Weinig weerhoudt de Zuidas van een nieuwe vastgoedfraude
Editie: 22.2 - De Zuidas
Published on: 07 oktober 2015
De vastgoedfraude – het grootste fraudeonderzoek van de Nederlandse justitie ooit. Alleen al omdat het beeldbepalende complex in het hart van de Zuidas de oranje bakstenen Symphony-torens zijn. Die twee Symphony-torens staan ook symbool voor het corruptieschandaal rond Rabo Bouwfonds en het Philips Pensioenfonds.
Een themanummer van SERVICE Magazine over de Zuidas in Amsterdam kan niet compleet zijn zonder te refereren aan de vastgoedfraude – het grootste fraudeonderzoek van de Nederlandse justitie ooit. Alleen al omdat het beeldbepalende complex in het hart van de Zuidas de oranje bakstenen Symphony-torens zijn. Die twee Symphony-torens staan ook symbool voor het corruptieschandaal rond Rabo Bouwfonds en het Philips Pensioenfonds.
Symphony is de spil van de Zuidas, omgeven door zoveel andere gebouwen die spelers uit deze corruptiezaak huisvesten: het WTC, het ABN Amro-hoofdkantoor, de rechtbank, Eurocenter, en veel van al die advocaten-en notariskantoren die zich met deze fraude of de daaraan verbonden vastgoedtransacties hebben bemoeid.
Vrijwel alle fraudeverdachten hebben een rol gespeeld bij de bouw van Symphony. Van ex-Bouwfondsdirecteur Jan van Vlijmen tot en met gedelegeerd projectontwikkelaar Hans van Tartwijk. Uiteindelijk zijn de vermoede onregelmatigheden rond Symphony in de strafzaken tegen de verdachten slechts zijdelings ter sprake gekomen. Op het moment van de invallen en arrestaties op 13 november 2007 was de bouw van Symphony nog in volle gang. Het complex moest nog worden opgeleverd. Er was nog niet afgerekend. Symphony was bij wijze van spreken een bankroof in voorbereiding. Bij de vervolging gaf justitie voorrang aan voltooide kraken, omdat die harder bewijsmateriaal opleveren.
Bovendien had het Openbaar Ministerie de luxe dat er voor de tenlasteleggingen in de vastgoedfraude keuze genoeg was uit frauduleuze projecten. Er zijn een dozijn vastgoedprojecten aan de verdachten voorgelegd, maar volgens de Rabobank, de huidige eigenaar van Bouwfonds, zijn alle 550 vastgoedprojecten van Bouwfonds tussen 1995 en 2006 gecorrumpeerd. De berechting van de verdachten had dus ook over een aantal andere projecten kunnen gaan. Zelfs over andere projecten op de Zuidas.
Het Amsterdamse gerechtshof nadert op het moment van dit schrijven de afronding van de berechting van de grootste groep verdachten. Op 27 februari 2015 heeft het hof over hun lot beschikt. Een moment om eens de balans op te maken, zo’n zevenenhalf jaar na de invallen. Heeft deze massale actie van justitie de vastgoedwereld opgeschud? Zijn de Zuidas en de vastgoedmarkt nu schoner dan voor de arrestatiegolf? Hebben de leidende marktpartijen, de toezichthouders en de wetgever adequaat gereageerd?
Het antwoord moet driemaal nee luiden. Er zijn de afgelopen jaren vrijwel geen maatregelen genomen die een herhaling van deze affaire kunnen helpen belemmeren. Twee voorbeelden ter illustratie.
Allereerst de rol van de taxateur. Dat is een opvallende. In Nederland wordt geen kantoor, winkelcentrum of appartementencomplex verkocht zonder dat er een taxateur aan te pas is gekomen. Verondersteld kan worden dat de medewerking van taxateurs onontbeerlijk is om fraude met vastgoed mogelijk te maken. Aspirant-fraudeurs zouden dan vooral proberen de taxateur een valse taxatie te laten maken, zodat het vastgoed te goedkoop kan worden ingekocht, of te duur kan worden verkocht. Om daarna het kunstmatig gecreëerde verschil met de werkelijke waarde heimelijk te delen met de medeplichtigen in dit spel.
Mis. Het rare is dat onder de ruim vijftig verdachte personen (en 75 verdachte bedrijven) in de vastgoedfraude bij Philips en Bouwfonds justitie geen taxateurs heeft aangetroffen.
Ongeveer elke andere schakel in de bedrijfskolom van het commerciële vastgoed leverde wel verdachten in deze zaak: bankdirecteuren, pensioenfondsdirecteuren, makelaars, aannemers, architecten, notarissen, projectontwikkelaars en ga zo maar door. Allemaal omgekocht volgens het Openbaar Ministerie en de rechtbank. Maar er is en was geen enkele taxateur onder de verdachten.
Hoe kan dat? Kennelijk hoefden de vastgoedfraudeurs geen taxateur om te kopen om te kunnen frauderen. Taxateurs zijn namelijk gewoon legaal te koop. Een opdrachtgever die ontevreden is met het bedrag dat een taxateur toekent aan een pand, kan eindeloos onder taxateurs blijven shoppen zonder dat dit bekend wordt gemaakt. Een taxatierapport meldt niet of onlangs een andere taxatie is uitgebracht met een heel andere waardebepaling. Taxateurs melden niet of een opdrachtgever heeft geprotesteerd tegen een eerdere waardering. De accountants krijgen niet te horen welke informatie de taxateurs hebben gekregen voor hun waardebepaling.
In deze lacunes zou een taxatieregister kunnen helpen voorzien. Dat is een register waarin taxateurs registreren welke waardes zij wanneer aan welk pand hebben toegekend. De financiële toezichthouders, de Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten hebben na de vastgoedfraude en de crisis op de vastgoedmarkt de afgelopen jaren voor zo’n taxatieregister gepleit. Tevergeefs. De taxateurs hebben deze pleidooien vertraagd en omgebogen tot een mogelijk taxateursregister: een opsomming van taxateurs. Dat is iets heel anders. Daardoor blijft duister welke waarderingen in het verleden op basis van welke informatie aan panden zijn toegekend. Daardoor blijft er in de toch al notoir intransparante vastgoedmarkt grote ruimte om de perceptie van marktwaardes van vastgoed te manipuleren. En blijft er volop gelegenheid voor een nieuwe vastgoedfraude.
Een ander aanknopingspunt voor toekomstige aspirant-fraudeurs heeft de wetgever per 1 januari 2015 in Nederland ingevoerd, hopelijk onbedoeld. In een poging de door de Organisatie van Economische Samenwerking en Onderzoek (OESO) herhaaldelijk gekapittelde slappe houding van Nederland tegenover corruptie in het bedrijfsleven aan te scherpen, is sinds 1 januari de wet veranderd.
Op het eerste gezicht lijkt Nederland daardoor duidelijk strenger geworden tegenover omkoping, wat de vastgoedfraude in essentie is. De maximale straf hiervoor is namelijk verdubbeld naar vier jaar. De maximale straf voor ambtenaren die zich laten omkopen is nog verder omhoog gekrikt.
Maar de betreffende wetstekst -voor de liefhebber: Wetboek van Strafrecht, artikel 328ter lid 1-introduceert een causaal verband dat moet bestaan tussen de steekpenningen en een tegenprestatie van de omgekochte persoon. Dat causale verband hoefde hiervoor niet zo duidelijk aanwezig te zijn om corruptie bewezen verklaard te krijgen. Tot 1 januari was het doorslaggevende criterium voor corruptie dat een gift verborgen moest zijn gehouden, zoals de werknemer in loondienst die de van een zakenrelatie cadeau gekregen Ferrari niet bij zijn baas meldt.
De nieuwe wetstekst luidt: ‘Hij die, anders dan als ambtenaar, werkzaam zijnde in dienstbetrekking of optredend als lasthebber, naar aanleiding van hetgeen hij in strijd met zijn plicht in zijn betrekking of bij de uitvoering van zijn last heeft gedaan of nagelaten dan wel zal doen of nalaten, een gift, belofte of dienst aanneemt dan wel vraagt, wordt gestraft met gevangenisstraf van ten hoogste vier jaren of geldboete van de vijfde categorie.’ Naar aanleiding van het cadeau handelen in strijd met zijn plicht… Dat causale verband is vaak, heel vaak, moeilijk te bewijzen. Moeilijker dan dat een cadeau is verzwegen. Een Jan van Vlijmen bijvoorbeeld, de hoofdverdachte van de vastgoedfraude, heeft tijdens zijn berechting juist de hele tijd betoogd dat hij deed wat Bouwfonds en zijn bazen van hem verwachten. Het was zijn plicht om corrupt te zijn, aldus de gewezen Bouwfonds-directeur.
Nee. Frauderen in het vastgoed is niet uitgeroeid, en niet doorslaggevend belemmerd. Op de Zuidas is het wachten op een nieuwe vastgoedfraude. Of die nieuwe vastgoedfraude zo meteen ook weer in de openbaarheid komt, is maar zeer de vraag.
Mail the editors