De toekomst van perifere detailhandel

Editie: 25.1 Retail in de periferie

Gepubliceerd op: 21 december 2017

Het overheidsbeleid op perifere detailhandel was van oudsher vrij beperkend, maar met de komst van het GDV-beleid in de jaren ‘90 en later het loslaten van de restricties vanuit het Rijk, ligt de beslissingsbevoegdheid primair bij gemeenten en regio’s (PBL, 2011). Vanaf toen is er veel ontwikkeld op perifere locaties, zowel solitair als in de vorm van winkelconcentraties.


Al sinds 2010 wordt door diverse experts benadrukt dat een deel van de perifere detailhandelsconcentraties in Nederland niet langer toekomstbestendig is en dat de leegstand hier zal toenemen. (CBW Mitex, 2010; Kooijman, D.,2013; Snel, M. & Van Velzen, R., 2014). Met de toename van het overaanbod is die roep sindsdien alleen maar luider geworden. In de Retailagenda is het maken van keuzes nu verankerd: met het sluiten van een gemeentelijke Retaildeal beloven gemeenten hun toekomstige winkelareaal te benoemen en keuzes te maken ten aanzien van kansrijke en kansarme locaties. Ook wordt een betere regionale afstemming tussen gemeenten beloofd (Onsretailland.nl, 2015).

Maar hoe staat het op dit moment met de perifere detailhandel? In hoeverre is er al wat te merken van het maken van keuzes? En welke alternatieven zijn er voor minder goede locaties? Wat kunnen gemeenten, vastgoedeigenaren en ondernemers in de praktijk doen?

Huidige situatie

Anno 2017 zijn er 13,2 miljoen perifere winkelmeters in Nederland. Perifere detailhandel of ‘decentrale retail’ (Onsretailland.nl, 2015) bestaat in alle soorten en maten: traditionele woonboulevards, grootschalige themaboulevards, retailparken, factory outlets en solitaire verspreide winkels. Circa één derde van de winkelmeters bevindt zich op de 189 perifere winkelgebieden en twee derde op verspreide locaties (Locatus, 2017). Een groot deel van de perifere winkelgebieden is relatief kleinschalig (minder dan 20 winkels en/of minder dan 25.000 vierkante meter winkelvloeroppervlak, zie figuur 1), één derde heeft zelfs minder dan 10 verkooppunten. De leegstand in de periferie (5,3 procent) is ten opzichte van de totale winkelleegstand (7,8 procent) relatief beperkt[1] en deze is evenredig verdeeld naar de omvang van winkelmeters in winkelgebieden en op verspreide locaties. Dit betekent dat twee derde van de perifere leegstandsproblematiek (753.500 vierkante meter) zich dus niet in winkelgebieden, maar op verspreide locaties voordoet. Ook is de perifere leegstand sinds 2015 fors afgenomen, terwijl het aanbod van de winkelruimte nagenoeg gelijk is gebleven (zie figuur 2). Landelijk is daarmee een positieve ontwikkeling in de periferie te zien. Dit komt enerzijds doordat beleidsmatig voorzichtiger wordt omgegaan met toevoeging van nieuwe detailhandel in de periferie en anderzijds doordat perifere leegstand veelal wordt heringevuld met andere functies (niet-winkels). Uiteraard speelt ook de aantrekkende economie een belangrijke rol. Opvallend is met name de sterke toename van het aantal leisure voorzieningen op perifere concentraties: circa 30 procent sinds 2013 (Locatus, 2017).

Toekomstbeeld en uitdagingen

Uit het voorgaande blijkt dat de landelijke ontwikkeling van leegstand in de periferie over de grote lijn positief is, maar er zijn ook locaties met uitdagingen:

  • Kleinschalige perifere concentraties met minder dan 20 winkels en/of minder dan 25.000 vierkante meter winkelvloeroppervlak. Deze groep vormt meer dan de helft van alle perifere winkelgebieden. Veel van deze winkelgebieden functioneren in economische zin matig en sommige hebben te maken met leegstand. Reden is dat zij qua omvang en diversiteit van het aanbod en verzorgingsgebied niet de mogelijkheid hebben om zich in de toekomst als winkelgebied met een sterk eigen profiel te positioneren. Vaak wordt de concentratie ook niet als ‘winkelgebied’ beleefd en betreft het meer een winkelstrip of een beperkte samenhang van solitaire winkels op een bedrijventerrein. Voorbeelden zijn Woonboulevard Den Bosschen (Oud-Beijerland) en De Noord (Dronten). De daar gevestigde winkels kunnen echter wel degelijk een verzorgingsfunctie hebben voor de lokale markt en daarmee een toekomst. De problematiek ligt dan meer op pandniveau dan op gebiedsniveau, wat een investering of afboeking van een individuele vastgoedeigenaar betekent en mogelijk medewerking van de gemeenten voor een functiewijziging.
  • Perifere winkelgebieden van middelgrote steden die voorheen een meer regionale functie hadden (of beoogden te hebben). Voorbeelden zijn de woonboulevards in Almelo, Beverwijk, Bergen op Zoom en Lelystad (Palazzo). De consument verkiest een selecte groep van écht grote perifere locaties boven deze middencategorie. Ook voor de middencategorie geldt dat een lokaal verzorgende perifere concentratie toekomst kan hebben. Maar als het winkelaanbod is ontwikkeld vanuit een regionale ambitie die in werkelijkheid niet (meer) blijkt te bestaan, neemt de kans op structurele leegstand toe. De problematiek doet zich dan ook voor op gebiedsniveau en uit zich vaak aan de randen / uithoeken van het winkelgebied. De uitdaging zit hem in de positionering van de locatie: concentratie, brancheverbreding of functiewijziging zijn aan de orde.
  • Daarnaast bestaan enkele grootschalige, planmatig ontwikkelde locaties, die eigenlijk al sinds oplevering met problemen kampen, zoals MegaStores (Den Haag), Villa Arena (Amsterdam) en The Wall (Utrecht). Redenen voor het matig functioneren zijn divers (bereikbaarheid, concurrentie in omgeving en ruimtelijke opzet).
  • Twee derde van de perifere leegstand bevindt zich op verspreide locaties. Voor deze panden is niet zo zeer sprake van winkelgebiedsproblematiek, maar mogelijk wel van problemen op gebiedsniveau of van vastgoedproblematiek. Bijvoorbeeld laagwaardige, verloederde straten of bedrijfsterreinen of panden met een te hoge c.q. minder courante huurprijs.

Ontwikkelstrategieën

De bovengenoemde uitdagingen kunnen worden getackeld door de juiste strategie voor alternatieve invulling toe te passen. Wat de mogelijkheden zijn is sterk afhankelijk van de lokale context. Er is niet één wondermiddel, maar een goede samenwerking en vooral het doen van investeringen door alle betrokken partijen, is altijd noodzakelijk. De mogelijke strategieën worden verkend aan de hand van enkele voorbeelden.

Concentreren van aanbod

Een mogelijke strategie om slecht functionerende winkelgebieden te versterken is verplaatsing en/of nieuwvestiging van perifere winkels op één aangewezen locatie. Door een sterk detailhandelsbeleid te voeren kan de gemeente erop sturen nieuwe initiatieven zo veel mogelijk te concentreren in of direct aangrenzend aan het winkelgebied. In Oosterhout is de verplaatsing van Praxis naar de Meerstoel een goed voorbeeld. Door Praxis op de Meerstoel te faciliteren kunnen beide van elkaars trekkracht profiteren in de vorm van synergiewerking en combinatiebezoek. En in een situatie waar er twee matig functionerende winkelgebieden zijn, kan gekozen worden één locatie als winkelgebied af te bouwen en het overige aanbod te verplaatsen naar de meest kansrijke locatie. In de praktijk vraagt dit veel commitment en investeringskracht van de gemeente, vastgoedeigenaren en ondernemers. Het is bij een verplaatsing belangrijk dat er een alternatief programma is voor de achterblijvende locatie, zodat de leegstand opnieuw ingevuld kan worden. Daarnaast moet voorkomen worden (via bestemmingswijziging) dat zich nieuw PDV-aanbod in het achterblijvende pand vestigt, omdat anders per saldo geen concentratie wordt bereikt (de verspreide bewinkeling blijft  aanwezig en er is feitelijk sprake van toevoeging van aanbod). Met name voor PDV-locaties in middelgrote plaatsen kan concentreren van het aanbod een goede strategie zijn.

Brancheverbreding

Een oplossing die door de markt veelal wordt toegepast voor matig functionerende perifere winkelgebieden is brancheverbreding. Door de juridisch-planologische mogelijkheden ten aanzien van de (restrictieve) branchering op PDV-locaties te verruimen, neemt de kans op een detailhandelsinvulling toe. Binnen de woonbranche wordt hier beleidsmatig veelal wel aan meegewerkt, maar voor winkels in de branches supermarkten, kleding en mode, huishoudelijke artikelen, sport, speelgoed en electro ligt dit vaak gevoeliger. Winkels in deze branches zijn belangrijke dragers van binnensteden en buurt- en wijkcentra, waardoor het toestaan van dergelijke winkels in de periferie een risico kan zijn. Onder winkelformules die sterk afhankelijk zijn van een goede bereikbaarheid en goed parkeren (bijvoorbeeld supermarkten en electrozaken) hebben sommigen echter een sterke perifere vestigingswens. Het weloverwogen en soms restrictief omgaan met het toestaan van brancheverbreding op perifere concentratie, zorgt dat geen verdere uitholling van de reguliere winkelcentra ontstaat. Het is sterk afhankelijk van de lokale context in hoeverre brancheverbreding kan worden gezien als kans of bedreiging voor de detailhandelsstructuur.

Twee voorbeelden van traditionele PDV-locaties waar brancheverbreding heeft plaatsgevonden zijn Schuttersveld te Enschede en Woonboulevard Goes. Schuttersveld is oorspronkelijk een klassieke PDV-locatie, maar tegenwoordig is daar ook een Action en ToyChamp aanwezig. Woonboulevard Goes heeft een Jumbo-supermarkt, Blokker en Scapino. Deze twee voorbeelden zijn tekenend voor de verkleuring van klassieke PDV-locaties naar retailparken. Dit staat vaak op gespannen voet met de reguliere winkelcentra. Gebruikelijker is dat brancheverbreding wordt gezocht binnen het thema ‘in/en om huis’ (Locatus-branches wonen, doe-het-zelf, plant & dier, bruin & witgoed en auto & fiets), wat voor toekomstbestendige woonboulevards ook een goed uitgangspunt is. Een voorbeeld hiervan is Ekkersrijt in Son & Breugel nabij Eindhoven en de Woonboulevard in Heerlen. Beide concentraties behoren tot de top vijf grootschalige concentraties in Nederland, maar het aanbod blijft binnen het thema ‘in/om huis’.

Brancheverbreding buiten detailhandel / Functiewijziging

Onder de noemer functiewijziging wordt de verbreding naar andere functies dan detailhandel verstaan, zoals leisure, horeca of dienstverlening. Een of enkele horecazaken vormen sowieso een goede toevoeging aan een perifeer winkelgebied, denk aan een lunchroom of fastfoodzaak (bijvoorbeeld Subway, McDonald’s of Burger King). Op diverse perifere locaties, waaronder woonboulevards, zijn tegenwoordig ook sportscholen, bioscopen (bijvoorbeeld Euroscoop) en grootschalige restaurants (bijvoorbeeld Wereldkeukens,Happy Italy) te vinden. Een voorbeeld van een gedeeltelijke functiewijziging is The Wall. Dit winkelgebied is opgezet als retailpark, maar bleek al snel last te hebben van hardnekkige leegstand. Inmiddels is daar grootschalige detailhandel ook veel aanbod in de vorm van grootschalige horeca en leisure, zoals een binnenspeeltuin, Dinner in Motion en diverse evenementen. Een ander voorbeeld is de Meubelboulevard in Beverwijk, waar men de vestigingsmogelijkheden flink verruimd heeft, waardoor plek is voor horecabedrijven, sportaccommodaties, expositieruimtes, ambachten en opleidingsruimten. Deze strategie kan ingezet worden voor één enkel pand of een deel van een gebied om tot een nieuwe positionering en hernieuwde aantrekkingskracht te komen. Een rigoureuzere aanpak is een volledige gebiedstransformatie. Zo bestaan absoluut er perifere winkellocaties die door hun ligging en ruimtelijke kenmerken in aanmerking komen voor woningbouwontwikkeling of verkleuring naar bijvoorbeeld bedrijfslocatie of woon-werkgebied.

Conclusie

Woonboulevard Zwolle

Hoewel er zeker winkelleegstand is in de periferie en sommige perifere winkelgebieden matig functioneren, is het toekomstbeeld voor detailhandel in de periferie gemiddeld genomen best goed. Met name de grotere perifere winkelgebieden met een onderscheidend aanbod en duidelijk profiel floreren als nooit te voren en solitaire winkels met voldoende unieke aantrekkingskracht (hetzij door omvang, assortiment, serviceniveau of online positie) kunnen in de periferie prima functioneren. De leegstand in de periferie is relatief beperkt en neemt af, dit als gevolg van het besef dat voorzichtiger moet worden omgegaan met toevoeging van nieuwe detailhandel in de periferie en herinvulling van panden met andere functies (niet-winkels).

Voor de plekken waar wel uitdagingen zijn is het belangrijk te realiseren dat een groot deel van de leegstandsproblematiek geen winkelgebiedsproblematiek is, maar een vastgoedproblematiek. Afboeken en investeren dus. Het overgrote deel van de leegstand in de periferie bevindt zich immers op verspreide locaties en op kleinschalige perifere concentraties, waar de leegstand in absolute zin beperkt is tot één of enkele panden. De individuele winkels die daar wel gevestigd zijn, hebben, afhankelijk van de unieke aantrekkingskracht en kwaliteit, nog wel degelijk een functie voor de consumentenverzorging. Voor dit soort locaties is bij leegstand functiewijziging naar meer bedrijfsmatige, andersoortige publieksverzorgende functies of woon-werklocaties denkbaar.

De grootste perifere uitdaging is er voor de middelgrote winkelgebieden. Daar moeten de échte keuzes gemaakt worden waarover wordt gesproken. Een duidelijk detailhandelsbeleid met visie is daarbij randvoorwaardelijk, ongeacht de ontwikkelstrategie. Vanuit de totale detailhandelsstructuur is het vooral belangrijk dat duidelijk onderscheid blijft bestaan tussen wat wordt toegestaan in de periferie en wat thuishoort in de reguliere winkelcentra. En dat visies en beleid door partijen gezamenlijk opgesteld worden en geconcretiseerd worden naar acties en maatregelen. Ook perifeer blijven er kansen, mits professioneel wordt samengewerkt tussen vastgoedeigenaren, gemeente en ondernemers, er een gezamenlijk uitvoerings- en investeringsprogramma is en vertaling van consequenties naar bestemmingsplannen plaatsvindt.

Woonboulevard De Bosschen Oud-Beijerland

Woonboulevard Heerlen

Bronvermelding

CBW Mitex (2010), Woonboulevards in kaart – Structuur woonwinkelconcentraties.

Kooijman, D. (2013), Toekomst van woonboulevards in Nederland. Real Estate Research Quarterly, 40-50, december 2013.

Locatus (2017), Retail Verkenner.

Onsretailland.nl (2015), www.onsretailland.nl

Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) (2011), Detailhandel en beleid: een continue wisselwerking.

Snel, M. & Van Velzen, R. (2014). Een goede toekomst voor woonboulevards… wie durft? Shopping Center News, 68-71 (3), 2014.

[1] Autoshowrooms zijn hier niet in meegenomen. Deze groep wordt traditioneel niet tot de pure detailhandel gerekend, maar daarbinnen is er wel een leegstandsprobleem en een verdere toename van leegstand te verwachten in de komende jaren.

Mail de redactie