MIDDENHUURREGELING: WAAR KUNNEN VOOR- EN TEGENSTANDERS ELKAAR VINDEN?

Editie: 30 - Shifts in the Real Estate Industry

Published on: 23 mei 2023

---

De voornaamste redenen zijn het huidige woningtekort en de daaruit voortvloeiende prijsstijgingen. Er is sprake van een flink woningtekort in Nederland. De verwachting is dat het nationaal tekort in 2025 zal oplopen tot 400.000 woningen (Capital Value, 2023). Met name in de grote steden is de druk op de markt groot. Dit resulteert in extreme stijgingen in huur- en koopprijzen. Het gevaar is dat woningen niet meer betaalbaar zijn voor de huidige woningzoekenden. Een aantal jaar geleden betaalde ik 920 euro per maand voor een appartement in van 60 m² in het centrum van Utrecht. Tegenwoordig zou ik voor datzelfde appartement ongeveer 1.300 euro mogen neertellen. De stad wordt hiermee onbereikbaar voor een deel van de Nederlandse bevolking. Nederlanders met een modaal inkomen komen niet in aanmerking voor sociale huur en de vrije sector is vaak te duur. Zo valt deze bevolkingsgroep tussen wal en schip. Dit is waar het kabinet verandering in wil brengen.  

 

Wie zijn de grootste partijen die een rol spelen in deze regeling? Welk standpunt nemen zij precies in? 

In het nieuwe stelsel is de markt opgedeeld in drie ‘deelsegmenten’. Er is het sociale huursegment (het laagsegment), met huurprijzen onder de liberalisatiegrens van 808,60 euro per maand. In dit segment zijn voornamelijk woningcorporaties actief, waarbij de huurprijzen gekoppeld zijn aan de kwaliteit van de woning middels het woningwaarderingsstelsel (WWS). Boven de liberalisatiegrens valt een woning in de vrije sector, waar geen huurprijsrestricties gelden. In de vrije sector zijn veel particuliere beleggers actief, alsmede een aantal grote vastgoedfondsen en internationale beleggers. Met de nieuwe regulering wordt een tussencategorie gecreëerd, het middensegment, met huurprijzen tussen de liberalisatiegrens en circa 1.100 euro per maand. De laatste jaren was er een groeiende vraag naar dit segment. Op het moment zijn voornamelijk pensioenfondsen erg actief in het middenhuursegment.  

 

Over het algemeen zien partijen de noodzaak van de regulering wel in. De druk op de markt is hoog en de betaalbaarheid staat onder druk. Het vervelende is dat de middenhuurregulering wordt ingevoerd in een periode van economische recessie. De rendementen op woningvastgoed staan al enorm onder druk door de veranderen marktomstandigheden; deze middenhuurregulering drukt de opbrengsten nog verder. 

 

Vanuit het kabinet: ‘Dit moet ertoe leiden dat huurders beter worden beschermd en een huurprijs betalen die past bij de kwaliteit van de woning.’ (Tweede Kamer der Staten-Generaal, 2020) Klinkt als een heel goed doel, toch? Aan de ene kant zal een huurder tevreden zijn want er worden eindelijk eerlijke prijzen gevraagd. Aan de andere kant zal de huurder op de lange termijn weer ontevreden zijn omdat het woningtekort naar verwachting zal krimpen, door hoge investeringskosten en honderd andere obstakels in de markt van vandaag. Waar liggen dan die knelpunten? Kun je wel zeggen dat huurders nu echt beter worden beschermd op de lange termijn? 

In principe is het voorgestelde beleid een goede ontwikkeling. Huurders betalen een eerlijke prijs voor hun woning en vastgoedbeleggers krijgen meer zekerheid. Echter is het de vraag of dit succes op lange termijn aanblijft. Voorbeelden tonen aan dat de effecten averechts kunnen werken, zoals bleek uit de invoering van de Mietendeckel  in Berlijn in 2019. Na bevriezing van de huurprijzen voor het gereguleerde deel van de woningvoorraad hadden veel huurders geen behoefte meer om te verhuizen. Het gevolg was dat huren in het ongereguleerde segment nog veel harder stegen dan voorheen (Van der Laan, 2021). Een effect wat wij al waarnemen is dat bouwprojecten financieel niet meer haalbaar zijn. Uiteraard zijn er meer krachten aan het werk – zoals de stijging in bouwkosten en kapitaalmarktrentes – maar de regulering van het middenhuursegment speelt zeker een rol. Hierdoor loopt de bouwproductie terug, ongeacht dat de minister zelf aangeeft dat huurregulering geen showstopper hoeft te zijn voor nieuwbouw (Financieele Dagblad, 2023a).  

Daarnaast is bouw van 900.000 woningen een ander kernpunt in het beleid van Hugo de Jonge, maar dat doel komt simpelweg in het gedrang door een stapeling van factoren waaronder de middenhuurregulering. Dit zien we al terug in het aantal bouwvergunningen en opgeleverde nieuwbouwwoningen (Figuur 1). Daarnaast zien we het afgelopen jaar dat de Nederlandse bevolking door stijgende migratiecijfers sterk doorgroeit. Hierdoor neemt de druk op de markt alleen maar toe. En dat terwijl een verruiming in het woningaanbod enorm kan helpen prijzen omlaag te krijgen. Wat denk je dat de huur- en koopprijzen doen als we 1 miljoen huizen zouden realiseren?  

 

Figuur 1: Bouwvergunningen en opleveringen woningen (realisaties en verwachtingen) (Capital Value, 2023)  

Is dit waarom de Wet Betaalbare Huur wellicht een ‘tijdelijk’ systeem wordt? ‘Zolang daar noodzaak toe is’, volgens het kabinet. Er blijkt uit veel reacties vanuit de vastgoedsector dat men deze nieuwe regelgeving als problematisch en belemmerend ziet. Gezien alle benoemde obstakels van dit moment, zie je het als een goede of slechte maatregel dat men deze wet als tijdelijk wil gaan invoeren? 

Hugo de Jonge heeft altijd gezegd dat deze huurregulering er linksom of rechtsom zal komen. Echter erkent hij ook dat hij marktpartijen mee moet krijgen om de problemen op de Nederlandse woningmarkt op te lossen. Dit blijkt ook uit de nota’s die zijn gepubliceerd (Tweede Kamer der Staten-Generaal, 2022 & 2023). De keuze voor een ‘tijdelijk systeem’ lijkt te zijn gemaakt om deze marktpartijen mee te krijgen. Daarmee is het goed dat er een einddatum aan deze regulering zit. Maar uiteraard ligt het antwoord genuanceerder. Ten eerste hebben de meeste vastgoedbeleggers een lange termijn horizon, waarbij ze meer gebaat zijn bij voorspelbaarheid en constante wet- en regelgeving. Een wijziging elke vijf jaar in de spelregels is niet gewenst en kan veel beleggers afschikken. Ten tweede is het voor (institutionele) beleggers essentieel dat er een voorspelbaar en positief rendement wordt behaald op hun woningvastgoedbeleggingen. Zij zijn actief in meerdere asset classes en zij zullen simpelweg andere investeringsmogelijkheden zoeken wanneer het rendement er niet is.  

Nu we het toch over de overheden hebben, hoe zit dat met de gemeente? Zij bezitten veel gronden en kunnen enorme invloed hebben op de haalbaarheid van bouwprojecten middels de grondprijzen. Verwacht je dat zij de eerste zijn die gaan buigen? 

Gemeenten spelen inderdaad een centrale rol in het beschikbaar maken van bouwlocaties. Het is de bedoeling om de juiste kaders te schetsen zodat beleggers en ontwikkelaars aan de gang kunnen. We zien nu dat de markt zo snel is gedraaid, dat grondprijzen die voortkomen uit residuele grondwaardeberekeningen niet aansluiten op de huidige situatie. Hiermee staat wederom de financiële haalbaarheid onder druk. Dit is nog een groot knelpunt bij nieuwbouwontwikkelingen. Lokale en centrale overheden kunnen hierin verantwoordelijkheid nemen om een verschil te maken.  

In één van de beslisnota’s van de Tweede Kamer komt Capital Value naar voren. Jullie hebben in juli 2022 het voorstel geopperd voor een btw-verlaging voor nieuwbouwprojecten (Ministerie van Binnenlandse Zaken, 2022). Waarom werd dit idee aangedragen en waarom is het (nog) niet geaccepteerd? 

Wij zagen de bouwkosten al een tijd lang oplopen, terwijl de opbrengsten daalden. Dan ga je denken: hoe kunnen we toch zorgen dat de bouwproductie op gang blijft? Zo kwamen wij met het voorstel om een btw-verlaging door te voeren. Een andere suggestie die wij hebben gedaan is een herinvoering van de Van Der Laan-subsidie uit 2009. De oud-minister heeft destijds 15.000 euro per woning gesubsidieerd. Daarmee is de bouwproductie destijds op gang gebleven. Deze opties liggen voor zover wij weten nog steeds op tafel. 

Een tegenargument voor deze voorstellen was dat er al meerdere subsidies waren. Het kabinet stelde in 2019 met de Woningbouwimpuls € 1 miljard beschikbaar voor de bouw van ten minste 65.000 betaalbare woningen. De Woningbouwimpuls maakt het mogelijk om gehele gebiedsontwikkeling haalbaar te maken en te versnellen. Dit komt dus iedereen in het gebied ten goede. Ze willen geen deel van de markt steunen en hiermee ‘voortrekken’, iedereen heeft het lastig.  

Wij krijgen steeds vaker verhalen van partners te horen waar de huidige marktobstakels naar voren komen. Eén van de grootste gevolgen om projecten nog financieel haalbaar te maken is dat er wordt geknipt op budget. Dat gaat al snel ten koste van het afwerkingsniveau en materiaalkeuze. Een mogelijk gevolg hiervan is dat we weer allemaal snelbouw-woningen (maar niet zo snel) krijgen zoals in de jaren 80 (volgens onze partner). Zijn het dan toch de vastgoedontwikkelaars die als eerste buigen om het allemaal maar haalbaar te maken? 

De laatste jaren zijn de eisen voor nieuwbouw toegenomen, en daarmee ook de kosten. Met de historisch lage rentestanden was dit geen probleem; er was voldoende kapitaal beschikbaar en de hoge prijzen konden worden betaald. Met de huidige rentestanden willen of kunnen particulieren of marktpartijen deze prijzen niet meer betalen. Dit is wat op het moment wringt en ontwikkelaars zitten hier middenin. Hun protest is dus logisch. De ontwikkelaar zal altijd zijn best doen om binnen het gegeven kader een gedegen woonproduct te ontwikkelen, maar de som moet wel kloppen. Wanneer de opbrengsten niet meer in verhouding staan met de kosten wordt het ontwerp kritisch bekeken om te kijken waar kosten- of opbrengstoptimalisatie mogelijk is. Een fancy gevel is dan inderdaad minder van belang.  

Daarnaast is het zo dat er op verschillende beleidsniveaus eisen worden gesteld aan nieuwbouw. Naast het Bouwbesluit en welstandseisen kunnen gemeenten sinds 2017 conform het Gemeentelijk Instrumentarium Middenhuur specifieke bouwregels opstellen. Een hele rits aan items: grootte van de woning, beschikbare buitenruimte, duurzaamheid en meer. Gemeente Utrecht eist bijvoorbeeld dat woning een minimale grootte en maximale huurprijs hebben. Daarbij komen volgend jaar de woonkwaliteitseisen zoals voorgeschreven in het WWS. Deze stapeling van regelgeving leidt tot veel onzekerheden bij beleggers en ontwikkelaars en heeft een negatief effect op de bouwproductie. 

Wordt de woning dan ook minder waard als je naar het nieuwe WWS-puntensysteem kijkt van de middenhuurregeling? 

In sommige gevallen wel. Dit hangt af van de kwaliteit van de woning, het segment waarin de woning valt en het verschil tussen de maximale huur en de markthuur. Tegenwoordig zijn woningen zeer duurzaam en worden vaak ontwikkeld met extra voorzieningen. Een kleine nieuwbouwwoning kan daardoor evenveel huur opbrengen als een grote, oude, niet-energiezuinige woning. Het probleem is dat de afgelopen jaren huurwoningen zijn ingekocht voor een bepaald rendement, met bepaalde huurinkomsten in gedachten. Wanneer de huren dan met 10-20-30 procent dalen, is de business case vaak niet meer rond te rekenen. De prijzen die bestonden zijn niet meer in evenwicht met de nieuwe huren.  

Als je het wetsvoorstel voor de middenhuurregeling in drie losse termen kon beschrijven, hoe zou je de voorspellingen tot dusver beoordelen? En waarom? 

Wat me als eerste te binnen schiet is ‘onduidelijkheid’. Het afgelopen jaar was veel afwachten. Deze onduidelijkheid heeft bij veel bedrijven geleid tot frustratie, ook vooral bij lopende projecten. Dit is hopelijk iets waar binnenkort een einde aan komt zodat de sector beter weet waar ze aan toe is. 

Als tweede ‘Programma Betaalbaar Wonen’. Het programma heeft drie pijlers; betaalbaar wonen, woning vinden en huurder beschermen. Het ultieme doel is natuurlijk om deze pijlers te bereiken, wat wellicht averechts zou kunnen werken zoals we eerder al zeiden. Ik ben benieuwd hoe we over vijf jaar terugkijken op de invoer van deze regelgeving. 

Als laatste ‘Perfect Storm’, gedefinieerd als: ‘An especially bad situation caused by a collision of unfavourable circumstances’. Alles komt in één keer op ons af. Bouwkosten, gestegen rente, energiecrisis, lagere inkomsten door middenhuurregeling. Hopelijk mag het in één keer ook weer voorbij zijn, alhoewel ik daar mijn twijfels bij heb. Met één obstakel had de bouw nog wel gestaag door kunnen gaan, maar door de vele aspecten die tegelijkertijd op ons af komen zijn specifieke maatregelen om het tij te keren erg ingewikkeld.  

 

Over Stefan Janssen

Stefan heeft 10 jaar ervaring in het vastgoed, op zowel het gebied van vastgoedbeleggingen als vastgoedonderzoek. In zijn loopbaan is Stefan als vastgoedadvsieur actief geweest bij DTZ Zadelhoff, Cushman & Wakefield, Redevco en Capital Value (heden). Op het moment houdt Stefan zich bezig met complexe strategische woningvastgoedvraagstukken voor gemeenten, ontwikkelaars en (inter)nationale beleggers. Hij maakt hiervoor veelvuldig gebruik van de Data Intelligence die binnen Capital Value beschikbaar is. Hij heeft gestudeerd aan de Technische Universiteit te Eindhoven en was in 2010-2011 (18e bestuur) Hoofdredacteur van het SERVICE Magazine.

 

Bronnen: 

Capital Value. (13 Februari 2023). Woningtekort stijgt naar 400.000 woningen. Capital Value. Geraadpleegd op 3 april 2023, van https://www.capitalvalue.nl/nieuws/woningtekort-stijgt-naar-400-000-woningen 

 

Capital Value. (2022, 9 December). Nieuwe regelgeving middenhuur en WWS per 1 januari 2024. Capital Value. Geraadpleegd op 3 april 2023, van https://www.capitalvalue.nl/nieuws/nieuwe-regelgeving-middenhuur-en-wws-per-1-januari-2024 

 

Financieel Dagblad. (2023, 27 maart). Pensioenbelegger PME wél enthousiast over huurplafond woonminister De Jonge. FD.nl. Geraadpleegd op 3 april 2023, van https://fd.nl/politiek/1471876/pensioenbelegger-pme-wel-enthousiast-over-huurplafond-woonminister-de-jonge 

 

Financieel Dagblad. (2023a, 27 Februari.) Minister De Jonge: “Huurregulering géén showstopper voor nieuwbouw”. Geraadpleegd op 3 april 2023, van https://fd.nl/politiek/1468934/minister-de-jonge-huurregulering-geen-showstopper-voor-nieuwbouw 

 

Ministerie van Binnenlandse Zaken. (2022). Programma Betaalbaar Wonen. Rijksoverheid. Geraadpleegd op 3 April 2023.  

 

Rechtennieuws. (2022, 14 december). Regulering Middenhuur zal leiden tot verdwijnen van 25.000 huurwoningen – Rechtennieuws.nl. Geraadpleegd op 3 april 2023, van https://rechtennieuws.nl/66087/regulering-middenhuur-zal-leiden-tot-verdwijnen-van-25-000-huurwoningen/ 

 

Tweede Kamer der Staten-Generaal. (2023). Memorie van Toelichting Wet Betaalbare Huur. In Tweede Kamer (Kamerstuk 35518). Geraadpleegd op 3 april, 2023. 

 

Tweede Kamer der Staten-Generaal. (2022, December 9). Beslisnota’s inzake Regulering Middenhuur. Geraadpleegd op 3 april 2023, van https://www.tweedekamer.nl/kamerstukken/detail?id=2022D53163&did=2022D53163 

 

Van Der Laan, S. (2021). hoe-regeldruk-de-woningmarkt-van-berlijn-volledig-lamlegt. www.vastgoedmarkt.nl. Geraadpleegd op 15 april 2023, van https://www.vastgoedmarkt.nl/161715/hoe-regeldruk-de-woningmarkt-van-berlijn-volledig-lamlegt  

 

 

Mail the editors