Het perspectief van de vastgoedsector op groen
Editie: 26
Published on: 08 januari 2019
Groen in de stad kan voorzien in verschillende maatschappelijke behoeften (van Leeuwen et al., 2010). De aanwezigheid van groen kan het welbevinden van mensen verhogen, de overlast van extreme neerslag verminderen en bijdragen aan het reduceren van . Daarmee draagt het bij aan klimaatadaptatie en leefbaarheid van steden en het creëren van een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven. Tevens draagt groen bij aan het verbeteren van de luchtkwaliteit, zorgt het voor een biodiversiteit in de stad en neemt het CO2 op.
Bij groen in de stad zijn veel stakeholders betrokken, zoals provincies, gemeenten, burgers en bedrijfsleven, ieder met hun eigen doelstelling en middelen. Interessant daarbij is het onderscheid tussen publiek (parken en plantsoenen) en privaat (tuinen) groen. Hoewel op verschillende manieren, dragen beide bij aan de leefbaarheid en het natuurlijke systeem van de stad. Door de focus op een compacte stad wordt in Nederland, evenals in veel andere landen, vaak gekozen voor publiek groen. Lokale overheden zijn van oudsher verantwoordelijk voor de planning en het onderhoud van openbaar groen. Veel onderhoud aan (openbaar) groen wordt door hen gefinancierd. De laatste jaren zetten overheden zich in om de samenleving meer te betrekken bij natuur en daarmee de verantwoordelijkheid met burgers en bedrijven te delen, zowel in als buiten de steden. Daarbij zijn ze niet alleen op zoek naar handelingsperspectieven om stakeholders te betrekken bij de aanleg en het onderhoud van groen, maar ook naar nieuwe verdienmodellen voor (Dijkshoorn et al., 2014).
Naast groen in en om woningen, heeft groen ook een meerwaarde voor bedrijvenlocaties. Privaat bedrijfsgroen kan bestaan uit bloembakken, perken, bomen, groen op het dak of aan de gevel van het . In de publieke omgeving gaat het om voorzieningen zoals parken, perken, bloembakken en bomen. De eigenaar van het groen kan een bedrijf zelf zijn, het vastgoedbedrijf dat eigenaar is van de locatie, maar ook de de overheid (gemeente) of particulieren.
Het opnemen van groen in ontwikkelingsplannen (nog) geen automatisme. Dit komt mede doordat het vaak een hogere initiële investering vraagt. Hier staat tegenover dat de jaarlijkse kosten van groene en duurzame projecten vaak lager zijn (Fadaei et al., 2015). Voor veel groene projecten, zoals groene daken en verticaal groen zijn de investeringen alleen rendabel in combinatie met aanvullende subsidies (Perini en Rosasco, 2016). Tegelijkertijd moeten we een al te sterke focus op kosten en (bepaalde) baten vermijden; het simpele feit dat groen bijdraagt aan een beter microklimaat, macroklimaat en de lokale risico’s van klimaatveranderingen beperkt, zijn belangrijke argumenten voor meer groen in de bebouwde omgeving (Green et al., 2016).
Dit is een verkennend onderzoek naar het perspectief van de vastgoedsector op groen op basis van tien interviews met stakeholders uit de vastgoedsector. Hierbij gaat het om actoren die grond bezitten (projectontwikkelaars, woningcorporaties en vastgoedbeheerders) en actoren die diensten aanbieden (stedelijke ontwerpers en makelaars). Per actorengroep zijn er twee personen geïnterviewd om een beeld vanuit verschillende invalshoeken te krijgen. Eerder onderzoek heeft inzicht opgeleverd in de mogelijkheden voor provincies om de maatschappelijke betrokkenheid voor meer groen in de stad via bottom-up initiatieven te vergroten (Dijkshoorn et al., 2017). Daarbij werd ook duidelijk hoe de verschillende betrokken stakeholders dachten over de rol en verantwoordelijkheden van andere stakeholders. Er is echter nog weinig zicht op de beweegredenen van de vastgoedsector om daadwerkelijk te investeren in groen in de stad.
Methodiek interviews
Samenwerking tussen de verschillende actoren is essentieel om daadwerkelijk meer en beter groen te ontwikkelen. Hierbij hoeven de belangen van de verschillende actoren niet gelijk te zijn. Om gezamenlijk initiatieven te realiseren, is het van belang om te weten in hoeverre de doelen (visies en agenda’s) van de verschillende actoren op elkaar aansluiten. De kans dat de doelen gerealiseerd worden en de gewenste transitie optreedt (effect) neemt toe als visies en agenda’s zich in dezelfde richting ontwikkelen en op deze manier elkaar versterken (Klerkx en Leeuwis, 2009). Om samenwerking te onderzoeken is door Dijkshoorn et al. (2017) een raamwerk vanuit de transitietheorie ontwikkeld (zie figuur 1). Dit raamwerk is in dit onderzoek gebruikt als basis voor de interviews. Centraal in figuur 1 staat het netwerk van actoren.
Vijf aspecten zijn van belang zijn om de maatschappelijke betrokkenheid bij groen van partijen te vergroten (doelen en effecten): (1) visie en agenda; (2) betrokkenheid en rol van actoren (stakeholders); (3) middelen; (4) concrete activiteiten en (5) iteratief leerproces. Door deze aspecten vanuit het oogpunt van de vastgoedsector te bekijken, wordt zichtbaar of en hoe deze sector bij groen in de stad is betrokken, hoe deze aankijkt tegen ieders rol en wanneer deze bereid is het initiatief te nemen.
Figuur 1: Transitieraamwerk voor het vergroten van maatschappelijke betrokkenheid bij groen (Dijkshoorn et al., 2018).
Initiatief nemen voor zakelijk voordeel
Op basis van de interviews kan geconcludeerd worden dat het grootste deel van de vastgoedsector zich in de eerste plaats niet verantwoordelijk voelt voor het realiseren van groen in de stad. Gesteld wordt dat openbaar groen het bezit is van de overheid en dat het zich niet bevindt in de directe invloedsfeer van de vastgoedsector. De overheid zal daarom als eerste de lijnen moeten uitzetten. Voor de vastgoedsector is marktwerking leidend. Aangezien er nog weinig maatschappelijk bewustzijn is op het gebied van de toegevoegde waarde van groen bij kopers en huurders, is er geen actieve marktvraag. Een aantal bedrijven nemen het initiatief als zij daar zakelijk voordeel uit kunnen halen. Drijvende krachten kunnen de positionering van het bedrijf, bedrijfsimago, maatschappelijk belang en klantwaardering zijn.
Rol andere stakeholders: visie, nieuwe inzichten en stimuli
Vanuit het perspectief van de vastgoedsector zou de nationale en lokale overheid een rol kunnen spelen in de maatschappelijke bewustwording van de waarde van groen. Dit kan zowel door een duidelijke visie ten aanzien van ‘groen’ uit te dragen, als door burgers te laten inzien dat ook zij kunnen bijdragen aan de maatschappelijke uitdagingen waar steden voor staan, zoals leefbaarheid en klimaatverandering. Op deze manier zijn burgers eerder bereid om voor meer groen te kiezen. Uiteindelijk wordt dan de vraag naar meer groen ook meegenomen door opdrachtgevers in de ontwikkeling van projecten.
De lokale overheid kan de vastgoedsector zelf ook meer stimuleren om te investeren in groen door duidelijke kaders en randvoorwaarden te stellen met betrekking tot het opnemen van groen in de planontwikkeling. Nationale overheden kunnen dit doen door het inzetten van verschillende prikkels, zoals wet- en regelgeving, subsidies en belastingen. De overheid zou bijvoorbeeld zelf meer de rol van toetsing van daadwerkelijke realisatie van ontwikkelingsplannen op zich kunnen nemen.
Dienstverlenende partijen, zoals architecten en makelaars, kunnen partijen die eigen grond bezitten inspireren door nieuwe inzichten op groen aan te dragen. Daarbij is het belangrijk om deze inbreng gedurende een heel ontwikkelingsproject te borgen, zodat de afgesproken ambitie ten aanzien van groen bij de start niet gedurende de ontwikkeling weer vervliegt.
Belemmeringen: nieuwe regelingen en verdienmodellen nodig
Diverse partijen in de vastgoedsector nemen l het voortouw door groen mee te nemen in hun projectontwikkeling. Een voorwaarde voor het behoud van dit groen is wel dat de huidige werkwijzen en procedures van gemeenten en provincies worden verbeterd. Daarnaast zijn er andere verdienmodellen nodig om het onderhoud van groen te kunnen bekostigen. Onderhoud van groen vormt in toenemende mate een sluitpost op de begroting van de overheid. Er zijn al enkele voorbeelden waarbij openbaar groen door de ‘omgeving’ wordt onderhouden. Dit kan zowel publiek als privaat gestuurd worden; privaat (bewoners) kan bijvoorbeeld via de servicekosten of Vereniging van Eigenaren (VvE), publiek via middelen van de gemeente of bedrijven die het groenonderhoud onder hun hoede nemen. De vastgoedsector zou hierin een rol kunnen spelen, evenals consumenten. Dit aspect vraagt nog een nadere verkenning.
Meer beweging creëren vanuit de waarde van groen
Om de vastgoedsector meer in beweging te brengen, helpt het om de waarde van groen voor kopers of huurders beter te kwantificeren. Dit kan met een kosten-batenanalyse waarbij alle relevante voor- en nadelen overzichtelijk in beeld worden gebracht. Als groen een concrete, herkenbare en erkende waarde krijgt voor toekomstige huurders en/of kopers, dan is het voor investeerders en projectontwikkelaars makkelijker dit ook in de plannen op te nemen. Hierbij moet de overheid ook prikkels formuleren voor stakeholders en protocollen en wet- en regelgeving opstellen die dit ondersteunen. Daarnaast kunnen ook burgers/consumenten als proactief vragende marktpartij naar meer groen een voorname rol spelen.
Als de vraag naar extra groen in projecten toeneemt, zullen meer partijen groen in hun bedrijfsstrategie opnemen. Om de vraag naar groen te laten toenemen, zal de bewustwording van de waarde van groen bij vragende partijen moeten groeien. (. Denk daarbij aan het aanpassen van voorwaarden voor de ontwikkeling van projecten door de overheid, bijvoorbeeld het verplicht bijdragen aan maatschappelijke vraagstukken door de implementatie van extra groen of bewustwording creëren onder burgers door te laten zien waar groen allemaal aan bijdraagt.
Conclusie: de meerwaarde van groen expliciet maken via dialoog
Voor de meeste bedrijven in de vastgoedsector geldt dat bijdragen aan meer groen in de stad nog geen onderdeel uitmaakt van de visie en/of agenda. Dit blijkt uit de tien interviews die zijn gehouden met stakeholders uit de vastgoedsector. De vastgoedsector geeft aan dat een transitie naar meer groen mogelijk is met grotere eigen betrokkenheid, waarbij externe prikkels nodig zijn om de aanleg van groen in de stad te stimuleren. In het algemeen wordt de kans op het betrekken van verschillende stakeholders bij groen in de stad vergroot door een onderlinge dialoog waarin de positieve effecten van meer groen in de stad – op een bepaalde locatie – en de meerwaarde voor iedere betrokken stakeholder naar voren komen. Het inzetten van het dialooginstrument kan actoren helpen in hun zoektocht naar hun rol en biedt handelingsperspectief om uiteindelijk de gewenste transitie te realiseren. In dit onderzoek is naar voren gekomen dat het instrument inzicht geeft in de rol die de vastgoedsector voor zichzelf en
Graag wil ik medeauteurs Eveline S. van Leeuwen, Chair Urban Economics group (UEC), Harry Kortstee, Rolf Michels en Nico Polman Wageningen University and Research bedanken voor bijdrage aan dit artikel.
Bronvermelding
Dijkshoorn-Dekker, Marijke, Harry Kortstee, Rolf Michels en Nico Polman, 2018. Groen in de stad : het perspectief van de vastgoedsector. Wageningen Economic Research. http://edepot.wur.nl/455202
Dijkshoorn-Dekker, Marijke, Nico Polman, Rolf Michels en Marlies Ballemans (2014). Wijzer met groen in de stad – Van bestaansvoorwaarde naar verdienmodel. Achtergronddocument. LEI Wageningen UR. http://edepot.wur.nl/313165
Dijkshoorn-Dekker, M.W.C, K. Soma en A. Blaeij, 2017. Groene initiatieven in de stad –Handelingsperspectief provincies voor het stimuleren van maatschappelijke betrokkenheid bij groen in de stad. Wageningen Economic Research. https://doi.org/10.18174282
Fadaei, Shahrzad & D Iulo, Lisa & Yoshida, Jiro. (2015). Architecture: A Missing Piece in Real-estate Studies of Sustainable Houses. Procedia Engineering. 118. 10.1016/j.proeng.2015.08.518.
Green, T.L., J. Kronenberg, E. Andersson, T. Elmqvist, E. Gómez-Baggethun. 2016. Insurance value of green infrastructure in and around cities. Ecosystems 19: 1051 – 1063
Klerkx, L. en C. Leeuwis (2009). Establishment and embedding of innovation brokers at different innovation system levels: Insights from the Dutch agricultural sector. Technological Forecasting & Social Change 76 (2009) 849–860.
Perini, K., & Rosasco, P. (2016). Is greening the building envelope economically sustainable? An analysis to evaluate the advantages of economy of scope of vertical greening systems and green roofs. Urban forestry & urban greening, 20, 328-337. doi: 10.1016/j.ufug.2016.08.002
Van Leeuwen, E., Nijkamp, P., & de Noronha Vaz, T. (2010). The multifunctional use of urban greenspace. International journal of agricultural sustainability, 8(1-2), 20-25.
Mail the editors