Ich habe noch einen Koffer in Berlin

Editie: 22.2 - De Zuidas

Gepubliceerd op: 08 oktober 2015


Berlijn is hip, Berlijn is sexy, Berlijn is booming. Sinds 2012 maakt Berlijn een groei door die vergelijkbaar is met de euforie na de val van de muur 25 jaar geleden.

Niet alleen de woningmarkt ziet verkopen en bouwproductie in korte tijd verdubbelen, huren fors stijgen en verkoopprijzen toenemen, ook de hotel-en kantorenmarkt kent een ongekende bloei. Veertigduizend nieuwe inwoners komen jaarlijks naar het trendy Berlijn, met in hun kielzog ruim 11 miljoen toeristen (met 25 miljoen overnachtingen), die het blijkbaar lukt om met passen en meten via het 50 jaar oude vliegveld Tegel de stad te bereiken.

Hoe is het om als Nederlander in deze metropool te werken? En dan bedoel ik specifiek in de vastgoedsector. Vergeet Amsterdam of Rotterdam, of het kleinstedelijke Breda of Arnhem. Na Londen en Parijs wordt Berlijn de derde Europese megastad. Maar dan wel verdeeld in deelgemeenten met wel 250.000 inwoners, die weer zijn opgedeeld in tientallen wijken (“de Berliner Kiez”).

Aankomst op de luchthaven van Berlijn: is dit het nou?
Vijf keer per dag vliegt KLM tussen Amsterdam en Berlijn. Na een uurtje land je bij gate D van de oude luchthaven Tegel. Met alleen handbagage zit je 5 minuten na de landing al in de taxi naar het centrum.

Deze ongekende luxe voor de zakenreiziger zal nog 3 jaar in ere worden gehouden, want het grootste schandaal van Berlijn, de nieuwe luchthaven Berlin-Brandenburg, is nog steeds niet open en zal pas na 2018 in gebruik genomen worden (ruim 6 jaar te laat). Met de taxi ben je in 10 minuten op de beroemde Kurfürstendamm, het winkel- en businessdistrict van West-Berlijn. Naar de Potsdamer Platz is het nog een kwartier verder rijden.

“Berlijn is arm, maar sexy en booming.”

Ons BPD-kantoor ligt bij de Kudamm (zoals de Berlijners het zelf uitspreken), in de wijk Charlottenburg. In de veelal prachtige 19e en vroeg 20e eeuwse gebouwen is naast de woonfunctie vooral de zakelijke dienstverlening gevestigd, zoals banken, notarissen, advocaten, adviesbureaus en dergelijke. Op elke straathoek tref je restaurants aan met gerechten uit alle werelddelen. Omdat bedrijfskantines ontbreken, bieden zij zeer goedkope lunches aan van € 4 tot € 6. Om 12 uur zie je de notaris in driedelig pak broederlijk naast de buurvrouw in de rij staan voor een bord lekker warm eten, dat gezamenlijk staande aan een tafel wordt genuttigd, terwijl ondertussen heftig de Berlijnse politieke schandalen besproken worden.

Grote moderne kantoorgebouwen zijn beperkt aanwezig, hoewel na de ‘kantorenboom’ rondom de Potsdamer Platz en de Friedrichstrasse, in de periode 1995-2005, nu ook rond Bahnhof Zoo de glazen wolkenkrabbers de grond uit schieten, zoals het Upper West, Walldorf Astoria hotel. De renaissance van een achtergebleven centrumgebied werd vorig jaar al ingeluid door de komst van het nieuwe winkelcentrum BIKINI (17.000 vierkante meter), dat zich richt op de mode- en designsector van Berlijn. Overigens werd vorig jaar ook de Megamall of Berlin (76.000 vierkante meter) bij de Potsdamer Platz geopend, waardoor Berlijn tweemaal meer winkelmeters heeft per 1000 inwoners dan Amsterdam, terwijl leegstand nauwelijks aanwezig is.

Waar komt deze groei vandaan? Allereerst lijkt het economisch beleid van de stad zijn vruchten af te werpen. Er zijn enorme overheidsinvesteringen gedaan in de wetenschaps- en technologiesector.

In Adlershof zijn in de laatste 5 jaar ruim 1.000 nieuwe technologiebedrijven gevestigd met meer dan 15.000 arbeidsplaatsen. De universiteit heeft 9.500 studenten. Ook de media en creatieve sector hebben tienduizenden banen in Berlin gecreeërd, omdat de stad is volgelopen met internationale talentvolle jongeren. Daarvoor biedt Berlijn vele broedplaatsen in oude fabriekspanden, die goedkoop kunnen worden gehuurd voor start-ups ondernemingen. Omdat Berlijn in vergelijking met andere wereldsteden als Londen, Parijs, Milaan of New York relatief goedkoop is om te leven (woonlasten, eten en drinken, huur van bedrijfspanden en lage openbaar vervoer tarieven), oefent de stad een grote aantrekkingskracht uit op deze doelgroepen.

“Wutbürger: woedende bewoners vechten tegen de instromende nieuwe generaties.”

Herhaalt de geschiedenis zichzelf?
De groei van de werkgelegenheid, vooral in de creatieve bedrijfstakken en de bouwsector, leidt tot zeer lage leegstandspercentages in de kantorensector, in het centrum minder dan 5 procent, en huurprijzen die de grens van € 20 per vierkante meter per maand overschrijden.

Een dergelijke ‘boom’ deed zich ook voor na de val van de Muur. Iedereen wilde toen naar Berlijn. De groeiverwachtingen in de jaren 90 leidden zelfs tot een prognose van een metropool Berlijn met 5 miljoen inwoners tegen 2010. Op basis van deze prognoses kwam er een enorme ‘bouwboom’ tot ontwikkeling. De politiek reageerde met de aanwijzing van enorme ontwikkelingsgebieden voor wonen en werken (onder andere Wasserstadt Oberhavel, Rummelsburger Bucht), die met honderden miljoenen D-Mark werden gesubsidieerd. Vooral zwaar gesubsidieerde woningbouw werd in enorme aantallen door de gemeentelijke woningbouwcorporaties gerealiseerd (de jaarlijkse productie lag gemiddeld op vijftienduizend woningen). De stad was immers gewend aan tientallen jaren financiële steun door de Bondsregering tijdens de Muur-periode. Aan deze politiek kwam aan het einde van de vorige eeuw een abrupt einde, het systeem was onbetaalbaar geworden en de euforie over de groei van Berlijn zakte in. De grote, door de gemeente aangestuurde, ontwikkelingsgebieden werden slechts half afgebouwd stilgelegd met enorme verliezen op de grondexploitatie. Mede hierdoor liep de overheidsschuld op tot 60 miljard euro. Maar de nieuw gekozen burgemeester, Klaus Wowereit, maakte van deze situatie een geslaagde marketingstrategie met de gevleugelde slogan: “Berlin ist arm, aber sexy!”. In december 2014 stapte Wowereit op, onder druk van schandalen zoals de nieuwe luchthaven, na 14 jaar de stad met veel bombarie geregeerd te hebben. Met zijn glamourgedrag heeft hij Berlijn op de internationale kaart gezet, vooral in de culturele en creatieve sectoren (media, kunst, muziek). Zijn slogan bij aantreden “ich bin schwul, und das ist auch gut so“ (ik ben homo, en dat is ook goed zo) kreeg hij wereldwijde bekendheid, waarvan zeker ook de homoscene in Berlijn volop geprofiteerd heeft (en Amsterdam ver achter zich heeft gelaten).

De strijd tussen de alt-berliner en de nieuwe bewoners dreigt te escaleren
De regerende partij SPD koos als opvolger de huidige wethouder (Bausenator) Müller, die de stad als burgemeester tot de volgende verkiezingen in 2016 mag leiden. Müller heeft zich in de afgelopen maanden sterk geprofileerd als aan de ene kant beschermheer van de huidige bewoners van Berlijn, die er goedkoop willen kunnen blijven wonen, en aan de andere kant als partner van de ontwikkelaars.

De aantrekkingskracht van Berlijn heeft geleid tot enorme migratiestromen vanuit de hele wereld. Ook de binnenlandse migratie vanuit Duitsland naar de hoofdstad is niet ongemerkt voorbij gegaan. De leegstand in de woningvoorraad is nu feitelijk nul procent, zelfs de slechtste woningen worden verhuurd. Een woningadvertentie op de website Immobilienscout (de Duitse variant op Funda.nl) leidt tot honderden aanvragen.

Voor een woningbouwontwikkelaar als BPD (voorheen Bouwfonds) lijken het dus gouden tijden. Echter, het probleem is niet de verkoop van de woningen, maar wel de grondaankoop en de bouwvergunningen. Voor de bestemmingsplannen en bouwvergunningen zijn de tien Bezirken (de tien deelgemeenten, met soms wel driehonderdduizend inwoners!) verantwoordelijk. Senator Müller heeft in juli 2014 een ’Bündnis‘ (convenant) met de Bezirken gesloten, waarbij extra personeel is beloofd in ruil voor snellere procedures voor bestemmingsplannen en bouwvergunningen. Als de ambtenaren binnen zes maanden een bouwvergunning verstrekken, krijgt de deelgemeente zelfs € 500 per goedgekeurde woning betaald.

Bestemmingsplannen moeten binnen 24 maanden worden vastgesteld terwijl dat nu meestal 4 à 7 jaar duurt. Als de deelgemeente te traag is en het bestemmingsplangebied meer dan 100 woningen omvat, kan de centrale stad (de ’Senat‘) de verantwoordelijkheid bij de deelgemeente weghalen en zelf gaan uitvoeren. Dit wordt als een strenge straf beschouwd omdat de democratische invloed van de lokale partijen afgenomen wordt.

Samenwerking tussen de gemeente en de ontwikkelaars
In augustus 2014 heeft senator Müller met de belangrijkste spelers in de stad een ’Bundnis für Wohnen‘ gesloten, een belangrijk convenant tussen de gemeente Berlijn en de brancheverenigingen van de ontwikkelaars. De Senat van Berlijn heeft beloofd de procedures te versnellen en te vereenvoudigen als de sector twaalfduizend woningen per jaar bouwt. Het belangrijkste juridische instrument vormt het zogenaamde ’städtebaulichen vertrag‘, een privaatrechtelijk contract tussen ontwikkelaar en gemeente over de financiële regeling voor nieuwe bestemmingsplangebieden met minstens 100 woningen. Voorheen kon elke deelgemeente dit contract met de ontwikkelaar zelf vormgeven, hetgeen tot een wildgroei van wensenlijstjes leidde, afhankelijk van de politieke verhoudingen in de deelgemeenteraad (‘Bezirksverordentenversammlung‘). Senator Müller heeft dit probleem in september opgelost, door voor heel Berlijn één contractvorm en één kostencalculatie toe te laten, het zogenaamde ’kooperatieve Baulandmodel‘. Alle rechten en plichten zijn vastgelegd, zelfs de eenheidsprijzen voor speeltuinen, openbaar groen en plankosten. De Excel-sheet is via een website te downloaden, wat leidt tot een transparante aanpak. De deelgemeenten hebben niets meer te onderhandelen. Wel heeft de SPD via Müller een ander groot probleem bij de private sector neergelegd.

Vast onderdeel van dit nieuwe contract is namelijk de verplichting in elk project tussen 10 en 30 procent sociale huurwoningen te realiseren. Het exacte aandeel sociale woningbouw per project wordt berekend op basis van het begrip ’Angemessenheit‘ (wat kan redelijkerwijs van een projectontwikkelaar geëist worden?). Duitsers zijn ‘gründlich’, dus ook hiervoor is een methode ontwikkeld: eerst worden alle kosten voor de noodzakelijke infrastructuur opgeteld, dan de waarde van de gronden die voor sociale en publieke functies ter beschikking worden gesteld, en vervolgens alle planning- en advieskosten. Deze totale som wordt vergeleken met de waardestijging van de grond door het nieuwe bestemmingsplan. De helft van deze waardestijging moet worden gebruikt ter dekking van deze totale som en wat overblijft voor het aandeel sociale woningbouw.

“In Berlijn kost een nieuwbouw 3-kamer woning in het centrum maar €700 per maand.”

De randvoorwaarden voor de bouw van sociale huurwoningen zijn streng: een maximale prijs van € 2.450 per vierkante meter woonoppervlak en € 6,50 per vierkante meter kale huur. Aangezien de bouwkosten in Berlijn al boven de € 2.000 liggen, is het duidelijk dat deze prijs alleen via een dekking bij de private woningen gedragen kan worden, of uit een verlaging van de grondprijs. En juist hier wringt de schoen. De gemeente Berlijn heeft zelf vrijwel geen grondbezit, de meeste onbebouwde gronden (of voormalige grote industriecomplexen die herontwikkeld kunnen worden) bevinden zich in privaatbezit, vaak professionele internationale speculanten. Als de serieuze projectontwikkelaars deze gronden willen verwerven, moet de prijs vast met 30 tot 40 procent zakken om onder de nieuwe regels nog een haalbaar woningbouwproject te realiseren. En daartoe zijn de meeste grondbezitters nog niet bereid. Daardoor komt de doelstelling om 12.000 woningen per jaar te laten bouwen in gevaar. Het gevolg is nu al zichtbaar, de huur- en verkoopprijzen in de bestaande woningvoorraad stijgen verder, en het aanbod betaalbare en gunstige woningen wordt steeds kleiner.

De ’Wutbürger‘ regeren mee in Berlijn
In Berlijn zijn de tegenstanders van nieuwbouw zeer goed georganiseerd. Vele oud-Berlijners hebben angst voor de instroom van nieuwe burgers (gentrification) die de sfeer in de wijk doen veranderen en de woningprijzen doen stijgen. Informatiebijeenkomsten over nieuwe gebiedsontwikkelingen en woningbouwprojecten worden door actievoerders verstoord en gemeenteraadsvergaderingen in de deelgemeente Kreuzberg vinden onder enorme politiebewaking plaats. En deze groepen behalen successen, zoals het referendum over de bebouwing van het voormalige vliegveld Tempelhof. De actievoerders wisten honderdduizenden tegenstanders te mobiliseren en het project werd officieel naar de prullenbak verwezen.

Ook wij worden met dergelijke tegenstanders geconfronteerd. Ons eerste project, 60 appartementen, wordt in de buurt van de Alexanderplatz gebouwd. Hoewel wij een voormalig garagebedrijf vervangen door aantrekkelijke woningen, dreigen er protesten. Posters met slogan als “speculanten rot op” worden op onze bouwketen aangebracht. Met een professionele communicatiestrategie worden sociale media in de gaten gehouden en ga ik persoonlijk in gesprek met de buurtbewoners. Geheel ongevaarlijk is dit niet, omdat er ook radicale groeperingen tussen lopen die geweld niet schuwen. Nieuw gebouwde woningen zijn in Berlijn vaak het doelwit van actiegroepen die de ramen ingooien en met verf besmeren.

Werken in de vastgoedsector in Berlijn: waanzinnig spannend en uitdagend!
Netwerken in Berlijn gebeurt op vele verrassende plekken. Vaak ontmoet je elkaar bij tentoonstellingsopeningen van kunstgaleries, bij de premières van theatervoorstellingen en bij de vele informatiebijeenkomsten over bouwprojecten, die de (deel)gemeente(n) organiseren voor de burgers. Maar in Berlijn is ook het gebruik van lobbyisten zeer gebruikelijk om met invloedrijke spelers in contact te komen, zoals een wethouder.

“Een stad met 1.000 makelaars, hoezo booming?”

Vele projecten en gronden worden via makelaars aangeboden, een ware jungle. Berlijn kent meer dan 1.000 makelaars, vaak als 1-persoons bedrijf opererend. Het beroep is niet beschermd, en vele proberen zonder verstand van zaken geld te verdienen. Makelaars vragen voor grondbemiddeling tussen 3 en 7 procent provisie. Een mailtje met één A4 locatiebeschrijving versturen naar tientallen ontwikkelaars is al voldoende om later, als de deal beklonken is, provisie op te eisen. Sommige kavels worden in één week wel 10 keer aangeboden, en alleen de makelaar die de kavel het eerste aanbiedt kan provisie claimen.

De vastgoedmarkt in Berlijn is veel internationaler dan in Nederland: ik zit met Amerikanen, Russen, Turken, Engelsen en Duitsers aan tafel. Soms (professionele) speculanten, maar ook vaak koopjesjagers. Als Nederlander ben je gewend met vele culturen te kunnen omgaan. Zaken doen in Berlijn gaat vaak samen met een lunch of dinertje, dus voor mensen die liever vaak thuis eten is Berlijn wellicht niet de juiste werkomgeving.

Mail de redactie