Het nut van transformeren
Editie: 25.2 De Nederlandse mainportregio's
Published on: 04 april 2018
Wanneer je het hebt over de transformatie van gebouwen naar woningen, kan je niet om Eindhoven heen. Met Strijp-S als het meest in het oog springende voorbeeld zijn er weinig gemeentes die zo’n vaart maken met de transformatie van leegstaande gebouwen als Eindhoven. In 2016 werden er volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) 785 woningen in Eindhoven gecreëerd door middel van transformatie; ter vergelijking, in heel Nederland waren dit er in totaal 8.095.
Sinds het Bouwbesluit in 2012 is veranderd, is transformeren een stuk eenvoudiger geworden. De eisen die aan de kwaliteit van het getransformeerde gebouw worden gesteld, zijn makkelijker te halen. Als de actuele kwaliteit voldoende is, dan is er geen beletsel vanuit het Bouwbesluit voor functiewijziging. Dat dit effect heeft gehad, blijkt wel uit het feit dat in 2012 4 procent van de nieuwe woningen door middel van transformatie werd gerealiseerd, in 2015 en 2016 lag dit percentage volgens het CBS al tussen de 9 en 10 procent.
Maar het aantal getransformeerde woningen kan nog steeds niet op tegen het aantal nieuwbouwwoningen. In 2016 waren dit er volgens het CBS bijna 55.000. En voor 2017 zal het aantal nieuwbouwwoningen naar onze verwachting uitkomen tussen de 60.000 en 65.000. Door de snelle groei in het aantal nieuwbouwwoningen, zal het aantal getransformeerde woningen in 2017 flink gestegen moeten zijn om op eenzelfde percentage als in 2016 uit te komen. In 2016 bedroeg de stijging van het aantal transformaties maar 3,5 procent, dus het zal een hele uitdaging worden om de getransformeerde woningen in eenzelfde tempo te laten stijgen als de nieuwbouwwoningen.
Waar ik me zorgen over maak is dat de hausse aan nieuwbouwwoningen die we op dit moment zien de komende jaren een belemmering voor transformatie wordt. Waarom? Je ziet vaak dat we na een crisis in oud gedrag vervallen.
De vraag is (te) hoog, waardoor de noodzaak er niet meer is om te vernieuwen. Nieuwe woningen bouwen we al heel lang, transformeren van woningen is pas sinds 2012 echt in zwang. En het is ook ingewikkelder om te transformeren dan om nieuwe woningen te bouwen. Het belang van transformeren van gebouwen naar woningen is echter groot, waardoor het jammer zou zijn als we transformatie inruilen voor nieuwbouw. Daar zijn een aantal redenen voor.
Figuur 1: Leegstand in Eindhoven
1. Transformatie lost leegstand op
Ten eerste kan transformatie een bijdrage leveren aan het verminderen van de leegstand. De leegstand van kantoren en winkels in Nederland is nog hoog. In Nederland staat nog 15,9 procent van de kantoren leeg en 9,2 procent van de winkels. Door de grote vraag naar woningen kan deze leegstand deels opgelost worden door leegstaande kantoren en winkels om te bouwen tot woningen. De eerste tekenen dat transformatie leegstand vermindert, zijn ook in Eindhoven zichtbaar. Dit is in figuur 1 te zien. Op het dieptepunt in 2015 stond 16 procent van de kantoren leeg, in 2017 was dit gedaald tot 14 procent. In 2016 stond 10,2 procent van de winkels leeg en dit is in 2017 teruggelopen tot 9,2 procent. Een duidelijke daling, maar er is nog steeds genoeg werk aan de winkel.
2. Transformatie levert woningen op waar vraag naar is
Daarnaast zorgt transformatie ook voor woningen waar veel vraag naar is. Transformatie levert voornamelijk appartementen op, waar op dit moment de meeste vraag naar is. Bouwers hebben de neiging om grotere woningen te bouwen als het weer goed gaat, omdat zij die voor een hogere prijs kunnen verkopen en zo meer winst kunnen behalen. In de periode 2012-2017 deden zij dit nog niet. In deze periode zijn er in Nederland en in een aantal grote steden volgens het CBS vooral woningen van 15-50 vierkante meter bijgekomen. Dit zullen veelal studio’s zijn. Ook in Eindhoven was dit het geval. Dit zullen voor een deel getransformeerde woningen zijn.
Transformatie kan dus bijgedragen aan een diverse woningvoorraad met woningen waar ook in de toekomst veel vraag naar is.
3. Transformatie draagt bij aan de doelstellingen van de circulaire economie
Naast het feit dat transformatie leegstand kan beperken en ervoor zorgt dat er meer woningen komen waar veel vraag naar is, is er nog een derde reden waarom de focus op transformatie moet blijven. Dit zijn de doelstellingen van de circulaire economie. De Rijksoverheid heeft het programma ‘Nederland Circulair in 2050’ opgezet. De doelstelling van dit programma is dat Nederland in 2050 volledig circulair is en in 2030 voor 50 procent. Aangezien de bouwsector een grootverbruiker is van grondstoffen, kan de bouwsector niet om dit programma heen. Er zullen veel meer materialen hergebruikt moeten worden en daarnaast moet het aandeel biobased materialen omhoog.
Transformatie van gebouwen past hier uitstekend bij. Er wordt veel minder materiaal gebruikt bij de transformatie van een gebouw naar een woning dan bij de nieuwbouw van woningen. Het grootste gedeelte van een getransformeerde woning is al gebouwd.
Transformatie past daarom in een veranderende maatschappij waar bezit steeds minder belangrijk wordt en optimaal gebruik van grondstoffen steeds belangrijker. Waarom gebouwen die kwalitatief nog goed zijn slopen in plaats van ze een nieuwe bestemming geven?
Bronvermelding
CBS 2018. www.cbs.nl
Agentschap NL, 2013. Transformatie en het Bouwbesluit 2012. https://www.rvo.nl/sites/default/files/2013/12/Transformatie%20en%20Bouwbesluit%202012.pdf
Compendium voor de Leefomgeving 2017. http://www.clo.nl/indicatoren/nl2151-leegstand-winkels en http://www.clo.nl/indicatoren/nl2152-leegstand-kantoren
ABN AMRO (2018). Woningmarktmonitor: verdere prijsstijgingen in 2018 en 2019. https://insights.abnamro.nl/2018/01/woningmarktmonitor-verdere-prijsstijgingen-in-2018-en-2019/
Mail the editors