Hoe wordt de vastgoedsector een kennispartner in plaats van aannemer?

Editie: 24.2 - Herontwikkeling van voormalige industrielocaties

Published on: 22 maart 2017

---

Bouwen aan een gezonde, gelukkige en duurzame maatschappij op de fundamenten van wetenschap, data en beleving

 

	Lars van der Meulen zijn missie is om de positieve impact van de bouw zo groot mogelijk te maken. Hij doet dit onder andere in de rol van business unit manager duurzaamheid en innovaties bij ingenieursbedrijf Aveco De Bondt.
	Duurzaamheid is levenskwaliteit geworden, waarbij Marianne Davidson, vastgoedontwikkelaar en manager innovatie bij VolkerWessels Vastgoed, zich tot doel heeft gesteld om een leefomgeving te realiseren waarin deze zo hoog mogelijk is.

 

De bouw- en vastgoedsector kan enorm bijdragen aan de levenskwaliteit van mensen. We kunnen streven naar het ontwerpen en bouwen van woningen waarin we aantoonbaar gezonder leven, ziekenhuizen waarin patiënten dertig procent sneller herstellen, en gebouwen die als een grondstoffenbank, luchtzuiveraar en energiecentrale werken. Hiervoor moet de rol van de bouwsector wel veranderen; van aannemer in kennispartner.

We kunnen als bouwsector alles maken: woningen, infrastructuur en connectiviteit. Maar we zouden daarbij nog meer moeten putten uit een enorme bron van gegevens en inzichten. Zo kan de wetenschap ons inmiddels veel leren over de invloed van de gebouwde omgeving op gezondheid en welzijn. Data over omgeving, gezondheid en mobiliteit zijn steeds vaker openbaar en ook steeds makkelijker te meten. Bewoners zelf komen steeds eenvoudiger aan deze informatie. Ze weten zo beter wat ze willen, wat ons bouwers kan helpen.

Onze uitdaging wordt om de inzichten uit wetenschap, data, en beleving van bewoners te vertalen naar concrete bouwmaatregelen. Dat is een opdracht voor zowel bouw- en vastgoedbedrijven als opdrachtgevers. Zo zou de Nederlandse bouwsector een aanjager van positieve verandering kunnen worden. Zover is het nog niet.

Een traditionele sector
De bouwsector is een traditionele sector. Dat is niet zo vreemd: aan het uiterlijk en de functies van een woning is in de afgelopen decennia  niets wezenlijks veranderd[1]. In onze traditionele rol zijn vooral coördinatie en realisatie van bouwwerkzaamheden belangrijk. Hierdoor zijn we in de rol van aannemer terechtgekomen. Een aannemer is geen innovator maar doet wat er gevraagd wordt. Dat vinden zowel opdrachtgever als opdrachtnemer, blijkt in de praktijk. Dit leidt tot efficiënt uitgevoerde bouwprojecten, maar tot een beperkt vermogen om te innoveren.

Want waarom zouden we data of wetenschappelijke inzichten betrekken in een formule die al eeuwen succesvol is? En waarom zouden opdrachtgevers – organisaties die vastgoed, en niet gezondheid in hun portefeuille hebben – de bouwsector vragen om zich bezig te houden met gezondheid, welzijn en duurzaamheid? Daar zijn de medische sector en organisaties als het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu toch voor? Door deze status quo blijft de motor van positieve verandering stationair draaien.

Van aannemer naar kennispartner
Om voor tractie te zorgen, zullen we de sprong van aannemer naar kennispartner moeten maken. We moeten daartoe een fundament leggen van drie verschillende bouwstenen:

1. Data
2. Wetenschappelijke inzichten
3. Menselijke beleving

Bouwsteen 1: Data
Met openbare bronnen maken we snel en eenvoudig omgevingsfactoren inzichtelijk (figuur 1). Omgevingsfactoren zijn goede voorspellers van gezondheid en welbevinden. Zo zeggen fijnstofconcentraties iets over levensverwachting. Zo zegt groei of daling van het aantal kunstgalerieën iets over de toekomstige samenstelling in een wijk. En zo blijken looproutes en afstand van faciliteiten goede voorspellers van de hoeveelheid beweging per dag[2]. Deze factoren zijn eenvoudig vooraf in beeld te brengen of later te meten. Maar ze worden zelden meegenomen in gebiedsontwikkelingen. De nationale wetenschapsagenda (2015) stelt daarom: “Voor de preventie van ziekte en het bevorderen van positieve gezondheid zijn (…) data nodig uit andere bronnen, van gemeenten tot bouwbedrijven.”

“De bouwsector: een krachtige motor voor positieve verandering.”

We kunnen zowel vooraf beschikbare data gebruiken en monitoren tijdens de bouw en na oplevering, door sensors in gebouwen, vragenlijsten en op andere manieren. Met de kennis die we zo opdoen, kunnen we maatregelen nemen en aanpassen tot het gewenste effect is bereikt. De keuze voor vegetatie die fijnstof afvangt is bijvoorbeeld pas zinvol als we weten dat de fijnstofconcentratie hoog is, en pas effectief als we de fijnstofconcentratie daarmee op het gewenste niveau krijgen.

Figuur 1: Een voorbeeld van beschikbare data voor een te renoveren studentencomplex.

 

Bouwsteen 2: Wetenschappelijke inzichten
We weten inmiddels dat groen een significante invloed heeft op de cortisolspiegel en het bijbehorend stressniveau[3] en bovendien de woningwaarde aanzienlijk verhoogt[4]. Uit neurologisch onderzoek blijkt dat blootstelling aan meer natuurlijk licht 46 minuten slaap-per-nacht extra oplevert[5] en specifieke vegetatie kan leiden tot 52 procent minder oogirritatie en 43 procent minder ademhalingsproblemen[6]. Al deze wetenschappelijke kennis wordt echter nog zelden vertaald naar bouwmaatregelen of -opdrachten. Dat is jammer, want we zouden ziekenhuizen kunnen bouwen waarin patiënten sneller herstellen en waarin zij het medisch en verplegend personeel beter beoordelen[7]. Ook zouden we kantoren waarin personeel productiever is[8], scholen waar sneller geleerd wordt[9], gebouwen die als grondstofbank dienen[10] en woonwijken waar mensen gelukkiger zijn en ouder worden[11] kunnen bouwen.

Daarnaast ligt er nog een groot onontgonnen terrein: dat van het gecombineerde effect van omgevingsfactoren. Hierover is nog weinig bekend. We weten dat ventilatie een positieve invloed op productiviteit heeft, terwijl achtergrondgeluid een negatief effect heeft. Maar wat nu als we in ons kantoor een raam openzetten, waardoor zowel achtergrondgeluid als frisse lucht binnenkomt? De Nationale Wetenschapsagenda zegt “Onderzoek naar het ‘exposoom’ – de effecten van  gecombineerde factoren – is cruciaal voor het onderzoeken van de invloed van gebouwde omgeving op gezondheid.” Om het effect van gecombineerde factoren te onderzoeken, kan een bouwbedrijf in kaart brengen welke factoren in haar gebouw aanwezig zijn. Vervolgens kan het de effecten hiervan monitoren, via sensors of vragenlijsten. Hier vindt een wisselwerking met data plaats. En ook een wisselwerking met de derde bouwsteen: beleving.

Bouwsteen 3: Menselijke beleving
Ook de ‘weten-schap’ van de consument wordt steeds groter. Deze heeft een betere toegang tot data en een steeds groter bewustzijn van gezondheidsfactoren en de implicaties ervan. Zo wordt de gezondheid van een gebied steeds beter controleerbaar. Consumenten worden zich meer en meer bewust van de consequenties van het verblijven op een bepaalde plaats.

Uit deze toegenomen kennis van de beleving van de consument blijkt steeds meer dat er een verschil is tussen objectieve en subjectieve levenskwaliteit. We kunnen wel aantonen dat de levenskwaliteit in een omgeving verbeterd is – dat is iets anders dan de ervaring van de bewoners dat de levenskwaliteit verbeterd is[12]. Anders gezegd: om beleefde levenskwaliteit – en daarmee de waarde – van de gebouwde omgeving te optimaliseren, moet niet output maar outcome centraal staan. Niet alleen lagere criminaliteitscijfers (output), maar ook het gevoel van veiligheid (outcome) doet ertoe.

De rol van de betrokkenen bij een gebied wordt daarom steeds belangrijker in het proces. Als we de gebruikers tijdens en na de bouw invloed geven op de inrichting van hún leefomgeving, vergroot dit de betrokkenheid en zingeving. Dit heeft een positieve invloed op de mentale gezondheid[13]. Om een stad, dorp of nieuwe ontwikkeling aantrekkelijk te houden of te maken, is het cruciaal dat de bouwsector hier oog voor heeft.

Studenten beter laten slapen
Om de kracht van data, wetenschappelijke inzichten en beleving mee te nemen in het bouwen aan levenskwaliteit, ontwikkelde Volkerwessels een praktische projectaanpak. Deze illustreren we hieronder aan de hand van het hypothetische voorbeeld van een studentencomplex (figuur 2).

1. We beginnen met een analyse van de situatie (het 0-scenario). Dit gebeurt op basis van omgevings- en belevingsdata en de vraag van de eventuele opdrachtgever. In dit complex toont de omgevingsscan bijvoorbeeld hemellichtvervuiling en beperkte toegang tot groen.
2. Een korte enquête onder studenten geeft aan dat zij in veel gevallen een slaaptekort ervaren en dat hun totale welzijnsscore onder het landelijk gemiddelde ligt. Uit wetenschappelijk onderzoek blijkt de invloed van zowel groen op welzijn als van licht op slaap.
3. We ontwerpen het te renoveren complex zodanig dat we in het complex eenvoudig lichtmaatregelen kunnen nemen. Deze stimuleren een gezond 24-uurs bioritme. Ook leggen we om het complex vegetatie aan en doen aanpassingen die de groenbeleving beter maken. Zo doen we zowel iets aan het slaaptekort als aan de lage welzijnsscore.
4. Bij monitoring blijkt inderdaad het positieve effect van de maatregelen.

Figuur 2: Een voorbeeld van onze aanpak toegepast op een te renoveren studentencomplex.

 

Pak de handschoen op!
Bouwers, ontwikkelaars, opdrachtgevers en overheden: pak deze handschoen op! Bouwsector: het is aan ons om de wereld te laten zien dat we kunnen bouwen aan een betere levenskwaliteit. Hoe beter we dat doen, des te beter we de opdrachtgevers kunnen helpen én uitdagen om ambitieuze en goede opdrachten en aanbestedingen op te stellen. En hoe beter we de overheid kunnen helpen op dit punt. Laten we samen bouwen aan een betere levenskwaliteit!

 

Noten

[1] J. Huisman; Honderd jaar wonen in Nederland 1900-2000 (2002), http://www.bmgn-lchr.nl/articles/10.18352/bmgn-lchr.5644/galley/5698/download/

[2]Bottenheft, C & Van Staalduinen, W (2014), Achtergrondstudie: voorbeelden van ruimte in relatie tot gezond gedrag, redzaamheid en sociale verbanden. TNO Rapport

[3] Ward Thompson, C et al (2012), More green space is linked to stress in deprived communities: Evidence from salivary cortisol patterns. Landscape and Urban Planning,105(3), 221 – 229

[4] Visser, P. & F. van Dam (2006), De Prijs van de plek, woonomgeving en woningprijs. Ruimtelijk Planbureau,
  Den Haag. Pp. 63-66. Rotterdam: NAi Uitgevers.  

[5] Chueng, I (2013), Impact of workplace daylight exposure on sleep, physical activity, and quality of life. American Academy of Sleep Medicine 36

[6] Meattle K (2009), How to grow your own fresh air. TED-talk

[7] Van den Berg, A.E., Van Winsum-Westra, M (2006), Ontwerpen met groen voor gezondheid; richtlijnen voor de toepassing van groen in “healing environments”, Reeks Belevinsonderzoek 15

[8] Carnegie Mellon (2004), Guidelines for high performance buildings – ventilation and productivity. http://cbpd.arc.cmu.edu

[9] De Gids, W.F. (2007). Het effect van ventilatie op de cognitieve prestaties van leerlingen op een basisschool. , TNO-rapport

[10] Rau, T. & S. Oberhuber (2016), Material Matters.Haarlem; Uitgeverij Bertram + de Leeuw.

[11]Zie onder andere het veelbesproken congress Building the Future of Healt (2016): www.btfoh.eu

[12] Iris Bakker (2014), Uncovering the secrets of a productive work environment. Ipskam, Enschede

[13] Huber, M. (2015), Positieve gezondheid met zes dimensies. Amersfoort: Institute for Positive Health (http://www.ipositivehealth.com)

Mail the editors