Blockchain en Vastgoed: het einde van het begin?

Editie: 27

Gepubliceerd op: 11 november 2019

Het is dezer dagen moeilijk om termen als Bitcoin, smart contracts of blockchain te ontlopen. Bijna dagelijks duikt wel ergens een bericht op dat heil of doem afroept over de technologie en haar potentiële toepassingen. Blockchaintechnologie behoort tot de zogenaamde ‘emerging technologies’ die men vaak samenbrengt onder de noemer “vierde industriële revolutie”.[1] Zustertechnologieën zijn bijvoorbeeld artificial intelligence, the internet of things (IoT), robotics en 3D-printing. Deze nieuwe technologieën zoeken meer en meer naar de grens tussen de virtuele en de fysieke wereld. Blockchain is onderhand een klassiek voorbeeld geworden van de zogenaamde ‘hype cycle’. Eerst stijgen verwachtingen bij het publiek tot een piek van ‘inflated expectations’ om daarna af te dalen in een ‘trough of disillusionment’. Begin 2019 werd met een kritisch rapport van McKinsey – dat een gebrek aan praktische relevantie van blockchain blootlegde – de afdaling richting de ‘trough’ stevig ingezet.[2] Het McKinsey-rapport ziet vooralsnog een toegevoegde waarde in bepaalde nichetoepassingen, zoals bijvoorbeeld in vastgoed. Binnen de vastgoedwereld worden in hoofdzaak een drietal toepassingen van blockchain naar voren geschoven.


Ten eerste is dat het idee van tokenization. Via het uitgeven van “tokens” wil men het mogelijk maken om vastgoedassets in kleine(re) fracties op de markt te brengen. Het kopen van een token geeft je dan als het ware een aandeel in een gebouw. Hoewel hier juridisch meerdere bezwaren rond te maken zijn (bv. op vlak van mede-eigendom en aansprakelijkheid), werden reeds enkele gebouwen in de VS en Europa getokenized, met als bekendste voorbeeld het St. Regis hotel in Aspen. Maar het stopt niet bij het fractionaliseren van eigendom alleen. De meerwaarde zit volgens de verschillende startups in deze niche vooral in de secundaire markten die men wil opzetten. Het verhandelen van proportionele stukjes van vastgoed op deze mini-vastgoedbeurzen zorgt voor een mogelijkheid tot internationale investeringen op een schaal die vandaag ondenkbaar is. Een sterk toenemende liquiditeit op de vastgoedmarkt is op zich positief, maar misschien moeten we wel rekening houden met die factoren die vastgoed diversifiëren van andere vermogensbestanddelen, bijvoorbeeld prijsstabiliteit. Deze zijn niet altijd gebaat bij een te liquide markt.

Ten tweede wordt vaak beweerd dat blockchain de rol van de klassieke tussenpersoon bij vastgoedtransacties zou kunnen overnemen. Afhankelijk van de jurisdictie is dat een gespecialiseerde raadsman, een notaris, een broker, etc. Het idee is dat de technologie voldoende vertrouwen voorziet in de transactie en daarmee de rol van een intermediary overneemt en peer-to-peer transacties mogelijk maakt. Hoewel deze tussenpersonen vaak onder vuur liggen omwille van de kosten die ze met zich meebrengen is hun rol niet altijd simpelweg over te nemen door technologie. Zo heeft een notaris een heleboel extra functies die niet zomaar door een blockchain kunnen gedaan worden. Denk maar aan het vaststellen van bekwaamheid of het adviseren in complexe zaken.

Ten derde wordt blockchain vaak genoemd voor het moderniseren van de verschillende landeregisters en kadasters. Het idee is dat de technologie werkt als een hyperbeveiligde database waarop landtitels kunnen geplaatst worden. In de Wereldbankstudie “Blockchain and property in 2018: at the end of the beginning” [3] worden een aantal premissen opgesomd die de onderzoekers nodig achten om een klassiek vastgoedregister te aan te vullen of te complementeren met blockchaintechnologie. Dit zijn onder andere: digitale identiteitscontrole, een digitaal vastgoedregister, meervoudige digitale handtekening, een private of hybride blockchain, accurate data, een digitaal geconnecteerd en bewuste bevolking en een digitaal getrainde overheid. Verschillende landen – bijvoorbeeld Georgië of Dubai – zijn reeds volop aan het experimenteren met blockchaintechnologie in hun landregisters. Wat interessant is om te zien is dat vaak landen met een gebrekkig registratiesysteem eenvoudiger de weg naar digitalisering lijken te vinden. Dit is ten dele te verklaren door de “analoge” backbone van de goedwerkende registratiesystemen. We zien dat momenteel rond digitalisering vooral gezocht wordt om bestaande systemen te complementeren en hiaten op te vullen.

Blockchain is wat men een foundational technologie noemt. Het is een basis waarop verder kan worden gebouwd. Het mooiste voorbeeld daarvan op vandaag zijn de zogenaamde smart contracts. Terwijl initieel de blockchain werd ontwikkeld voor het verhandelen van één specifieke cryptocurrency, de Bitcoin, is de technologie onderhand geëvolueerd naar een manier van nadenken over decentralisatie en gedistribueerd vertrouwen.[4] Smart contracts  zijn niet per se ‘intelligente contracten’ in de brede betekenis, maar stukjes softwarecode die zichzelf automatisch uitvoeren zonder dat een van de partijen deze uitvoering kan tegenhouden.[5] Het is bijgevolg mogelijk om een contract (of een aantal clausules) om te zetten in computercode en deze vervolgens op een blockchain te plaatsen. Het Ethereum platform is vandaag het meest bekende daarvoor. Een smart contract werkt als een “if this… than that…” functie. Als voorwaarde X of Y voldaan is, dan zal het contract clausule A of B uitvoeren. Dit kan gaan van vrij simpele contracten (betaal jaarlijks op 11 mei dividend aan alle aandeelhouders) tot complexere situaties waarin externe partijen, vaak oracles genoemd, een input kunnen geven voor de uitvoering van het contract.[6] Het aantal toepassingen van smart contracts in de vastgoedwereld zijn schier eindeloos. Denk maar aan supply chain, IoT toepassingen, huurcontracten, enz.

Het mag duidelijk zijn dat blockchain als technologie veel te bieden heeft voor de wereld van vastgoed. Wel zal het nodig zijn om voldoende realiteitszin aan de dag te leggen om niet in de ‘hypevalstrik’ te trappen. Enkele fundamentele hordes – bijvoorbeeld het digitaliseren van vastgoeddata – moeten nog genomen worden alvorens we kunnen denken aan bijvoorbeeld het verder automatiseren van de vastgoedtransactie. De voornaamste juridische bekommernissen liggen bij de zekerheid omtrent identiteit, de zekerheid dat er een geïnformeerde wilsovereenstemming is en de langetermijnbewaring van aktes. Onderliggend aan dit alles blijft rechtszekerheid de kern van het verhaal. Hoewel het Latijnse notariaat vandaag, binnen de vastgoedtransactie, afdoende antwoorden biedt op deze bekommernissen is het niet perfect. Het blijft dus zaak om niet blind te zijn voor de veranderende wereld rondom ons en telkens opnieuw voor een ‘zo goed mogelijke’ organisatie te opteren. Technologische evoluties gebeuren vaak ongemeen snel en wetgeving van gisteren kan morgen reeds achterhaald zijn. Hoewel veel van de mogelijkheden van blockchain vandaag sterk overroepen worden is het een technologie met veel potentieel, vooral in combinatie met andere technologieën zoals AI en IoT. Hopelijk zijn we onderhand aangekomen bij het einde van het begin en kunnen we nu echt van start gaan met de digitalisering van de vastgoedwereld zonder gehinderd te zijn door technologische waanbeelden.

Referenties

[1] D. Tapscott en A. Tapscott, Blockchain Revolution: How the Technology Behind Bitcoin Is Changing Money, Business, and the World, Penguin Random House, 2016, 91–94.

[2] M. Higginson, M.C. Nadeau and K. Rajgopal, Blockchain’s Occam problem, McKinsey Insights, januari 2019, https://www.mckinsey.com/industries/financial-services/our-insights/blockchains-occam-problem (laatst geraadpleegd op 26 september 2019).

[3] J. MICHAEL GRAGLIA en C. MELLON, Blockchain and property in 2018: at the end of the beginning, https://www.newamerica.org/future-property-rights/blog/blockchain-and-property-2018-end-beginning/ (laatst geraadpleegd op 26 september 2019).

[4] De geïnteresseerde lezer kan terecht in no. 6 – 2018 van het European Review of Private Law dat volledig werd gewijd aan de bespreking van smart contracts in een juridische context. De bijdrage van M. Durovic en A. Janssen is daarbij een goed beginpunt: M. Durovic en A. Janssen, “The formation of blockchain-based smart contracts in the light of contract law, ERPL 2018, 753-772.

[5] E. Tjong Tjin Tai, “Juridische aspecten van blockchain en smart contracts”, TPR 2017, afl. 2/3, (563)565–566.

[6] Ibid., 581. Oracles kunnen worden gebruikt om onder andere interpretatiemarge (bv. via arbitrage) in het ‘binaire’ smart contract binnen te brengen.

Mail de redactie