THUISWERKEN BEVORDERT DYNAMIEK OP DE KANTORENMARKT

Editie: 28 - CRISES

Published on: 21 december 2020

---

Thuiswerken is een bestaande trend die versnelt

De kantorenmarkt is altijd een dynamische markt geweest. Leidend daarin is de continue zoektocht van bedrijven naar de balans tussen ‘ongestoord kunnen werken’ en het ‘sociaal en creatief samenzijn’ van medewerkers. Veranderende kantoorconcepten zijn daarbij vooral een afspiegeling van de tijd. Waar in de jaren tachtig behoefte was aan kantoren met veel kamers (het cellenkantoor), zagen we in de jaren negentig de kantoortuinen ontstaan. Dit kon ook omdat er minder archiefruimte nodig was. Met de opkomst van het internet gingen bedrijven over op ‘Het Nieuwe Werken’. Flexibeler gebruik van werkplekken zorgde opnieuw voor een efficiëntieslag. Werk was niet langer plaatsgebonden en de open kantoortuin, zonder vaste plekken, was geboren. De laatste jaren is daar veel kritiek op gekomen. Het is er te druk en het past niet bij het ‘agile’ werken dat juist uitgaat van kleine, flexibele teams. Thuiswerken is vervolgens de trend van nu.

 

Thuiswerken is alleen geen nieuwe trend. Zeker niet voor bedrijven die al eerder overgingen op het ‘Het Nieuwe Werken’ (of een variant daarvan), waarbij medewerkers individueel beschikken over laptops en mobiele telefoons. De grote beweging zit bij bedrijven en instellingen die deze stap nog niet hadden gemaakt. En meer specifiek bij de managers die nu tot het inzicht komen dat thuiswerken ook tot goede resultaten leidt. Geschat wordt dat de gemiddelde kantoorkosten per medewerker circa € 9.000 per jaar bedragen (Bron: Colliers, 2019). Dat staat in geen verhouding tot de kosten van thuiswerken, zoals de aanschaf van een laptop, mobiele telefoon en een kleine thuiswerkvergoeding. Het is dan ook niet gek dat verwachtingen omtrent thuiswerken hoog gespannen zijn. Geld is echter niet het enige argument. Vanuit bedrijfsoptiek spelen ook zichtbaarheid en imago een rol, net de positionering ten opzichte van de arbeidsmarkt en andere agglomeratievoordelen. Juist in de huidige tijd is ook het perspectief van de medewerkers erg interessant omdat bij hen de grootste dynamiek zit. In figuur 1 staat weergegeven hoe Nederlandse respondenten aankijken tegen voor- en nadelen van thuiswerken.

 

Figuur 1: Voor- en nadelen van thuiswerken volgens Nederlandse kenniswerkers*

Bron: Van Veldhoven, M., & Van Gelder, M. (2020), bewerking Rabo REF

* Gebaseerd op een onderzoek onder 5.000 Europese kenniswerkers. Onder kenniswerkers wordt verstaan hoogopgeleide professionals en managers wier taken voor een groot deel bestaan uit het verwerken, distribueren en/of creëren van kennis en informatie. 

 

Te vroeg om effecten definitief te duiden

Het ontbreekt aan betrouwbare cijfers over het aandeel thuiswerkers. Volgens het CBS (2020a) werkte in 2019 zo’n 40 procent van de beroepsbevolking (wel eens) thuis. Dat is inclusief beroepen die niet in een kantoor plaatsvinden en / of zich daar niet voor lenen. In de huidige markt is de bezettingsgraad van kantoren flink gedaald. Logisch ook gezien de oproep van de overheid. Bij single-tenant kantoren met grote huurders zou nog maar 20 tot 30% van de werkplekken in gebruik zijn en bij multi-tenant 40 tot 70%. Grove schattingen, die bovendien sterk variëren per gebruiker en pand. Bij grote instanties (denk aan banken, verzekeraars en (semi)overheid) ligt het gebruik soms nog veel lager. Dat geldt ook voor hoogbouw met liften. Maar hoe blijvend is dit?

 

De meeste partijen zijn het erover eens dat we straks naar een werksituatie gaan die meer hybride is dan die al was. We werken dan deels thuis, deels op kantoor. Oftewel, we kiezen voor het beste van twee werelden. Verwacht wordt dat we dan gemiddeld één á twee dagen per week standaard thuiswerken. De veronderstelling, dat daarmee 20% of 40% minder kantoormeters nodig zijn, gaat echter niet op. Het effect kan niet 1 op 1 worden doorvertaald. Allereerst moeten we niet vergeten dat kantoorpersoneel voor corona ook al thuis werkte. Daarnaast moeten piekdagen worden opgevangen binnen het kantoor. Pas bij een betere spreiding over de week daalt de kantoorbehoefte. Daar valt winst te behalen, maar we weten ook dat mensen met een reden graag op woensdag en vrijdag vrij zijn en dinsdag en donderdag de meest populaire kantoordagen zij. Overigens is niet alleen sprake van krimpeffecten. Cushman (2020) wijst bijvoorbeeld op het belang van demografie (groei van de beroepsbevolking, zie ook Beer, 2020) als belangrijkste drijver achter de toekomstige  kantoorvraag. Daarnaast leiden veranderende behoeften onder kantoorgebruikers tot een verschuivingen in de vraag naar soorten ruimtes en typen indelingen (zie figuur 2). 

 

Figuur 2: Veranderend ruimtegebruik (%) gemeentelijk kantoorvastgoed

Bron: HEVO, 2020 (o.b.v. enquête onder 1.500 gemeenteambtenaren)

 

Wat als we toch minder meters nodig hebben

Op dit moment lijkt het reëel om te zeggen dat er de komende jaren per saldo minder kantoormeters nodig zijn. Het gaat daarbij niet om disruptie, maar om een geleidelijk proces. Niet alle huurcontracten lopen tegelijk af en niet alle bedrijven maken zich (nu) druk over hun huisvesting. Verbouwen en verhuizingen vragen immers ook een flinke investering. We schatten in dat het nog wel een jaar of twee duurt voordat we meer structurele effecten kunnen waarnemen. Dit neemt niet weg dat veel bedrijven hun huidige huisvesting gaan heroverwegen. De vraag die de markt vervolgens bezighoudt, is hoeveel meter er hierdoor vrij beschikbaar komt.

 

In Nederland hebben we ongeveer 48 miljoen m2 aan kantoren en daarvan staat circa 10 procent (bijna 5 miljoen m2) leeg. We zeggen dat de kantorenmarkt er goed voor staat, omdat dit percentage veel lager ligt dan pakweg tien jaar geleden. Als we massaal één dag in de week minder naar kantoor gaan, dan zou (maximaal) 20% van de kantoormeters leeg kunnen komen te staan, wat neerkomt op zo’n 9 miljoen vierkante meter. Eerder gaven we aan dat deze doorvertaling niet 1 op 1 kan worden gemaakt, met een groeiende beroepsbevolking en veranderend gebruik als belangrijkste argumenten. Een afname van de kantoorvraag van circa 10 a 15% lijkt ons realistischer. In dat geval gaat het om circa 5 tot 7 miljoen vierkante meter. Een verdubbeling van de leegstand dreigt. Zonder deze dreiging teniet te doen, maken wij ons maar beperkt zorgen. We geloven namelijk in de veerkracht van de markt. Bovendien bewijzen cijfers uit het verleden dat de markt in staat is om dergelijke volumes geleidelijk aan de markt te onttrekken (figuur 3). Gezien de forse woningtekorten in ons land geldt transformatie naar woningen als belangrijk alternatief (bron: CBS, 2020b).

 

Figuur 3: Onttrekkingen en transformatie op de kantorenmarkt

Bron: R.Bak, 2020 bewerking Rabo REF

 

Hulp uit onverwachte hoek: verduurzaming

De impact van het thuiswerken op de toekomstige kantoorbehoefte houdt de gemoederen bezig. Het is een maatschappelijk probleem. Als het gaat om de vraag naar kantoorruimte over pakweg twee jaar dan is het goed om ook oog te hebben voor verduurzaming. Per 1 januari 2023 mogen kantoren niet meer als dusdanig worden gebruikt indien ze niet minimaal over een C-label beschikken. Volgens cijfers van RVO (2020) geldt de C-labelplicht voor circa 62.000 van de 97.000 kantoorpanden. Ruim 20.000 panden beschikken over het juiste label, terwijl voor 42.000 panden geldt dat ze niet voldoen of dat de juiste informatie (nog) niet aanwezig is. Voor eigenaren van deze panden tikt de klok.

 

Met nog pakweg twee jaar te gaan staat de kantorenmarkt voor een grote opgave. Er moet tijdig geïnvesteerd worden, ook omdat de bouwsector al haar handen vol heeft. Maar investeren is pas interessant als je weet dat je straks een huurder hebt. Op goede locaties valt die onzekerheid te overzien, maar dat geldt niet overal. NVM (2020) zegt hierover: “Deze maatregel heeft vooral impact op de onderkant van de markt, waar investeringskosten niet kunnen worden terugverdiend via huurverhoging”. Aan de onderkant van de markt nemen de onzekerheden dus het sterkst toe. Zeker als kantoren ook nog eens gedateerd of erg gebruiker specifiek zijn ingericht, dan stapelen risico’s zich op. Dergelijk panden hebben zonder grote investeringen weinig ander perspectief dan afschrijven en / of transformatie. Voor de bovenkant van de markt biedt dit uiteindelijke kansen. Want waar een deel van de panden straks niet meer als kantoor gebruikt mag worden, ontstaat elders meer vraag.

 

Figuur 4: Afgegeven energielabels kantoren

Bron: RVO, juli 2020

 

Het kantoor van de toekomst

“Als ik de toekomst kon voorspellen, dan was ik nu rijk geweest”, zo luidt een bekende uitspraak. In 1995 toonde Chriet Titulaer aan dat hij met het Kantoor van de Toekomst ruim 25 jaar vooruit kon kijken. Het gebouw staat er nog steeds. Sterker nog het is recentelijk nog aangekocht door een fonds van M7 (bron: PropertyNL, 2020). Veel is veranderd en veel ook niet. Is de toekomst dan toch voorspelbaar of valt het wel mee met al die dynamiek? Wie denkt vanuit de gebruiker ziet thuiswerken niet als een bedreiging maar als kans om te bewegen. Wie in vastgoed belegt weet dat achterover leunen geen optie is. Thuiswerken heeft zo zijn voordelen, maar het is geen totaaloplossing. Voor eigenaren is het dus zaak om met hun kantoor te anticiperen op dat wat thuiswerken niet kan bieden.

 

Zijn tijd ver vooruit?

In 1995 werd in Den Bosch het Kantoor van de Toekomst gebouwd, pal naast afslag Rosmalen langs de A2. Chriet Titulaer wilde met dit project laten zien dat de medewerker niet meer naar kantoor hoefde te komen om te werken. De medewerkers werkten met behulp van ADSL op het netwerk van het bedrijf. Verder kon de medewerker met een chip door een gleuf de hele werkplek automatisch af laten stellen. Het bureau en stoel werden op de juiste hoogte ingesteld en de software werd automatisch geïnstalleerd of werkte met behulp van Citrix. Verder was het hele project gebaseerd op draadloze mogelijkheden. Medewerkers hadden op deze manier geen vaste werkplek meer. 

Bron: Wikipedia, 2020 

 

Mensen hebben de intrinsieke behoefte om elkaar te ontmoeten, van elkaar te leren en elkaar uit te dagen. Alleen ga je vooruit, maar samen ga je sneller. De betekenis van kantoren verandert door het thuiswerken. Dat is geen lineair proces. Een kantoorruimte is een visitekaartje: een afspiegeling van het bedrijf. We krijgen dus meer variatie. Naast omvang en locatie gaat het in toekomstige kantoor(omgevingen) veel meer over ontmoetingen, complexe bedrijfsprocessen, creativiteit, plezier en gezondheid. Ruimtes moeten flexibel indeelbaar zijn, maar ook de mogelijkheid bieden om je terug te trekken. Er ontstaat meer aandacht voor ruimtelijkheid (spatial design), high tech (wat je thuis niet kunt), fun, hospitality en duurzaam en ecologisch materiaalgebruik. Ook wordt de verbinding van de gebouwen met de omgeving belangrijker. Kantoren in grote steden en op multimodaal ontsloten locaties zullen het daarom goed blijven doen.

 

Investeren helpt om erger te voorkomen

De kantorenmarkt is in beweging. Zoals altijd. Het massale thuiswerken brengt de bestaande trends echter in een stroomversnelling. Net als Chriet Titulaer deed ook Rabobank (voorheen bij dochterbedrijf FGH Bank) 25 jaar geleden een voorspelling. In het Vastgoedbericht van 1997 werd gesteld dat de vastgoedmarkt tendeert naar meer hoogwaardige kantoren. Deze trend houdt nog steeds stand, maar ook dit lijkt zich te versnellen. We maken ons niet direct zorgen over de kantorenmarkt als geheel. Wel over de onderkant van de markt, zijnde de meer gedateerde kantoren op de minder aantrekkelijke locaties. Niet alleen zijn deze minder courant, maar ook de ombouw (transformatie naar andere functies) is hier lastiger. Ver vooruitkijken mag dan lastig zijn, maar voor de komende jaren is dat te doen. Investeren in duurzaamheid is een belangrijke stap. Niet alleen verbetert hiermee de courantheid van het gebouw als kantoor, maar door bijvoorbeeld te isoleren en het gebruik van duurzame warmtebronnen neemt ook de alternatieve aanwendbaar toe. 

Geraadpleegde literatuur

Bak, R. (2020). Data kantorenbestand R. Bak. 

Colliers (2018), Occupier Index. Geraadpleegd op: https://www.annexum.nl/nieuws-uit-de-markt/werkplek-op-kantoor-kost-werkgever-e-9-086-per-persoon-per-jaar/

CBS (2020a), Bijna 4 op de 10 werkenden werkten vorig jaar thuis. Geraadpleegd op: https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2020/15/bijna-4-op-de-10-werkenden-werkten-vorig-jaar-thuis

CBS (2020b), 12,5 duizend woningen door transformatie van gebouwen in 2019. Geraadpleegd op: https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2020/44/12-5-duizend-woningen-door-transformatie-van-gebouwen-in-2019

Cushman (2020), Niet pandemie, maar demografie bepaalt toekomst van kantoor. Geraadpleegd op: https://www.cushmanwakefield.com/nl-nl/netherlands/insights/workforce-bepaalt-toekomst-en-waarde-van-het-kantoor

Hevo (2020), Presentatie Webinar Impact Corona op Kantoorhuisvesting. 

Beer, J. de (2020), Demografische toekomsten van Nederland geschetst. DEMOS jaargang 36, nummer 7 – juli/augustus 2020. Geraadpleegd op: https://nidi.nl/demos/demografische-toekomsten-van-nederland/

Nu.nl (2020), Energielabel ondanks dreigende sluiting niet hoog op agenda bij bedrijven. Geraadpleegd op: https://www.nu.nl/economie/6082444/energielabel-ondanks-dreigende-sluiting-niet-hoog-op-agenda-bij-bedrijven.html

NVM (2020), Standpunten NVM Business ten aanzien van energienormering kantoren. Geraadpleegd op: https://www.nvm.nl/standpunten/nvm-business/

PropertyNL (2020), M7 koopt kantorencomplex Bolduc in Den Bosch. Geraadpleegd op: https://www.propertynl.com/nieuws/M7-koopt-kantorencomplex-Bolduc-in-Den-Bosch/bc00df23-7b0e-439e-8937-4ded047e3acc

RaboVastgoedbericht (1996). Good buildings drive out bad buildings. Rabobank (voorheen FGH), Utrecht.

RVO (2020), Energielabel C kantoren. Stand van zaken medio 2020. Geraadpleegd op: https://www.rvo.nl/actueel/nieuws/energielabel-c-kantoren-%E2%80%93-stand-van-zaken-medio-2020

Van Veldhoven, M., & Van Gelder, M. (2020). De voor- en nadelen van verplicht thuiswerken tijdens de lockdown. Tijdschrift voor HRM, 2020(3), 66-90. Tilburg University. Geraadpleegd op: https://research.tilburguniversity.edu/en/publications/the-pros-and-cons-of-forced-working-from-home-during-the-lockdown

Wikipedia, 2020. Kantoor van de Toekomst. Geraadpleegd op: https://nl.wikipedia.org/wiki/Kantoor_van_de_Toekomst

Mail the editors