De externe effecten van herontwikkeling van industrieel erfgoed op woningprijzen

Editie: 24.2 - Herontwikkeling van voormalige industrielocaties

Published on: 22 maart 2017

---

Mark van Duijn studeerde Economie aan de Vrije Universiteit te Amsterdam en promoveerde in 2013 aan deze universiteit op het proefschrift ‘Location choice, cultural heritage and house prices’. Momenteel is hij universitair docent woning- en vastgoedmarkt aan de Rijksuniveriteit Groningen. Hij publiceerde in diverse wetenschappelijke tijdschriften waaronder Journal of Economic Geography en Regional Science and Urban Economics over onder meer locatiekeuze huishoudens en de herontwikkeling van industrieel erfgoed.

 

In de afgelopen decennia hebben vele industriële gebieden – het vastgoed en omliggende terrein – hun originele functie verloren. Lokale beleidsmakers zien kansen om de lokale economie te stimuleren door nieuwe (stedelijke) functies te geven aan deze oude industriële gebieden. Er wordt namelijk verondersteld dat de nieuwe stedelijke functies de aantrekkingskracht van het gebied vergroten voor hoogopgeleide huishoudens, (creatieve) bedrijvigheid en toerisme. Het is niet gemakkelijk om wetenschappelijk aan te tonen dat er een causaal verband bestaat tussen het herontwikkelen van industriële gebieden en de mogelijke effecten op de omgeving. De onderzoeken die zijn uitgevoerd zijn voornamelijk gebaseerd op anekdotes of beschrijvende statistieken. Mijn co-auteurs en ik hebben een eerste poging gedaan om een deel van de externe effecten te onderzoeken gebruikmakende van state-of-the-art econometrische modellen. Dit artikel gaat in op het onderzoek dat is gedaan naar de herontwikkeling van industrieel erfgoed en de externe effecten op de woningprijs van omliggende woningen in Nederland (Van Duijn, 2013; Van Duijn et al., 2014; Van Duijn et al., 2016). Resultaten tonen aan dat de negatieve externe effecten op woningprijzen van omliggende woningen die er waren voor de start van de herontwikkeling tijdens de herontwikkeling verdwijnen. Dit suggereert dat woningbezitters anticiperen op het verdwijnen van de negatieve externe effecten voordat het herontwikkelingsproject is afgerond. Positieve externe effecten op woningprijzen van omliggende woningen worden alleen waargenomen na de herontwikkeling van industrieel erfgoed en alleen in de grote steden in Nederland. Hierna zal dieper worden ingegaan op de onderzoeken die zijn uitgevoerd en hoe de resultaten tot stand zijn gekomen.

In 2010 is het Nationaal Programma Herbestemming in leven geroepen om herbestemming van karakteristiek vastgoed te stimuleren. De groeiende leegstand van vele karakteristieke oude gebouwen was niet onopgemerkt gebleven bij de Nederlandse overheid. Bij vele departementen van de Nederlandse overheid (RCE, BZK/WWI, I&M/Ruimte, EL&I om er een aantal te noemen) maken hergebruik en herbestemming deel uit van actuele discussies. Het gaat dan ook om zaken zoals het moderniseren van de monumentenzorg, leefbaarheid in de wijken, actualisatie van het ruimtelijk beleid, et cetera. De projectenbank die hieruit is ontstaan bestaat uit meer dan tweehonderd afgeronde en lopende herontwikkelingsprojecten.[1]

“Resultaten tonen aan dat de negatieve externe effecten op woningprijzen van omliggende woningen voor de start van de herontwikkeling verdwijnen tijdens de herontwikkeling.”

Het herontwikkelen van oude fabrieken werd populair na onder andere de suggesties van Jacobs (1961) die beargumenteerde dat nieuwe ideeën oude gebouwen nodig hebben. Later gaf Florida (2002) nogmaals een impuls met zijn ideeën over de creatieve stad. Door o.a. Jacobs (1961) en Florida (2002) werd er door de media en beleidsmakers aangenomen dat herontwikkeling van oude verlaten gebouwen een positieve impact heeft op de kwaliteit van de omgeving (zie bijvoorbeeld CPB & PBL, 2010, en SBR & Aedes, 2010 die zich focussen op de effecten op de woningmarkt). Concluderend kan dus beweerd worden dat herontwikkeling zorgt voor externe effecten. Het wetenschappelijk onderzoek dat zich richt op de vragen rondom hoe groot en hoe heterogeen die externe effecten zijn voor de verschillende economische pijlers is niet zeer uitgebreid.

De wetenschappelijke literatuur die zich voornamelijk focust op de woningmarkt vindt veelal bewijs van externe effecten. De Groot & De Vor (2011) laten zien dat de aanwezigheid van een industrieel gebied een negatieve impact heeft op omliggende woningprijzen. Het herontwikkelen van deze industriële gebieden zou dan mogelijk de negatieve externe effecten van het wonen nabij een industrieel gebied doen verdwijnen. Schwartz et al. (2006) laat zien dat rationele kopers en verkopers in staat zijn te anticiperen op toekomstige herontwikkelingsprojecten, en deze dus te kapitaliseren in de woningprijs voordat het herontwikkelingsproject is afgerond. Omdat de herontwikkelingsplannen van industriële gebieden vaak in een vroeg stadium al bekend worden gemaakt, is het interessant om te onderzoeken of er inderdaad anticipatie-effecten plaatsvinden. Schwartz et al. (2006) laat ook zien dat herontwikkeling kan leiden tot positieve externe effecten door de significante veranderingen die gevolgen hebben voor het aanzien van de buurt, bijvoorbeeld door het bouwen van aantrekkelijke woningen of het aanleggen van een park op het industriële terrein. Er is ons echter geen literatuur bekend over de mogelijke heterogeniteit van de externe effecten van herontwikkelingsprojecten op de omgeving. Men zou kunnen verwachten dat de grootte van de externe effecten afhankelijk is van vele factoren: de locatie, het type woningen in de omliggende woonwijken, de grootte van het industriële terrein, de nieuwe functie die het terrein toegewezen krijgt, et cetera.

Om de theorieën uit de vorige alinea kwantitatief te onderzoeken zijn er verschillende data nodig. De data uit de projectenbank dienen als startpunt van ons onderzoek. Het onderzoek is afgebakend door alleen de herontwikkelingsprojecten te identificeren 1) die een cultureel historische status bezitten, 2) waarbij de herontwikkeling gestart is na 1993 en afgerond is voor 2009, 3) die zich bevinden dichtbij woonwijken. Uiteindelijk worden 36 herontwikkelingsprojecten gebruikt in ons onderzoek. Met behulp van geografische informatiesystemen en veldwerk zijn de locaties en extra informatie zorgvuldig gedocumenteerd. De belangrijkste extra gegevens die zijn verzameld zijn de datum van de start van het herontwikkelingsproject, de datum van de afronding van het herontwikkelingsproject, de grootte van het industriële terrein, en voor een groot deel van de projecten de heronwikkelingskosten.[2] Deze gegevens zijn vervolgens gekoppeld met de transactiedata van de Nederlandse Vereninging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (NVM). Deze data bevatten een groot deel (ongeveer 70 procent) van alle woningtransacties in Nederland. Vele (structurele) woningkarakteristieken staan in deze dataset: transactieprijs, type woning, bouwjaar, vloeroppervlakte, hoeveelheid kamers, et cetera. De aanwezigheid van de X- en Y-coördinaten van de verkochte woning in de data maakt het mogelijk om de afstand naar het dichtstbijzijnde industriële gebied te berekenen. Vervolgens onderzoeken we alleen de woningen die zich binnen een straal van 2 kilometer van herontwikkeld industrieel erfgoed bevinden.

De empirische methodologie volgt een state-of-the-art hedonisch prijsmodel dat gebruik maakt van een difference-in-difference design. De difference-in-difference methodologie is essentieel en wordt recentelijk veel gebruikt in wetenschappelijke artikelen die (causale) effecten proberen te schatten (oa. Been et al., 2016; Dröes & Koster, 2016; Muehlenbachs et al, 2015). Dit betekent voor dit onderzoek dat de verkochte woningen dichtbij het herontwikkeld industrieel erfgoed worden vergeleken over de tijd én tussen vergelijkbare woongebieden waarbij gecorrigeerd wordt voor verschillen in locatie, fysieke kenmerken, en het transactiejaar. Verkochte woningen worden voor de start, tussen de start en de afronding, en na de afronding van de herontwikkeling met elkaar vergeleken. Tegelijkertijd worden verkochte woningen die zich dichtbij herontwikkeld industrieel erfgoed bevinden – en dus waarschijnlijk externe effecten ondervinden – vergeleken met vergelijkbare verkochte woningen die zich verder weg van herontwikkeld industrieel erfgoed bevinden – en dus geen externe effecten hebben ondervonden. Het is voor de schattingsprocedure essentieel dat de twee woongebieden –één dat externe effecten ondervindt en een waar dit niet voor geldt – identiek zijn. In de praktijk is het lastig, al dan niet onmogelijk, om vergelijkbare woongebieden te vinden. Er worden vanzelfsprekend meerdere robuustheidsanalyses gedaan, maar ondanks dat is dit één van de knelpunten van deze methodologie.[3]

“Dit suggereert dat een stedelijke omgeving een belangrijke pijler is voor het ontstaan van positieve externe effecten na de herontwikkeling van industrieel erfgoed.”

De meest recente resultaten van het onderzoek naar de externe effecten van herontwikkeling van industrieel erfgoed op woningprijzen kunnen gevonden worden in Van Duijn et al. (2016). Hieronder zal een beknopt overzicht worden gegeven van de belangrijkste resultaten van dit onderzoek. Allereerst wordt er gevonden dat de externe effecten op woningprijzen van woningen tussen 0 en 1000 meter van de herontwikkelingsprojecten voor de start van de 36 herontwikkelingsprojecten in Nederland negatief en significant zijn ten opzichte van het controlegebied (woningen tussen 1000 en 2000 meter).[4] Het gemeten effect is ongeveer −2,5 procent. Deze negatieve externe effecten zijn in lijn met het onderzoek van De Groot en De Vor (2011) al is de grootte van het door ons gevonden effect een stuk lager. Ten tweede wordt er gevonden dat de externe effecten positief en significant zijn tussen de start en de afronding van het herontwikkelingsproject. Dit kan ook worden geïnterpreteerd als anticipatie-effecten. Dit betekent dat de negatieve externe effecten van leegstaand industrieel erfgoed verdwijnen na de start van de herontwikkeling en dat er zelfs extra positieve externe effecten optreden. Dit kan geïnterpreteerd worden als dat het gebied dichtbij het herontwikkelingsproject in relatieve zin aantrekkelijker is geworden dan het controlegebied. Na vele robuustheidsanalyses durven we te concluderen dat de negatieve externe effecten daadwerkelijk verdwijnen, maar niet dat er altijd positieve externe effecten optreden tussen de start en de afronding van het herontwikkelingsproject. Ten derde wordt er gevonden dat de externe effecten positief en significant zijn na de afronding van het herontwikkelingsproject. Om te testen of deze resultaten niet gedreven worden door de herontwikkelingsprojecten in de grote steden is er besloten om de data op te splitsen tussen de G4 steden van Nederland en de overige plaatsen, en de regressiemodellen nogmaals te draaien. Deze regressies vormen de basis voor de Chow (1960) test. De nulhypothese is dat de constanten en coëfficiënten identiek zijn tussen de G4 steden en de overige plaatsen. De resultaten laten zien dat er significante verschillen zijn tussen de externe effecten in de G4 steden en de overige plaatsen. Dit betekent dat de herontwikkelingsprojecten in de G4 steden positieve externe effecten genereren (~8-9 procent), maar dat de herontwikkelingsprojecten in de overige steden geen extra positieve externe effecten genereren. Dit suggereert dat een stedelijke omgeving een belangrijke pijler is voor het ontstaan van positieve externe effecten na de herontwikkeling van industrieel erfgoed.

“Let wel dat de woningprijs maar één pijler is en dat externe effecten zich wellicht ook voor kunnen doen op andere omgevingskenmerken (denk bijvoorbeeld aan bedrijvigheid en toerisme).”

De zojuist genoemde resultaten hebben belangrijke beleidsimplicaties. Herontwikkeling van industrieel erfgoed – of misschien wel herontwikkeling van leegstaande gebouwen in het algemeen – zorgen voor het verdwijnen van negatieve externe effecten op woningprijzen van omliggende woningen. De positieve externe effecten op woningprijzen van omliggende woningen na de herontwikkeling die veelal worden aangenomen door media en beleidsmakers lijken alleen maar aanwezig te zijn in de grote steden. Er moet dus voorzichtig worden gedaan met het kopiëren van ‘succesvolle’ herontwikkelingsprojecten. Er lijkt nogal wat heterogeniteit te zijn in de externe effecten tussen de verschillende herontwikkelingsprojecten zelfs na het controleren voor onder andere de kenmerken van de herontwikkelingsprojecten. De cijfers uit het onderzoek kunnen als basis dienen voor bijvoorbeeld een ruwe kosten-batenanalyse. Op deze manier kan men beter besluiten of een leegstaand (industrieel) gebouw in aanmerking komt voor herontwikkeling. In Van Duijn et al. (2016) wordt er gevonden dat de externe baten van herontwikkeld industrieel erfgoed een substantieel deel van de herontwikkelingskosten dekken. Let wel dat de woningprijs maar één pijler is en dat externe effecten zich wellicht ook voor kunnen doen op andere omgevingskenmerken (denk bijvoorbeeld aan bedrijvigheid en toerisme). Er zijn dus nog genoeg onderzoeken die gedaan kunnen worden als het gaat om de externe effecten van herontwikkeling van industriële terreinen op de omgeving.

Noten

1. De projectenbank is te vinden op http://www.kennisbankherbestemming.nu. Sinds januari 2015 is het programma beëindigd en wordt de projectenbank niet meer bijgehouden.
2. Helaas konden we geen informatie achterhalen over de bekendmaking van de herontwikkelingsprojecten om anticipatie effecten beter te kunnen schatten. Verder mist een duidelijke classificatie over de ‘nieuwe functies’ van de herontwikkelingsprojecten en deze wordt dus niet meegenomen in de kwantitatieve analyse. Meer informatie over de limitaties van de dataset kan gevonden worden in Van Duijn et al. (2016).
3. Meer informatie over de voor- en nadelen van de gekozen methodologie kan gevonden worden in Van Duijn et al. (2016).
4. Het bepalen van controlegebieden behoeft extra aandacht. In Van Duijn et al. (2016) worden verschillende methodes gebruikt om het controlegebied te definiëren.

 

Bronvermelding
Been, V., Ellen, I.G., Gedal, M., Glaeser, E. & McCabe, J. (2016). Preserving history or restricting development? The heterogeneous effects of historic districts on local housing markets in New York City. Journal of Urban Economics, 92, 16-30.

CPB & PBL (2010). Evaluatie beoordelingen Nota Ruimteprojecten. Den Haag: Centraal Planbureau en Planbureau voor de Leefomgeving.

De Groot, H.L.F. & De Vor, F. (2011). The Impact of Industrial Sites on Residential Property Values: A Hedonic Pricing Analysis from the Netherlands. Regional Studies, 45(5), 609-623.

Dröes, M.I. & Koster, H.R.A. (2016). Renewable energy and negative externalities: The effect of wind turbines on house prices. Journal of Urban Economics, 96, 121-141.

Florida, R. (2002). The Rise of the Creative Class. Basic books, New York.

Muehlenbachs, L., Spiller, E. & Timmins, C. (2015). The Housing Market Impacts of Shale Gas Development. American Economic Review, 105(12), 3633-3659.

SBR & Aedes (2010). Juweeltjes van herbestemming, 17 parels in de stad. Stichting Bouw Research, Rotterdam, en Aedes, Den Haag.

Schwartz, A.E., Ellen, I.G., Voicu, I. & Schill, M.H. (2006). The Effects of Place-Based Subsidized Housing. Regional Science and Urban Economics, 36(6), 679-707.

Van Duijn, M. (2013). Location Choice, Cultural Heritage and House Prices. Dissertation VU University Amsterdam. Tinbergen Institute Research Series no. 561.

Van Duijn, M., Rouwendal, J. & Boersema, R. (2014). Herontwikkeling van industrieel erfgoed. Real Estate Research Quarterly, 13(3), 14-21.

Van Duijn, M., Rouwendal, J. & Boersema, R. (2016). Redevelopment of Industrial Heritage: Insights into External Effects on House Prices. Regional Science and Urban Economics, 57, 91-107.

Mail the editors