Kansen Pakken in Onzekere Tijden – Een interview met Jeroen Beimer

Editie: 30 - Shifts in the Real Estate Industry

Published on: 21 januari 2023

---

Onzekerheid staat centraal 

De Outlook 2023-2025 opent direct met een duidelijk statement: “De macro-economische vooruitzichten voor Nederland zijn aanzienlijk verslechterd sinds de inval van Rusland in Oekraïne en de daaruit voortvloeiende energiecrisis brengt ons land op weg naar een potentiële recessie” (Bouwinvest, 2022, p. 3). Met deze zin worden de invloedrijkste ontwikkelingen op de Nederlandse economie over het afgelopen jaar in één keer omvat. Echter, dit betekent niet dat er geen kansen meer liggen op de Nederlandse vastgoedmarkt. Zo is de druk op de woningmarkt nog steeds groot. “De druk op de woningmarkt blijft alleen maar toenemen, met name door migratie. Er komen veel mensen naar Nederland, niet alleen vluchtelingen maar ook kenniswerkers. Dit heeft grote impact op de woningmarkt”, aldus Beimer, “hierdoor blijft de vraag naar huurwoningen toenemen.” Alleen de spagaat tussen de vraag naar woningen en de bouwkansen in de markt is groot. De ongekend hoge inflatie en de hoge bouwkosten hebben samen met overheidsingrijpen als de stikstofregulering en de nieuwe huurregeling ervoor gezorgd dat de markt onzeker werd. Door deze vele onzekere factoren binnen de markt zijn partijen terughoudend geworden. Ondertussen zijn bepaalde factoren al wat zekerder, zo is er meer bekend over de huurregeling, maar de markt blijft op zijn hoede.  

 

“Stel dat de oorlog in Oekraïne nog veel langer gaat duren of heftiger gaat worden en de inflatie langer hoog blijft, dan kan het negatieve sentiment ook gaan overslaan naar de gebruikersmarkt,” aldus Beimer. De ongekend hoge en snelle rentestijging van de afgelopen periode heeft op de beleggingsmarkt al effect gehad, waardoor waardedalingen op het vastgoed hebben plaatsgevonden. De rentestijging heeft nog relatief weinig impact gehad op de gebruikerskant, maar de hoge inflatie wel middels een stijging van huren en energiekosten Wanneer de verwachte recessie langer aanhoudt zal dit ook de gebruikerskant van de commerciële vastgoedmarkt gaan raken met een toename van het aantal faillissementen en dus ook leegstand. Het hogere huursegment van de woningmarkt is ook gevoeliger voor economische cycli, waardoor de leegstand zal toenemen. Een stevigere of langdurige recessie zal naar verwachting dus effect gaan krijgen op de huurgroei. In dat geval zal het tot additionele waardedalingen leiden volgens Beimer.  

 

Ondanks de terughoudende markt van het afgelopen jaar en de onzekerheid voor 2023 blijft Beimer positief over 2024: “2023 wordt een lastig en onzeker jaar, maar wellicht hebben we aan het eind van 2023 meer helderheid. Dan staan de vastgoedwaarderingen op een lager niveau, maar kunnen we wel weer naar de toekomst gaan kijken.” Daarnaast zijn investeerders altijd op zoek naar rendement. Er zullen mogelijkheden bestaan, zeker op het vlak van duurzaamheid (Environmental, Social & Governance (ESG)). Een onderdeel van duurzaam beleggen waar meer interesse vanuit pensioenfondsen en overige institutionele investeerders voor ontstaat is impactbeleggen. Dit zijn mogelijkheden met vaker een wat lager rendement, maar wel een stabiel rendement en daar zijn investeerders nu naar op zoek. Plus het maken van impact, het draait hierbij niet alleen om klimaat maar ook om de sociale impact.  

 

Kwaliteit boven kwantiteit 

Volgens Beimer zal er een splitsing ontstaan tussen ‘groen’ vastgoed en niet duurzaam vastgoed. “Er is steeds meer bewijs dat een groene vastgoedportefeuille loont op de lange termijn, zowel qua financieel rendement als in termen van ESG. Er ontstaat langzamerhand een consensus dat duurzame gebouwen hogere huren en waarderingen opleveren en dus ook stabielere rendementen op de lange termijn”, aldus Beimer.  

 

Binnen de kantorenmarkt verwachten we dat er een verschuiving gaat ontstaan, als gevolg van een combinatie van de waarde van ESG en de gevolgen van de coronacrisis. Door de coronacrisis is men gewend geraakt aan het werken vanaf huis, alleen geldt dit niet voor elke onderneming. “Bij de grotere multinationals zijn diverse voorbeelden waar het aantal vierkante meters in gebruik is verminderd. Werknemers werken grotendeels vanuit huis. Bij de kleinere en middelgrote organisaties zie je dat mensen toch wel weer graag naar kantoor komen”, stelt Beimer. Het werken vanuit huis zal dus vierkante meters teruggeven aan de markt. De leegstand, zeker op A-locaties waar de grote multinationals zijn gevestigd, kan hierdoor toenemen. Dit geeft de mogelijkheid aan andere partijen om hun kans te pakken op een locatie zoals bijvoorbeeld de Zuidas. De A-locaties blijven hierdoor in trek, waardoor de leegstand niet zal toenemen. Kwalitatief minder goede objecten op mindere locaties, met vaak een lager energielabel, zullen waarschijnlijk uit de markt worden genomen volgens Beimer. “Dit wordt mede gedreven door de energielabel C verplichting voor kantoren dat geldt vanaf 1 januari 2023. De totale voorraad zal hierdoor iets krimpen op de middellange termijn”, wat volgens Beimer ook zorgt voor kansen, “niet duurzaam vastgoed kun je transformeren, bijvoorbeeld van kantoorruimte naar woningen. Overigens voldoet het grootste deel van de kantorenvoorraad die eigendom is van institutionele vastgoedbeleggers en zich vooral op A-locaties bevindt aan de energielabel C verplichting.” 

 

Vraag naar zorgvastgoed 

Waar de vraag naar moderne en behoeftegerichte woon- en zorgcomplexen voor ouderen in Nederland sterk toeneemt door vergrijzing, blijft het aanbod ervan nog achter. Volgens Beimer komt dit door de complexiteit van het vraagstuk. Er blijven veel vragen aan verbonden die moeilijk te beantwoorden of niet te generaliseren zijn. Met als belangrijkste vraag: “Wat willen ouderen, waar willen zij wonen?” Een deel van de ouderen woont momenteel in een woning waar ze al jaren wonen en de kosten relatief laag zijn. Wanneer zij gaan verhuizen komen hier vaak hoge kosten bij en zullen ze dikwijls in een huurwoning terecht komen, waardoor ze opeens maandelijkse huur moeten gaan betalen. Dit is iets waar de meeste ouderen niet op zitten te wachten. Daarnaast verschilt het welke mate van zorg ouderen nodig hebben. Ook zijn er simpelweg veel ouderen die niet willen verhuizen, betuigt Beimer. Je kunt mensen ook niet dwingen om te verhuizen. Er moet een goed alternatief worden aangeboden om deze groep proberen te overtuigen, maar dit alternatief is moeilijk te definiëren.  

 

Beimer stelt: “Ook al is het heel complex, ik verwacht wel dat veel partijen zich ermee bezig gaan houden. Omdat het nog niet is opgelost betekent natuurlijk ook dat het een moeilijke casus is, maar er liggen wel kansen.” Door het specifiek ontwikkelen voor ouderen zal er doorstroom komen op de woningmarkt. Herontwikkelingen en transformaties van leegstaande kantoren en winkels zullen meehelpen met het verlagen van de druk op de woningmarkt. Daarnaast zal de aandacht voor ESG zorgen voor een algehele kwaliteitsverbetering van het Nederlandse vastgoed.  

 

​​Bron 

​​Bouwinvest. (2022). Real Estate Outlook 2023-2025. Amsterdam: Bouwinvest. 

 

Over de auteur: J. Beimer MSc, MBA 

Jeroen Beimer was aangesteld als Head of Research & Strategic Advisor op 1 maart 2022 bij Bouwinvest. Hij heeft zich bij dit bedrijf gevoegd in oktober 2017 als Real Estate Investment Strategist en is in augustus 2021 verder gegaan als Data Analytics Manager. Jeroen heeft meer dan 20 jaar ervaring in het onderzoek binnen de vastgoed wereld. Voordat hij zich aansloot bij Bouwinvest heeft hij gewerkt als Real Estate Analyst bij FGH Bank (Rabobank), Bouwfonds Investment Management en Kempen & Co/Global Property Research. Jeroen bezit een Master diploma in Economie van de Universiteit van Maastricht en heeft het MBA Big Data & Business Analytics Program afgerond aan de Universiteit van Amsterdam. Jeroen is een lid van de redactie van Real Estate Research Quarterly en een gastdocent aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE).

 

Mail the editors