Form follows people

Editie: 26

Gepubliceerd op: 12 maart 2019

Vorm adapteert zich aan menselijke behoeftes en breekt daarmee met het oude vastgoedmodel. Het concept achter een gebouw neemt het over van de grondpositie. Grond volgt concept.

Vandaag de dag is het ontwerp van een gebouw nog altijd gebaseerd op de beoogde functie of het uiteindelijke gebruik. Neem wonen, een functie die zich uit in de fysieke vorm van appartementencomplex, villa, of rijtjeshuis. Een schijnbaar logische uitwerking van de relatie tussen vorm en functie, maar het loont om hier meer licht op te schijnen.


Met de opkomst van Information Technology (IT) is het bouwen naar functie overbodig. Een duurzame ontwikkeling, gezien bouwbesluiten en bestemmingsplannen geleid door functies, uitmonden in gebouwen die al snel hun uiterste houdbaarheidsdatum bereiken. IT breekt met deze traditionele aanpak en baant de weg voor een wereld waarin bewoners, gebruikers en eigenaren zelf kiezen welke invulling ze geven aan hun leefruimtes. Het nieuwe credo luidt: bouw multifunctioneel en functieloos.

De vastgoedrevolutie aangejaagd door IT wordt nog niet door iedereen omarmt. Neem bijvoorbeeld de wijze waarop gemeentes in de knoop liggen met initiatieven als Airbnb. Dankzij een publicatie op het platform wordt een privé slaapkamer met één klik omgetoverd tot hotel. Hetzelfde gemak in ruimtelijke transitie is zichtbaar in de opkomst van de vele woon- en co-working concepten. WeWork, Spaces, Zoku of een Student Hotel; allen gefundeerd op een nieuw dynamisch en adaptief vastgoedmodel. Een waarbij grondpositie niet langer leidend is, maar waar de ideale leefomgeving steeds meer gedefinieerd wordt aan de hand van zijn aanpassingsvermogen aan de gebruiker. In plaats van functies, hebben we de juiste ideeën nodig over hoe we willen werken, leven en onze vrije tijd willen indelen. Vorm volgt de mens. En mede dankzij IT spelen gebouwen steeds beter in op de veranderende behoeftes van de mens.

Van de hardware naar de software

Deze verschuiving van de vastgoedwereld, van een industrie die zich ontwikkeld vanuit grondpositie naar een industrie gefundeerd op het uitwerken en uitrollen van een concept -voordat grond ook maar ter sprake komt- trekt eveneens nieuwe spelers aan. Grote internetbedrijven zoals Google en Facebook veroveren een positie op de huizenmarkt. Dankzij de rijkdom aan data kunnen deze partijen op grote schaal toegespitste en doelgerichte vastgoedproducten aanbieden. (Emerging Trends in Real Estate Europe 2018, p.67).

Naast nieuwkomers, zorgt de verstorende natuur van IT dat de gehele bouw- en vastgoedindustrie genoodzaakt is hun aanpak te veranderen. Zoals het Airbnb voorbeeld aantoont, baant IT de weg voor een wereld waarin bewoners, gebruikers en eigenaren zelf kiezen welke invulling ze hun eigen ruimte geven. IT heeft geen interesse in het bouwbesluit, bestemmingsplan of de Excel sheets van investeerders. De gedachte om te ontwikkelen vanuit functies en doelgroepen raakt in toenemende mate achterhaald, terwijl duurzaamheid en flexibele gebouwen met meerdere gebruiksfuncties belangrijker worden. In dit nieuwe tijdperk ligt autonomie over gebruik van ruimte bij de gebruiker en zullen omgevingen meerdere functies moeten kunnen voorzien die feilloos in elkaar overvloeien. Leidend is dus niet langer de stapeling van functies, maar de vrijheid om elke functie door de gehele ruimte van een gebouw te kunnen inzetten.

Zodoende wordt de vastgoedsector in razend tempo niet meer door de hardware, maar door de software bepaald. Het gebouw transformeert tot dynamisch consumentenproduct, dat constant op veranderende behoeftes kan inspelen en daarmee niet gedateerd raakt. Het gebouw volgt de heersende tijdsgeest. Dit zal de gebruiks- en investeringswaarde zowel op de korte als lange termijn verhogen. Er vindt een verschuiving plaats van architectuur, van conventionele gebouwen, naar leefomgevingen, waar comfort, klimaat en milieuprestaties de business case en marktwaarde bepalen. Er ontstaat een gebouwde omgeving die niet draait om zijn eigen bestaansrecht, en bedreigd, maar gevormd wordt door de toekomst.

Problematiek van conventionele kijk op vastgoed

Nu rijst de vraag: wat is er mis met een architectuur die vorm geeft aan de functie? De praktijk leert dat in plaats van voorzien in de behoeften van de gebruikers, deze gebouwen veel vaker hun gebruikers belemmeren. Dat lijkt tegenstrijdig, maar neem vergrijzing als voorbeeld.

Voorbeeld 1: vergrijzing

Onze samenleving veroudert en bejaarden leven steeds langer. Dit heeft een direct effect op onze manier van wonen en stedenbouw en toch lijkt deze zich nauwelijks aan te passen. Ondanks een toenemende trend van familieleden die ouderen in huis nemen, of dichterbij willen wonen om zorg te verlenen (voor een langere duur dan voorheen), ontbreekt het merendeel van gebouwen aan geschikte voorzieningen voor senioren en wordt de vraag naar open plattegronden voor rolstoelgebruikers niet beantwoord. Kortom, onze huidige gebouwen groeien nog niet snel genoeg mee met onze levensstijl, ze zijn te weinig adaptief.

Voorbeeld 2: millennials

Het woon dilemma van millennials vormt een andere uitdaging. Ze werken meer, verdienen minder, en hoewel de economie groeit, hebben ze minder werkzekerheid en vooruitzicht op pensioen dan eerdere generaties.

Vaak delen ze appartementen met vrienden of huren ze een deel van een huis uit om de maandelijkse lasten betaalbaar te houden.

Zoals met senioren, zo ook met millennials. Onze huidige gebouwen dienen de behoeftes van millennials nog niet in voldoende mate. En dat terwijl de vraag onder freelancers en thuiswerkers naar een hogere flexibiliteit van de leefruimte toeneemt. Immers, wanneer woon- en werkruimte inwisselbaar zijn, ontstaat meer tijd en financiële ruimte.  Hiervan getuigen succesvolle concepten als WeLive en The Student Hotel, waarbij met flexibel wonen een stap in de goede richting wordt gezet. Een volwaardige leefomgeving wordt de gebruiker echter nog niet geboden.

Denk in functionaliteit, niet functie

Deze maatschappelijke veranderingen vragen niet om gebouwen die specifiek ontworpen zijn voor een bepaalde doelgroep, maar vragen om meer flexibiliteit. Ze vragen om nieuwe typologieën die kunnen inspelen op de veranderende behoeftes van gebruikers en vrij inzetbaar zijn om de groeiende rol van concept – in tegenstelling tot functie – te ondersteunen.

Voor elk project behoort in beginsel het concept en de visie geformuleerd te worden, die richting geeft aan de businesscase van de ontwikkeling. Een project krijgt waarde door het herkennen en engageren van de mensen die het behoort te dienen, door het bieden van relevante en bruikbare ervaringen.

Daarbij kan in het vooraf neerzetten van het concept, ook een ontwerpproces gestroomlijnd worden. Zo kunnen de basiselementen (zoals circulatie, gevels, plattegrondindeling, etcetera) waar een gebouw uit bestaat op voorhand getest worden op regelgeving, kosten en functionaliteit. Dit alles weer met het voordeel dat een uitgewerkt concept met pre-engineered ontwerp sneller en efficiënter uitgerold kan worden. In het ontwerp voor Asterweg (figuur 1 en 2) maakt het pre-engineered decentraal circulatie principe het gebouw geschikt voor zowel wonen als werken, of een hybride situatie waarbij een woning gedeeltelijk geëxploiteerd kan worden. Een verandering van de functie zonder structurele wijzigingen maakt het gebouw toekomstbestendig.

Figuur 1: Asterweg

Figuur 2: Plattegrond Asterweg

De toekomst van vastgoed gebruik. Een voorbeeld: van kantoor naar leefomgeving

Een interessant voorbeeld dat deze ontwikkeling naar het belang van concept spiegelt, is het kantoorgebouw. De grootste verschuiving in ons werkleven is de transformatie van omgevingen om te werken naar omgevingen om in te leven. Kantoren worden steeds meer ontworpen voor de werknemers, in plaats voor de bedrijven. Zo ontwikkelt EDGE Technologies kantoren aan de hand van een pre-engineered concept, dat vastgelegd is in een blueprint voor gebouwen.

Moderne professionals wonen liever in kleine flats in duurdere wijken, nabij alle nodige faciliteiten, dan in een groter huis buiten de stad. Ook de criteria voor werkruimte draait om leefkwaliteit. De 9-5 werkmentaliteit verdwijnt en maakt plaats voor een 24/7 door ondernemerschap gedreven economie. Hierdoor vertroebelt de scheiding tussen onze privé- en professionele levens. Werk vormt in toenemende mate onze identiteit. Hierbij fungeert onze werkplek steeds meer als tweede huis.

Het kantoor ontwikkelt zich tot verlengde van onze woonkamer – met bewoners in plaats van werknemers – waar ruimte wordt geboden aan privé aangelegenheden. Denk aan een borrel met vrienden aan de bar, een vergaderkamer die gebruikt wordt als home cinema, of als plek om te overnachten en te ontsnappen aan een ruzie met je partner. Het traditionele archetype kantoor zal veranderen: pantries worden getransformeerd tot aantrekkelijke bar, een kantine zal een kookeiland hebben, en sanitaire voorzieningen omvatten tevens een spa en wellness.

Daarnaast bevorderen de meest vooruitstrevende kantoren ook de gezondheid, de productiviteit en het welzijn van werknemers. Deze tendens zal uitbloeien tot een 24/7 leefbaar ecosysteem. Mensen zullen kunnen ontspannen, leren en spelen in een informele omgeving zonder het kantoor te hoeven verlaten. Dergelijke kantoren zullen verder gaan dan een ideale werkplek en een natuurlijke verlenging van onze levensstijl worden. Form follows lifestyle.

Voor deze transitie naar nieuwe kantoren is IT, in de vorm van smart buildings, een vereiste. Immers maakt IT een meer minimalistische, flexibele en gezonde levensstijl mogelijk. Smart buildings en beveiliging op afstand maken multifunctionele gebouwen mogelijk (ten opzichte van gebouwen met gemengde functies). In een smart building stelt een geïntegreerd technologisch systeem de gebruiker in staat inzicht te krijgen in de manieren waarop het gebouw functioneert voor de gebruiker. Toegankelijkheid, veiligheid, onderhoud, akoestiek, klimaat en sfeer kunnen gedecentraliseerd en van een afstand beheerd worden. Functies hoeven niet langer gestapeld te worden, maar ruimtes kunnen juist gepersonaliseerd worden.

In het ontwerp van het nieuwe hoofdkantoor van De Keizer Marine (figuur 3) geeft de technologie inzicht in het gebruik van de ruimtes. Met deze data, en een IFD constructie, kan het gebouw aangepast worden aan de groei van het bedrijf. Extra vloervelden kunnen toegevoegd worden en de klimaatinstallatie past zich aan op de bezetting van de ruimtes.

Figuur 3: De Keizer Marine

Conclusie

Het moge duidelijk zijn, vastgoedontwikkeling dient opgezet te worden vanuit de gebruiker in plaats van de functie. In beginsel dient uitgewerkt te worden wat de behoeftes zijn van de gebruiker. Deze behoeftes vormen de basis van het te ontwikkelen concept, waarbij vooraf de basiselementen van het ontwerp gedefinieerd worden om aan te sluiten aan de behoeftes van de gebruiker en dus het concept van het te leveren ‘product’. Dit geheel kan dan efficiënt en gemakkelijk worden ingezet, en verder uitgewerkt per locatie. Ontwikkelen vanuit deze kijk op vastgoed levert niet alleen een gebouwde omgeving gericht op de toekomst, maar geeft ook vastgoedeigenaren grip op een veranderende maatschappij.

 

Mail de redactie