Lectori Salutem: Never waste a good crisis, laat nooit een goede crisis onbenut
Editie: 25.3 The Big Five
Published on: 05 juni 2018
Dit was een veelgehoord motto tijdens de langdurige crisis die zo’n tien jaar geleden begon en inmiddels achter ons ligt. En dan hebben we het uiteraard over de financieeleconomische crisis. Andere crises zijn nog lang niet voorbij. We zitten nog steeds in een ecologische, demografische en sociale crisis.
Voor een deel van de vastgoedwereld was de financieel-economische crisis tijdelijk. Ze maakte zich alleen zorgen over de vraag of er sprake was van een’ enkele’ of ’dubbele ’ dip. Er werd ongeduldig gewacht op herstel van de markten. Aan hen was dit motto niet besteed. Het was wachten op ‘business as usual’.
Voor een ander deel van de vastgoedwereld was er tijd voor reflectie. Zij probeerde een antwoord te vinden op de complexe uitdagingen waarvoor de diverse crises ons plaatsen. Zij beseften dat doorgaan op de oude voet geen optie meer was. Zij filosofeerde over het omkeren van de keten, vraagsturing, nieuwe verdienmodellen en een samenleving die ‘inclusiever’ zou worden.
Zo’n tien jaar later lijkt het alsof de ‘ongeduldige’ gelijk hebben gekregen. We gaan gewoon weer op de oude voet verder en de vastgoedmarkt is weer ‘booming’. De vele negatieve externe effecten worden op de koop toegenomen. Het woningtekort is groter dan ooit. Lage en middeninkomens, waaronder veel starters raken steeds meer uitgesloten op zowel de huur- als koopmarkt.
Op de achtergrond spelen ontwikkelingen als een toenemende levensverwachting, verdere gezinsverdunning en een hoog migratieoverschot, waardoor de vraag harder is gestegen dan verwacht. Het aanbod blijft ver achter bij deze vraag. Een tekort aan vaklui, stijgende bouwkosten en nieuwe kwaliteitseisen zijn een veelgehoord excuus. Sommigen geven onomwonden toe mee te willen profiteren van de snel stijgende vastgoedprijzen.
Een groot deel van de problemen heeft echter ook te maken met een gebrekkig leervermogen tijdens de crisis. Ondanks de aantoonbare tekorten aan betaalbare koopwoningen blijven we maar duurdere koopwoningen toevoegen. De lokroep van de dure koop met de bijbehorende grondopbrengsten en winstmarges blijkt onverminderd groot. Volgens ontwikkelaars en makelaars zijn er al voldoende betaalbare woningen in de voorraad en is de gebrekkige doorstroming het probleem. Ze verzwijgen gemakshalve dat goedkope scheefwoners niet bereid zijn te verhuizen, oudere huishoudens gebonden zijn aan hun te ruime woning en dat vestigers uit binnen en buitenland doorstroomketens verstoren.
De situatie in de huursector is al niet beter. De middeninkomens hebben geen recht op een sociale huurwoning en dienen hun heil te zoeken in de commerciële huursector, vanaf 710 euro per maand. Heb je een inkomen boven de 36.798 euro (2018) dan wordt je geacht een huur te kunnen betalen van 800-1000 euro. Als door de schaarste aan commerciële huurwoningen de huren ver boven de 1000 euro uitstijgen, heb je het nakijken of mag je gedwongen gaan samenwonen.
Deze ontwikkelingen leiden er toe dat de segregatie tussen wijken met veel sociale huur en wijken met voornamelijk koopwoningen en/of commerciële huur steeds groter wordt. De inclusieve samenleving dreigt een utopie te worden tot overmaat van ramp lijkt ook de verduurzaming van de woningvoorraad als antwoord op de ecologische crisis maar moeizaam opgang te komen.
We zijn dus maar weinig opgeschoten met de louterende werking van de crisis. Misschien moet het motto maar worden: never waste time before the next crisis.
Enkele overwegingen bij dit nieuwe motto:
– Laat corporaties sociale koop en duurdere huurwoningen bouwen. Ze zijn immers ooit opgericht om voor mensen te bouwen, die via de markt niet aan een woning kunnen komen. Het mes snijdt aan twee kanten. Het woningtekort wordt sneller ingelopen en de segregatie wordt teruggedrongen, mits deze woningen in wijken met veel sociale huurwoningen worden toegevoegd.
– Neem ook in tijden van schaarste vraagsturing serieus. Uit recent onderzoek in de Metropoolregio blijkt dat zo’n 20 procent van de bewoners geïnteresseerd is in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Er is o.a. een groeiende vraag naar cpo-projecten voor ouderen met gezamenlijke voorzieningen. Zorg dat de betaalbare cpo- woningen voor langere duur toegankelijk blijven, bijvoorbeeld door een antispeculatie-beding of door de grond in erfpacht uit te geven.
– Geef verduurzaming hoge prioriteit. De drijvende kracht achter de verduurzaming is het gedrag van stakeholders. Eigenaren, gebruikers, technici, ontwerpers, beheerders en beleidsmakers staan voor belangrijke keuzes bij het verduurzamen van de gebouwde omgeving. Van hun ambities en betrokkenheid hangt het af hoe en in welk tempo de gebouwde omgeving zal worden verduurzaamd.
