Introductie thema: Beleggersmarkt

Editie: 22.1 - Beleggersmarkt

Published on: 07 februari 2016

---

Binnen de financiële wereld speelt het beleggen in vastgoed al sinds jaar en dag een belangrijke rol. Institutionele en particuliere beleggers beleggen zowel in binnen-en buitenland grote hoeveelheden geld in vastgoed. De afgelopen jaren is de vastgoedmarkt echter onderhevig aan ingrijpende veranderingen. Denk bijvoorbeeld aan de waardedaling van vastgoed als gevolg van de financiële crisis en de nog steeds toenemende onzekerheden voor retail vastgoed, onder meer door toenemende internetverkopen. Deze veranderingen hebben verregaande gevolgen met zich mee gebracht voor alle beleggers, maar in het bijzonder ook voor beleggers in vastgoed.

De beleggersmarkt 2014
Ondanks deze veranderingen ziet de huidige Nederlandse beleggersmarkt er positief uit. Naar verwachting zal de toename van het beleggingsvolume uit 2013 zich ook dit jaar verder doorzetten. Daarmee zal het totale beleggingsvolume dit jaar naar verwachting ruim boven zeven miljard euro uitkomen (JLL, 2014). Echter zijn er nog steeds grote verschillen en verschuivingen te zien in de diverse segmenten binnen de vastgoed beleggingsmarkt. Deze verschillen, tussen met name residentieel, retail en kantoorvastgoed, hangen in grote mate samen met de maatschappelijke, politieke en economische ontwikkelingen die plaatsvinden.

Figuur 1: Beleggingsvolumes Nederland per halfjaar
(bron: Colliers International, 2014)

De kwantitatieve en kwalitatieve opgaven die deze ontwikkelingen met zich mee brengen zullen in toenemende mate terecht komen bij beleggers. Deels omdat voornamelijk institutionele beleggers vastgoed bezitten in de betere gebieden en deels omdat beleggers kansen zien in groeimarkten en -segmenten die veelal ontstaan door politieke invloeden.

In het artikel van Sieuwerd Ermerins en Steef Verweij bespreken zij de noodzaak van een strategische herpositionering van het bezit van institutionele beleggers als reactie op de veranderingen in de vastgoedmarkt.

Naast de eerder genoemde ontwikkelingen die van invloed zijn op de vastgoedmarkt, kunnen ook de demografische ontwikkelingen niet buiten beschouwing worden gelaten. Toenemende bevolkingsconcentraties in grootstedelijke gebieden, een steeds ouder wordende bevolking en het langer thuis blijven wonen van ouderen, de welbekende ‘dubbele vergrijzing’, beïnvloeden in sterke mate de vastgoedmarkt.

Neem bijvoorbeeld de toenemende vraag naar zorgvastgoed als gevolg van de vergrijzing. Dit type vastgoed kan op een groeiende belangstelling rekenen van beleggers. In 2013 werd voor 120 miljoen euro belegd in zorgvastgoed, wat neerkomt op ongeveer twee procent van het totale beleggingsvolume. Verwacht wordt dat dit bedrag tegen 2017 zal zijn opgelopen tot ruim 850 miljoen euro (DTZ, 2014). Zorgvastgoed wordt vaak verdeeld in de ‘cure’ zijde en de ‘care’ zijde. Onder ‘cure’ vastgoed vallen onder andere eerstelijns zorgverleners en ziekenhuizen. Onder de ‘care’ zijde valt bijvoorbeeld de grote verscheidenheid aan zorgwoningen. Vooral aan deze ‘care’ kant wordt de komende jaren een sterke groei verwacht. Door de beperkingen van de overheid om personen met een zorgzwaartepakket (ZZP-klasse) één tot en met vier in verzorgingstehuizen te laten wonen, neemt de leegstand van deze instellingen verder toe. De huidige demografische ontwikkelingen doen de vraag naar dit type vastgoed echter alsmaar toenemen. Dit brengt kansen met zich mee voor zowel zorginstellingen als marktpartijen, zoals in het artikel van Jeroen Hermus wordt toegelicht.

Ook in de woningmarkt liggen er kansen voor beleggers. Het is een markt waarin diverse ontwikkelingen zorgen voor een toenemende vraag naar huurwoningen in verschillende prijssegmenten. Mede door het onlangs verschenen onderzoeksrapport van de parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties, waarin naar voren komt dat het huidige beleid van woningcorporaties is ontspoord en de corporaties terug zullen moeten naar hun kerntaken, groeit de mogelijkheid voor beleggers om zich op deze markt te richten. Kes Brattinga en Luc Toren beschrijven in hun artikel de veranderingen in de woningmarkt. Charlie Janssen licht in zijn artikel de kansen voor beleggers op de Nederlandse woningmarkt verder toe.

Dat de kansen op de woningmarkt niet alleen gelden voor Nederlandse beleggers, blijkt uit diverse berichten over een toenemende interesse van buitenlandse beleggers in de Nederlandse markt. De interesse van met name Amerikaanse, Engelse en Duitse partijen in de Nederlandse vastgoedmarkt richt zich vooral op bestaande huurwoningen uit het middeldure segment (Capital Value, 2014). Deze toenemende interesse kan een positieve bijdrage leveren aan de verwachte tekorten in dit segment die bijvoorbeeld ontstaan door het bestrijden van het zogenoemde ‘scheef wonen’ en de daarmee samenhangende inkomensafhankelijke huurverhoging.

Andersom beleggen Nederlandse partijen ook meer in buitenlands vastgoed. In het artikel van Geert de Nekker beschrijft hij de manieren waarop Nederlandse beleggers actief zijn in het buitenland en het belang van internationale vastgoedmarkten voor de Nederlandse vastgoedbelegger.

Verschillende onderzoeken tonen aan dat een herstel van de beleggersmarkt in gang gezet is. Om dat herstel te doen slagen is het van belang dat er rekening wordt gehouden met de maatschappelijke trends en ontwikkelingen en dat we niet terugvallen in vaste patronen uit het verleden.

Het is de afgelopen jaren duidelijk geworden dat de vaste argumenten die in het verleden werden aangedragen om te beleggen in vastgoed, zoals de voorspelbaarheid van de markt en de waardevastheid van het vastgoed, niet altijd opgaan (Amesz,  2014).

 

Bronnen
Amesz, H,(2014) Vastgoedmarkt is veel minder voorspelbaar geworden, in: Financial investigator, jaargang 6, nummer 6, pagina 36 -38

Capital Value (2014) Amerikanen, Duitsers en Engelsen willen Nederlandse huurwoningen. Verkregen op 5 november 2014, van http://www.capitalvalue.nl/nl/ nieuws/amerikanen,-duitsers-en-engelsen-willen-nederlandse-huurwoningen?news_id=138 

Colliers International (2014) Investment Market Report, Nederland H1 2014 beleggingen.Verkregen op 5 oktober 2014, van http://www.colliers.com/-/ media/Files/EMEA/Netherlands/research/Colliers_ Report_2014half_investments_NL

DTZ Zadelhoff (2014) De opmars van zorgvastgoed. Verkregen op 5 november 2014, van https://www.dtz. nl/nl/over-dtz-zadelhoff/nieuws-en-agenda/overzicht-nieuwsberichten/2014/q3-2014/nieuwsberichten-uit-het-derde-kwartaal-van-2014/zorgvastgoed-wordt-volwassen-beleggingscategorie

JLL (2014) Dutch Capital Markets Outlook 2014, sustainable steady growth, verkregen op 4 november 2014, van http://www.jll.nl/netherlands/nl-nl/ onderzoek/130/Dutch-Capital-Markets-Outlook-2014

Mail the editors