Eén jaar in de praktijk

Editie: 22.3 - Ontwikkelingen in de corporatiesector

Gepubliceerd op: 14 oktober 2015


Na mijn master  Real Estate Management and Development aan de Technische Universiteit in Eindhoven ben ik begonnen als Research Analist bij Redevco. Redevco is een private investment manager gespecialiseerd in het beheren van retail vastgoed in Europa. Toen mij werd gevraagd om invulling te geven aan de rubriek ‘een jaar in de praktijk’ had ik veel moeite om te beginnen met schrijven. Ik had namelijk nog niet teruggekeken op mijn afgelopen twee jaar in de praktijk. Het klinkt wellicht als een cliché, maar als ik nu terugkijk merk ik pas hoeveel stappen ik heb gezet en hoe snel de tijd voorbij is gegaan. In dit artikel zal ik vooral vertellen hoe ik bij Redevco terecht ben gekomen, wat Redevco voor een bedrijf is, wat de rol van mijn afdeling  is en wat mijn werkzaamheden zoal zijn.

Sense of place

De relatie tussen het individu en een plaats, niet het eerste onderwerp wat in je opkomt als je aan de masteropleiding Real Estate Management and Development denkt. Toch is dit de titel en het onderwerp van mijn afstudeer­ onderzoek. Tijdens de masteropleiding heb ik altijd affiniteit gehad met commercieel vastgoed, en dan met name met retail vastgoed. In die tijd (en nog steeds) waren er grote verandering gaande in de Nederlandse binnensteden; de leegstand nam exponentieel toe in minder aantrekkelijke steden, retailers die zich niet konden aanpassen aan de veranderende vraag van consumenten gingen failliet en het feit dat consumenten steeds meer online gingen kopen hielp ook niet erg mee. In de tussentijd werden er vierkante meters toegevoegd aan het al bestaande overschot wat niet ten goede kwam aan de vloerproductiviteit van retailers. Het nieuwe toverwoord was beleving, het toevoegen van beleving zou uitkomst bieden en winkelgebieden weer een nieuwe impuls geven. De praktijk was hier ook druk mee bezig, zo ook de taskforce consumentenbeleving van de NRW (Nederlandse Raad van Winkelcentra). Zij misten een wetenschappelijke benadering, waarna ze in contact gekomen zijn met de Technische Universiteit Eindhoven. Mijn huidige manager was voorzitter van de taskforce en werd tevens mijn stagebegeleider. Mijn afstudeeronderzoek ging over de beleving in winkelgebieden, waarbij ik vooral ben ingegaan op de relatie tussen het individu en de plaats. In de literatuur wordt dit aangeduid als ‘sense of place’. Uit mijn onderzoek kwam naar voren dat de beleving met name afhankelijk is van de winkelmotivatie (funshoppen of runshoppen) en het winkelaanbod, niet de meest bevredigende uitkomsten maar wel uitkomsten die verklaarbaar zijn.

“De belangrijkste bevindingen van het Internet Strategy Platform zijn dat e-commerce een versterkend effect heeft op de polarisatie, winkels en winkelgebieden zich met name onderscheiden door experience of convenience en de toekomst minder voorspelbaar wordt.”

Tijdens mijn stage heb ik een goede indruk achter gelaten, want ik kon na het afronden van mijn scriptie beginnen bij Redevco als Research Analist. Op de Research & Strategy afdeling hadden ze capaciteit te kort en ze konden mij goed gebruiken.  Redevco staat niet bekend als een bedrijf dat snel studenten aanneemt, maar voor mij werd er een uitzondering gemaakt. Hierdoor was ik wel veruit de jongste, maar ik heb collega’s met veel ervaring om mij heen van wie veel te leren valt.

Redevco

Redevco is een onafhankelijke, pan­Europese real estate investment manager gespecialiseerd in retail. Wij beheren een portefeuille van 450 panden in de hoofdwinkelstraten van de meest aantrekkelijke winkel­ bestemmingen in Europa, zoals London, Parijs, Berlijn, Wenen, Amsterdam en Barcelona. Daarnaast kijkt Redevco ook naar winkelcentra in binnensteden en naar dominante retailparken buiten de stad. Wij verhuren aan grote nationale en internationale retailers en wij geloven in een lange termijn beleggingsstrategie waar kwaliteit en duurzaamheid een belangrijke rol spelen.

een jaar in de praktijk 1

AFBEELDING 1 Retailpark Shopping Pajot in Sint­Pieters­Leeuw en Herontwikkeling van een high street pand aan de Gedempte Gracht in Zaandam.

Redevco heeft in principe twee soort klanten, de retailer aan de ene kant en de eigenaar van het vastgoed aan de andere kant. Wij kopen, verhuren, renoveren en verkopen uit naam van beleggers die ons mandaat geven om een bepaalde strategie tot uitvoering te brengen. Wij beheren een totale portefeuille van 6,5 miljard euro verdeeld over tien Europese landen. De operationele  taken worden uitgevoerd door zeven regionale kantoren die gevestigd zijn in London, Amsterdam, Brussel, Düsseldorf, Parijs, Madrid en Zurich. Daarnaast is er een Investment Management team gevestigd in Londen en een Service Office gevestigd in Amsterdam, waar ondersteunende functies als HR, PR, Finance,  IT, CR, Tax en Research & Strategy gevestigd zijn.

“Redevco heeft in principe twee soort klanten, de retailer aan de ene kant en de eigenaar van het vastgoed aan de andere kant. Wij kopen, verhuren, renoveren en verkopen uit naam van beleggers die ons mandaat geven om een bepaalde strategie tot uitvoering te brengen.”

Research & Strategy

Waar de consument graag komt, wil de retailer graag zijn producten etaleren. Waar de retailer veel omzet kan halen, heeft hij een hoge huur voor over, waar retailers een hoge huur voor over hebben kan een aantrekkelijk beleggings­ product zijn. Dit geeft direct het speelveld aan van Research & Strategy. Op basis van informatie en onderzoek proberen wij een visie op de toekomst van de retailmarkt  en de retail vastgoedmarkt te ontwikkelen en daar op strategisch en tactisch niveau aanbevelingen voor te doen. Met name door het uitvoeren van data analyses en impact analyses op economisch en vastgoed gebied, proberen wij die visie over te brengen op de board, het management team en de landenorganisaties. Aan de hand van een aantal producten, ontwikkeld door Research & Strategy, geef ik een beeld van de werkzaamheden.

City analysis

Door demografische, economische en technologische ontwikkelingen verandert er veel in de retailmarkt, met polarisatie van winkelgebieden tot gevolg. Aantrekkelijke winkelsteden worden aantrekkelijker ten nadele van minder aantrekkelijke winkelsteden. Om de aantrekkelijkheid van steden voor investeringen in winkelvastgoed te bepalen, hebben we een model ontwikkeld dat op basis van negentien indicatoren de aantrekkelijkheid weergeeft. Demografische, economische en kwaliteitsaspecten van steden worden in het model opgenomen, gescoord en gewogen op basis van belangrijkheid. De uitkomst van dit model geeft ons een Europese vergelijking van de meest aantrekkelijke steden voor investeringen in winkelvastgoed en helpt Redevco in het bepalen en uitvoeren van de strategie. Het model geeft een aantrekkelijkheidscore voor 800 steden en 1450 regio’s in 25 Europese landen.

een_jaar_in_de_pratktijk_2

AFBEELDING 2 Redevco’s brochures over de aantrekkelijkheid van steden en de impact van e-commerce op winkelvastgoed.

Internet Strategy Platform

De retailmarkt  is een dynamische markt waarin momenteel veel veranderingen plaatsvinden. Met name de ontwikkelingen omtrent e­commerce en online winkelen hebben een grote impact op de consument en de retailer. Hierdoor verandert de rol van de winkel voor de retailer van een verkooppunt naar een contactpunt voor merkbeleving en persoonlijk contact als waardedrijvers. Het Internet Strategy Platform binnen  Redevco is een interne werkgroep en discussiegroep met portfolio directors, managing directors en externe experts die continu onderzoek doen naar de impact van e­commerce op winkelvastgoed en Redevco. Het onderzoek ligt hier primair bij Research & Strategy en is al ruim 5 jaar bezig. In totaal zijn er 30.000 consumenten ondervraagt over hun gedrag, voorkeuren en toekomstvisie, en zijn er veel experts geïnterviewd over hun ervaringen. Door het doen van workshops en het houden van discussies zijn de onderzoeksresultaten vertaald in potentiele reacties van retailers en de mogelijke effecten op Redevco. Door concrete actiepunten en initiatieven te benoemen is Redevco in staat om bedreiging te mitigeren en kansen te pakken. De belangrijkste bevindingen zijn dat e­commerce een versterkend effect heeft op de polarisatie, winkels en winkelgebieden zich met name onderscheiden door experience of convenience en de toekomst minder voorspelbaar wordt.

Productontwikkeling en impactanalyses

Beleggers in retailvastgoed, zoals pensioenfondsen en verzekeraars, hebben rendementseisen om aan hun toekomstige verplichtingen te kunnen voldoen. Winkelvastgoed is erg locatie gebonden en daar hangt het risico­ rendementsprofiel sterk mee samen.

De kwaliteit van de stad, de micro­locatie, het gebouw, de huurder, de leverage en timing van aankoop en verkoop zijn van invloed op het rendement.  De vastgoedmarkt  is een cyclische markt, waardoor timing een belangrijk aspect is. Een goede visie en samenwerking met lokale teams is daarom van essentieel belang. Juist deze lokale kennis binnen Redevco maakt het mogelijk om de verschillende beleggingsstrategieën tot uitvoering te brengen.

“De verschillen in huurprijzen en rendementen tussen de Europese steden worden voor 70 procent verklaard door acht van de negentien meegenomen variabelen. Met name de zogenaamde softe factoren die opgenomen zijn hebben veel invloed op de aantrekkelijkheid van steden.”

De performance  van winkelvastgoed hangt sterk samen met de onderliggende economische situatie en vooruitzichten in het land en in de stad. Uiteindelijk draait het om vertrouwen in de economie en het uitgeven van geld aan producten in winkels door consumenten. Binnen Europa en ook binnen Nederland is er veel gaande op politiek en economisch gebied dat van invloed is op de aantrekkelijkheid van winkelvastgoed. Door het uitvoeren van impactanalyses proberen we grip te krijgen op de ‘upsides’ en ‘downsides’ van economische en politieke invloed. Wat gebeurt er als Griekenland uit de Eurozone stapt, wat voor invloed heeft deflatie op de waarde van vastgoed, welk effect heeft het ‘quantitative easing’ programma van de ECB (Europese Centrale Bank) op investeringen in vastgoed, is Zwitserland nog steeds een ‘safe haven’ nadat de SNB (Swiss National Bank) de ondergrens op de wisselkeurs tussen de CHF en de EURO heeft  losgelaten? Uiteindelijk draait het voor Redevco om de juiste beslissingen te nemen en dit te kunnen uitleggen aan de investeerders. Binnen Research & Strategy proberen wij dit zo min mogelijk aan toeval over te laten en dus een goede visie te vormen op de huidige en toekomstige situatie.

een jaar in de praktijk 2

AFBEELDING 3 ALEA101, Redevco’s recente ontwikkeling in Berlijn

Ad Hoc

Naast deze activiteiten komen er veel ad hoc vragen binnen zoals het maken van presentaties voor gastcolleges en potentiele investeerders. Verder beoordelen we acquisitie en dispositie voorstellen, doen we analyses naar de relatie tussen de waarde van winkelvastgoed en duurzaamheid, adviseren wij bij ontwikkelingen op de veranderende vraag van retailers naar vastgoed en het toepassen van digitale strategieën, zoals bij onze binnenstedelijke ontwikkeling in Bordeaux, en schrijven we artikelen om de kennis en kunde van Redevco naar de markt toe uit te dragen. Verder zijn we continu op zoek naar nieuwe methodes, bronnen en bedrijven die ons verder kunnen brengen Met het geven van input en advies aan leden van de board,in het doen van onderzoek en het vormen/onderbouwen van beslissingen. Wij zijn bijvoorbeeld betrokken bij de Store of the Future, een initiatief van Q&A Consultancy om nieuwe technologieën te testen samen met retailers. We zijn continu bezig met nieuwe bedrijven die ons inzicht kunnen geven in footfall gegevens op straat­ en pandniveau om opkomende en neergaande gebieden te kunnen signaleren.

Afsluiting

Redevco is een bedrijf dat momenteel volop in beweging is, ik ben nu twee jaar aan het werk voor Redevco en ben nog lang niet uitgeleerd. Over mijn toekomst heb ik nog niet heel veel kunnen nadenken, uiteindelijk wil ik wel een switch maken naar een functie die zich meer richt op het fysieke gebouw en minder op de onderliggende waarde drivers. Aan de andere kant geven deze waarde drivers mij een goede basis die mij kan helpen in mijn verdere carrière. Met het geven van input en advies aan leden van de board, senior management en directors ontwikkel je je snel. Hierdoor heb ik een sterke ontwikkeling doorgemaakt in de kwaliteit van het werk, het functioneel aanbieden en het communiceren hiervan. Je leert op een politieke manier informatie en sturing te geven zonder dat dit direct veel impact heeft op werkzaamheden is dat je de ruimte moet nemen en moet krijgen om te excelleren, probeer innovatief te zijn en nieuwe ideeën aan te dragen, maar probeer niet te snel je mening te vormen.

Mail de redactie