer even vaak genoemd (tussen 21% en 25%). Hieruit zou een oproep naar de vastgoedmarkt kunnen worden gedestilleerd: meer vertrouwen, betrokkenheid en innovatiekracht vanuit de sector is wenselijk om, al dan niet in consortia, de ware potentie van deze nieuwe technologie echt te leren kennen!

Door de verschillende uitdagingen te differentiëren naar producttype, kunnen de uitdagingen die zich voordoen en waar ze zich voordoen worden geïdentificeerd. Naleving van regelgeving lijkt vooral veel voor te komen bij Invest en Market-oplossingen. Bij de andere oplossingen levert dit in mindere mate issues op. Uitdagingen met betrekking tot market education en fund raising / finding development partners worden op grote schaal genoemd. Uitdagingen over de specifieke toepassing van distributed ledger technology (DLT) in de oplossing, komen het meest voor bij land title / smart cities-oplossingen en bij market- en invest-oplossingen. Tot slot worden schaalbaarheidsissues relatief het vaakst genoemd bij manage and operate-oplossingen.

DLT, wat staat voor distributed ledger technology, is een manier om transacties en saldi in een netwerk van meerdere decentrale databases te administreren, waarbij alle deelnemers het gezamenlijke grootboek bijhouden en continu controleren met hun eigen computer(s). Er is geen centrale beheerder of centrale gegevensopslag (dus ook geen ‘single point of failure’) en de gegevens worden constant gesynchroniseerd en bijgewerkt. Een derde partij, zoals een overheid of bank, komt er niet aan te pas.

Smart City gaat over hoe snel technologie onze economie en maatschappij verandert. Smart cities bestaan op de kruising van digitale technologie, disruptieve innovatie en stedelijke omgevingen. Smart cities zijn een aantrekkelijke plek om te werken en te leven en de voedingsbodem voor nieuwe ideeën.

Mijlpalen en financiering

Als laatste onderdeel van de FIBREE survey werden de deelnemers gevraagd naar de belangrijkste mijlpalen die tot nu toe zijn bereikt en de manier waarop hun bedrijf wordt gefinancierd. De resultaten bevestigen eens te meer dat de ontwikkeling en toepassing van Blockchain-oplossingen in de vastgoedsector nog maar net begonnen is, aangezien slechts een beperkt aantal productaanbieders over voldoende financiële middelen beschikken voor verdere productontwikkeling. Van de 39 deelnemers aan het onderzoek geeft 23% geen indicatie van de financiering die zij tot nu toe hebben ontvangen. Met 36% van de antwoorden zegt de meerderheid van de deelnemers minder dan 200.000 US dollar aan financiering te hebben. Nog eens 18% zegt tussen de 200.000 en 1 miljoen US dollar te beschikken. De overige 23% geeft aan dat ze meer dan 1 miljoen dollar aan financiering beschikken.

Op de vraag naar de herkomst van de financiering geeft 53% aan dat deze uit eigen bron afkomstig is en 28% gaf aan dat de financiering afkomstig is van beleggingsondernemingen en/of private equity. Opvallend is dat in de studie slechts 10% van de vastgoed Blockchain producten in de studie slechts in beperkte mate van zogenaamde initial coin offering (ICO)’s gebruik maakt. Vrienden en familie hebben ook een beperkt aandeel in de herkomst van de financiering, namelijk 8%. Opvallend is ook dat maar liefst 12 van de 14 bedrijven met minder dan 200.000 dollar aan financiering hebben aangegeven dat ze uitsluitend uit eigen middelen zijn gefinancierd. Het tegenovergestelde beeld is te zien bij bedrijven met meer dan 1 miljoen dollar aan financiering. Op één na geven ze allemaal aan dat ze verschillende financieringsbronnen hebben, waaronder ten minste beleggingsondernemingen en/of private equity. Slechts één organisatie met meer dan 1 miljoen aan financiering geeft aan dat zij uitsluitend door vrienden en familie wordt gefinancierd.

Wat betreft de belangrijkste mijlpalen die tot nu toe zijn bereikt, hebben de deelnemers op verschillende manieren gereageerd. De antwoorden op deze vraag geven een goede indicatie van de huidige stand van zaken van de Blockchain oplossingen voor de vastgoedmarkt. Uit de ontvangen antwoorden kan voorzichtig worden geconcludeerd dat minder dan de helft van de producten aangeeft klaar te zijn voor daadwerkelijk gebruik in de markt. De grote vraag blijft in hoeverre ze van toepassing zijn. Als ze al worden toegepast, zijn ze alleen in hun eerste bètaversie beschikbaar of worden ze op kleine schaal gebruikt. De meeste producten bevinden zich nog in een Proof of Concept fase. Het onderstaand figuur illustreert dit.

Conclusie

De overall conclusie die uit dit onderzoek kan worden getrokken is, dat ‘blockchain en vastgoed’ nog in de kinderschoenen staat, maar dat de diversiteit aan bestaande initiatieven die overal in de wereld worden gezien, een goede illustratie geeft van de brede potentie die deze technologie heeft voor de vastgoedsector tor. Voordat het echter zover is, zullen er nog behoorlijk wat uitdagingen overwonnen dienen te worden. Een meer open en innovatieve houding van de gehele vastgoedbranche en de bereidheid van partijen om nieuwe technologieën als Blockchain in consortiaverband te leren ontdekken, kan sterk bijdragen aan het creëren van een hoogwaardige digitale infrastructuur als drager van veelbelovende productvernieuwingen.

Vervolg

Dit eerste artikel van een tweeluik geeft hiermee een eerste indruk van relevante Blockchain producten wereldwijd. Het tweede volgend artikel zal een overzicht en analyse geven van alle wetenschappelijke publicaties in Nederland van 2016 tot en met 2018, en doet dit in het kader van een eerste kleine internationale verkenning van internationaal onderzoek en experts in de relatie van vastgoed met Blockchain.

Referenties

Foundation for International Blockchain and Real Estate Expertise (FIBREE) (2018),                https://fibree.org/

Foundation for International Blockchain and Real Estate Expertise (FIBREE) (2018), FIBREE                Industry Report Blockchain Real Estate. FIBRRE: https://fibree.org/wp-               content/uploads/2019/07/Fibree-Industry-Report-Digital.pdf For the creation of this 2019 edition a working group has been formed within FIBREE, consisting of the following people: Achim Jedelsky (Germany) Alexander Appelmans (Belgium) Alex dell’Orto (Italy) Denis Petrovcic (Slovenia) Florian Huber (Austria) Jo Bronckers (Netherlands) Jan Veuger (Netherlands) Mariam Turashvili (Georgia) Pete Su (USA) Sebastian Hewing (Taiwan) Sagar Brahmbhatt (Australia) Tomica Cesar (Croatia) Walter Strametz (Austria / Switzerland).

Mail the editors