In gesprek: Bram Liebrand over vastgoedbeleggen
Editie: 33- Public vs. Private
Published on: 17 augustus 2026
Introductie
Op de vraag wie hij is en wat hij heeft gedaan, vertelt Bram Liebrand dat hij Bedrijfseconomie studeerde aan Maastricht University, waar hij in 1996 afstudeerde. Kort daarna begon hij zijn loopbaan in het institutionele vermogensbeheer en kwam hij in de toenmalige arbeidsmarkt in het vastgoed terecht. Dat beviel hem zo goed dat hij zich verder specialiseerde, onder andere met een Executive Master in Real Estate aan de Amsterdam School of Real Estate.
Vijftien jaar lang werkte Bram in het institutionele vermogensbeheer, met een nadruk op internationale vastgoedbeleggingen en vooral in beursgenoteerde vastgoedfondsen. Vervolgens maakte hij de overstap naar het onderwijs. Inmiddels is hij al bijna veertien jaar docent aan de Fontys Hogeschool te Eindhoven, opleiding vastgoedkunde, met een focus op financiële vastgoedvakken.
Hoe kijk je naar de beleggingsmarkt en het beleggingsklimaat in Nederland vandaag de dag?
In de vastgoedbeleggingsmarkt kun je onderscheid maken tussen institutionele partijen en particuliere partijen. De eerste groep heeft aanzienlijk meer vermogen belegd in vastgoed, opereert anders en heeft een langetermijnhorizon. Zij dragen ook bij aan een goede marktwerking en verstoren die niet. Grote institutionele beleggers denken mee over het ontwikkelen van nieuwe panden en blijven vervolgens langdurig beleggen in zulke assets. Particuliere beleggers op de residentiële vastgoedbeleggingsmarkt kunnen de bestaande markt verstoren. Zij bouwen of ontwikkelen veelal niet zelf, maar willen een woning of appartement kopen en dat verhuren. Dat is iets heel anders, daarmee kunnen ze starters, studenten en doorstromers in de weg zitten. Het huidige vastgoedbeleggingsklimaat is wat mij betreft nog steeds gunstig, maar ook daar moet je onderscheid maken tussen sectoren.
Het gaat namelijk om verschillende sectoren: residentieel vastgoed zoals woningen en appartementen, of commercieel vastgoed zoals kantoren, logistiek en retail. Dat zijn aparte sectoren. In de kantorensector spelen nu uitdagingen rond energielabels. Kantoorpanden moeten sinds 2023 wettelijk minimaal energielabel C hebben. Als een kantoorgebouw dat niet heeft, mag het niet meer als kantoor worden aangemerkt en als zodanig worden verhuurd. Binnen afzienbare tijd wordt dat minimum label B, en later ongetwijfeld label A. Dat betekent dat eigenaren van kantoren moeten investeren in zaken zoals triple glas, zonnepanelen of andere verduurzamingsmaatregelen en dat kost uiteraard aanzienlijk wat geld.
Denk je dat het nodig is om een wettelijke eis rondom duurzaamheid op te leggen? Als je een kantoor ontwikkelt en wilt afzetten bij een grote institutionele belegger, heb je normaliter te maken met hoge duurzaamheidseisen vanuit de belegger. Kortom, is het nodig om die wettelijke vereisten op te leggen, of wordt dit al gestimuleerd vanuit de markt?
De grote professionele partijen weten dit allang. Zij weten precies welke kantoren goed verhuurbaar zijn, vooral op locaties waar grote huurders zitten die de huur veelal moeiteloos kunnen betalen. Deze huurders stellen hoge eisen aan de omstandigheden, ook voor de medewerkers die er dagelijks werken. Daarnaast bestaat er een grijs gebied van kantoren die niet van hoge kwaliteit zijn en waar van alles mis is: slechte luchtkwaliteit, verouderde voorzieningen, noem maar op. Juist daar grijpt de overheid in en zegt: dit is niet hoe we in Nederland met elkaar willen omgaan.
Ik denk dat de regelgeving hier uitstekend voor geschikt is. Je mag nog steeds prima verdienen aan het beleggen in kantoren, maar dan moet je er wel voor zorgen dat ze netjes en op orde zijn. En dan hebben we het nog niet eens over de residentiële beleggingsmarkt, waar natuurlijk ook van alles speelt.
Er wordt vaak benoemd dat er een uitpondingsgolf aan de hand is vandaag de dag binnen de particuliere residentiële sector. Dit zou een gevolg zijn van een opstapeling van de reguleringen binnen de sector. Te denken valt aan de Wet Betaalbare Huur, de overdrachtsbelasting en de belasting van een fictief rendement in box 3. Zijn dit in uw ogen goede aanpassingen geweest of gaat dit nu juist de residentiële markt tegenwerken?
Dat moet je weer bekijken vanuit meerdere standpunten. Als jij daadwerkelijk belegger bent, dan vind je het natuurlijk nooit leuk dat jouw rendementen zwaarder worden belast. Of in ieder geval eerlijker worden belast. Als je even uitzoomt, moet je jezelf afvragen of je vindt dat werken meer moet lonen dan verdienen aan vermogen. Als je werkt en je ontvangt een inkomen, dan val je in box 1, maar dan word je zwaarder belast dan in box 3. Hier geef je je geld aan bijvoorbeeld een privaat vastgoedbeleggingsfonds en zonder daarvoor iets te doen profiteer je van die rendementen, ook nog eens tegen een lager belastingtarief. Dat is natuurlijk een bijzondere situatie. Ik begrijp de intentie achter de verschillende reguleringen, maar dat moet wel de juiste intentie zijn.
Denkt u dat dit soort maatregelen een averechts effect kan hebben op de markt en de uitponding juist stimuleert?
Ja, het heeft een effect, namelijk dat vooral particuliere residentiële vastgoedbeleggers nu gaan uitponden. Kort door de bocht gezegd, valt er nauwelijks nog een rendement te behalen in verhouding tot de risico’s bij residentiële vastgoedbeleggingen. Echter, het doel dat achter deze maatregelen zit is om die markt open te breken voor mensen die nu moeten huren terwijl ze heel graag willen kopen. Oftewel, met deze maatregelen krijg je niet ineens meer woonruimte, maar wordt de ruimte die er is gewoon herverdeeld. Het was huren, dat wordt nu koop.
Daarnaast speelt op dit moment bij uitponden wel dat je de hoofdprijs krijgt. Op dit moment is de waarde van woningen en appartementen zo ongelofelijk hoog, dat is echt niet meer gezond.
Ik vind het goed dat particuliere vastgoedbeleggers in de residentiële sector, die deze situatie mede veroorzaken, worden ontmoedigd. Beleg je geld gerust ergens anders; je kunt nog steeds prima verdienen in het vastgoed, maar richt je bijvoorbeeld op commercieel vastgoed. Laat de woningmarkt haar werk doen en geef studenten en starters de kans om op een gezonde, betaalbare manier een woning te kopen.
Vanuit de markt wordt er vaak benoemd dat er in de Nederlandse vastgoedmarkt sprake is van overregulering. Als ik zo uw mening hoor, bent u het daar niet mee eens.
Wat is overreguleren eigenlijk? Ik vind dat een lastige vraag. Spelregels bestaan met een reden: als ze het beoogde doel bereiken, dan zijn het in mijn ogen goede regels. In het verkeer werkt het net zo. Verkeersregels zorgen ervoor dat iedereen veilig van A naar B kan, zolang je je eraan houdt. Maar wanneer iemand de regels aan zijn laars lapt, dan krijg je de ongelukken. Dus wanneer mensen zich eraan houden, werkt het systeem zoals bedoeld.
Overregulering vind ik daarom ingewikkeld. Er kunnen altijd extra regels worden toegevoegd, maar meer of minder regels betekent niet automatisch dat het beter wordt.
Wordt er vanuit de overheid wel genoeg naar de markt geluisterd?
Of het genoeg is, weet ik niet, maar er wordt zeker geluisterd. Er zijn verschillende lobbygroepen, vooral vanuit institutionele partijen zoals de grote beleggers. Neem bijvoorbeeld het grootste pensioenfonds van Nederland, ABP. Dat is het pensioenfonds voor ambtenaren. Reken maar dat zij regelmatig met de overheid om tafel zitten om duidelijk te maken dat nieuwe regelgeving uiteindelijk ook de pensioenen raakt.
Die lobby’s bestaan dus echt. Je hoort er misschien nooit iets over, omdat het achter gesloten deuren gebeurt, maar het is er wel. Of die lobby’s de gewenste effecten hebben, blijft de vraag.
Het CPB (2023) laat zien dat strengere hypothecaire leennormen de toegang tot de koopmarkt beperken en zo bijdragen aan de groei van de vrije huursector, terwijl versoepeling meer huishoudens toegang geeft tot koopwoningen maar ook woningprijzen opdrijft. Welke invloed hebben deze leennormen, en daarmee de rol van banken, op de woningmarkt?
Laat ik vooropstellen dat banken een cruciale rol spelen in dit hele proces. Toen ik net op de arbeidsmarkt kwam, ging ik samen met mijn vrouw naar de bank om een hypothecaire lening aan te vragen. We werden voor gek verklaard dat we niet maximaal wilden lenen. Zonder enige kritische vraag konden we de deur uitlopen met een lening van twee, drie of zelfs vier keer ons salaris, simpelweg omdat we hoogopgeleid waren en nog een carrièrepad voor ons hadden liggen.
Dat vond ik absurd. Wij zeiden tegen elkaar: “We lenen nooit meer dan anderhalf keer één salaris.” Als je maximaal leent, heb je voor een groot deel van je leven een verplichting aan de bank om alles terug te betalen, ongeacht welke hypotheekvorm je kiest. Wanneer iemand zijn baan verliest of bijvoorbeeld bij een scheiding ontstaan er dan grote financiële problemen. Maar zolang mensen met zulke hoge bedragen de bank uit kunnen lopen, gaan ze vanzelf meer bieden en dat drijft de huizenprijzen op.
Als banken zouden zeggen: “Luister, natuurlijk is er een inkomenseis, maar we verlagen het maximale leenbedrag”, dan kunnen mensen op een gegeven moment simpelweg niet meer betalen. Dan gaan de woningprijzen uiteindelijk vanzelf omlaag. Als ik twee huizen te koop heb staan tegen absurde prijzen en niemand biedt, dan ga ik uiteindelijk ook zakken. Banken spelen daarin dus een duidelijke rol.
Kijk je vanuit het perspectief van de bank, dan snap je hun belang: er is geen betere lening dan een hypotheek. Dertig jaar lang ontvangen ze rente en vaak aflossing, en als het echt misgaat, leveren mensen de huissleutels maar in. Het onderpand is immers het huis. Dat vind ik bijzonder: banken worden er zelf beter van, maar dragen er tegelijkertijd aan bij dat de prijzen in de markt, niet direct, maar wel indirect, zo hoog blijven.
Zou er dan een maatregel kunnen worden ingezet om dit in te perken of zelfs helemaal te voorkomen?
Dat is relatief eenvoudig. Je voert een inkomenstest uit en zegt vervolgens: je mag nooit meer lenen dan een bepaald percentage van dat inkomen. Daarnaast moet je vaststellen wat iemands maandelijkse woonlasten zijn. Die kun je volledig berekenen, met daarin de vaste lasten en variabele lasten. Die totale woonlasten mogen nooit meer zijn dan, laten we zeggen, 50% tot 60% van het totale inkomen. Van de rest moet iemand immers leven.
De overheid hier in Nederland heeft een opgave opgelegd om een miljoen woningen bij te bouwen. Van welk belang is internationaal kapitaal bij deze opgave?
Ja, dat is de totale opgave. Buitenlandse beleggers hoeven niets te doen met de opgave die de Nederlandse overheid stelt, dat is voor hen niet relevant. Waar je je veel meer op zou moet richten, zijn de Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars. Zij hebben namelijk uitsluitend klanten in Nederland. En hoe mooi is het dat daar enorm veel kapitaal zit? Als Nederlandse pensioenfondsen beleggen in nieuwbouwprojecten in Nederland, hebben we buitenlandse beleggers niet eens nodig.
Een recent voorbeeld: het ABP koopt duizend woningen in Utrecht. Op 27 januari beleggen zij alleen al 550 miljoen euro in nieuwbouw in Utrecht (ABP, 2026). Dit maakt deel uit van een bredere opgave en bevestigt precies wat ik bedoel. Dit is een win-winsituatie. Wat het ABP hier doet, doen zij uiteindelijk voor de mensen die nu in Nederland werken en later van hun pensioen moeten leven. Als ook deze mensen woningnood ervaren, dan is het logisch om met het pensioenvermogen iets aan die woningnood te doen. Realiseer dit soort projecten, dan krijgt de markt meer lucht en kunnen mensen weer vooruit.
Stel dat ik zelf mijn pensioenopbouw heb bij ABP (tegenwoordig APG) en zij zorgen ervoor dat er zorgwoningen worden gebouwd waarin ik als deelnemer straks misschien tegen een gunstige prijs kan huren. Dat zou fantastisch zijn. Want dan is er ten minste meer ruimte. Dit is precies hoe het zou moeten gaan. En als het ABP dit doet, is de kans groot dat andere grote Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars waarin eveneens gigantische hoeveelheden kapitaal zitten, volgen.
Er is zó veel geld beschikbaar. Doe daar iets mee. Natuurlijk kun je dat ook in andere buitenlandse beleggingen steken, maar beleg het liever in je eigen land. Help mee om meer lucht te creëren in deze overspannen woningmarkt.
Literatuur:
ABP. (2026, 27 januari). ABP investeert € 550 miljoen in Nederlandse huurwoningen. abp.nl. https://www.abp.nl/nieuws-en-pers/pers/2026/januari/abp-investeert-miljoen-in-nederlandse-huurwoningen
Thiel, J., & Zaunbrecher, H. (2023). De impact van leennormen op huurders, huizenbezitters en investeerders. https://www.cpb.nl/system/files/cpbmedia/omnidownload/CPB-Publicatie-De-impact-van-leennormen-op-huurders-huizenbezitters-en-investeerders.pdf
Mail the editors