Succesvolle én toekomstbestendige gebiedsontwikkelingen door eigenaarschap
Editie: 27
Published on: 25 augustus 2020
In “Panorama Nederland” [1] verbeeldt het College van Rijksadviseurs een toekomstperspectief voor de ruimtelijke inrichting van Nederland. Het laat zien hoe de grote maatschappelijke vraagstukken van nu, zoals klimaatverandering, energietransitie of stedelijke concurrentiekracht, de sleutel kunnen zijn voor gewenste structurele verbeteringen in de toekomst. Deze complexe ruimtelijke veranderopgaven hangen als een zwaard van Damocles boven het hoofd van onze sector. De komende jaren worden honderden gebieden op de schop genomen om toe te werken naar een duurzaam gebouwde omgeving. Niemand kan alleen deze opgaven tot een goed einde brengen. Intensieve samenwerking tussen verschillende partijen is hiervoor een vereiste. Dit vraagt om verandering in aanpak en rollen van partijen, maar in het bijzonder om meer eigenaarschap van de verschillende partijen.
Een nieuwe beweging naar duurzame gebiedsontwikkelingen
Na de opkomst en ondergang van de VINEX-wijken, startte de transformatie naar binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. Niet alleen was er oog voor duurzaamheid, ook de leefbaarheid en gezondheid werden belangrijke thema’s binnen de gebiedsontwikkeling. Ook zagen we dat ontwikkelvraagstukken van gebieden door gemeenten tot in detail werden uitgewerkt en via een tender werden uitgevraagd. De bestuurdersrol van de gemeentelijke procesmanager was daarin dominant. Hij ontwikkelde en communiceerde een visie met doelstellingen waarbij werd gestuurd op een stedenbouwkundig plaatje en een planning. Inmiddels zien we dat gemeenten en andere grondeigenaren iets genuanceerder te werk gaan.
In tegenstelling tot de gebiedsontwikkeling oude stijl wordt er bij duurzame gebiedsontwikkeling juist meer gevraagd om innovatiekracht, creativiteit en het denken in samenwerkingskansen. Oftewel het stimuleren van lokale initiatieven, het willen open staan voor verandering en het tonen van een flexibele houding tijdens het gebiedsontwikkelingsproces. Maar er is meer voor nodig! In de masterscriptie Kunstig leiding geven in duurzame gebiedsontwikkeling (De Jong, 2013), worden goede managementvaardigheden als vereisten gezien. Er wordt gepleit voor een andere manier van denken: “De nieuwe vorm van gebiedsontwikkeling heeft verder een veel langere tijdshorizon en een minder vaststaand eindplaatje. Hiervoor is een andere denkwijze nodig, niet alleen van de gemeentelijke procesmanager, maar ook van marktpartijen.” (De Jong, 2013).
Van leiderschap naar eigenaarschap
Door voortgaande netwerk- en ketenvorming en door complexere processen spelen steeds meer actoren en factoren cruciale rollen en neemt de zichtbare hoofdrol van één individuele leider af (Teisman, 2005). In de literatuur komen termen ‘co-leadership’, ‘distributed leadership’ en ‘shared leadership’ steeds vaker voor. Gedeeld leiderschap laat juist ruimte voor eigen initiatief en verantwoordelijkheid van personen uit een groep. Hierin speelt de mate van eigenaarschap een belangrijke rol. Lamberigts en Schipper (2015) laten zien dat samenwerken mensenwerk is, waarin telkens de balans wordt gezocht tussen het ordenen van processen en het verbinden van mensen. En tevens dienen actoren proactief, vroegtijdig en in gelijkwaardige verhoudingen samen hun strategische keuzes te bepalen om zo een bijdrage te leveren aan een meer duurzame leefomgeving.
In de theorie wordt vaak gesproken over emotionele gebondenheid. Breiting (2008) geeft de volgende definitie voor Mentaal Eigenaarschap: ‘Clearly, ‘feeling mental ownership for something’ is closely related to other concepts like commitment, engagement, involvement, showing interest, sense of belonging, or responsibility with or for something’ (Breiting, 2008, p. 163). Eigenaarschap is een breed begrip. Het heeft te maken met verantwoordelijkheid nemen en krijgen én echt een bijdrage leveren. De vraag die dan speelt is of de actor zich eigenaar vóelt en zich ernaar gedraagt. In de gebiedsontwikkeling kan dat zijn in de rol als bewoner, ondernemer of adviseur in het gebied. Ofwel wat zijn de achterliggende menselijke drijfveren die ervoor zorgen dat we op een andere manier een duurzame gebiedsontwikkeling oppakken en organiseren?
Door zowel kwalitatief en kwantitatief onderzoek heeft Motivaction (Motovication 2020, 2 18) acht factoren bepaald die van invloed zijn op de mate van eigenaarschap. Zie figuur 1.
Deze factoren zijn goed te vertalen naar de huidige praktijk van duurzame gebiedsontwikkeling. De huidige complexe opgaves vragen om vernieuwde denkrichtingen en daarmee toepassingen. Denk aan het inzetten van participatie, de kracht van innoveren en het inzetten van creativiteit om kansen te kunnen benutten. Het is daarbij van essentieel belang dat wij meer dan voorheen ook buiten ons eigen domein opereren.
Figuur 1. Het eigenaarschapmodel met de verschillende factoren die de mate van eigenaarschap bepalen. (Motivaction)
Hieronder leggen we aan de hand van praktijkvoorbeelden uit hoe eigenaarschap invloed heeft op de drie eerdergenoemde toepassingen.
Participatie
Participatie heeft in de praktijk niet altijd een positieve lading gehad. Het werd gezien als een noodzakelijk kwaad en dan vooral voor de show. Gelukkig is dit de laatste jaren veranderd. En het is nu, met de komst van de Omgevingswet en de huidige verduurzamingsvraagstukken, belangrijker geworden dan ooit. Maar hoe pak je dit aan? En hoe ver ga je hierin? En mooi voorbeeld is het plangebied ‘Tussen Kasteel & Wijchens Meer’. De gemeente koos hier voor een integrale aanpak. Anders dan voorheen en vaak helaas nog steeds gebruikelijk, werden de verschillende kavels hier niet een voor een ontwikkeld en verkocht. De gemeente heeft de ambitie om het gebied, zoals de naam al doet vermoeden, tussen het kasteel en het meer tot een samenhangend en aantrekkelijk centrumgebied te transformeren. Door het participeren van inwoners, ondernemers en anderen in een vroegtijdig proces hoopt de gemeente Wijchen hiermee het juiste onderlinge vertrouwen te bewerkstelligen. Met als uiteindelijke doel het hebben van een integrale gebiedsvisie op historie, gebouwen én de nieuwe gebruikers en bewoners van het gebied. Dat is waar dit project nu juist om gaat!
Figuur 2. Centrumperspectief Wijchen
Door middel van verschillende sessies werden deze ambities samen vormgegeven en geconcretiseerd in een ambitiedocument. Dit is vervolgens bestuurlijk voorgelegd. Uiteindelijk is dat het uitgangspunt geweest bij de marktuitvraag. Daar bleef het echter niet bij. Ook tijdens het selectieproces voor deze ontwikkeling zijn speeddatebijeenkomsten georganiseerd waarin lokale ondernemers kennis konden maken met de vijf consortia die deelnamen aan de tender. In een korte pitch werden hun eerste visies gepresenteerd over hoe zij op duurzame en innovatieve wijze het gebied ‘Tussen Kasteel en Wijchens Meer’ willen ontwikkelen. Vervolgens zijn de consortia in acht ronden in gesprek gegaan met de lokale ondernemers. Op deze manier zijn de ondernemers nog meer proactief betrokken bij de toekomstige ontwikkeling, zowel voor de samenstelling van het programma van een consortium als voor het inbrengen van nieuwe en lokale kennis en ideeën ter versterking van de visies en concepten.
Ook van de gemeente heeft deze ‘open’ aanpak een andere opstelling gevraagd. Politiek-bestuurlijk was deze aanpak namelijk nieuw. Dit vraagt om lef op bestuurlijk niveau. Wat aan de ene kant ruimte voor ontplooiing biedt, zorgt aan de andere kant voor onzekerheid. Om deze onzekerheid te beheersen is continu communiceren een belangrijk speerpunt geweest. Immers voor het vertrouwen in de aanpak moet je blijven benoemen dat ideeën ophalen uit de samenleving en de markt meer kansen op een mooi plan biedt, dan alles zelf bedenken.
Innovatiekracht
Dat een ontwikkeling moet passen bij het karakter van de omgeving lijkt een no-brainer. Toch kan dit nog vaak een lastige opgave zijn, helemaal als er nog een bedrijf of instelling actief is in een klein gebied en eigenlijk buren zoekt die bij ze passen. Zo is dat ook bij Koninklijke Kentalis. Deze instelling ondersteunt mensen die slechthorend, doof of doofblind zijn, een taalontwikkelingsstoornis of een communicatieve meervoudige beperking hebben. Dit doen zij vanaf een prachtig landschappelijk terrein in Sint-Michielsgestel. Een groot terrein met onderhoudsintensieve gebouwen, zoals het monumentale hoofdgebouw. Daarom heeft de organisatie besloten het hoofdgebouw uit 1910 en grote delen van het terrein af te stoten. Kentalis staat voor een bijzondere uitdaging: het vinden van een ontwikkelpartner, die ook een nieuwe, goede buur wordt op het terrein waar zij al ruim een eeuw gevestigd is. Het hoofdgebouw en het deel van het terrein dat zal vrijkomen, biedt kansen voor nieuwe functies. Deze moeten passen bij de activiteiten van Kentalis, de bijzondere ligging aan de Dommel en de historische waarde van het unieke hoofdgebouw. Nieuwe ontwikkelingen bieden uiteraard een kans op een nieuw elan en nieuwe kwaliteiten, maar moeten ook nadrukkelijk passen bij de veilige en vertrouwde omgeving die het moet blijven voor de cliënten, leerlingen en bezoekers aan Kentalis. Om juist als grondeigenaar te komen tot een planologisch-ruimtelijk kader werkt Kentalis met een levend document. In dit voortraject wordt open gesproken tussen gemeente en initiatiefnemer over ieders belangen en vraagstukken, zodat vertrouwen tussen de partijen ontstaat. Maar er wordt ook ruimte voor zelfontplooiing, en dus creativiteit, geboden voor toekomstige marktpartijen die het terrein verder gaan ontwikkelen. Op deze manier kan er meer worden bereikt.
Creativiteit om kansen te benutten
Dat plannen niet altijd uitkomen zoals van tevoren gehoopt en gedacht is een understatement als je het hebt over de herontwikkeling van het Hembrugterrein. Door de uitspraak van de Raad van State werd het omgevingsplan vernietigd. Dit betekende dat er een streep ging door de ontwikkeling van 1.100 woningen. Toch zagen de eigenaren van het Hembrugterrein en de gemeente Zaandam nieuwe kansen voor het gebied waar meer dan honderd jaar vuurwapens, artillerie en munitie werden geproduceerd. Er wordt momenteel samen gewerkt aan een nieuw stedenbouwkundig plan, waarbij juist meer integraal wordt gekeken naar alle opgaves, zoals op het vlak van energie en mobiliteit. Dat wordt samen met de ondernemers en bewoners van het Hembrugterrein opgepakt.
In de tussentijd biedt het terrein juist ruimte voor andere (tijdelijke) initiatieven, zoals tijdelijke huisvesting en kunstexposities als placemaking in bestaande industriële gebouwen. Het eigenaarschap in het gebied wordt zo optimaal gefaciliteerd. Ook om een duurzame mobiliteitsverandering teweeg te brengen en de bereikbaarheid van Hembrug te vergroten, wordt er gekeken naar alternatieven die in de loop van de ontwikkeling van het terrein kunnen meegroeien, maar waar ook meerdere initiatiefnemers hun eigenaarschap in kwijt kunnen.
Kortom, in een wereld die snel verandert op het vlak van ruimtelijke inrichting is het van groot belang om het eigenaarschap van de belangrijkste stakeholders in gebiedsontwikkeling centraal te stellen. Hierdoor worden participatie, innovatiekracht en creativiteit optimaal gestimuleerd.
Bronvermelding
Breiting, S. (2008), Mental Ownership and Participation for Innovation in Environmental Education and Education for Sustainable Development. In: A. Reid, B. Jensen, J. Nikel & V.
Jong, J. de (2013). Kunstig leiding geven in duurzame gebiedsontwikkeling, Masterscriptie MSRE Amsterdam School of Real Estate.
Lamberigts, P. en Schipper, L. (2015). Gedeeld eigenaarschap. Nieuw perspectief op samen werken aan maatschappelijke veranderopgaven.
Motivaction. (2020, 2 18). www.motivaction.nl. Opgehaald van https://www.motivaction.nl/kennisplatform/nieuws-en-persberichten/de-8-factoren-van-eigenaarschap.
Simovska, red., Participation and Learning: Perspectives on Education and the Environment, Health and Sustainability, pp. 159 – 160. Copenhagen: Springer.
Teisman G.R. (2005). Public management op de grens van chaos en orde – Over leidinggeven en organiseren in complexiteit. Den Haag: Sdu.
[1] Panorama Nederland. Rijker Hechter Schoner.
Mail the editors