Ontwikkeling van de Spoorzone Eindhoven

Editie: 24.2 - Herontwikkeling van voormalige industrielocaties

Gepubliceerd op: 22 maart 2017

Jos Roijmans is, in zijn hoedanigheid als programmamanager Spoorzone Eindhoven, ambtelijk opdrachtgever voor de visieontwikkeling op gebiedsniveau. Het gaat hierbij om visies voor de volgende zeven deelgebieden; Universiteitscampus, Spooremplacement, Stationsdistrict, Emmasingelkwadraant, Stadionkwartier, Strijp-S en Strijp-T. Jos Roijmans is samen met wethouder Staf Depla (Werk, Economie en Beroepsonderwijs, Spoorzone) verantwoordelijk voor het realiseren van deze visies.


Een interview met programmamanager Jos Roijmans

Jos Roijmans is programmamanager Spoorzone bij de gemeente Eindhoven. Bij diezelfde gemeente is hij al ruim 13,5 jaar werkzaam waarvan hij al 7 jaar zich bezig houdt met de Spoorzone. Jos Roijmans heeft een civieltechnische studieachtergrond en is altijd al bij de overheid actief geweest.

Het interview is afgenomen en verwerkt door Joris van den Berg en Sharon Vosters.

 

Jos Roijmans is, in zijn hoedanigheid als programmamanager Spoorzone Eindhoven, ambtelijk opdrachtgever voor de visieontwikkeling op gebiedsniveau. Het gaat hierbij om visies voor de volgende zeven deelgebieden; Universiteitscampus, Spooremplacement, Stationsdistrict, Emmasingelkwadraant, Stadionkwartier, Strijp-S en Strijp-T. Jos Roijmans is samen met wethouder Staf Depla (Werk, Economie en Beroepsonderwijs, Spoorzone) verantwoordelijk voor het realiseren van deze visies.

Wat is de geschiedenis van de ontwikkeling van de Spoorzone?
De kredietcrisis in 2007 vormde bij de gemeente Eindhoven een directe aanleiding om zaken een andere wending te geven. Afwachten en op de handen blijven zitten was geen goede houding. Daarom was er een ‘aanvalsplan kredietcrisis’ bedacht door de aangestelde Concern Directie. Samen met het college van Burgemeester en Wethouders en de gemeenteraad is er besloten om te voorkomen dat – vanwege de terugvallende marktvraag – alle in dezelfde vijver vissende ruimtelijke ontwikkelingen stil zouden vallen. Op twee prioritaire zones werden de ontwikkelingen doorgezet waarbij alle energie, geld, personele inzet en het enthousiasmeren van de markt werden gecentreerd. De gedachte hier achter was dat het beter is om te concentreren op twee grote projecten dan op tal van kleine projecten. Op deze manier zouden de projecten waar de focus op lag, beter van de grond komen. Deze prioritaire zones betreffen het huidige Spoorzone (indertijd voornamelijk de onderdelen Stationsdistrict en Strijp-S) en de VINEX-locatie Meerhoven. Voor de Spoorzone was toen der tijd gekozen omdat het centrum van de stad betreft en de entree van de Brainport moest gaan worden. Voor de VINEX-locatie werd gekozen omdat een stad altijd groeipotentie moet koesteren, en vanuit financieel oogpunt gezien 70% van de uitgaven waren gedaan en nog slechts 30% van inkomsten (lees grondopbrengsten) waren ontvangen. Tegen de economische wind in is de ontwikkeling van deze gebieden goed verlopen. Gelukkig hebben de ruimtelijke ontwikkelingen in de stad zich inmiddels weer uitgebreid.

Wat is de rol van de gemeente bij de ontwikkeling van de stad?
Bij de ontwikkeling van stadsgebieden heeft de gemeente een publiekrechtelijke, faciliterende rol. Zo is zij verantwoordelijk voor publiekrechtelijke zaken zoals gebiedsvisies en bestemmingsplannen. Gemeentes hebben voor het ontwikkelen van gebieden verschillende instrumentaria tot hun beschikking. Een gemeente kan bijvoorbeeld een Publiek-Private Samenwerking initiëren of de wet- en regelgeving versoepelen voor marktpartijen. Bij het opzetten van een Publiek-Private Samenwerking voor een ontwikkeling kijkt de gemeente veelal “wat” er dient te komen en “hoe” dit er dient te komen.

Hoe blijven plannen toekomstbestendig?
Visies en plannen zijn onderhevig aan veranderingen door tijd en markt. Om hier op in te kunnen spelen is het van belang dat de klassiek ontstane tekeningen aan de tekentafel worden opgerold en contracten aan de kant worden gelegd. In tijden van verandering is het namelijk van belang het klassieke model los te laten en meer is flexibiliteit in de plannen te brengen. Op deze manier hoeft een strategisch plan niet in één klap waardeloos te zijn als er een plotselinge verandering op treedt.

Zo had de gemeente Eindhoven al 125 jaar lang een innig ‘huwelijk’ met Philips. Philips zorgde niet alleen voor veel werkgelegenheid in en rondom de stad, maar realiseerde ook tal van sociale faciliteiten. Daarnaast breidde het kleine fabriekje in de singel uit naar de Witte dame, de Admirant enzovoorts. Verder is Strijp-S als echte, eerste fabriekslocatie ontwikkeld en verder natuurlijk Strijp-T en Strijp-R. Aan al dit goeds kwam begin jaren ’90 een eind, doordat Philips in zwaar weer kwam. De toenmalige board van Philips kwam met drie boodschappen voor het gemeentebestuur:

  1. Het hoofdkantoor van Philips gaat (helaas voor Eindhoven) naar Amsterdam
  2. Philips blijft Eindhoven echter trouw, en gaat zeer stevig door met investeren in R&D (hier is de huidige High Tech Campus uit ontstaan)
  3. Philips heeft drie bedrijventerreinen “over” (Strijp-S, Strijp-T, Strijp-R) die zij “terug willen geven” (€) aan de stad

Het idee van de gemeente Eindhoven was in eerste instantie niet om één van de drie terreinen over te kopen. Philips heeft de gebouwen en kavels op Strijp-T per vrijkomend pand gefaseerd verkocht aan individuele geïnteresseerden. Daarnaast besloot zij om Strijp-S aan de markt aan te bieden in een tender. Volkerwessels kwam met de meest gunstige aanbieding voor Philips; door omstandigheden heeft Volkerwessels kort daarna aan de gemeente verzocht om te participeren. Daarmee kwam in 2002 een Publiek-Private Samenwerking tot stand voor Strijp-S. In 2007 was het masterplan voor Strijp-S getekend, het beeldkwaliteitsplan was gereed, de bouwvelden waren geoormerkt voor beoogde eindafnemers (waaronder Trudo en Woonbedrijf) en het bestemmingsplan lag klaar. Echter moest men ook in de gemeente Eindhoven vanaf 2008 door een economische badkuip. Dit geeft aan dat het klassieke denken, waarbij het meegeven van eisen en voorschriften die tot op de millimeter nauwkeurig zijn, niet meer past. Sindsdien is het bestemmingsplan abstracter gemaakt en richtlijndocumenten maakten meer-en-meer plaats voor een dialoog tussen gebiedspartners en supervisor. Op die manier wordt de ruimtelijke kwaliteit bewaakt. Van de 450.000 vierkante meter aan bruto vloeroppervlak van Strijp-S die bestemd waren voor functies, was een kleine 100.000 bestemd voor kantoren. Juist doordat de ontwikkeling lang duurt en er flexibiliteit in de plannen is opgenomen, kunnen nu woningen gebouwd worden op de plekken die eens bestemd waren voor kantoorruimte.

Hoe wordt een goede en gezonde balans in een PPS gewaarborgd?
Ondanks dat een langjarige Publiek-Private Samenwerking bijna altijd een haat-liefde relatie is, wordt de Publiek-Private Samenwerking met Strijp-S als zeer positief ervaren. Bij een Publiek-Private Samenwerking hebben partijen met verschillende belangen te maken. Zo heeft een gemeente vanzelfsprekend een ander belang dan een commerciële marktpartij. Essentieel is dat deze verschillende belangen door beide partijen worden erkend. Zo zit het verdienmodel voor Volkerwessels in het feit dat voor elk project (opstalontwikkeling en inrichting buitenruimte) een bedrijf gelieerd aan Volkerwessels of een dochteronderneming de opdracht kan uitvoeren. Voor de gemeente is bovenal de totstandkoming van een stuk nieuwe stad van belang. Een flexibele houding met veel ruimte voor ontwikkeling, voerde de boventoon bij Strijp-S. Bovendien was er veel ruimte gecreëerd om te experimenteren.

Hoe worden losse gebieden zoals bijvoorbeeld Strijp-S, Strijp-T en TU/e verbonden?
Dergelijke gebieden hebben voornamelijk een relatie op het niveau van samenwerkingen. Bij deze verbindingen wordt er niet alleen gekeken naar de fysieke omgeving en onderlinge verbindingen daartussen, maar ook naar de programmatische kant en het delen van ontwikkelervaringen. Een voorbeeld voor een verbinding op programmatisch niveau verloopt via het zogenoemde Campusoverleg waarbij de High Tech Campus, Strijp-S, TU/e en de Automotive Campus in Helmond verbindingen zoeken op het gebied van mobiliteit. Daarnaast worden bijvoorbeeld op Strijp-S ruimtes aangeboden voor startups of startende zzp’ers die afkomstig zijn van de TU/e. Overigens worden kennisinstellingen (zoals TU/e, Fontys, Summa College en Design Academy) bovendien met enige regelmaat betrokken en uitgedaagd om mee te denken over de ontwikkeling van de stad.

Ziet u in andere steden goede voorbeelden van herontwikkelingsprocessen waarvan onderdelen ook voor de spoorzone hebben geïnspireerd?
Gelukkig zie je dat over-en-weer van elkaar geleerd wordt. In de Spoorzone (en met name ook op Strijp-S) worden zeer regelmatige nationale en internationale overheden en andere groepen ontvangen. Allen raken geïnspireerd. Er zijn tal van steden die gebiedsontwikkeling op een eigen en unieke wijze aanpakken. Hamburg, Lille, Manchester (onder andere het oude havengebied). Maar ook verder weg, met steden zoals Toronto en San Diego. San Diego kent een interessante herontwikkeling; het oude ‘gaslamp quarter’ district dat helemaal herontwikkeld is en nu dienst doet als hip stadscentrum.

Kortom, goed om open te blijven staan voor elkaars ervaringen.

Is het herbestemmen van voormalige industriegebieden wel toekomstbestendig?
Industriegebieden bezitten vaak oude gebouwen. Partijen zoals Philips hebben 100 jaar geleden nooit verzonnen dat deze fabrieken later getransformeerd zouden moeten kunnen naar woningen. Toch ligt juist in transformatie en hergebruik een geweldig fundament voor enerzijds het verkrijgen van ziel, karakter en toonzetting voor de toekomst van een gebied, en anderzijds is het hergebruik een fantastische vorm van duurzaamheid pur sang. Die wetenschap, die lessen, leiden tegenwoordig bij ontwerp en grote investeringen in nieuwbouw steeds vaker tot serieus nadenken over toekomstige hergebruiksmogelijkheden (2e leven van het casco) van een op te richten gebouw.

Een tweede ontwikkeling die in het verlengde daarvan ontstaat, betreft een verschuiving in casco versus inbouwpakket. De verwachting is ook dat dit bij woningen gaat veranderen. Nieuwbouwwoningen zullen in de toekomst te koop aangeboden worden zonder bijvoorbeeld installaties en andere voorzieningen. Hierbij koop je dus alleen de constructie die in 60 jaar afgeschreven wordt. De koper krijgt/pakt zelf de vrijheid om bedrijven te zoeken die de benodigde in- en afbouwonderdelen en diensten kunnen leveren. Kopers vragen hierbij niet meer naar een energie-installatie, maar naar energie. Hoe een ‘nutsbedrijf’ dat vervolgens regelt, maakt voor de koper niet uit.

Kunt u de visie van de hele Spoorzone omschrijven in een zin?
De spoorzone in Eindhoven wordt, en is dat al voor een deel, dé entree van de Brainport; gebouwd op en met een rijk verleden, en getransformeerd ten behoeve van een inspirerende toekomst.

Mail de redactie