Investeren in de stad

Editie: 27

Gepubliceerd op: 24 maart 2020

In de afgelopen jaren zijn steden fors gegroeid, zowel mondiaal alsook in Nederland. De behoefte aan binnenstedelijke woningproductie laat voor de komende jaren een nog sterkere groei zien. We weten echter al sinds jaar en dag dat binnenstedelijke woningproductie met financiële tekorten gepaard gaat. In het verleden konden deze tekorten opgebracht worden uit rijkssubsidies, door woningcorporaties (verevening) en door winsten uit gemeentelijke grondbedrijven. Die mogelijkheden zijn vandaag de dag allemaal financieel verdampt. Kortom; als we meer binnenstedelijke woningproductie willen, moet er boter bij de vis. Er moet weer meer geïnvesteerd worden in de stad. Uiteindelijk is daar niet alleen de behoefte, maar is het ook economisch en maatschappelijk voordeliger dan woningproductie in de periferie.


Groeiende woningbehoefte in de steden……

Mensen trekken steeds meer naar de stad: 55% van de wereldbevolking woont momenteel in urbane gebieden, naar verwachting zal dit in 2050 68% zijn[1]. Dit mondiale beeld van versnelde urbanisatie is ook in Nederland terug te zien (zie figuur 1). Uit onderzoek van het Centraal Bureau van de Statistiek (CBS) en het Planbureau van de Leefomgeving (PBL) blijkt dat de grote steden in ons land sterk groeien en ‘perifere’ gemeenten verder zullen krimpen[2]: “Nederland zal in 2035 naar verwachting 18,3 miljoen inwoners hebben, 1 miljoen meer dan nu […] Bijna drie kwart van de nationale groei komt terecht in de grote en middelgrote steden.” Deze toename wordt niet alleen veroorzaakt door de natuurlijke bevolkingsgroei in de steden, ook migranten (zowel Nederlandse als buitenlandse) hebben een groot aandeel. Volgens het CBS en PBL krijgt Amsterdam er in absolute zin de meeste inwoners bij tot 2035 met een groei van ruim 150.000 inwoners ten opzichte van 2019. Van de G4-steden groeit Utrecht – met een groeiverwachting van 22% – relatief gezien het hardst. Verdere verstedelijking lijkt hiermee een onomkeerbare trend. [2]

 

…….maar minder financiële middelen voor binnenstedelijke woningproductie

Ondanks dat voldoende woningen, goede infrastructuur en mobiliteit van belang zijn op een grotere schaal dan enkel op gemeenteniveau, is de omvang van de Rijksbijdragen in de afgelopen vijftig jaar drastisch afgenomen (zie figuur 2). Zo werd in de jaren ’70 tot en met 2005 € 17,5 miljard aan stadsvernieuwing gesubsidieerd door de Rijksoverheid. Ook de beschikbare middelen voor infrastructuur zijn afgenomen, zowel bij het Rijk (MIRT) als bij de gedecentraliseerde BDU gelden voor provincies en gemeenten (circa 20% minder dan in 2010)[3]. Daarnaast is de complexiteit (en investeringsomvang) van binnenstedelijk bouwen toegenomen, door eisen aan bouwveiligheid, duurzaamheid en mobiliteit. Kortom, er zijn meer behoeften, maar er is minder geld beschikbaar. [4]

 

Binnenstedelijke woningproductie heeft financieel rendement

Uit de studie ‘Macro-economische effecten van bouwinvesteringen’ door het Centraal Planbureau (2009) blijkt dat 50% van Rijksinvesteringen in de bouw, via Btw-afdrachten, Vennootschapsbelasting en Inkomstenbelasting (inclusief bijtelling woningforfait) terugvloeit naar de schatkist. Dit zijn aanzienlijke inverdieneffecten, en verklaart deels de eerdere subsidiebijdragen door de Rijksoverheid om de woningbouw te stimuleren en te versnellen. De recente beslissing van het kabinet (bij de Miljoennota 2020) om extra rijksmiddelen uit te trekken, te weten 1 miljard euro over vier jaar (2020-2024), is daarmee niet alleen nuttig voor de benodigde woningbouw, maar ook voor de rijksbegroting voor de komende jaren. Van deze macro-economische impuls ontvangt het Rijk namelijk uiteindelijk de helft weer terug.

Maar huidige rijksimpuls uit Miljoenennota zet geen zoden aan de dijk…..

Het huidige gemiddelde tekort per te bouwen woning in de stad (de G4), voor met name infrastructuur, openbaar vervoer en maatschappelijke voorzieningen bedraagt tussen de € 15.000 en € 30.000[5]. Met behulp van de beschikbaar gestelde Rijksbijdrage van € 1 miljard kunnen (in vier jaar) tussen de 33.000 en 67.000 woningen binnenstedelijk worden toegevoegd aan de huidige voorraad. Ter vergelijking: de metropoolregio’s Amsterdam, Rotterdam-Den Haag en Utrecht hebben alleen al de woningbouwopgave om 560.000 woningen te realiseren tot 2040[6] (gemiddeld 28.000 woningen per jaar). Door het niet verder tegemoet komen in dit tekort, legt het kabinet impliciet de bal bij gemeenten en marktpartijen als het gaat om het realiseren van woningbouw. Gezien de onrendabele top voor binnenstedelijke woningbouwlocaties, zal de markt eerder kiezen voor het bouwen van woningen in het hogere segment, zal afbreuk worden gedaan aan de kwaliteit of grootte van de woningen of wordt gekozen voor het bouwen van woningen op uitleglocaties[7]. Kosten voor infrastructuur en mobiliteit komen daarmee te liggen bij de bewoners van de woningen en indirect bij het Rijk, vanwege de druk op het huidige vervoersnetwerk (de Rijkswegen) en de daarmee gepaarde hogere onderhoudskosten. Daarnaast worden hiermee de beoogde verstedelijkingsdoelen van het Rijk (zie Nationale Omgevingsvisie en de Woondeals met de stedelijke regio’s) niet behaald.

….Terwijl woningen binnenstedelijk meer waarde opleveren dan buiten stedelijk

Los van het feit dat de rijksoverheid hiermee zijn eigen doelstellingen niet haalt, is het investeren in binnenstedelijke woningbouw economisch verstandiger dan het laten ontwikkelen van woningbouw op uitleglocaties. Verschillende studies, zoals van het Centraal Planbureau, Glaeser, Raspe en West[8], stellen dat metropoolregio’s (steden met hoge dichtheden) agglomeratievoordelen genereren, die niet buiten de stad gerealiseerd kunnen worden. Naast relatief minder benodigde investeringen in infrastructuur[9], is een van deze voordelen de extra productiviteitsgroei[10] van een stad wanneer het aantal huishoudens toeneemt[11]: “de productiviteit in een stad groeit met circa 0,2% als het aantal huishoudens met 10% toeneemt”. Naast dat verstedelijking maatschappelijke voordelen oplevert, kan er dus ook sprake zijn van een investering met een aantrekkelijk rendement. We leggen dit uit aan de hand van een versimpelde rekensom:

 

Stedelijke verdichting levert daarnaast bredere maatschappelijke baten op

Mede gezien de schaarste van grond in Nederland wordt vanuit het Rijk om meerdere redenen ingezet op stedelijke verdichting. Verstedelijking in brede zin kan niet alleen positieve effecten hebben op de economie (zoals hierboven genoemd), maar ook op de leefomgeving en maatschappij (zie tabel 1). Belangrijk hiervoor is om verstedelijking in de juiste banen te leiden en te streven naar kwaliteit. Wanneer vanaf het begin geen strakke regie wordt gehouden, degelijk beleid wordt gemaakt (en gerealiseerd) en voldoende wordt geïnvesteerd, kan verstedelijking juist bijdragen aan een verslechtering van de leefomgeving. Denk hierbij aan meer segregatie door onbetaalbare woningen voor de lage- en middeninkomens, een afname in gezondheid door meer vervuiling en een vermindering van groen en biodiversiteit. Binnenstedelijk bouwen betekent bouwen daar waar werkgelegenheid is, en dus het verminderen van (toekomstige) verkeersbewegingen. Daarmee vermindert de uitstoot, congestie en het verlies van arbeidsproductiviteit.

De bovengenoemde negatieve punten kunnen deels worden opgelost door duurzame oplossingen voor mobiliteit en energiegebruik, en de borging van een diverse en betaalbare woningvoorraad. Door verdichting ontstaat meer schaalgrootte voor het realiseren van duurzame oplossingen voor de energietransitie (warmtenetten), vervoerswaarde voor openbaar vervoersoplossingen en voor innovatie. De infrastructuurkosten per inwoner zijn lager en de sociaal economische effecten zijn groter naarmate de omvang van de steden groter zijn of worden[12]. Dit benadrukt het belang van stedelijke verdichting, mét hoge kwaliteitsnormen.

Conclusie: verstedelijking verdient een implus en versnelling

Kortom, door versnelde urbanisatie is er toenemende behoefte aan woningbouw in de steden, die naar verwachting niet op de juiste wijze van de grond komt zonder (additionele) bijdragen van de rijksoverheid. Investeren in de stad is voor de rijksoverheid niet alleen interessant door inverdien-effecten (deel van de investering vloeit terug naar de rijksbegroting) maar ook economisch gezien (minder infrastructuurkosten per inwoner, meer positieve agglomeratie-effecten). Los van alle monetaire effecten, kan verstedelijking daarnaast bijdragen aan een meer duurzame, gezondere, leefbare en welvarende omgeving. Hiermee kan gesteld worden dat investeren in de stad uiteindelijk niet alleen de bevolking, maar ook het Rijk rijker maakt.

 

 Referenties

[1] ‘68% of the world population projected to live in urban areas by 2050’, Verenigde Naties, 16-05-2018

[2] Sterke groei in steden en randgemeenten verwacht, CBS, 10-09-2019

[3] Gevoeligheidsanalyse investeringsruimte, Twynstra Gudde, 2018

[4] Gebiedstransformaties Ruimte voor durf en diversiteit, Verheul, Daamen e.a., 2017

[5] Succesvol binnenstedelijk bouwen, EIB, 2011

[6] Woondeal Zuidelijke Randstad, 03-06-2019; Woondeal Regio Utrecht, 24-06-2019; Woondeal Metropoolregio Amsterdam, 05-07-2019

[7] ‘Locatiekeuze bij woningbouw: maatschappelijke kosten en baten verstedelijking’, Ecorys, 2014.

[8] Stad en Land, CPB, 2009; The triumph of the city, E. Glaeser, 2011; Stedelijke regio’s als motoren van economische groei, PBL, 2017; Scale: The Universal Laws of Growth, Innovation, Sustainability, and the Pace of Life in Organisms, Cities, Economies, and Companies, G. West, 2017

[9] Scale: The Universal Laws of Growth, Innovation, Sustainability, and the Pace of Life in Organisms, Cities, Economies, and Companies, G. West, 2017

[10] Onder productiviteitsgroei wordt groe i van de totale loonsom verstaan.

[11] Stad en Land, CPB, 2009

[12] Stedelijke verdichting loont!, F. ten Have op Gebiedsontwikkeling.nu, 15-01-2018

Mail de redactie