Dezelfde straat, andere werkelijkheid: hoe een gedeeld feitenkader publieke en private partijen sneller tot keuzes brengt
Editie: 33- Public vs. Private
Published on: 24 August 2026
Stel je voor: een gemeente en een groep vastgoedeigenaren zitten samen aan tafel om de toekomst van een winkelgebied te bespreken. De ondernemersvereniging zit ook bij het gesprek aan tafel, net als een afvaardiging van de culturele sector en een vertegenwoordiger van de bewoners in het centrum. Iedereen kent het gebied goed en alle partijen willen een vitaal centrumgebied. Ondanks het feit dat de neuzen dezelfde kant op staan, lopen deze gesprekken vaak vast. Waar de gemeente praat over de leefbaarheid in een gebied en het op peil houden van het voorzieningenniveau, kijken de vastgoedeigenaren naar huuropbrengsten en het zoeken van een stabiele huurder. Ook de andere aanwezigen leggen de nadruk ergens anders op, wat voor vertraging zorgt. Iedereen kijkt naar dezelfde plaatsen, maar benoemt deze anders. Niet alleen definities verschillen, maar ook de afbakening van een gebied en de prioriteiten. Uiteindelijk wordt er veel gepraat, maar weinig besloten.
Dit patroon is herkenbaar voor iedereen die wel eens in zo’n overleg heeft gezeten, en het komt zelden door onwil. Veel vaker ontbreekt simpelweg een gemeenschappelijk feitenkader. Zonder zo’n kader praten publiek en privaat langs elkaar heen en wordt beleid uiteindelijk gebaseerd op aannames in plaats van op waarnemingen. In dit artikel laat ik zien hoe een beperkte set indicatoren kan dienen als gedeelde taal, en hoe die taal helpt om van vergaderen naar beslissen te komen.
Het probleem zit niet in de data, maar in de definities
Nederland beschikt over een rijke hoeveelheid retaildata, waardoor ontbrekende informatie zelden het probleem is. Het probleem is dat partijen met een verschillende bril naar dezelfde werkelijkheid kijken. Waar een gemeente een winkelgebied vaak afbakent op basis van bestemmingsplannen en beleidsnota’s, kijkt een belegger naar zijn eigen portefeuille en focust een retailer op het verzorgingsgebied van zijn formule. Dat verschil is allesbehalve triviaal, want het bepaalt welke leegstand er gemeten wordt, hoe de functiemix beoordeeld wordt en of een straat tot het kerngebied of tot de periferie wordt gerekend. Wie het gesprek begint zonder eerst af te spreken waar het precies over gaat, bouwt op drijfzand en loopt onvermijdelijk tegen vertraging aan.
Vijf indicatoren als gemeenschappelijke taal
Voor een gedeeld vertrekpunt tussen publieke en private partijen zijn geen tientallen dashboards nodig. Met vijf indicatoren komt het gesprek al een heel eind. Het zijn geen exotische maatstaven, maar juist begrippen die in de praktijk van centrumontwikkeling al langer worden gebruikt. De toegevoegde waarde zit erin dat alle partijen dezelfde definitie hanteren en naar dezelfde cijfers kijken.
- Ontwikkeling van het aanbod
Hoeveel verkooppunten telt een gebied nu, en hoe verhoudt dat aantal zich tot vijf of tien jaar geleden? Een dalend aantal winkels hoeft niet alarmerend te zijn, zolang de krimp past bij een bewuste herontwikkeling. Een terugloop van 70 naar 60 winkels in een hoofdwinkelstraat kan duiden op verschraling, terwijl precies dezelfde daling in een aanloopstraat juist het gewenste effect kan zijn van een geslaagde transformatie naar wonen. Niet het cijfer, maar de richting waarin een gebied beweegt vertelt het verhaal.
- Leegstand in context
Leegstand zegt pas iets als je het in samenhang bekijkt. Hoe lang staan panden leeg, waar concentreert de leegstand zich en gaat het om frictie of om structureel verval? Een leegstandscijfer van bijvoorbeeld zeven procent kan gezond zijn in een dynamische markt en zorgwekkend in een krimpende. Een centrum waarin de leegstand gelijkmatig over alle straten verdeeld is, vraagt om een ander gesprek dan een centrum waarin twee aanloopstraten al jarenlang vrijwel volledig leegstaan.
- Dynamiek
Hoeveel mutaties vinden er plaats in een gebied, en welk type retail? Komen er nieuwe ondernemers bij of gaat het vooral om wisselingen binnen dezelfde branches? Veel beweging kan wijzen op vitaliteit, maar net zo goed op instabiliteit. Een straat waar in een jaar tijd vijf nieuwe horecaconcepten openen, zegt iets fundamenteel anders dan een straat waar vijf opeenvolgende ondernemers dezelfde kapperszaak overnemen en weer sluiten.
- Functiemix
Welk type functies domineert in een gebied, en verschuift die samenstelling? In veel centra neemt het aandeel horeca en dienstverlening toe ten opzichte van detailhandel. Dat hoeft niet per definitie slecht te zijn, maar het verandert wel het karakter van een gebied en daarmee ook de vastgoedwaarde. Een centrum met veertig procent horeca leeft op vrijdagavond, maar oogt op een dinsdagochtend leger dan een traditioneler winkelcentrum van vergelijkbare omvang.
- Positie van straten in het grotere geheel
Niet elke straat in een winkelgebied heeft dezelfde functie. Er zijn A-straten met hoge passantenstromen en aanloopstraten die vooral een verbindende rol spelen. Door die hiërarchie expliciet te maken, voorkom je dat iedereen dezelfde ambities formuleert voor plekken die fundamenteel van elkaar verschillen. Een aanloopstraat dwingen om als A-locatie te functioneren leidt vrijwel altijd tot teleurstelling, terwijl een eerlijke positionering ruimte biedt voor functies die wel passen bij de werkelijke bezoekersstroom.
Van nulmeting naar scenario
De kracht van deze indicatoren zit niet in de losse cijfers, maar in de combinatie. Samen vormen ze een nulmeting, een objectief startpunt dat voor alle betrokkenen hetzelfde is. Vanuit die nulmeting kunnen scenario’s worden gebouwd, en omdat de data jaarlijks worden geactualiseerd kan achteraf ook worden getoetst of een ingreep het verwachte effect heeft gehad. Dat maakt afspraken tussen gemeente en eigenaar niet alleen concreter, maar ook evalueerbaar in de zin van leren en bijsturen, en niet in de zin van afrekenen.
Een voorbeeld uit de praktijk: Deventer
Een goed gedocumenteerd voorbeeld van deze werkwijze is de aanpak van Deventer. Toen de leegstand in de Hanzestad rond 2015 op een hoogtepunt kwam, mede door het faillissement van V&D, koos de gemeente niet voor opnieuw een detailhandelsvisie maar voor een doorlopende publiek-private samenwerking onder leiding van een binnenstadsmanager. Vastgoedeigenaren, ondernemers en gemeente investeerden gezamenlijk, met aanvullende financiering uit opeenvolgende provinciale stadsarrangementen vanuit Overijssel.
De aanpak vertrok vanuit een nuchter uitgangspunt: de binnenstad is niet langer alleen een place to buy, maar moet vooral een place to be worden. Dat vertaalde zich onder meer in een herinrichting van de Keizerstraat als toegangsroute tussen het station en de Brink, gerichte aandacht voor het Broederenkwartier en een actief beleid om panden niet leeg te laten staan tot ze verloederen. Even belangrijk was dat publiek en privaat zich verbonden aan een gezamenlijk monitorritme, waardoor er niet ieder jaar opnieuw discussie ontstond over wat er nu eigenlijk verbeterd of verslechterd was.
De cijfers laten zien dat de aanpak werkt. Op het hoogtepunt van de crisis in 2016 stonden er in de Deventer binnenstad 75 verkooppunten leeg, samen goed voor bijna 11.500 vierkante meter. Per 1 mei 2026 was dat afgenomen tot 51 leegstaande verkooppunten met ruim 6.000 vierkante meter, een daling van ongeveer een derde in panden en bijna 45% in oppervlakte. Tegelijkertijd groeide het aanbod in horeca, dienstverlening en cultuur, terwijl de modesector consolideerde naar minder maar grotere winkels. De groei in cultuur is daarbij het meest opvallend: het cultuuraanbod ging van vrijwel nul vierkante meter in 2018 naar bijna 18.000 vierkante meter nu, een directe weerslag van de bewuste keuze om de binnenstad ook buiten openingstijden van winkels levendig te maken.
Geen uitzondering, maar patroon
Deventer staat allesbehalve alleen. Schiedam heeft de aanloopstraten geen winkelbestemming meer gegeven en werkt aan een verplaatsingsregeling die winkeliers helpt naar het kernwinkelgebied te verhuizen. Almelo vormt het Groot Gravenkwartier om van winkelgebied naar woon- en leefgebied. En in Almere bleek de toevoeging van 94 sociale huurwoningen aan een leeglopend winkelcentrum genoeg om de overgebleven winkels weer in trek te krijgen, simpelweg doordat er meer mensen in het gebied kwamen wonen.
Tot slot
Wie publieke en private partijen sneller tot keuzes wil brengen, hoeft niet te beginnen met meer onderzoek of dikkere rapporten. De voorbeelden van Deventer, Schiedam, Almelo en Almere laten zien dat de echte winst zit in iets veel simpelers, namelijk afspreken naar welke werkelijkheid je samen kijkt. Een handvol indicatoren, één gedeelde definitie en een nulmeting die periodiek wordt geactualiseerd zijn vaak al voldoende om vergaderingen te veranderen in beslissingen.
Een gedeeld feitenkader maakt geen einde aan verschillen van inzicht, want die horen bij een gezond gesprek tussen partijen met uiteenlopende belangen. Wat het wél voorkomt, is dat publiek en privaat onbedoeld over verschillende straten in dezelfde stad praten. In een tijd waarin de transformatieopgaven in centrumgebieden alleen maar groter worden, is dat geen luxe maar een voorwaarde om vooruit te komen.
Over de auteur: Mark ten Hoopen
Mark ten Hoopen werkt als Insight Analyst Data Operations bij Locatus, het onderzoeksbureau dat het complete winkelaanbod in de Benelux op verkooppuntniveau in kaart brengt. In zijn werk komt hij dagelijks in contact met gemeenten, beleggers, retailers en adviseurs die op basis van retaildata keuzes maken over de toekomst van centrumgebieden.
Mail the editors