Zorgvastgoed: kansen voor zorginstellingen en marktpartijen
Editie: 22.1 - Beleggersmarkt
Published on: 31 januari 2016
De Nederlandse zorgvastgoedmarkt is volop in beweging. De introductie van marktwerking zorgt, samen met een bezuinigende overheid, voor opschudding binnen de sector. Dit biedt kansen en uitdagingen voor zorginstellingen én marktpartijen. Het leidt tot een verschuivend speelveld en dwingt organisaties tot strategisch handelen.
Jeroen Hermus is werkzaam bij CBRE als Senior Consultant Healthcare. CBRE is het grootste vastgoedadviesbureau ter wereld. In Nederland zijn circa 380 medewerkers actief. Jeroen is dagelijks actief voor opdrachtgevers met zorgvastgoed gerelateerde vraagstukken. Samen met zijn collega’s is hij onder andere betrokken bij aan- en verkoop, aan- en verhuur, taxaties, (nieuw)bouwbegeleiding, assetmanagement en strategische advisering rondom zorgvastgoed(portefeuilles). Hij treedt op voor zorginstellingen, woningcorporaties, ontwikkelaars, banken en beleggers.
De Nederlandse zorgvastgoedmarkt is volop in beweging. De introductie van marktwerking zorgt, samen met een bezuinigende overheid, voor opschudding binnen de sector. Dit biedt kansen en uitdagingen voor zorginstellingen én marktpartijen. Het leidt tot een verschuivend speelveld en dwingt organisaties tot strategisch handelen.
Veranderende vastgoedmarkt
Veel zorginstellingen hebben hun vastgoed in eigendom of huren het gedeeltelijk van landelijke, regionale of lokale woningcorporaties. Veel van deze woningcorporaties hebben echter recent aangegeven zich de komende jaren te focussen op hun primaire business. Hierdoor laten zij het investeren in zorgvastgoed in toenemende mate over aan zorginstellingen en marktpartijen. De woningcorporaties luidden daarnaast recentelijk de noodklok over de investeringen die gedaan moeten worden om hun huidige bewoners te kunnen blijven huisvesten. Een gedeelte van hun bezit dient aangepast te worden aan de veranderende eisen van de doelgroep. Deze investeringen leveren echter geen of zeer beperkte extra huurinkomsten op. De komende jaren zal blijken of woningcorporaties in staat zijn deze investeringen uit te voeren. Het is aannemelijk om te veronderstellen dat zij deze en andere zorg-gerelateerde inversteringen gaan verleggen richting de bewoners, de overheid en marktpartijen.
Net als in de overige vastgoedsectoren wordt de rol van banken ook in de zorgsector beperkter. Banken worden kritischer richting zorginstellingen en financieren uitsluitend onder strikte(re) voorwaarden. Business cases, prognoses en strategieën worden belangrijker. In tegenstelling tot het verleden is het niet alleen meer de huisbank waarbij financieringen worden opgehaald. Eigen vermogen wordt steeds essentiëler en heeft directe invloed op het rentepercentage dat betaald moet worden.
Doordat banken beperkter en onder andere voorwaarden financieren, wordt er naar alternatieven gezocht binnen de sector. Deze alternatieven zijn bijvoorbeeld het verdelen en verkopen van aandelen in de zorgexploitatie, het verkopen en terughuren (sale & leaseback) van vastgoed of het aantrekken van vreemd (achtergesteld) vermogen in de onderneming.
De rol van vastgoed
Doordat zorginstellingen zelf verantwoordelijk zijn geworden voor hun huisvestingskosten, heeft vastgoed de laatste jaren een grotere bedrijfseconomische impact gekregen binnen zorgorganisaties. Het optimaal (strategisch) inzetten van vastgoed, professioneel beheer en marketing dragen bij aan het behalen van een langjarig positief bedrijfsresultaat. Een goed vastgoedbeleid en een doordachte visie worden essentieel om de strategie en doelstellingen van de zorginstelling te kunnen realiseren.
“Zorgvastgoed is een interessante beleggingscategorie.”
Diverse zorginstellingen hebben de afgelopen jaren financiële buffers opgebouwd om mogelijke tegenvallers vanuit het gewijzigde speelveld te kunnen opvangen. Het eigen vermogen van zorginstellingen heeft zich in 2013 positief ontwikkeld ten opzichte van 2012. Er is meer dan 11 miljard euro aan eigen vermogen beschikbaar binnen de sector. Het gemiddelde solvabiliteitsratio lag in 2013 boven de 20 procent. Diverse partijen zullen onvoldoende buffers hebben bij een handhaving van de huidige koers. Deze instellingen zullen op korte termijn een herijking van positie, dienstverlening en faciliteiten moeten uitvoeren. De vastgoedportefeuille dient tegen het licht te worden gehouden om te kijken of deze aansluit op de toekomstvisie van de zorginstelling en of er efficiëntieslagen te behalen zijn. Door hier op een commerciële manier naar te kijken kunnen zorginstellingen kansen benutten en geld besparen.
Ondanks dat zorginstellingen niet altijd meer eigenaar zijn of blijven van het vastgoed, kunnen zij wel een groot deel van de zeggenschap behouden over het gebouw.
In de zorgsector is momenteel de verschuiving gaande dat steeds meer huurcontracten plaatsvinden op basis van ‘triple net huurvoorwaarden’. Hierdoor is de zorginstelling verantwoordelijk voor onder andere het gehele gebouwonderhoud in ruil voor een huurkorting. Voor de belegger wordt de verhuur hierdoor steeds meer een financieel product zonder dat daarbij ook intensief beheer (met de bijbehorende risico’s en kosten) komt kijken. Het voordeel voor de zorginstellingen is dat zij zelf kunnen sturen op onderhoud, wat beloond wordt als ze dit goed doen. Hierdoor neemt de afhankelijkheid van de verhuurder af, als zij bijvoorbeeld een verbouwing wil realiseren om het gebouw weer geschikt te maken voor exploitatie.
Investerende marktpartijen
Het investeren in zorgvastgoed door marktpartijen heeft de afgelopen jaren flink aan populariteit gewonnen. Dit wordt mede veroorzaakt doordat er voorheen weinig tot geen aanbod van zorggebouwen aanwezig was op de markt. Zorginstellingen konden immers goedkoop (en geborgd) financieren bij banken en woningcorporaties stonden in de rij om het vastgoed mee te ontwikkelen en eigenaar te worden. Nu deze ontwikkelingen veranderd zijn worden er in toenemende mate beleggingsmogelijkheden voor marktpartijen aangeboden.
“Marktwerking resulteert in kansen voor marktpartijen.”
De toenemende interesse van beleggers is ook te verklaren doordat verhuurd zorgvastgoed over interessante beleggingskenmerken beschikt. Een overzicht hiervan is in tabel 1 opgenomen. Daarnaast kunnen beleggers hun vastgoedportefeuille aanmerkelijk diversifiëren door investering in dit type vastgoed. Essentieel voor iedere belegger is echter dat er een gezonde business case onder de zorgexploitatie ligt en de huur langjarig op een gezonde manier kan worden opgebracht.
Groeiende beleggingsmarkt
De groeiende markt en interessante rendementen hebben momenteel de bijzondere aandacht van zowel particuliere, institutionele als buitenlandse beleggers. Rendementen bij een tienjarige marktconforme huurovereenkomst variëren momenteel tussen de 6 procent en 10 procent BAR v.o.n. De huurprijzen die betaald kunnen worden variëren volledig per type vastgoed en de (zorg)exploitatie die er gevoerd kan worden. In de praktijk varieert dit tussen de € 80,-en € 250,-per vierkante meter per jaar. Particuliere woonzorglocaties of -objecten waarin operatiekamers gevestigd zijn, is een voorbeeld waarbij de huurprijs hoger kan liggen.
Figuur 1: Voor- en nadelen van beleggen in zorgvastgoed
In Nederland zijn diverse institutionele beleggers met specifieke ‘Healthcare’-fondsen actief. De komende jaren zullen zij naar verwachting voor minimaal 1 miljard euro investeren in zorgvastgoed. Een deel van hun portefeuille bestaat uit (zorg)appartementen of intramurale woonzorg. In sommige gevallen wordt dit gekocht op het moment dat het gebouw ontwikkeld wordt. Hierdoor kunnen beleggers optimaal sturen op een goede alternatieve aanwendbaarheid van het vastgoed en worden hun kennis en kunde aan de ontwikkeling toegevoegd. Een ander gedeelte van de beleggersportefeuilles bestaat uit eerstelijns gezondheidscentra, particuliere woonzorglocaties en klinieken. Ziekenhuizen vallen, mede door hun hoge investeringsvolume, nog niet binnen de beleggingshorizon.
“Aantal senioren neemt dagelijks toe.”
Daarnaast zijn er in Nederland steeds meer particulieren en ‘family offices’ geïnteresseerd in zorgvastgoed. Met name de maatschappelijke betrokkenheid en het gevoel bij de dienstverlening van de zorgexploitant worden als voordelig ervaren ten opzichte van andere typen vastgoedbeleggingen. Een particuliere belegger heeft vaak directe affiniteit met bijvoorbeeld de hurende huisarts van het gezondheidscentrum. Ook bij intramurale zorg kan worden geconstateerd dat een particulier deze vaak om een bewuste reden koopt. Een voorbeeld hiervan is dat het wordt gekocht omdat er een eigen ouder in het complex woonachtig is. Family offices beleggen vaak in het vastgoed dat hoort bij bepaalde zorgconcepten, of ondersteunen een exploitant bij de verdere uitrol van het aantal locaties. In de praktijk is te zien dat er naast het vastgoed dan ook intensieve betrokkenheid kan zijn bij de bedrijfsvoering.
De interesse van buitenlandse beleggers in Nederlands zorgvastgoed neemt ook gestaag toe. De te behalen rendementen in ons land zijn hoger dan die in hun thuisland of in de landen om ons heen. In deze landen is reeds de nodige ervaring met het beleggen in zorgvastgoed opgedaan en is het in sommige landen uitgegroeid tot een volwaardige beleggingscategorie. Een voorbeeld hiervan is Groot-Brittannië, waar het afgelopen jaar voor meer dan 2,5 miljard euro aan zorgvastgoed van eigenaar is gewisseld. De betrokken beleggers komen uit Groot-Brittannië zelf, maar ook uit bijvoorbeeld Amerika, China en Maleisië. Ook in België en Duitsland is de markt volwaardiger en transparanter dan in Nederland. Hierdoor liggen er in Nederland kansen voor vooruitstrevende beleggers.
De groei van het aantal zorgvastgoedbeleggingen in de Nederlandse markt wordt met name veroorzaakt door de groeiende vraag naar zorgappartementen vanuit de consument en het feit dat zorginstellingen op zoek gaan naar alternatieven voor vreemd vermogen. Marktpartijen kunnen in veel gevallen voor deze partijen de oplossing bieden.
Mail the editors