Interview: Commerciële beleggers op de Nederlandse studentenhuisvestingmarkt

Editie: 25.1 Retail in de periferie

Gepubliceerd op: 21 december 2017

Op 29 september reisde de SERVICE redactie af naar de Amsterdamse Zuidas om daar een interview af te nemen met Wessel van Loon en Thijs Konijnendijk. Beiden zijn werkzaam bij Cushman & Wakefield en doen onderzoek naar de markt voor studentenhuisvesting in Nederland. Dit artikel zal gaan over studentenhuisvesting als vastgoedobject voor de commerciële belegger.


Studentenwoningen als commercieel product

De markt van studentenvastgoed zit in de lift. Voorheen was dit voornamelijk het terrein van woningcorporatie en particuliere beleggers, maar ook steeds meer commerciële beleggers weten hun weg naar de markt te vinden. Volgens van Loon zien beleggers vastgoed als veilige haven om in te investeren, door tegenvallende resultaten van andere belegging assets. De toegenomen belangstelling voor het beleggen in wooncomplexen zorgt ervoor dat het aanbod opdroogt, waardoor partijen op zoek gaan naar andere belegging assets zoals studentenhuisvesting. Verder zijn beleggers ook op zoek naar de diversificatie van hun beleggingsportefeuille, aldus Van Loon.

Een van de eerste grootschalige beleggingsproducten op de Nederlandse studentenhuisvestingsmarkt was Campus Diemen-Zuid, ooit onderdeel van een kantorenpark met hoge leegstandspercentages.  Tegenwoordig is het getransformeerd tot studentencampus naar het Amerikaanse model. Deze studentencampus bestaat niet alleen uit studentenwoningen, maar huisvest ook verschillende faciliteiten zoals horeca, een wasserette, een supermarkt en een sportschool. Hierin onderscheidt de campus zich van de traditionele markt, die vaak naast woningen geen extra faciliteiten aanbiedt.

Van Loon ziet de laatste jaren ook meer internationale dan nationale beleggers investeren in de studentenhuisvestingsmarkt. Voorbeelden hiervan zijn International Campus en Grey Star; vastgoedspelers die vier jaar geleden nog niet prominent aanwezig waren op de Nederlandse markt. Ze zien veel kansen in het stabiele onderwijsklimaat en de groei van het aantal studenten in Nederland.

Doelgroep

De doelgroep, studenten hebben over het algemeen weinig te besteden. Hun inkomen bestaat meestal uit een lening en/of een bijbaan naast hun studie. Om de huurinkomsten toch te vergroten zonder de complexen onbetaalbaar te maken voor studenten, ontwikkelen beleggers zelfstandige eenheden die in aanmerking komen voor huurtoeslag. “Fijn voor de student: zijn of haar huisvestingslasten worden gedrukt, voor de belegger is het meer zekerheid van huurinkomsten” aldus van Loon. De wetgeving heeft hier dus een grotere invloed op de verhouding huurder/verhuurder, omdat het zonder deze huurtoeslag voor beiden een stuk onaantrekkelijker zou zijn.

Een belangrijk instrument om de maximale huurprijs van een wooneenheid te bepalen, is het woningwaarderingsstelsel (ook wel puntensysteem genoemd). Als de verhuurder een huurprijs vraagt die hoger is dan de maximale prijs volgens het WWS, kan een huurder naar de huurcommissie stappen. Hoewel de particuliere belegger vaak hogere prijzen dan de WWS rekent, omdat de student niet van de huurcommissie af weet of daar niet naar toe durft te gaan uit angst om zijn of haar kamer te verliezen, moet de commerciële belegger zich aan de maximale huurprijs houden.

The Student Hotel, wat zich onder andere in Eindhoven heeft gevestigd, valt echter niet onder het WWS. Dit komt omdat het onder een hotelbestemming valt. De belegger kan hierdoor dus veel verder boven de maximale huurprijs zitten. Ook biedt The Student Hotel niet alleen een kamer aan, maar een totaalpakket, wat ook makkelijk vanuit het buitenland te reserveren is. Op deze manier is een internationale student bij aankomst zeker van een kamer en hoeft niet op zoek op de traditionele kamermarkt. De student betaalt dan ook voor flexibiliteit en handigheid, aldus Konijnendijk.  Belangrijk is te onthouden dat deze voor Nederlandse begrippen hoge prijs, in de ogen van internationale studenten wordt gecompenseerd door het relatief lage collegegeld in Nederland.

Perspectief voor de toekomst

Konijnendijk en Van Loon zien door de komst van commerciële beleggers particuliere beleggers nog niet uit het straatbeeld verdwijnen. Particulieren blijven op zoek naar rendement op hun belegging, bijvoorbeeld ouders die een huis kopen voor hun studerende kind, stelt Van Loon. Als het kind hier dan gaat wonen samen met studiegenoten, ontstaat al een particulier beleggingsobject binnen een gewoon rijtjeshuis of appartementencomplex. Zeker als de rente op financiële producten laag blijft, voegt Konijnendijk toe. Er zal een verdeling ontstaan in het aanbod. Grootschalige studentencomplexen met verschillende complementaire faciliteiten en de traditionele kleinschalige particuliere verhuur. Beide heren zien het schaalvoordeel van grote studentencomplexen ook geen concurrentievoordeel opleveren wat de particuliere huur kan laten verdwijnen. Als bedreiging voor de particuliere studentenhuisvesting ziet Van Loon eerder het beleid van de gemeenten. Gemeentes kunnen nadere eisen stellen waar wel en niet studenten gehuisvest kunnen worden.

Op de vraag of er nu misschien te veel studentenhuisvesting wordt gecreëerd, reageren beiden ook negatief. De huidige vraag naar studentenwoningen sluit nog steeds niet aan op het huidige aanbod, ook al blijven studenten langer thuis wonen door de afschaffing van de basisbeurs en de invoering van het leenstelsel. De sociale woningbouw heeft nog steeds lange wachtlijsten en de hospiteeravonden worden nog steeds druk bezocht. De complexen, gerealiseerd door commerciële beleggers, hebben ook te maken met deze wachtlijsten.

Een mogelijke bedreiging voor de markt is de wetgeving rondom de markt voor studentenhuisvesting. Als de overheid bijvoorbeeld voorstelt dat huurders die ingeschreven staan bij een onderwijsinstelling geen huurtoeslag meer ontvangen, kan dit een bedreiging vormen voor de institutionele belegger, stelt Konijnendijk. Dit soort maatregelen zouden een groot effect kunnen hebben voor zowel huurders als verhuurders. De politiek kan grote invloed uitoefenen op de markt voor studentenhuisvesting. De afschaffing van de huurtoeslag betekent niet dat de markt meteen omvalt, maar juist een voedingsbodem is voor nieuwe concepten.

Conclusie

Beiden zien de toekomst van de studentenhuisvestingmarkt positief in. De verwachte toename van het aantal internationale studenten, de meest vermogende groep, is een goede ontwikkeling voor beleggers. Het is nog wel afwachten wat het effect voor de komende jaren is van de invoering van het leenstelsel is op het huisvestingsgedrag van Nederlandse studenten.

Voor de beleggingsmarkt zal het ook liggen aan de ontwikkeling van rentes op andere spaar- en beleggingsproducten. Als deze zullen toenemen richten beleggers zich mogelijk op andere belegging assets. Belangrijk is, dat de commerciële belegger met de bouw van studentencomplexen rekening moet houden met flexibiliteit, stelt van Loon. Als deze complexen zo ontwikkeld worden, dat ze kunnen worden getransformeerd naar een ander product, bijvoorbeeld door twee studentenkamers aan elkaar te koppelen, ontstaat een exit strategie. Als daar tijdens de ontwikkeling rekening mee wordt gehouden, wordt gezorgd dat deze studentenwoningen later nog op de reguliere woningmarkt kunnen worden aangeboden. Tenslotte willen mensen toch in steden blijven wonen.

Mail de redactie