Wat is betaalbaar?
Editie: 33- XXXX
Published on: 06 mei 2026
De overheid heeft de laatste jaren in Nederland steeds meer de regie gegrepen binnen de volkshuisvesting. De (lokale) overheid bepaalt tegenwoordig grotendeels waar gebouwd mag worden en ook voornamelijk voor wie. Grotendeels heeft dit te maken met het tekort aan betaalbare woningen in Nederland. Dit artikel gaat in op de vraag waarom er een algemeen woningtekort is in Nederland, of wij in Nederland wel de juiste definitie geven aan het begrip betaalbaarheid en of er daadwerkelijk een tekort is in het segment betaalbare woningen in Nederland.
The Perfect Storm – Waarom worden er zo weinig woningen gebouwd?
Tijdens de afgelopen landelijke verkiezingen zagen we een enorme hoeveelheid aan woonoplossingen voorbij komen: van het bouwen van tien nieuwe steden tot het volledig herzien van procedures en het reguleren van de gehele woningmarkt. Het ene idee is realistischer dan het andere, maar allemaal met hetzelfde doel: het verlichten van de woningnood en het creëren van meer betaalbare woningen. Maar vóór we naar oplossingen kunnen kijken, moeten we begrijpen hoe we überhaupt in deze situatie terecht zijn gekomen. Eén enkele oorzaak is er niet; het woningtekort is het resultaat van een samenkomst van problemen die samen een perfect storm vormen.
Regeldruk speelt misschien wel de grootste rol in deze perfect storm. Denk aan fiscale maatregelen zoals overdrachtsbelasting of de aangepaste belastingdruk in box 3, maar ook zeker de introductie van de Wet Betaalbare Huur (WBH) in 2024. Waar het normaliter duidelijk is wat bepaalde regelgeving wil bereiken, is het de vraag of deze regelgeving wel het beoogde resultaat behaalt. Het ministerie van BZK omschrijft het doel van de WBH als “zorgen voor meer betaalbare huurwoningen en kamers” (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2025). In de praktijk lijkt echter een averechts effect zichtbaar: particuliere beleggers verkopen massaal hun bezit. In het vierde kwartaal van 2025 registreerde het Kadaster de hoogste uitstroom uit de particuliere huursector sinds 2021: 20.700 particuliere huurwoningen werden verkocht (Kadaster, 2026).
Ook het saldo tussen koop-naar-huur en huur-naar-koop sloeg volledig om: waar vanaf 2016 tot eind 2024 elk kwartaal meer koopwoningen richting de huursector gingen, tonen alle kwartalen van 2025 een negatief saldo. In totaal kromp de particuliere huursector in 2025 met 37.150 woningen (Kadaster, 2026).
Aan de andere kant blijven de totale investeringen in nieuwbouw aanwezig. In 2025 werd er
5,3 miljard euro geïnvesteerd in nieuwbouwhuurwoningen, waarbij Nederlandse institutionele beleggers vooral mikken op het midden- en sociale segment en corporaties vrijwel uitsluitend in sociale huur investeren. Internationale partijen blijven echter grotendeels weg door fiscale druk, rente en regulering (Capital Value, 2026). Het resultaat: ondanks hoge investeringen toch een dalende totale huurvoorraad.
Een ander relevant element is de vrijheid die gemeenten hebben om regelgeving naar hun eigen hand te zetten. Een goed voorbeeld is de keuze van een gemeente over het percentage betaalbare woningen dat vereist wordt bij projecten. Dit varieert sterk per gemeente. Eindhoven spant de kroon met een norm van 85% betaalbaar om de nood bij de mensen met lagere inkomens en starters, die de minste kansen op de huidige woningmarkt hebben, te verlichten (Gemeente Eindhoven, 2026). Een idealistisch streven, maar de komende jaren moet blijken of dit daadwerkelijk tot meer woningen leidt.
Daar komt bij dat scheefwonen nauwelijks wordt aangepakt. Te veel huishoudens blijven in woningen zitten die niet meer passen bij hun inkomen of levensfase, simpelweg omdat er geen passende alternatieven zijn en omdat het erg aantrekkelijk is voor de portemonnee. Een gerichter beleid op doorstroming kan de keten in beweging zetten en meerdere huishoudens tegelijk helpen, maar dan moet er wel voldoende aanbod zijn in alle segmenten (Umar, 2026).
Een vaak onderbelichte factor achter het woningtekort is het tekort aan ambtelijke capaciteit. Gemeenten moeten beleid ontwikkelen, vergunningen afhandelen en toezicht houden, maar beschikken hiervoor structureel over te weinig medewerkers. Volgens onderzoek van Sweco (2022) ontbreekt het landelijk aan circa 6.500 ambtenaren om de bouwproductie richting 100.000 woningen per jaar te versnellen. Dit tekort vertraagt de hele keten: bezwaar- en beroepsprocedures stapelen zich op doordat bezwaar maken relatief eenvoudig is, terwijl zowel rechtbanken als de Raad van State eveneens kampen met personeelstekorten (De Rooy et al., 2024). In Eindhoven lagen hierdoor in oktober 2025 1.222 te ontwikkelen woningen stil door lopende procedures (Van Der Ploeg, 2025).
Daarnaast vormt de fysieke infrastructuur een belangrijke rem op de woningbouw. Door netcongestie kunnen nieuwe projecten niet worden aangesloten op het elektriciteitsnet; het Rijk verwacht dat dit probleem pas rond 2050 volledig is opgelost (Prummel, 2025). Ook de versnipperde, gedecentraliseerde regelgeving werkt vertraging in de hand.
Locatie, locatie, locatie – Hoezo betaalbaar?
Maar dan komen we bij de kernvraag: wat bedoelen we eigenlijk met ‘betaalbaar’? In Nederland wordt dit technisch vertaald naar woningen die onder de 187 WWS-punten vallen of verkocht worden onder de NHG-grens. Deze woningen worden in het huidige beleid dus gekenmerkt als “betaalbaar”. Maar deze definitie doet geen recht aan de werkelijkheid. Betaalbaarheid is subjectief. Wat betaalbaar is voor een alleenstaande met een modaal inkomen, is dat niet voor een gezin met één minimuminkomen. Bovendien verschillen Nederlandse regio’s enorm van elkaar. Waarom hanteren we dan één landelijke norm voor een land met grote steden, dorpen, plattelandsregio’s, goede OV-verbindingen én plekken waar nauwelijks iemand wil wonen?
Het klassieke gezegde uit de vastgoedwereld blijft gelden: locatie, locatie, locatie. Een betaalbare koopwoning van €470.000 (NHG-grens in 2026) ontwikkelen in hartje Amsterdam is vrijwel onmogelijk, terwijl dat in een regio als Grolloo (Drenthe) aanzienlijk haalbaarder kan. Andere landen erkennen dat verschil expliciet. Duitsland gebruikt bijvoorbeeld de Mietspiegel: een systeem waarin per regio of stad een lokale referentiehuur geldt. In gespannen markten mag de kale huur bij nieuwe contracten maximaal 10% boven die referentiehuur liggen. Daarmee heeft Duitsland dus wél een regionaal gedifferentieerd begrip voor huurtoelaatbaarheid.
Hoewel de Mietspiegel niet één-op-één te vertalen is naar onze definitie van betaalbare huur, is het idee van regionale differentiatie wél interessant. Waarom zou Nederland niet – net als Duitsland – regionale definities van betaalbaarheid kunnen hanteren?
Een ander belangrijk element in deze discussie is de vrijheid die gemeenten hebben om een bepaald percentage betaalbare woningen te eisen in nieuwe ontwikkelingen. Wanneer een gemeente zo’n harde eis stelt, kan zij – mits zij een actief grondbeleid voert – deze verplichting ook daadwerkelijk ondersteunen door de grondprijs hierop aan te passen. Gemeenten die actief grondbeleid hanteren kopen zelf grond aan, maken deze bouwrijp en geven deze vervolgens onder voorwaarden uit. Daarmee hebben zij directe invloed op de uiteindelijke ontwikkelkosten, én op de haalbaarheid van hoge betaalbaarheidspercentages. In gemeenten met een passief grondbeleid, waar de markt de grondprijs bepaalt, ontbreekt die sturingsruimte en wordt betaalbaarheid sneller onhaalbaar. Het laat zien dat niet alleen locatie, maar vooral ook lokaal beleid bepaalt of betaalbare woningbouw realistisch is.
Daarnaast verdient het vraagstuk rondom hoogbouw aandacht. Grote steden kampen met ruimtegebrek en zien bouwen in de hoogte als logische oplossing. De G5 ontwikkelt inmiddels een eigen skyline; of je dat mooi vindt of niet, de noodzaak is evident. Hoogbouw biedt namelijk duidelijke voordelen: een efficiënte benutting van schaarse ruimte, minder druk op suburbanisatie en autogebruik, een efficiëntere inzet van energie en infrastructuur en de mogelijkheid tot levendige mixed-use locaties waarin wonen, werken en voorzieningen samenkomen. Maar hoogbouw kent ook zijn moeilijkheden. De bouw is aanzienlijk duurder door complexe constructies, geavanceerde materialen en de zware technische eisen die boven de 70 ‑metergrens gelden volgens het Bouwbesluit. Dat roept de vraag op of ons begrip van ‘betaalbaar’ ook niet zou moeten meebewegen met het type woning dat gebouwd wordt.
In hoogstedelijke gebieden is het bijvoorbeeld helemaal niet vreemd om betaalbaarheidseisen te koppelen aan de hoogte van een gebouw. Hoe hoger het project – en dus hoe duurder de bouw – hoe meer ruimte er zou kunnen zijn om ontwikkelaars tegemoet te komen in het aandeel betaalbare woningen. Een systeem waarbij hogere gebouwen een vorm van compensatie (‘korting’) krijgen op hun betaalbaarheidsprogrammering kan ervoor zorgen dat hoogbouw financieel interessanter wordt, meer doorgang vindt en dus ook betaalbare woningen gaat toevoegen. Het zou een realistischer, locatie‑specifiek en toekomstgericht model zijn dan de huidige uniforme normering. Kortom, moeten we in Nederland niet meer differentiatie toebrengen in onze definiëring van betaalbaar?
De echte crisis ontleed – Is er wel een betaalbaarheidscrisis?
Het eerste deel van dit artikel laat een aantal belangrijke aspecten zien van hoe wij in Nederland in een woningtekort zijn terechtgekomen. Het is dan ook niet vreemd dat dit onderwerp regelmatig terugkomt in het politieke debat. Daarentegen stelt een groot deel van de politici dat Nederland zich juist midden in een betaalbaarheidscrisis bevindt. Recente data laat daarentegen een genuanceerder beeld zien.
Wanneer we kijken naar de woonquote, de verhouding tussen woonlasten en het huishoudinkomen, en een veelgebruikte maat voor betaalbaarheid, blijkt dat de mediane woonquote tussen 2018 en 2023 is gedaald, vooral doordat inkomens in deze periode sneller stegen dan de woonlasten. Voor corporatiehuurders daalde de woonquote van 31% naar 25,4% en voor niet-corporatie-huurders van 33,5% naar 30,2% (CBS, 2025).
In de koopmarkt zijn de prijzen weliswaar sterk opgelopen, maar tegelijkertijd blijkt dat steeds meer jongeren onder de 25 jaar in 2025 een eerste woning konden kopen, een trend die volgens hypotheekadviesketen ‘De Hypotheker’ mede wordt verklaard door het toegenomen aanbod betaalbare woningen doordat particuliere verhuurders massaal oude huurwoningen verkochten (De Rijke, 2026).
Ook de huurmarkt laat een opvallende ontwikkeling zien. In 2025 kwamen er 21,5 duizend nieuwbouwhuurwoningen van woningcorporaties bij, het hoogste aantal sinds de metingen in 2012. Dit blijkt uit recente cijfers van het CBS (2026b) en laat zien dat de sociale huursector juist groeit op een manier die we al meer dan tien jaar niet hebben gezien. Daardoor ontstaat een beeld waarin betaalbaarheid voor specifieke groepen juist is verbeterd, terwijl vooral het middensegment onder druk staat doordat veel huurwoningen worden uitgepond door particuliere verhuurders.
Wanneer we inzoomen op het bredere woningmarktbeeld, wordt duidelijk dat de kern van het probleem minder lijkt te liggen bij betaalbaarheid op zichzelf, maar vooral bij aanbodtekorten. Nederland heeft inmiddels drie jaar op rij de doelstelling om jaarlijks 100.000 woningen te realiseren niet gehaald, en daarnaast worden er nog steeds te weinig bouwvergunningen afgegeven (CBS, 2026a). De combinatie van beleidsmatige eisen, trage vergunningverlening en stijgende bouwkosten heeft geleid tot stagnatie in de woningproductie. Waar ontwikkelaars worden geconfronteerd met steeds meer regulering en aanvullende voorwaarden, blijft compensatie voor financiële risico’s achter.
Gezamenlijk laat dit zien dat het debat over een “betaalbaarheidscrisis” vaak voorbijgaat aan de complexiteit van de data. Sommige indicatoren wijzen op verbeteringen, vooral voor starters en sociale huurders, terwijl andere segmenten – met name de middenhuur – juist onder druk staan. Tegelijkertijd is het structurele tekort aan woningen misschien wel de belangrijkste motor achter de ervaren problemen. Oftewel: we hebben niet te maken met een betaalbaarheidscrisis, maar met een aanbodcrisis.
Samenvattend
Uiteindelijk laat deze perfect storm zien dat er geen simpele knop is waaraan we kunnen draaien om de woningmarkt weer gezond te maken. Een van de oplossingen ligt in een betere definitie van het begrip ‘betaalbaar’: een definitie die recht doet aan regionale verschillen, bouwkosten, bouwhoogtes, grondprijzen en de uiteenlopende draagkracht van huishoudens en die het voor ontwikkelaars bovendien voorspelbaarder en haalbaarder maakt om projecten te realiseren.
Sociale huur wordt gelukkig weer in grote aantallen gerealiseerd, terwijl het vrije segment aanwezig blijft om de onrendabele top van ontwikkelaars te compenseren. De grootste zorg voor de komende jaren is echter de verdwijning van de middeldure huur, doordat particuliere verhuurders massaal uitponden en er nauwelijks nieuwbouw in dit segment bijkomt. Daarmee verdwijnt juist de categorie die voor middeninkomens cruciaal is om door te stromen.
Willen we vooruit, dan vraagt dat om beleid dat eerlijker, lokaler en praktischer is. Niet om nóg meer regels bovenop bestaande regels, maar om het wegnemen van blokkades die bouwproductie en doorstroming belemmeren. Pas wanneer we erkennen dat het hart van de crisis een aanbodprobleem is, kunnen we stappen zetten richting een woningmarkt die zowel sociaal rechtvaardig als economisch uitvoerbaar is.
Over de auteur: Ruud Diederen
Ruud combineert zijn master Urban Systems and Real Estate aan de TU Eindhoven met een functie als medewerker projectontwikkeling bij vastgoedontwikkelaar MWPO. Eerder rondde hij de opleiding Vastgoedkunde af aan Fontys Eindhoven. Vanuit zijn brede interesse in vastgoedontwikkeling en -beleggingen maakt Ruud dit jaar bovendien deel uit van de redactie van SERVICE Magazine.
Literatuur:
Capital Value. (2026, January 20). Transactievolume woningbeleggingsmarkt in 2025: 9,7 miljard euro. https://www.capitalvalue.nl/nieuws/transactievolume-woningbeleggingsmarkt-in-2025-97-miljard-euro/
CBS. (2025, June 5). Aandeel woonlasten in inkomen in de periode 2018-2023 gedaald. Centraal Bureau Voor De Statistiek. https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2025/23/aandeel-woonlasten-in-inkomen-in-de-periode-2018-2023-gedaald
CBS. (2026a, January 30). Derde jaar op rij met minder woningen erbij. Centraal Bureau Voor De Statistiek. https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2026/05/derde-jaar-op-rij-met-minder-woningen-erbij
CBS. (2026b). Meer nieuwbouw van woningcorporaties in 2025. Centraal Bureau voor de Statistiek. https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2026/13/meer-nieuwbouw-van-woningcorporaties-in-2025
De Rijke, M. (2026, January 7). Aantal hypotheekaanvragen van starters tot 25 jaar in één jaar tijd ruim verdubbeld. De Hypotheker. https://www.hypotheker.nl/actueel/persberichten/aantal-hypotheekaanvragen-van-starters-tot-25-jaar-in-een-jaar-tijd-ruim-verdubbeld/
De Rooy, M., Bolsius, R. (2024, September 17). Raad van State adviseert: bij plannen ook kijken of er wel personeel voor is. NOS. https://nos.nl/artikel/2537507-raad-van-state-adviseert-bij-plannen-ook-kijken-of-er-wel-personeel-voor-is
Gemeente Eindhoven. (2026). Herzien woonprogramma Eindhoven 2026-2030.
Kadaster. (2026, February 26). Investeerders 4e kwartaal 2025: recordaantal woningen verkocht – Kadaster.nl zakelijk. https://www.kadaster.nl/-/investeerders-4e-kwartaal-2025-recordaantal-woningen-verkocht
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. (2025, August 22). Algemene informatie over de Wet betaalbare huur. Ministerie Van Binnenlandse Zaken En Koninkrijksrelaties. https://www.volkshuisvestingnederland.nl/wat-betekent-de-wet-betaalbare-huur-voor-mij/info/over-de-wet-betaalbare-huur
Prummel, J. (2025, 30 september). nota-ruimte-netcongestie-in-2050-volledig-opgelost. https://www.vastgoedmarkt.nl/203281/nota-ruimte-netcongestie-in-2050-volledig-opgelost
Sweco. (2022, September 15). Onderzoek: ambtenarentekort belangrijkste beperking bouwimpuls. Sweco Nederland. https://www.sweco.nl/actueel/nieuws/onderzoek-ambtenarentekort-belangrijkste-beperking-bouwimpuls/
Umar, E. (2026, January 20). scheefwonen-moreel-verwerpelijk-maar-niet-verboden. https://www.vastgoedmarkt.nl/205795/scheefwonen-moreel-verwerpelijk-maar-niet-verboden
Van Der Ploeg, S. (2025, October 13). bezwaarprocedures-vertragen-bouw-1-222-eindhovense-woningen. https://www.vastgoedmarkt.nl/199615/bezwaarprocedures-vertragen-bouw-1-222-eindhovense-woningen
Mail the editors