Een vastgelopen systeem dat om een nieuwe structuur vraagt
Editie: 33- Public vs. Private
Published on: 04 juli 2026
De verhouding tussen overheid en markt in de Nederlandse vastgoedsector is lange tijd gebaseerd geweest op een zogenaamd stabiel evenwicht: de overheid bewaakt het publieke belang, de markt levert kapitaal, expertise en uitvoeringskracht. Maar dat evenwicht blijkt steeds meer een illusie te zijn. De woningnood, stijgende bouwkosten, een juridisch dichtgeregeld systeem en een investeringsklimaat dat buitenlandse investeerders afschrikt, maken duidelijk dat de klassieke publiek-private rolverdeling niet meer werkt voor de opgaven van vandaag.
De vertrouwensbreuk tussen overheid en markt is duidelijk zichtbaar bij de buitenlandse beleggers. Buitenlandse beleggers hebben zich massaal teruggetrokken. Hun investeringsvolume in nieuwbouwhuur daalde van 32% in 2022 naar slechts 1% in 2025, becijferde Capital Value (2025). De oorzaken zijn bekend: strengere huurregulering, hogere overdrachtsbelasting, aanpassingen in box 3 én een politiek klimaat dat bij elk nieuw kabinet van koers verandert. Opvallend genoeg blijven Nederlandse investeerders wel investeren. De vooruitzichten worden geschat op een groei van 10 tot 15% schrijft Sven Bertens, head of research en strategy bij JLL Nederland (Lo, 2026). Maar ook zij worden geconfronteerd met toenemende onzekerheden zoals het binnenlands beleid.
Niet alleen het investeringsklimaat staat onder druk; ook binnenlands beleid knelt steeds meer. Betaalbaarheidsnormen, bedoeld om woningen toegankelijk te houden, blijken in de praktijk vaak een rem op nieuwbouw. Door gestegen grond- en bouwkosten zijn sociale huur- en middenhuurprojecten nauwelijks nog rendabel. Uit onderzoek van CBRE blijkt dat 62% van de stilgevallen projecten direct kan worden hervat wanneer deze normen worden versoepeld (CBRE, 2024). Het averechtse gevolg dat we zien, is dat de regels die betaalbaarheid moeten beschermen, ervoor zorgen dat er minder betaalbare woningen bijkomen. De spanning tussen politieke ambitie en financiële haalbaarheid is daarmee geen incident, maar een structureel rendabiliteitsprobleem.
Academische literatuur bevestigt dit mechanisme. Strikte regulering zonder financiële compensatie leidt tot lagere bouwproductie en terughoudendheid bij ontwikkelaars (Aalbers, 2020). Bovendien blijkt uit internationaal vergelijkend onderzoek dat voorspelbaarheid van beleid belangrijker is dan de mate van regulering zelf (Whitehead & Williams, 2018). Precies die voorspelbaarheid ontbreekt in Nederland.
Daarbovenop komt een juridisch systeem dat steeds meer verlamt. Bezwaarprocedures en juridisering verlengen gebiedsontwikkelingen. De neiging om elk risico vooraf dicht te timmeren leidt tot een systeem dat eerder verandering tegenhoudt dan misstanden voorkomt. In verschillende adviezen of jaarverslagen wijst de Raad van State dat de politieke drang om elk risico uit te sluiten leidt tot wetgeving die de uitvoering belemmert. De praktijk bevestigt dit: naar schatting ligt er een jaar aan woningvoorraad vast bij de Raad van State, goed voor circa 100.000 woningen (Lo, 2026). Dit sluit aan bij academische bevindingen dat Nederland een van de meest juridisch complexe planprocedures van Europa kent (Needham, 2016).
De recente analyses van Vastgoedmarkt in de serie vastgoedmarkt mythes op de woningmarkt laat onder andere zien hoe de woningmarktproblemen zich concreet uiten bij starters. Hoewel 2025 een topjaar was en starters verantwoordelijk waren voor 42% van alle transacties (Van der Ploeg, 2026) is dit succes vooral te danken aan de uitpondgolf. Particuliere beleggers verkochten massaal kleine appartementen, waardoor starters met voldoende eigen geld konden instappen. Maar dit creëert een nieuwe ongelijkheid: starters zonder vermogen vallen buiten de boot.
De beschikbaarheid van eigen geld is hét selectiemechanisme geworden. Alleenstaande starters brengen gemiddeld €47.000 eigen middelen in; stellen €17.000 (Van der Ploeg, 2026). Starters zonder vermogen zijn aangewezen op de huurmarkt, waar het aanbod juist afneemt. De middenhuur is door de uitpondgolf gekrompen en in de vrije sector liggen de inkomenseisen (drie keer de huur) ver boven het gemiddelde startsalaris. Dit bevestigt dat het systeem niet alleen vastloopt in productie, maar ook in toegang.
Het resultaat is een vastgelopen structuur waarin overheid en markt elkaar gevangenhouden. De overheid komt met steeds meer sturing en voorrangsregels, de markt met terughoudendheid door onzekerheid over winstkansen en regelgeving. Het gevolg is dat de ambitie vanuit de overheid van bijna 1 miljoen nieuwe woningen in 2030 nog altijd ver wegblijft van de uitvoering.
De opgaven van deze tijd omtrent woningbouw, verduurzaming, mobiliteit en leefbaarheid zijn te complex om binnen de oude scheidslijnen op te lossen. Een model waarin de overheid risico’s afschuift op de markt, en de markt vervolgens afwacht, werkt niet meer. De toekomst vraagt om een publiek-private relatie die niet langer draait om risicoverschuiving, maar om co-creatie. Alleen door deze bestaande structuur te doorbreken ontstaat er weer ruimte om daadwerkelijk de woningen van morgen te bouwen.
Over de auteur: Anne Meijne
Anne Meijne is voorzitter van het 26e bestuur van Fresh Students. Fresh Students is hét landelijke netwerk
voor studenten met interesse in vastgoed. Zo helpen wij studenten zich verder te ontwikkelen, bedrijven
te ontmoeten en je netwerk te verbreden via events, bij een commissie of als bestuur.
Literatuurlijst:
Capital Value. (2025). Investments in Dutch new-build rental homes doubled in 2025 (pp. 1–5) [Report]. https://www.capitalvalue.nl/wp-content/uploads/Investments-in-Dutch-new-build-rental-homes-doubled-in-2025_Capital-Value.pdf
CBRE Nederland. (2024, 10 december). Verdubbeling van nieuwbouwproductie door versoepelen van programmeringseisen. CBRE Nederland. https://www.cbre.nl/insights/viewpoints/verdubbeling-van-nieuwbouwproductie-door-versoepelen-van-programmeringseisen
Lo, D. (2026, 14 januari). nederlands-beleggingsvolume-stijgt-in-2025-met-bijna-12-procent. https://www.vastgoedmarkt.nl/205728/nederlands-beleggingsvolume-stijgt-in-2025-met-bijna-12-procent
Manuel B. Aalbers , Raquel Rolnik & Marieke Krijnen (2020) The Financialization of Housing in Capitalism’s Peripheries, Housing Policy Debate, 30:4, 481-485, DOI: 10.1080/10511482.2020.1783812
Needham, B., Buitelaar, E., & Hartmann, T. (2018). Planning, Law and Economics. https://doi.org/10.4324/9781315111278
Van Der Ploeg, S. (2026, 3 april). mythe-starters-komen-er-niet-meer-aan-te-pas-op-de-woningmarkt. https://www.vastgoedmarkt.nl/207446/mythe-starters-komen-er-niet-meer-aan-te-pas-op-de-woningmarkt
Whitehead, Christine (2018) Housing policy and the changing tenure mix. National Institute Economic Review, 245 (1). R34-R39. ISSN 0027-9501
Mail the editors