Wonen tussen kantoren
Editie: 22.2 - De Zuidas
Published on: 08 oktober 2015
Beleggen in huurwoningen in de vrije sector staat weer volop in de belangstelling. Door de gedaalde woningprijzen en de grote vraag naar goede huurwoningen in grote delen van de Randstad lijkt voor beleggers een uitstekend instapmoment te zijn ontstaan. Daarbij kijken beleggers vooral naar Amsterdam. De Amsterdamse woningprijzen zijn met ruim 10% gestegen (NVM Q3 2014, Q3 2013) en de hoofdstedelijke woningmarkt is na de crisis opnieuw ‘hot’.
Volop kansen voor beleggers om de geplande woningprojecten op de Zuidas snel op te pakken zou je zeggen. Of toch niet?
Het nieuwe La Défense?
De oorspronkelijke plannen voor de Zuidas stammen van ver voor de crisis en het ambitieniveau was torenhoog. Op de Engelstalige website van het woningproject New-Amsterdam valt te lezen: ‘The Zuidas is known abroad as the Financial Mile. In the next few years, almost 2.2 million square metres of office and housing space will be added …. Its set-up is comparable with that of La Defense in Paris and The Docklands in London’.
Nader beschouwd telt La Défense slechts 20.000 inwoners, relatief weinig ten opzichte van de 2,5 miljoen vierkante meter kantoorruimte. De Docklands heeft veel meer inwoners. Zij wonen echter niet in de hoogbouwlocaties rondom Canary Wharf maar aan de randen van het gebied.
De Zuidas zoekt veel meer de combinatie van het wonen en het werken. De ‘Visie Zuidas’ uit 2009 spreekt op dat moment al van de overgang van een kantoorlocatie naar een gemengd milieu. Het ontwikkelprogramma voorziet tot 2040 in een ontwikkeling van een kleine 9.000 woningen in het volledige plangebied, bij realisatie van het Dokmodel. Bij volledige realisatie van deze Visie Zuidas staat tegenover 1 inwoner 80m2 kantoorruimte. In La Défense bedraagt de verhouding 1 inwoner per 125m2 kantoorruimte en domineert de kantoorfunctie (Visie Zuidas 2009).
“Zuidas is zakendistrict met uniek gemengd karakter.”
Amsterdam ontwikkelt met de Zuidas een eigen en unieke gemengd-stedelijke locatie. De verwijzingen naar de succesvolle zakendistricten in Londen en Parijs lijken dan ook meer bedoeld om de kwaliteit van het gebied te onderstrepen.
Maar zijn mensen ook bereid om te wonen tussen kantoren?
Doelgroep
Het woonproduct zou moeten aansluiten bij het te realiseren hoogwaardige en internationale zakencentrum. Volgens Eefje Voogd Makelaardij is het gebied onder ander populair bij mensen die terug willen keren naar de stad. ‘De meesten van hen hebben veel gereisd en weten de stedenbouwkundige en architectonische setting van de Zuidas te waarderen. Ze zijn gewend aan een hoge levensstandaard en wonen bij voorkeur in een hoogstedelijke omgeving (nul20, 2014)’
Een andere belangrijke doelgroep zijn de werknemers op de Zuidas waarvan een deel uit het buitenland komt en internationaal werkt. Daarnaast is er voorzien in een beperkt sociaal programma en zullen op termijn 800 studentenwoningen worden gerealiseerd.
Echter, wonen op de Zuidas zelf is veelal niet weggelegd voor de gewone man. De gemiddelde WOZ-waarde (2013) van een woning op de Zuidas is met een bedrag van € 520.000 ruim het dubbele van het gemiddelde in Amsterdam (€250.000) (Fris Makelaars, Gebiedsanalyse 2015 Buitenveldert/Zuidas Stadsdeel Zuid). De huidige woningvoorraad bestaat uit een mix van koop en vooral geliberaliseerde huur in het hoge en topsegment.
Grafiek 1 bevestigt dat het aantal mensen met een hoog inkomen in het gebied in en rondom de Zuidas ruim hoger ligt dan het gemiddelde in Amsterdam.
Grafiek 1 Zuidas: vergelijking van de inkomensverdeling
(Gemeente amsterdam O&S, 2013)
Tabel 1 Zuidas: huidige woningvoorraad
(Gemeente amsterdam Projectbureau zuidas, diverse projectsites)
De doelgroep en de woningvoorraad sluiten goed aan bij het ambitieniveau van het hoogwaardige zakencentrum. De eerste ervaringen met woningen op de Zuidas zijn echter gevarieerd.
Eerste ervaringen
De wolkenkrabbers en de luxueuze appartementsgebouwen aan de fifth avenue in New York waren de inspiratiebron voor de architecten voor de eerste woningen op de Zuidas. De appartementsgebouwen Eurocenter, New Amsterdam en Symfony stralen enorme luxe uit. Het mocht en moest ook wat kosten. De oorspronkelijke koop-en huurprijzen lagen op een niveau dat in Nederland nog niet eerder op een dergelijke schaal was gerealiseerd.
De economische crisis haalde een forse streep door de plannen en ambities van deze eerste investeerders. Huur-en koopprijzen moesten drastisch naar beneden worden bijgesteld. De aanvankelijke prijzen in New Amsterdam zijn bijvoorbeeld bijgesteld van circa 18 euro per vierkante meter naar gemiddeld circa 12 euro per vierkante meter. De meest courante types werden tegen de 14 euro per vierkante meter verhuurd. Toch zou het te makkelijk zijn om deze eerste mindere ervaringen alleen toe te schrijven aan de crisis.
“Ambitieniveau voor wonen lag aanvankelijk veel te hoog.”
Zoals vele woongebouwen van voor de crisis lag de nadruk bij het ontwerp meer op gevel en uitstraling dan op het wooncomfort. Ook hielden de woningen weinig rekening met de doelgroep, vooral niet met de expat. De allowances (de bijdrage van werkgevers in de huisvesting van hun werknemers) van met name de young professionals zijn meestal niet hoog genoeg om een appartement van € 1.200, exclusief servicekosten, of meer per maand te huren. Dubbele bewoning, gebruikelijk in steden als Londen of Parijs, is moeilijk omdat bijna alle appartementen, heel Nederlands, maar een badkamer hebben.
Volgens het document ‘Visie Zuidas’ uit 2009 mikte de gemeente op een gemiddelde woninggrootte van 125 vierkante meter per appartement. Bij de hierboven genoemde prijzen per vierkante meter liggen de huurprijzen per woning in combinatie met vaak hoge servicekosten op een niveau dat alleen bereikbaar is voor een heel kleine doelgroep. De grootste appartementen concurreerden qua prijsstelling met binnenstedelijke woningen en ondervonden de grootste prijsdruk.
De eerste investeerders hebben verlies genomen. Na aanpassing van de prijzen zijn hun projecten wel weer vlot verhuurd of verkocht. Alleen Eurocenter kent nog wat leegstand. Nieuwe projecten lopen uitstekend. Het wonen tussen kantoren blijkt velen toch prima te bevallen.
Woonmilieu
Het gemengde milieu van de Zuidas heeft de verwende (internationale) bewoner veel te bieden. Inmiddels telt de Zuidas vele restaurants en een aantal hotels. Sport en culturele voorzieningen zijn deels op de Zuidas zelf te vinden of liggen bij wijze van spreken om de hoek. Ook telt de Zuidas veel scholen en opleidingsinstituten, vele met een internationaal karakter.
Belangrijk is ook de goede bereikbaarheid van het gebied, een manco van veel andere ontwikkellocaties. Tram, metro, trein zijn allemaal aanwezig. Het centrum van Amsterdam is snel met de fiets bereikbaar en de A10 loopt dwars door het gebied.
De nabijheid van Schiphol onderstreept opnieuw het internationale karakter en is tevens een unique selling point van het wonen op de Zuidas.
Steeds meer hoofdkantoren van grote nationale en internationale bedrijven kiezen (of hebben gekozen) voor de Zuidas als zetel van hun hoofdkantoor. Dit trekt een veelheid van internationaal werkende adviseurs aan. De aanwezigheid van hoogwaardige kennis kan weer aanleiding zijn voor nieuwe bedrijven om de Zuidas als vestigingslocatie te kiezen.
Kortom, het woonmilieu is uitstekend en de clustering van hoogwaardige werkgelegenheid is nog volop aan de gang. Dit zijn goede uitgangspunten voor meer investeringen door residentiële beleggers. Hoe aantrekkelijk is de Zuidas voor deze beleggers?
Beleggen in de Zuidas
Onder invloed van het economische hoogtij van begin deze eeuw zijn de eerste woongebouwen op de Zuidas ontworpen met een zeer hoog ambitieniveau. De beoogde doelgroep van Zuidas-bewoners kiest echter niet en masse voor het grote en luxe appartement van destijds.
Ook de short-stay verhuur van de eerste Zuidas appartementen verliep niet altijd even succesvol. De hoge mutatiegraden brachten ook hoge kosten met zich mee, terwijl de doelgroep van drukke internationale managers ook tevreden was geweest met een minder grote (en dure) woning.
Toch heeft de Zuidas zich in bijna alle opzichten bewezen als een residentiële toplocatie. De bereikbaarheid is uitmuntend en het scala aan voorzieningen in de directe of indirecte omgeving is enorm. Met het juiste product zal de vraag het aanbod ruim overtreffen. En dat is precies waar een lange termijn belegger in essentie naar op zoek is.
Om de risico’s op het gebied van de exploitatie te kunnen beheersen zullen beleggers ten opzichte van de eerste woningen streven naar een lagere absolute huurprijs, wat zich in de praktijk zal vertalen naar een kleiner woningtype. De nieuwe wet-en regelgeving maakt het ook goed mogelijk om deze woningen in de vrije sector te kunnen verhuren.
Om de woonlasten verder te drukken zullen beleggers eveneens trachten om het niveau van de servicekosten te beheersen. De strengere EPC-norm levert hieraan automatisch een bijdrage, maar luxe voorzieningen als zwembaden zullen niet snel terugkeren.
Tenslotte is het nog van belang om aan te stippen dat de Zuidas geen homogeen gebied is. Toekomstige bewoners en investeerders beoordelen de verschillende deelgebieden elk op hun eigen kwaliteit, waarbij bijvoorbeeld het Mahler-gebied de expat meer zal aanspreken en de randgebieden meer vraag zal kennen van huurders die voor langere termijn willen huren.
Mooie toekomst
Institutionele beleggers hebben momenteel weer volop belangstelling voor de woningsector. Beleggers hebben veel investeringsruimte. De Randstad en met name Amsterdam staan hoog op de verlanglijst omdat hier de hoogste economische en demografische groei wordt verwacht.
De Zuidas is een toplocatie. Het gebied heeft een eigen en uniek karakter. En de prijzen voor erfpacht zijn hoog. Om rendement te kunnen halen zullen de huurprijzen eveneens op een hoog niveau moeten liggen. Voor de beste plekken zullen de prijzen in de huidige markt richting 15 euro per vierkante meter moeten bedragen.
“Zuidas blijft toplocatie voor de woningbelegger.”
Beleggers bedienen graag een brede doelgroep. Er is meer focus gekomen op het middensegment van de huurmarkt. Voor dit segment hanteren de meeste beleggers een bovengrens van circa 1200 euro. Dit betekent dat de gemiddelde woning kleiner zal worden dan de oorspronkelijk geplande gemiddelde oppervlakte van 125 vierkante meter.
De Zuidas heeft veel te bieden aan vele doelgroepen. Investeerders in de Zuidas kunnen goede zaken doen. Vanwege het hoge prijsniveau zal het niet altijd makkelijk zijn maar door goed gebruik te maken van de behoeftes van de diverse doelgroepen valt er meerwaarde te creëren.
Bronnen
Fris makelaars, http://frisgroep.nl/particulier/wonen/
Gebiedsanalyse 2015 Buitenveldert/Zuidas Stadsdeel Zuid
Gemeente Amsterdam O&S, 2013
Gemeente Amsterdam Projectbureau Zuidas, diverse projectsites
NUL20, platform voor woonbeleid in de regio Amsterdam, juli 2014
NVM Q3 2014 vs Q3 2013
Visie Zuidas 2009, Dienst Ruimtelijke Ordening Gemeente Amsterdam, Arup London.
Mail the editors