MILJOEN WONINGEN BOUWEN IN NEDERLAND: WAAR KAN DAT?
Editie: 30 - Shifts in the Real Estate Industry
Published on: 01 juni 2023
Op dit moment kent Nederland een groot tekort aan woningen. In alle verschillende segmenten van de woningmarkt en in vrijwel alle regio’s is een toenemende vraag en een beperkt aanbod van woningen te zien. Deze krapte vertaalt zich in stijgende woningprijzen en een afname van verhuisbewegingen. Hoeveel het woningtekort precies is, kan niemand precies aanwijzen of berekenen. En dat is logisch, want hierop zijn veel factoren van invloed. Denk bijvoorbeeld de toe- of afname van de bevolking (al dan niet door migratie of vergrijzing), de verhuisbewegingen binnen de landsgrenzen en de beleidsinterventies van gemeenten door bijvoorbeeld doorstroom te bevorderen of bouwgrond beschikbaar te maken. Landelijk wordt het tekort al langere tijd ingeschat op circa 1 miljoen woningen in 2030. Een getal dat het Economisch Instituut voor de Bouw in 2015 becijferde aan de hand van een onderzoek naar de ontwikkelingen in de woningmarkt. Of dit aantal van 1 miljoen klopt, daar is nog veel discussie over. Waar de ene expert becijfert dat 2 miljoen eerder in de richting komt, zegt de ander dat we met 700.000 woningen en een betere (her-)verdeling van woningen een heel eind komen (Doodeman, 2021). Voor het onderzoek dat Republiq uitvoerde naar potentiële woningbouwlocaties is uitgegaan van 1 miljoen woningen, om zo aan te sluiten bij de hoofdmoot van de publieke debatten.
Dat er tekort woningen zijn daar is iedereen in essentie over eens. En voor het onderzoek dat Republiq begin 2022 uitvoerde is dat het belangrijkste uitgangspunt geweest: er zijn veel nieuwe woningen nodig, maar waar in Nederland kunnen we die woningen bouwen? Aan de hand van deze onderzoeksvraag is de woningmarkt in Nederland bekeken en onderzocht en zijn (potentiële) woningbouwlocaties in beeld gebracht. Een zoektocht die al door veel verschillende partijen is uitgevoerd, zowel commerciële- als overheidspartijen. Bij eerdere onderzoeken lag de focus vaak op één manier van woningen ontwikkelen (Pbl., 2016) (EIB, 2021) (KAW, 2022). Denk bijvoorbeeld aan woningen bouwen in het weiland, woningen bouwen in verouderde kantoorgebouwen of het verdichten van naoorlogse wijken. Het doel van het onderzoek dat door Republiq is uitgevoerd, was om alle verschillende manieren van het toevoegen van woningen aan de woningvoorraad mee te tellen. Om zo de volledige breedte van de potentie van de woningmarkt in Nederland in beeld te brengen en dus ook verder te kijken dan de Randstedelijke ontwikkelingen.
Belangrijke kanttekening bij dit onderzoek is dat het vrij van beleid en andere contextbeperkingen is uitgevoerd. Dat wil zoveel zeggen als dat er gekeken is naar de woningmarkt en de potentie hiervan, zonder de belemmeringen mee te nemen die lastig te voorspellen zijn. Denk hierbij aan aanscherping van stikstofbeleid, richtlijnen voor circulair bouwen, eigendom van bouwgrond, stijging van de rente en bouwkosten, enzovoorts. Het doel van het onderzoek is vooral gericht om de potentie van woningbouwlocaties aan te wijzen, waarna het aan de markt is om deze potentie ook in te vullen.
2. MILJOEN WONINGEN: DE POTENTIE IS ER
En er is goed nieuws. Kijkend naar de potentie is er in Nederland ruimte om 1 miljoen woningen te bouwen (Rieuwerts et al., 2021). Deze potentie bevindt zich zowel binnen de stad als buiten de stad en verspreid door heel het land, zowel in grote woonplaatsen (meer dan 25.000 woningen) als in kleine woonplaatsen (tot 3.000 woningen). En waar de focus in berichtgeving vaak op de grote woonplaatsen ligt, is te zien dat bijna de helft van de woningbouwpotentie in de middelgrote woonplaatsen (3.000 tot 25.000 woningen) ligt. In onderstaande matrix is de woningbouwpotentie per type woonplaats en type ontwikkeling weergegeven:
Figuur 1: De woningbouwpotentie binnen Nederland becijferd
Zoals eerder is beschreven is in dit onderzoek getracht om de volledige breedte van de potentie van de Nederlandse woningmarkt in beeld te brengen. Hierbij is zo realistisch mogelijk naar de bestaande structuren van de woningmarkt gekeken. Een speeltuintje in een woonwijk blijft een speeltuintje, ook als je hier op papier misschien nog wel een woning op zou kunnen bouwen. Nederland zou er erg verschraald raken wanneer alle ruimtelijke functionaliteiten worden ingezet om woningen op te bouwen. Dat is ook niet de bedoeling geweest van dit onderzoek: dit onderzoek wil een realistisch beeld schetsen van de mogelijke ontwikkelingen in de woningvoorraad. Om zoveel mogelijk aan te sluiten bij de bestaande manieren van woningbouw, zijn de ontwikkelingen opgedeeld in vier typen, die hierna worden toegelicht:
- Inbreiding
- Uitbreiding
- Transformatie
- Herstructurering
Het onderzoek is uitgevoerd aan de hand van een datagedreven studie van de woningmarkt in heel Nederland. Voor alle verschillende manieren van woningbouwontwikkeling is een algoritme opgesteld waarmee de woningmarkt is onderzocht. De uitkomsten uit dit algoritme zijn potentiële woningbouwlocaties op verschillende plekken in Nederland. Na een eerste doorrekening met dit algoritme zijn de gevonden locaties getoetst aan bekende ontwikkelingen en aan steden die voor het onderzoeksteam bekend zijn. Aan de hand van deze toets zijn de algoritmes nog wat verder aangescherpt. De gevonden locaties zijn aan de hand van vormfactoren omgezet in woningaantallen.
3. OP VIER MANIEREN WONINGEN TOEVOEGEN
3.1 Inbreiding
Bij inbreiding worden woningen toegevoegd binnen de bestaande bebouwde kom. Hierbij is gezocht naar gebieden binnen de bestaande wijkstructuren die nu nog onbebouwd zijn, maar waar de open ruimte (deels) gebruikt kan worden om woningbouw te realiseren. Bij inbreiding is altijd de leefbaarheid van steden en dorpen in acht gehouden: open ruimte dat een groen- of recreatiefunctie heeft binnen de stad wordt niet meegerekend in de bebouwingspotentie. Denk bijvoorbeeld aan het Philips de Jonghpark in Eindhoven: dit heeft een natuur- en buitenruimtefunctie voor de omliggende wijken en is, in een dicht bebouwde stad als Eindhoven, een toevoeging aan de leefbaarheid van de wijken. Deze wordt in het onderzoek dan ook buiten beschouwing gelaten. Dit is gedaan door gebruik te maken van een ruimtenorm: elke woning zou een aantal vierkante meters groen / openbare ruimte tot beschikking moeten hebben. In gebieden waar deze beschikbare meters al onder druk zijn of onder de gestelde norm liggen, wordt alle eventuele openbare ruimte gezien als functioneel voor de wijk en dus buiten beschouwing gelaten in dit onderzoek. De gevonden locaties die wel voldoen aan de eisen voor inbreiding zijn aan de hand van een verhoudingsgetal omgerekend in een woningaantal om tot een totaalpotentie te komen.
In totaal is bijna een kwart van de woningbouwpotentie van Nederland te realiseren op inbreidingslocaties.
3.2 Uitbreiding
Bij uitbreiding worden woningen toegevoegd buiten de bestaande bebouwde kom, waar nog niet eerder woningbouw heeft plaatsgevonden. Deze gebieden grenzen over het algemeen wel aan het bestaande bebouwde gebied. De potentie hiervan is lastig te bepalen aan de hand van algoritmes: waar het ene weiland wel geschikt of beschikbaar is voor woningbouw, is het andere weiland nog vol in gebruik voor andere doeleinden. Voor het in beeld brengen van de potentie van uitbreidingslocaties is dan ook gekeken naar de bestaande plannen, zowel harde als zachte plannen. Met het oog op de scope van 2030, wat relatief dichtbij is voor nieuwe gebiedsontwikkelingen, moeten uitbreidingslocaties in principe al benoemd zijn. Voor dit onderzoek zijn de plannen van de 50 grootste woonplaatsen dan ook één voor één bekeken om de aantallen hiervan te bepalen. Op deze manier komen plannen als Meerhoven in Eindhoven in beeld als aantallen voor uitbreiding in dit onderzoek. Voor de middelgrote en kleine woonplaatsen is gekeken naar de uitbreiding- en vernieuwingsvraag op basis van woningmarktprognoses in combinatie met de ontwikkelpotentie van de woonplaatsen.
In totaal is meer dan een derde van de woningbouwpotentie van Nederland te realiseren op inbreidingslocaties.
3.3 Transformatie
Bij transformatie worden woningen gerealiseerd op locaties of in gebouwen die eerder een andere functie hadden, maar niet meer gebruikt worden of verouderd zijn geraakt. Deze gebieden liggen over het algemeen dichtbij andere woonwijken, waardoor de overgang naar een woonfunctie erg logisch is. Een bekend voorbeeld van transformatie zijn de V&D panden die niet meer worden gebruikt, maar worden getransformeerd naar aantrekkelijke woningen midden in de stad. Andere manieren van transformatie zijn woningen realiseren in voormalig maatschappelijk vastgoed (bijvoorbeeld woningen in een oude school), in aanloopstraten van winkelstraten met veel leegstand en in kantoorgebouwen die te kampen hebben met een verhoogd leegstandspercentage. Omdat transformatie een tendens is dat al langere tijd optreedt, is ook te zien dat de locaties die potentieel omgezet kunnen worden naar woningbouw afnemen. Daarnaast is een bestemmingsplanwijziging vaak ook nog een extra drempel in het realiseren van woningen.
In totaal is er iets meer dan een tiende van de woningbouwpotentie van Nederland te realiseren door transformatie.
3.4 Herstructurering
Bij herstructurering worden gebieden grootschalig vernieuwd naar een woningbouw- of multifunctionele functie. Hierbij zijn er twee soorten herstructurering te onderscheiden: verouderde wijken met veel corporatievoorraad waar verdicht kan worden, of gebieden met verouderde industrie dat niet meer wordt gebruikt maar relatief dicht bij de stad ligt. Het zal niemand verbazen dat Strijp S hét voorbeeld is van een herstructureringslocatie, waarbij eerst de industrie de overhand had, maar waar inmiddels een bruisende wijk met woningen en bedrijvigheid is gerealiseerd. Grote wijken als Strijp S zijn dun bezaaid in Nederland, maar wanneer goed wordt gekeken naar de opbouw van het land, zijn toch verschillende locaties aan te wijzen. Meer potentie zit hem in de verjonging van vooroorlogse wijken met veel sociale woningbouw, waarbij met name energie en bouwkwaliteit een probleem is. Hier is veel kans om te vernieuwen en tegelijkertijd ook te verdichten door meer woningen toe te voegen.
In totaal is ruim een kwart van de woningbouwpotentie in Nederland te realiseren op herstructureringslocaties.
4. DE ROL VAN DATA IN DIT ONDERZOEK
Voor dit onderzoek is veel gebruik gemaakt van publieke data over heel Nederland, denk aan databanken als Kadaster, Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) of Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Data die breder kijkt dan alleen de woningmarkt, maar ook de leefbaarheid, bebouwingsdichtheid, bevolkingsontwikkeling, (maatschappelijk) vastgoed en nog veel meer in beeld brengt. Door de data te combineren met de inzichten uit gebiedsontwikkeling en nieuwbouwafwegingen, is het gelukt om de potentie van Nederland langs de verschillende lijnen in beeld te brengen. Voor dit onderzoek is veel gebruik gemaakt van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen, om deze vervolgens te combineren met relevante data voor de verschillende doorsnedes. Bijvoorbeeld data over gebouwleeftijd, energie en eigendom bij het onderzoek naar herstructurering van corporatiewoningen. Alles om vooral een realistisch beeld te schetsen van de potentie van de woningmarkt.
Helaas bleek ook tijdens het onderzoek dat niet alle data voor een onderzoek als dit openbaar voor handen is. Gegevens over de bestaande plannen en ontwikkelingen zijn bij veel gemeenten op verschillende manieren ontsloten of slecht opgesomd in de bijlage van een Woonvisie. Om dit in bewerkbare data te krijgen, is veel tijd gaan zitten in het handmatig overnemen van deze getallen. In een tijd waarbij inzicht in de daadwerkelijke potentie en woningbouwaantallen veel meerwaarde levert, is het dan ook goed om te zien dat er stappen worden gezet om dit (centraal) op een uniforme manier te ontsluiten.
De gevonden locaties aan de hand van data zijn tenslotte zo goed mogelijk gecorrigeerd voor de gevonden (harde) plannen bij de gemeenten, om te voorkomen dat dubbeltellingen een te rooskleurig beeld van de woningmarkt schetsen.
5. DE POTENTIE IS ER, EN NU?
Conclusie van het onderzoek is dat Nederland wel degelijk een potentie heeft om 1 miljoen woningen (bij) te bouwen. Tijdens het onderzoek zijn ook veel professionals gesproken, zowel van gemeenten, als woningmarktonderzoekers als landelijk beleidsmakers. Deze gesprekken onderschrijven de conclusie uit het onderzoek dat de potentie voor 1 miljoen woningen er in Nederland zeker is. Vaak wordt dit echter gevolgd door een ‘maar’. Verschillende van deze ‘maars’ zijn eerder in dit artikel genoemd, denk bijvoorbeeld aan hoge bouwkosten of lokaal beleid. Andere belangrijke voorwaarden voor het kunnen realiseren die de professionals meegeven zijn:
- De opgave is enorm, dus we moeten niet focussen op één manier van ontwikkelen. Het is niet ‘of-of-of’ maar ‘en-en-en’.
- De wil is er, maar de capaciteit van zowel de markt als de betrokken overheidspartijen werkt de versnelling soms tegen. Daarnaast mogen sommige processen, bijvoorbeeld het vergunningsproces, verbeterd worden door bijvoorbeeld de doorlooptijd van een vergunningsaanvraag te versnellen. Ook de kosten en beschikbaarheid van bouwgrond spelen hierin een belangrijke rol.
- De opgave is maatwerk. De woningbouwopgave bevindt zich in heel Nederland, niet alleen in grotere woonplaatsen. Dit vraagt om maatwerk: waar in sommige gebieden meer kleine jonge huishoudens worden voorspeld, domineert vergrijzing weer in andere gebieden. De lokale potentie van de woningmarkt moet hierbij gebruikt worden.
Dit onderzoek biedt onderaan de streep beeld van de potentie voor woningbouw binnen de bestaande structuren van de stad en daarbuiten, met de doelstelling van 1 miljoen woningen in het achterhoofd. Een ambitieuze opgave die nodig blijkt om de woningvraag op te vangen en waarbij ook veel inzet van verschillende partijen (zowel de markt als de overheid) nodig is om dit te realiseren. Het vraagt dus om vooruit kijken en zoeken naar oplossingen, zowel binnen het bekende als binnen het onbekende. In een tijd waarin veel onzeker is, kan dat ingewikkeld en spannend zijn, maar zoals alle experts met elkaar eens zijn is dat nodig om de tekorten in de woningmarkt in te lopen.
Over de auteur: Sara Rieuwerts
| In 2014 studeerde Sara Rieuwerts af aan de TU Delft in de richting Real Estate and Housing. Bij haar zoektocht naar haar eerste baan (in een krappe arbeidsmarkt) raakte ze in gesprek met Peter Korst en Marten Middendorp. Die hadden een half jaar daarvoor Republiq opgericht en de ambitie om te groeien. De klik was er direct, Sara verruilde Delft voor Den Bosch en de klik is er na 8,5 jaar nog steeds. Met veel plezier werkt Sara voor veel verschillende opdrachtgevers in het maatschappelijk vastgoed, waarbij ze publieke partijen helpt met het maken van de juiste keuzes in strategie en beleid, vaak met duurzaamheid als belangrijkste invalshoek. |  |
Referenties:
Doodeman, M. (2021, December 16). De mythe van ‘één miljoen woningen’: hoe de bouwcijfers worden opgerekt. Follow the Money – Platform Voor Onderzoeksjournalistiek. Geraadpleegd op 4 april 2023, van https://www.ftm.nl/artikelen/de-1-miljoen-huizen-mythe-hoe-de-woningbehoefte-werd-opgeklopt
EIB. (2015, Juni 12). Investeren in Nederland – EIB. Geraadpleegd op 4 april 2023, van https://www.eib.nl/publicaties/investeren-in-nederland/
EIB. (2021, June 7). Ruimtelijke ordening en bouwlocaties – EIB. Geraadpleegd op 4 april 2023, van https://www.eib.nl/publicaties/ruimtelijke-ordening-en-bouwlocaties/
KAW. (2022, June 15). Onderzoek Ruimte Zat | Bezit van corporatievastgoed | KAW. Geraadpleegd op 4 april 2023, van https://www.kaw.nl/projecten/onderzoek-ruimte-zat-corporatievastgoed/
Pbl. (2017, March 8). Transformatiepotentie: woningbouwmogelijkheden in de bestaande stad. PBL Planbureau Voor De Leefomgeving. Geraadpleegd op 4 april 2023, van https://www.pbl.nl/publicaties/transformatiepotentie-woningbouwmogelijkheden-in-de-bestaande-stad
Rieuwerts, Driessens, & Korst. (2020). Ruimte voor de nieuwbouwopgave. Republiq. Geraadpleegd op 4 april 2023, van https://republiq.nl/update/onderzoek-woningbouwopgave-in-opdracht-van-woningbouwersnl
Mail the editors
