De toekomst van de Kanaalzone-Zuid: Wethouder Mieke Verhees over verdichting, betaalbaarheid en gebiedsontwikkeling in Eindhoven
Editie: 33- Public vs. Private
Published on: 24 augustus 2026
Eindhoven groeit hard. De vraag naar woningen is groot, de beschikbare ruimte beperkt en de stad heeft geen uitleglocaties meer waar nieuwe woonwijken kunnen worden gebouwd. Verdichting is daarom geen keuze meer, maar een noodzaak. Tot 2040 moeten er in Eindhoven 40.000 woningen bijkomen, volledig binnen bestaand stedelijk gebied.
Wethouder Mieke Verhees, verantwoordelijk voor wonen, wijken, ruimte en dienstverlening, ziet daarin een grote maar noodzakelijke opgave. Haar portefeuille raakt aan alles wat daarmee samenhangt: wonen en bouwen, ruimtelijke ordening, wijkgericht werken, gemeentelijk vastgoed en de organisatie en dienstverlening van de gemeente.
In gesprek met haar gaat het over de groei van de stad, de noodzaak van verdichting en de ontwikkeling van de Kanaalzone-Zuid in het bijzonder.
Verdichting als enige route
In de Omgevingsvisie beschrijft Eindhoven wat voor stad het in 2040 wil zijn en wat daarvoor nodig is. Een belangrijk onderdeel daarvan is de vraag hoe de stad 40.000 extra woningen kan toevoegen, inclusief de voorzieningen, mobiliteit en openbare ruimte die daarbij horen.
De stad heeft volgens Verhees geen ruimte meer voor grootschalige uitbreiding aan de randen. Ze stelt dat Eindhoven geen uitleglocaties meer heeft. Dat betekent dat Eindhoven de bestaande ruimte beter moet benutten. In de praktijk komt dat neer op ongeveer één extra woning op elke drie bestaande woningen.
De pijplijn is inmiddels gevuld met ongeveer 35.000 woningen, maar niet alles wordt ook daadwerkelijk binnen de gewenste termijn gebouwd. Historisch gezien wordt ongeveer zestig procent van de plannen op tijd gerealiseerd. Daarom ligt de nadruk niet alleen op het maken van nieuwe plannen, maar vooral ook op het verhogen van de realisatiegraad.
Verdichting betekent bovendien meer dan nieuwbouw alleen. Ook de bestaande woningvoorraad moet beter worden benut. In grote grondgebonden woningen wonen nu vaak nog één of twee mensen, terwijl dat type woning nauwelijks nog wordt bijgebouwd. Door senioren passend aanbod te bieden in hun eigen wijk, kan doorstroming ontstaan en komen grotere woningen beschikbaar voor andere huishoudens.
Betaalbaarheid onder druk
Een belangrijk uitgangspunt in het Eindhovense woonprogramma is betaalbaarheid. Stadsbreed wordt ingezet op 85 procent betaalbare woningen. Dat is ambitieus, maar volgens Verhees noodzakelijk. Door de economische groei, de internationale instroom en de grote woningvraag staan prijzen onder druk. “Juist daarom moeten we extra op betaalbaarheid inzetten”, zegt zij. “Anders wordt Eindhoven een stad waar gewone werknemers niet meer kunnen wonen.”
Tegelijkertijd erkent Verhees dat dit voor ontwikkelaars ingewikkeld kan zijn. Betaalbare woningen leveren doorgaans minder rendement op, terwijl bouwkosten stijgen en projecten complexer worden. Binnen het programma Eindhoven Bouwt Door zoekt de gemeente daarom naar manieren om woningbouw te versnellen en betaalbaar te houden.
In het nieuwe woonprogramma zijn vier uitzonderingsgronden benoemd op de 85 procent betaalbaarheid. Eén daarvan geldt voor gebouwen boven de 70 meter, omdat die substantieel duurder zijn om te realiseren. Daar staat tegenover dat zulke gebouwen ook in één keer veel woningen kunnen toevoegen. Volgens Verhees speelt dit in Eindhoven overigens maar beperkt, vooral rond KnoopXL.
Ondanks de spanning tussen betaalbaarheid en haalbaarheid houdt de gemeente vast aan de ambitie. Volgens Verhees lukt dat ook: Eindhoven zit momenteel op ongeveer 83 procent betaalbaarheid en in de kaders wordt de norm steeds gehaald. Soms vraagt dat wel om onderhandeling, maatwerk en het zorgvuldig leggen van de ruimtelijke puzzel.
Van stadsvisie naar gebiedskader
De verdichtingsopgave wordt steeds concreter uitgewerkt. Op stedelijk niveau geeft de Omgevingsvisie richting aan de toekomst van Eindhoven. Daaruit volgt het programma Verdichting, dat de oudere hoogbouwvisie uit 2008 zal vervangen. Vervolgens worden voor specifieke gebieden gebiedskaders opgesteld, zoals voor de Kanaalzone-Zuid. Daarna volgt een ontwikkelstrategie, waarin wordt bepaald hoe het gebied stap voor stap vorm krijgt.
Een gebiedskader helpt de gemeente om meer regie te voeren op de samenhang in een gebied. Het gaat niet alleen over woningen, maar ook over werken, voorzieningen, mobiliteit, vergroening, openbare ruimte en ontmoeting. Volgens Verhees is dat nodig om te voorkomen dat losse projecten naast elkaar ontstaan zonder dat het gebied als geheel sterker wordt. “Je wilt samenhang in een gebied: in programmering, mobiliteit, openbare ruimte en vergroening”, zegt zij.
Ook helpt een gebiedskader bij nieuwe initiatieven. Die kunnen bij de intake worden getoetst aan de uitgangspunten voor het gebied, zoals het programma, de doelgroep, het groen en de gewenste identiteit.
Onder de nieuwe Omgevingswet hoeft de gemeenteraad tussendoor minder vaak betrokken te worden, maar Verhees wil die betrokkenheid juist behouden. Ook het gesprek met de stad blijft volgens haar belangrijk, omdat gebiedsontwikkeling vaak ingrijpende veranderingen met zich meebrengt. Waar ontwikkelaars normaal vooral participatie organiseren rond hun eigen project, probeert de gemeente met een gebiedskader het gesprek op gebiedsniveau te voeren: wat is er nodig om een gebied ook in de toekomst prettig en leefbaar te houden?
De Kanaalzone als logische plek
De Kanaalzone-Zuid is zo’n gebied waar de opgave concreet wordt. Het gebied ligt dicht bij het centrum en was jarenlang vooral een bedrijventerrein. Het kanaal zelf is lang onderbenut gebleven, terwijl het juist een bijzondere waterweg in de stad is.
Door de ligging, de bestaande bedrijvigheid en de behoefte aan verdichting is de Kanaalzone volgens Verhees een logische plek voor transformatie. De zone kan uitgroeien tot een verlengstuk van het stadscentrum, waar wonen, werken, leren, maken en ontspannen meer met elkaar worden verweven.
De ontwikkeling sluit aan bij het idee van multifunctioneel ruimtegebruik uit de Omgevingsvisie. In andere steden, maar ook op andere plekken in Eindhoven, is volgens Verhees te zien dat wonen en werken goed gecombineerd kunnen worden. Dat betekent niet dat bedrijvigheid verdwijnt. Integendeel: ook in een verdicht gebied blijft ruimte voor werk nodig.
Voor de Kanaalzone-Zuid kwam daarbij dat eigenaren zelf aangaven te willen nadenken over transformatie. In het gebied zitten ongeveer negen bedrijven die samen met de gemeente wilden kijken naar de toekomst. Daardoor kon het gebiedskader in samenwerking met hen worden opgesteld. Verhees noemt dat een goed voorbeeld van publiek-private samenwerking.
Naar een creatief woon- en werkgebied
De Kanaalzone-Zuid ontwikkelt zich volgens Verhees steeds meer tot een gebied waar creativiteit, innovatie, technologie en cultuur samenkomen. Lopende projecten zoals De Caai en het Koelhuis waren al in beweging terwijl aan het gebiedskader werd gewerkt. De gemeente heeft ontwikkelaars gevraagd deze ontwikkelingen zoveel mogelijk in samenhang op te pakken.
Een belangrijk project binnen het gebied is de komst van de Design Academy. De ruimtevraag van de school was urgent, omdat zij Eindhoven dreigde te verlaten. De Kanaalzone-Zuid bood daarvoor een oplossing. Dat project loopt nu voorop, mede omdat de school in 2028 open moet.
Volgens Verhees past de Design Academy goed bij het profiel dat voor het gebied wordt opgebouwd. De ambitie is een creatief stedelijk milieu, met studentenhuisvesting, ruimte voor ateliers en plek voor creatieve starters. Juist daarom is het belangrijk om integraal te bepalen wat voor gebied de Kanaalzone-Zuid moet worden.
Samenwerking en versnelling
Voor Verhees zit versnelling vooral in het vasthouden van samenwerking en momentum. Het maken van kaders hoeft volgens haar niet het grootste probleem te zijn. De uitdaging zit vaak in de overgang van kader naar realisatie.
Intern kan er soms iets tussen afdelingen blijven liggen, bijvoorbeeld tussen intake en projectleiding. Daarom wil de gemeente projectleiders eerder betrekken. Ook met ontwikkelaars is het volgens Verhees belangrijk om als één team te werken en taken goed te verdelen.
“Die samenwerking moet continu blijven bestaan, echt op projectniveau”, zegt zij. De gemeente doet dat ook met woningcorporaties, en volgens Verhees werkt dat goed. Het kan projecten aanzienlijk versnellen.
Daarnaast zet het gemeentebestuur deze periode in op actiever grondbeleid. In gebieden als Woensel XL en de Kanaalzone wil de gemeente voorkomen dat grond speculatief wordt doorverkocht of verder versnipperd raakt. Hoe meer eigenaren betrokken zijn, hoe ingewikkelder gebiedsontwikkeling wordt. Door eerder positie te nemen, kan de gemeente meer regie houden.
Dat kent wel grenzen. Voor het opleggen van voorkeursrecht gelden voorwaarden. Zo moet binnen drie jaar na vestiging een plan of omgevingsplan volgen. De gemeente kan grond dus niet onbeperkt reserveren zonder vervolgstappen te zetten.
Parkeren en autoluwe inrichting
Een belangrijk onderdeel van de ruimtelijke puzzel in de Kanaalzone-Zuid is mobiliteit. De ambitie is om het gebied grotendeels autoluw te maken. Dat heeft gevolgen voor parkeren.
De gemeente onderzoekt onder meer de mogelijkheid van een grote ondergrondse parkeergarage. Daarmee zou parkeren van het maaiveld verdwijnen en ontstaat meer ruimte voor verblijf, groen en andere functies. Volgens Verhees is dat inmiddels meer dan een wensbeeld: er zijn eerste ramingen gemaakt en haalbaarheidsstudies lopen.
Toch is nog niet duidelijk hoe het parkeren precies wordt opgelost. De vraag is hoe de garage ruimtelijk past, wat de kosten zijn en welk gebied er gebruik van gaat maken. Een parkeertoren of vergelijkbare oplossing kan een alternatief zijn. Hoe dan ook moet het parkeren worden georganiseerd, ook vanwege de geldende parkeernormen.
Daarbij onderzoekt de gemeente verschillende scenario’s. De vraag is bijvoorbeeld of Eindhoven zelf gaat bouwen en exploiteren, of dat dit samen met of door een externe partij gebeurt. Verhees verwijst naar Tilburg, waar een voorstel ligt voor een eigen parkeerbedrijf. Ook zulke varianten worden in Eindhoven bekeken.
Een gebied in ontwikkeling
De Kanaalzone-Zuid staat daarmee symbool voor een bredere opgave in Eindhoven. De stad moet groeien zonder uit te breiden, betaalbaar blijven in een gespannen woningmarkt en tegelijkertijd leefbare, groene en goed bereikbare wijken maken.
Voor Verhees ligt de sleutel in samenhang. Niet elk project afzonderlijk bekijken, maar gebiedsgericht werken. Niet alleen woningen toevoegen, maar ook nadenken over mobiliteit, voorzieningen, werkruimte en identiteit. In de Kanaalzone-Zuid komen al die vragen samen.
De ontwikkeling van het gebied is daarmee niet alleen een bouwopgave, maar ook een kans om een nieuw stedelijk milieu aan Eindhoven toe te voegen: dicht bij het centrum, verbonden met het kanaal en met ruimte voor wonen, werken, leren en creativiteit.
Mieke Verhees: Mieke Verhees (PvdA), wethouder van wonen,
wijken, ruimte en dienstverlening.
