Logistiek vastgoed: E-commerce logistiek als investeringsproduct

Editie: 25.1 Retail in de periferie

Gepubliceerd op: 21 december 2017

In het kader van mijn Master of real Estate opleiding aan de ASRE deed ik in 2012 onderzoek naar de logistieke vastgoedmarkt en de ruimte behoefte voor e-commerce logistiek. In deze column, neem ik u mee in de resultaten van dit onderzoek en de ontwikkelingen in de afgelopen jaren.


Het onderzoek was gericht op de invloed van het transitieproces als gevolg van de groeiende e-commerce behoefte en de invloed daarvan op de logistieke vastgoedmarkt. Typische vastgoed aspecten als locatiefactoren, kwantitatieve en kwalitatieve ruimtebehoefte werden in kaart gebracht. De basisfuncties van een distributiecentrum kunnen worden samengevat als: opslag, overslag en orderverwerking. De grootste ruimtebehoefte komt voort uit het opslaan van voorraden, die ontstaan door imperfecties in de supply chain. Verder is er ruimte nodig om de producten verder te verdelen tot klant specifieke orders. De verhouding tussen deze 2 basis functies zeg veel over het type vastgoed (figuur1). Naast deze basisfuncties is een variëteit van aanvullende processen te onderkennen.

De opkomst van logistieke dienstverlening heeft gezorgd voor een bepaalde mate van standaardisatie van processen. Een logistiek proces, is niet langer het optimale proces van één gebruiker, maar moet inzetbaar zijn voor meerdere gebruikers. Hierdoor ontstaat flexibiliteit die noodzakelijk is om veranderingen in de supply chain te ondervangen, zoals bijvoorbeeld de gevolgen van de kortere levenscycli van producten en de verplaatsing van productie. Voor het vastgoed betekende standaardisatie dat de markt commercieel aantrekkelijk werd. Immers de objecten worden bruikbaar voor meerdere gebruikers. Sinds begin 2000 is logistiek vastgoed een gewaardeerde asset klasse en kent serieuze belangstelling van investeerders.

Het onderzoek in 2012 gaat in op de gevolgen voor de vastgoedmarkt, door de logistieke procesverandering, die wordt geïnitieerd door de groei van e-commerce activiteiten. Procesinrichting voor e-commerce kent totaal andere parameters dan een traditioneel (Europees) distributiecentrum. Neem de grote groei in artikelnummers in het voorraadbestand in combinatie met een geringe voorraad per artikelnummer en de voorraaddichtheid wordt lager. Daarnaast zijn er vele kleine orders die moeten worden verwerkt is er dus veel ruimte voor processen als orderpicking, verpakken en het verwerken van de vele retouren. Het is daarmee eenvoudig aan te tonen dat sprake is van een groeiende ruimtebehoefte. Op dat moment werd eveneens vastgesteld dat de schaalvergroting van e-commerce logistiek, in Nederland, op het punt van beginnen stond. Toch waren vastgoedinvesteerders terughoudend. De e-commerce specifieke distributiecentra, met onder andere veel mezzaninevloeren, werden gezien als niet courant.

Het e-commerce proces is gericht op consument en de verwachtingen van de consument ten aanzien van de bezorging. Uit het onderzoek volgde dat de locatiefactoren die daarbij van belang zijn, als eerste de directe nabijheid van de consumentenmarkt betreft. Ten tweede werd door gebruikers met nadruk de arbeidsmarkt genoemd als kritische factor, te meer daar veel orders in de avonduren moeten worden verwerkt. Het derde punt is de transportinfrastructuur, met name de nabijheid van netwerkhubs van grote pakketvervoerders. De infrastructuur voor inkomende containers, zoals barge- en railterminals, traditioneel een belangrijk aspect voor Europese Distributiecentra (EDC), zijn veel minder van belang.

In een recent onderzoek heeft Buck Consultants onderzoek gedaan naar de Westfields bij Eindhoven Airport voor. Bij dit onderzoek worden gelijke criteria gebruikt om de geschiktheid van de locatie voor e-commerce logistiek te onderzoeken en beoordelen. Het onderzoek geeft praktisch inzicht over de toepassing van de criteria en resulteert in een score “uitstekend”. Immers vanaf deze locatie zijn de grote (Europese) consumentenmarkten “same day” of “next day” te beleveren. De directe omgeving heeft een sterke arbeidsmarkt die bestaat uit ruim voldoende beschikbare en gekwalificeerde mensen. In en om Eindhoven zijn netwerkhubs van grote pakketvervoerders (DHL, UPS, DPD, Fedex, PostNL) en binnen 2 uur rijdtijd zijn bovendien internationale luchtvracht hubs zoals Schiphol, Brussel, Luik, Düsseldorf en Keulen-Bonn bereikbaar. Tenslotte bekijkt Buck de mogelijkheden om op locatie een geschikt pand te ontwikkelen.

Met dit laatste punt sluit het onderzoek van Buck aan uit mijn onderzoek. De processen in het distributiecentrum zijn complexer, gericht op kleinere eenheden dan pallets. De hoeveelheid interne bewegingen neemt sterk toe en dat stelt hogere eisen aan terreininrichting en gebouwspecificaties. Met name het waarborgen van het binnenklimaat, in combinatie met een hoge mechanisatie is een uitdaging.

Het gewijzigde consumentengedrag heeft de laatste jaren grote invloed gehad op de manier waarop de logistieke vastgoedmarkt is ingericht. Enerzijds is het retail landschap in hoog tempo gewijzigd, traditionele ketens verdwenen van de markt en nieuwe formules zoals Action bleken snel te groeien. De distributiestructuur is hierop aangepast. Maar de grootste omslag is ontstaan door het steeds sneller groeiende aandeel van e-commerce aankopen, direct vanuit de logistieke keten bij de consument worden afgeleverd. De aangekondigde voorbode van de ontwikkeling van vele nieuwe distributiecentra om te voldoen aan nieuwe ruimtevraag is inmiddels aantoonbaar.

De afgelopen twee jaar hebben verbeterde economische omstandigheden bijgedragen aan een verdere groei en grote vraag naar logistiek vastgoed. De zoektocht naar schaalvoordelen en optimaal voorraadbeheer leiden tot een steeds grotere ruimtebehoefte. Aangezien er nauwelijks moderne, grootschalige distributieruimte beschikbaar is die voldoet aan de gewenste specificaties, heeft dit geresulteerd in veel grootschalige nieuwbouw om te voldoen aan de vraag. De gezonde situatie op de gebruikersmarkt tezamen met de ontwikkelingen op de financiële markt zorgde voor een optimale situatie om de groei te faciliteren. Dat beleggersinteresse in logistiek vastgoed is sterk toegenomen, de weerstand om te investeren in specifiek logistiek vastgoed verdwenen. De aanvangsrendementen voor logistiek vastgoed op top locaties is sinds 2013 met meer dan 150 basispunten aangescherpt.

De bouwproductie van nieuw logistiek vastgoed is in 2016 en 2017 snel gestegen. Naar verwachting laat 2017 een record zien met circa 1,5 miljoen vierkante meter die wordt opgeleverd, op een marktomvang van circa 24 miljoen vierkante meter. Deze nieuwbouw is vooral geconcentreerd in Limburg, Noord- Brabant en de regio Amsterdam. De opname komt met name van retailers, logistiek dienstverleners en e-commerce partijen, zoals de grootschalige ontwikkelingen voor Coolblue, BOL en VidaXL. E-commerce distributiecentra zijn inmiddels een asset klasse die door vastgoedinvesteerders is omarmd.

De volgende stap is de herinrichting van stedelijke distributie. De groeiende verkeersdruk die volgt uit de vele leveringen vraagt op oplossingen van marktpartijen en sturing vanuit de overheid Op het vlak van de “final mile” is veel innovatie, geïnitieerd door zowel nieuwe en bestaande partijen. In tegenstelling tot de e-commerce distributiecentra, is de vastgoedoplossing hiervoor kleinschalig en dient deze bovendien te worden ingepast in de bestaande stedelijke omgeving. Waarbij vooral moet worden gelet op schaal van het verzorgingsgebied, dat op niveau van grotere stedelijke agglomeraties moet worden gezocht. Dit vereist een nauwe samenwerking van overheden en vastgoedpartijen om hiervoor geschikte locaties te bestemmen.

Maar zoals bij iedere groeiende markt zal ook voor e-commerce binnen enkele jaren een punt bereiken worden waarbij voldoende nieuw vastgoed is gerealiseerd om aan de nieuwe ruimtebehoefte tegemoet te komen. Wat dan rest is een aanzienlijk aantal objecten waarvoor geen gebruik meer kan worden gevonden. De komende jaren ligt er derhalve een opgave bij het herbestemmen en verduurzamen van de bestaande voorraad logistiek vastgoed.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Figuur 1. Vastgoed classificatie: verhouding tussen ruimtegebruik voor opslag en distributie

Bronvermelding:
Castelein, D. (2012). Ruimte voor e-commerce-logistiek. Geraadpleegd van http://files.vastgoedbibliotheek.nl/Server/getfile.aspx?file=docs/mre/12/castelein_d.pdf

Buck Consultants International. (2017). Westfields multilayer assessment. Geraadpleegd van https://westfieldslogistics.nl/images/pdf-downloads/westfields-assessment-e-commerce.pdf

Mail de redactie