Woningmarkt Eindhoven: sterk krimpend

Editie: 25.1 Retail in de periferie

Published on: 23 december 2017

---

Aan het eind van het derde kwartaal stonden bij de NVM-makelaars nog zo’n 544 woningen te koop, waarvan 147 tussenwoningen en 145 appartementen. Het zijn aantallen die een ambitieuze stad als Eindhoven onwaardig zijn. Krapte-indicatoren 1,8 voor tussenwoningen en 1,9 voor appartementen (aantal beschikbare woningen per koper in de markt) geven aan dat er eigenlijk niets meer te kiezen is voor de woonconsument. Het aantal serieuze zoekers neemt daarentegen nog steeds sterk toe: Eindhoven groeit in economisch belang, omvang en populariteit.

Hoogte

De stad heeft inmiddels zijn groeiambities naar boven bijgesteld, maar zoekt het vooral in hoogbouw (appartementen voor jongere doelgroepen, expats, etc.), terwijl ook jonge gezinnen of stellen met een kinderwens zo dicht mogelijk bij het stadscentrum willen blijven wonen. Niet in een appartement, maar in een aantrekkelijke grondgebonden woning met een leuk stukje tuin erbij. Omdat in deze behoefte nauwelijks wordt voorzien, trekken die gezinnen en stellen vaak naar de randgemeenten, zoals Son en Breugel, Nuenen, Veldhoven, Geldrop-Mierlo en Best. Ook hier slaat het krapte-spook al toe, dus de spoeling wordt steeds dunner op de plekken waar de mensen écht willen wonen.

Dat de stad nog meer dan vroeger als een magneet werkt, is onder vakgenoten inmiddels een breed geaccepteerd gegeven. Eerder dit jaar heb ik al gewaarschuwd voor het schreeuwend tekort aan nieuwbouwplannen – met name voor koopwoningen – binnen of nabij de ring van Eindhoven. Het zijn momenteel vooral huurappartementen die op de markt komen, terwijl er – mede dankzij de lage rentestand – een grote vraag is naar koopwoningen. Door de krapte stijgen de prijzen. In de afgelopen periode is bij 50 procent van het totaal aantal transacties in de binnenstad van Eindhoven een prijs betaald die boven de aanvankelijke vraagprijs lag. De situatie voor reguliere woningzoekers in Eindhoven is extra lastig, omdat particuliere beleggers de woningen vaak zonder verkoopvoorwaarden voor hun neus opkopen.

Bouwplannen

Inmiddels lijken ook de gemeenten rond Eindhoven niet echt haast te maken met de realisering van wat grootschaligere nieuwbouwplannen. De gemeenten in de regio lijken elkaar – al dan niet onder druk van de provincie – te gaan vinden op het voorrang geven aan kleinere inbreidingsplannen boven grotere uitbreidingsplannen. De plannen die er waren worden teruggeschroefd en moeten zich verbinden aan ‘unieke’ thema’s. De uitbreidingslocatie Aarle bij Best moet bijvoorbeeld het thema ‘kleinschalige voedselproductie’ adopteren en Brandevoort in Helmond krijgt als etiket ‘de slimme woonwijk’. Dat alles hebben de gemeenten die samenwerken in het Stedelijk Gebied Eindhoven bedacht op ‘talloze brainstormsessies met experts’. In de praktijk gaat dat natuurlijk niet werken. Mensen kiezen op omvang en kwaliteit van de woning, op de locatie en op de mogelijkheid om zelf keuzes te kunnen maken in uitbreidingsmogelijkheden, indelingen en afwerking. De kans dat ze voor een nieuwbouwlocatie in Best kiezen vanwege een hoge moestuin-uitstraling in de wijk is niet zo heel groot.

Weilanden

Ik heb in het Eindhovens Dagblad inmiddels betoogd dat kleinschalige plannen binnen de stad en binnen de woonkernen rondom Eindhoven niet voldoende zijn om de toekomstige woonbehoefte te vervullen. De krant heeft dat vertaald in de kop ‘Bouw veel huizen in weilanden’. En dat heeft uiteraard weer het nodige stof doen opwaaien. Het is niet zo dat ik per se heel graag heel veel weilanden zie plaatsmaken voor woningen. Ik zie zeker ook een markt voor kleinere wooneenheden en voor kleinere plannen, maar de benodigde aantallen gaan we daarmee zeker niet halen. De krapte op de woningmarkt is op dit moment groot en met ‘postzegelplannetjes’ gaan we de behoefte echt niet in voldoende mate beantwoorden. Nog even afgezien van het feit dat realisering van plannen op dit soort locaties altijd veel tijd kost. Die tijd is er eigenlijk niet. En dan komen toch – uit pure noodzaak – de weilanden in beeld.

Prognose

Ik baseer dat op cijfers. Op basis van gedegen marktonderzoek (ABF Research) is voor de stadsregio Eindhoven¹ een woningbehoefte geprognosticeerd van 25.200 nieuwbouwwoningen in het ‘lage scenario’, dus bij lage of geen economisch groei, minder migratie, enzovoort. Dat kan oplopen tot een behoefte van 32.600 woningen in het ‘hoge’ scenario: grote economische groei, flinke inkomensgroei en grotere toestroom van expats. Het gaat hier over de woningbehoefte in de periode van 2017 tot 2030.

Voor de gemeente Eindhoven alleen ziet de prognose een behoefte aan bijna 15.000 tot 18.000 woningen. Dat is tot 2030 minimaal 1.150 woningen per jaar, wat een heel forse opgave is, maar ook in dat geval resteert er voor de randgemeenten nog ruimte om een ‘overloop’ van tussen de 10.000 en 15.000 woningen te realiseren. Dat ga je met inbreidingsplannen niet halen en dus moeten er stukken van het buitengebied, grenzend aan de huidige woonbebouwing, bebouwd worden. De gemeenten hadden al plannen, maar die zijn onder invloed van de crisis op de woningmarkt in de ijskast terecht gekomen en worden nu met veel vertraging weer eens tegen het licht gehouden en – kennelijk – in omvang teruggebracht.

In kaart brengen

Het zou goed zijn als de regio – samen met marktpartijen die op dit gebied al initiatieven ontwikkelen – investeert in het goed in kaart brengen van de woningbehoefte: wat voor woning zoekt men op welke plek? De zoekcijfers op Funda zeggen niet meer alles, want waar onvoldoende aanbod is, wordt ook minder gezocht. Op basis van dat gedegen marktonderzoek kunnen dan de plannen verder ontwikkeld en aangepast worden, in plaats van op vage thema’s die achter de tekentafel zijn ontstaan. Bij dat alles staat voorop dat Eindhoven in onze regio ‘booming’ is en de provinciehoofdstad ’s-Hertogenbosch ruimschoots is gepasseerd als dynamische woonstad, iets dat zich maar in weinig provincies voordoet. De opmars van de stad is niet meer te stuiten!

Ambitieuze plannen

Er zijn al een paar mooie en ambitieuze plannen in voorbereiding die Eindhoven verder op de kaart zetten als groeistad en als centrum van Brainport, nu ook erkend als een van de belangrijkste trekkers van de nationale economie. Daar passen de volgende plannen bij:

District E 

Aan de zuidkant van het NS-station ontwikkelt Amvest drie torens die in hoogte variëren van 76 tot 158 meter hoog, onder de projectnaam District E. De torens bevatten straks 450 woningen, waarvan 20 procent in de sociale huur sector en verder vooral in de vrije sector. De onderbouw van de torens voorziet in publieke en commerciële functies: in de eerste toren komt een debat- en ontmoetingscentrum, in de tweede een expositieruimte en in de derde een stadslobby met hotel. Winkeltjes, horeca en werk-/ studeerplekken completeren het geheel. Ook komen er ‘tinker spaces’, knutsel- en experimentteerruimtes voor techniek en design.

De Zuivelfabriek  

De voormalige locatie van de Campina Zuivelfabrieken aan het Eindhovens Kanaal wordt een ‘toonbeeld van nieuwe stedelijkheid’, als het aan ontwikkelaar BPD (voorheen Bouwfonds) ligt. Een gebied zonder straten en stoepen, maar met ‘shared common spaces’: gezamenlijke vrije ruimten met hoge verblijfskwaliteit en volop mogelijkheden tot ontmoeting. De auto’s krijgen een plek in ‘mobiliteitscentra’ aan de rand van de buurt. Enkele historische fabriekspanden blijven bewaard en kunnen functies als horeca, podium en wellness krijgen. De plannenmakers zien in dit project een kans om van het Eindhovens Kanaal een ‘blauw-groene corridor’ van het stadscentrum naar het buitengebied van Eindhoven te maken. Er komen 400 tot 600 woningen/appartementen, afhankelijk van de verdere ontwikkeling van het programma.

Nieuw Bergen

Voor een gebied aan de Deken van Somerenstraat in Eindhoven, in de populaire wijk De Bergen, ontwikkelt SDK Vastgoed een eigentijds en vooruitstrevend stadsdeel met ‘dorpse geborgenheid’. “Nieuw Bergen” krijgt knusse straatjes en bebouwing met een menselijke maat, maar ook grotere gebouwen, afgewisseld met kleinschalig groen. Alle onderdelen passen als puzzelstukjes in elkaar. Sfeervol, duurzaam en veilig zijn de sleutelwoorden voor dit gebied waarin waarschijnlijk zo’n 240 woningen komen, waarvan 56 sociale huur, 97 vrije sector huur en 89 koopwoningen. Daarnaast is er ruimte voor 6 of meer commerciële ruimten met 1.700 vierkante meter vloeroppervlak en voor 265 vierkante meter urban farming. De mensen die men er mee denkt te bereiken, behoren tot de doelgroepen Jong Digitalen, Spoedzoekers, Goed Stadsleven en Empty Nesters.

Rijtjeswoning

Er staat nog meer op stapel in Eindhoven; achter The Student Hotel bij het station, op het Bunkercomplex aan de Kennedylaan, op het Van der Meulen Ansemsterrein aan de Vestdijk en op Strijp-S. De plannen zijn veelal gericht op jonge en hippe mensen, op expats of op oudere mensen die graag wat dichter bij de stadse genoegens willen wonen. Wie de aantallen woningen die men verwacht te realiseren bij elkaar optelt, kan niet anders dan tot de conclusie komen dat in de geprognosticeerde behoefte van 1.150 woningen bij lange na niet kan worden voorzien.

Zeker zo belangrijk is dat in veel plannen (District E, De Bunker, Strijp-S) de nadruk ligt op appartementen in hoge woontorens. Nu zal het aantal kleine huishoudens zeker toenemen, maar ook jonge gezinnen met kinderen willen vaak in de stad blijven wonen, zo blijkt onder meer uit de zoekgegevens. Uit zeer recent onderzoek van het CBS blijkt dat in steden als Utrecht en Amsterdam 40 procent van de jonge gezinnen uit de stad vertrekt na de geboorte van het eerste kind. In Rotterdam en Den Haag ligt dat percentage iets lager, maar toch nog boven de 35 procent. Helaas zijn er geen afzonderlijke cijfers voor Eindhoven, maar de ‘overige gemeenten’ scoren hier een percentage van iets onder de 20. Aangenomen mag worden dat dit percentage in Eindhoven – als vijfde stad van het land en sterk groeiend in populariteit- toch zeker boven de 30 zal liggen. De gemeente Amsterdam heeft op grond van deze cijfers al laten weten dat ze er alles aan gaat doen om de verdere ‘uittocht’ van jonge gezinnen tegen te gaan, ook al om een te eenzijdige bevolkingssamenstelling tegen te gaan. De gemeente Eindhoven zal zich eveneens moeten realiseren dat op dit vraagstuk een passend antwoord moet komen. En dat ook moet worden voorzien in de woonwensen van aanstaande of jonge gezinnen, die ‘domweg’ gelukkig zijn in een rijtjeshuis of in een traditionele tweekapper, betaalbaar en zo dicht mogelijk bij de stad.

¹De stadsregio bestaat uit Eindhoven, Helmond, Veldhoven, Best, Son en Breugel, Nuenen, Geldrop-Mierlo en Waalre.

Mail the editors