Publiek-Private Samenwerking in Nieuwe Balans
Editie: 33- Public vs. Private
Published on: 04 juli 2026
Publiek-private samenwerking (PPS) maakt een duidelijke terugkeer in de Nederlandse gebiedsontwikkeling. Waar vroegere PPS-projecten soms vastliepen in financiële risico’s of te starre afspraken, laat de huidige praktijk zien dat samenwerking tussen overheid en marktpartijen opnieuw noodzakelijk is om complexe woningbouw en leefbaarheidsopgaven te realiseren. Als BPD I Bouwfonds Gebiedsontwikkeling (BPD) zien we dat de aard van de samenwerking wel is veranderd: flexibeler, transparanter en beter toegerust voor een tijd waarin gebiedsontwikkeling veel meer omvat dan alleen woningen.
Waarom PPS terugkeert
Rond de millenniumwisseling was PPS populair: grote uitleglocaties, nieuwe wijken en infrastructurele projecten werden gezamenlijk ontwikkeld. De financiële crisis van 2007-2013 zorgde soms voor forse verliezen, vooral bij gemeenten, waardoor PPS ongewenst een negatieve reputatie kreeg.
In het huidige tijdsgewricht met grote schaarste aan woningen en de noodzaak tot opschaling van gebiedsontwikkelingen is de hernieuwde opkomst en interesse in PPS logisch. De hedendaagse opgaven zijn te groot en te complex om afzonderlijk op te pakken. Denk aan woningbouw in hoog tempo, klimaatadaptatie, natuurinclusief ontwerpen, mobiliteits- en energietransities en bijbehorende financiering.
Ook zien we dat de kwaliteit van een woonwijk al lang niet meer uitsluitend bepaald wordt door het aantal huizen dat wordt gebouwd. Echte leefbaarheid ontstaat wanneer woningen worden omgeven door voorzieningen, ontmoetingsplekken, cultuur, sport, zorg én een zorgvuldig ontworpen openbare ruimte. Deze uitdagingen vragen om integrale afwegingen en gedeelde verantwoordelijkheid – precies waar PPS voor bedoeld is.
PPS in nieuwe vorm: flexibiliteit en regie
De PPS-constructies van nu verschillen sterk van de klassieke modellen. Gemeenschappelijke exploitatiemaatschappijen (GEM) – gezamenlijke ontwikkelorganisaties waarin gemeenten en marktpartijen risico’s en opbrengsten deelden – worden nog maar beperkt ingezet, vooral omdat ze in het verleden te risicovol en weinig wendbaar bleken. Moderne PPS vormen (PPS 2.0) worden gekenmerkt door:
- Flexibiliteit: projecten worden opgeknipt in fases, waardoor programma’s kunnen worden aangepast wanneer marktomstandigheden of beleidskaders veranderen. Dit voorkomt dat hele projecten vastlopen wanneer een onderdeel onder druk staat.
- Evenwichtige risicoverdeling: gemeenten nemen niet langer een onevenredig groot risico, maar verdelen verantwoordelijkheden en kosten realistischer over betrokken partijen: Ontwikkelaars zijn vaker verantwoordelijk voor marktrisico’s binnen hun deelgebied, terwijl gemeenten meer sturen op publieke waarden zoals infrastructuur, groen of maatschappelijke voorzieningen.
- Transparantie: door uitspraken zoals het Didam-arrest, dat bepaalt dat overheden bij de verkoop van onroerend goed alle potentiële gegadigden een gelijke kans moeten bieden, tenzij objectief valt te rechtvaardigen dat slechts één partij in aanmerking komt, zijn gemeenten verplicht inzicht te geven in samenwerkingskeuzes en selectieprocedures. Dit vergroot vertrouwen en voorkomt dat PPS wordt geassocieerd met achterkamertjespolitiek.
- Professionalisering: zowel publieke als private partijen investeren in beter opdrachtgeverschap, goede en heldere procesafspraken en gezamenlijke risicobeheersing.
Deze elementen maken PPS 2.0 beter bestand tegen lange doorlooptijden, bijvoorbeeld door vertragingen door juridische procedures, netcongestie of financieringsvraagstukken.
Figuur 1: Bellinistraat ontmoetingsruimte senioren
Breder palet aan partijen en lichtere instrumenten
Gebiedsontwikkeling is inmiddels een domein waarin veel meer partijen een rol spelen dan voorheen. Gemeenten blijven doorgaans regisseur, maar naast gebiedsontwikkelaars sluiten andere actoren steeds vaker aan: provincies, rijksoverheid, energiebedrijven, corporaties, beleggers, zorginstellingen en maatschappelijke organisaties. Dit vraagt om duidelijke afspraken vanaf het begin van het traject.
PPS 2.0 start vaak met een gemeentelijk initiatief, gevolgd door marktconsultatie, partnerselectie en vervolgens gezamenlijke planvorming. Dankzij lichtere juridische instrumenten, zoals samenwerkingsovereenkomsten of anterieure overeenkomsten, kunnen publieke en private partijen afspraken maken over kostenverhaal, fasering en verantwoordelijkheden zonder in een starre juridische structuur te belanden.
Lessen uit het verleden: realisme en wendbaarheid
De geschiedenis van PPS laat zowel successen als tegenvallers zien. Deze kwamen vooral door onjuiste aannames over woningvraag en bewezen dat hoge publieke investeringen zeer risicovol kunnen zijn. PPS 2.0 bouwt daarom nadrukkelijk voort op lessen uit die periode:
- Geen blauwdruk-denken: gebiedsontwikkeling duurt vaak tientallen jaren. Het is onmogelijk om bij de start precies te weten hoe de wereld eruitziet bij oplevering. Wendbaarheid is daarom cruciaal.
- Gelijktijdigheid van realisatie van woningen en voorzieningen: een terugkerend probleem in eerdere PPS-projecten was dat voorzieningen achterbleven. Door deze nu vanaf het begin in de programmering op te nemen, ontstaat een leefbare wijk.
- Niet vertrouwen op één ankerpunt: het mislukken van bijvoorbeeld een stadion of een grote voorziening mag niet betekenen dat een heel project niet door kan gaan. PPS-projecten worden daarom zo opgebouwd dat het geheel overeind blijft wanneer één onderdeel wegvalt.
Gedeelde belangen als fundament
Bij PPS 2.0 wordt nadrukkelijk gezocht naar het overlappende gebied van publieke waarden als betaalbare woningen, goede voorzieningen, duurzaamheid, bereikbaarheid en leefbaarheid en het belang van haalbare businesscases, verkoopbaarheid, kwaliteit en continuïteit.
Open samenwerking betekent dat partijen hun belangen, verwachtingen en financiële kaders expliciet en transparant met elkaar delen, zodat wederzijds vertrouwen kan groeien. Dit is een voorwaarde om voortgang te boeken in complexe opgaven.
PPS nieuwe vorm in de praktijk: Tripartite Tilburg-Noord
Tilburg heeft een grote woningbouwopgave; tot 2040 moeten er 25.000 woningen worden gerealiseerd. De ambitie is om hiervan 5.000 woningen en bijbehorende voorzieningen in Tilburg Noord te realiseren.
Noord kenmerkt zich door een veelheid aan culturen. Veel mensen wonen al lang en met plezier in Noord en zijn trots op hun wijk. Maar Noord is ook een stadsdeel waar een deel van de inwoners weinig bestaanszekerheid ervaart, minder kansen heeft op de arbeidsmarkt, een lager vertrouwen heeft in de overheid en een verhoogd risico loopt om in de criminaliteit terecht te komen. Niet voor niets is Noord onderdeel van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid (NPLV). (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2025)
Deze opgave vraagt om een integrale aanpak vanuit publieke en private partijen. De gemeente Tilburg, ACT! (een samenwerking tussen BPD en VolkerWessels) en WonenBreburg werken samen in een tripartite samenwerking. Hiermee wordt bedoeld dat drie typen partijen – gemeente, marktpartijen en corporatie – gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor de fysieke gebiedsontwikkeling en sociale doelstellingen en verbeteringen in Tilburg Noord.
Om dit doel te bereiken zijn afspraken gemaakt over het wijkconto. Het wijkconto is een fonds dat wordt gevuld met middelen uit de grond- en vastgoedexploitatie. Dat geld wordt geïnvesteerd in de sociaal-maatschappelijke opgave in de wijk.
Inmiddels is Stichting In de Wijk Geworteld opgericht. De stichting In de Wijk Geworteld is er speciaal voor bewoners van Tilburg Noord om hun ideeën te ondersteunen, te stimuleren en financieel mogelijk te maken. De stichting faciliteert bewonersinitiatieven en helpt ideeën te vertalen naar uitvoerbare projecten zoals bijvoorbeeld een nieuwe speelplek voor de kinderen of een sportevenement. De samenwerkingspartners hebben zich langjarig aan deze stichting verbonden. (Stichting In De Wijk Geworteld, z.d.)
Figuur 2: Iftar Tilburg Noord (Van de Pas, z.d.)
Figuur 3: Bijles van meester Malik (Van de pas, z.d.)
De projecten binnen de gebiedsontwikkeling worden uitgewerkt op thema’s als differentiatie van het programma (typen/ segmenten etc.) en faseringseffecten op basis van planning en tijd. Ook de risicoverdeling tussen partijen en de financiële haalbaarheid per locatie wordt samen nader uitgewerkt met daarbij (generiek geldende) financiële spelregels. Niet in een strakke juridische vorm zoals in het verleden maar wel samenwerken met een heldere missie en duidelijke afspraken naar elkaar. Dit wordt vervolgens vertaalt in anterieure overeenkomsten. Voor de eerste twee projecten binnen de gebiedsontwikkeling is de anterieure overeenkomst inmiddels getekend.
Deze publiek-private samenwerking is in bepaalde opzichten nieuw. Het belang van flexibiliteit, evenwichtige risicoverdeling en transparantie zie je terug in deze samenwerking. De weg ernaartoe is niet altijd makkelijk. Ook de zachte kant, zoals het continu werken aan vertrouwen, is belangrijk. De kracht van de samenwerking zit in het gebruikmaken van elkaars kwaliteiten. Intussen zijn we zover dat we een gezamenlijke verantwoordelijkheid voelen voor de planontwikkelingsfase. We zoeken samen naar oplossingen als er problemen zijn. We luisteren en kijken steeds door elkaars bril. Zo leer je elkaar beter begrijpen.
De waarde van PPS voor de toekomst
De huidige maatschappelijke vraagstukken — van woningnood, leefbaarheidsopgaven tot klimaatadaptatie — vragen om tempo, schaal én integraliteit. Gemeenten kunnen het niet alleen; ontwikkelaars evenmin. PPS 2.0 biedt een instrument waarin kennis, geld, risico’s en verantwoordelijkheden kunnen worden gedeeld. Voorwaarde is dat de PPS qua structuur voldoende flexibiliteit kent. In een tijd waarin gebiedsontwikkeling veel meer omvat dan alleen bouwen, vormt PPS 2.0 een ontwikkelmodel dat recht doet aan die breedte.
Succesvolle projecten laten zien dat goed georganiseerde PPS 2.0 leidt tot duurzame wijken waarin wonen, werken, mobiliteit, voorzieningen en natuur samenkomen. Wanneer partijen elkaar als volwaardige partners benaderen, ontstaat een samenwerking die niet alleen woningen oplevert, maar complete leefomgevingen.
Over de auteur: Sander Hofs
Sander Hofs is werkzaam bij BPD I Bouwfonds Gebiedsontwikkeling als Hoofd Ontwikkeling & Realisatie van de regio Zuid (Brabant en Limburg).
Na zijn afronding van zijn studie Civiele Techniek aan de TU Delft (1994) heeft hij als planeconoom, projectontwikkelaar en gebiedsontwikkelaar brede ervaring opgedaan in complexe uitbreidings- en binnenstedelijke opgaves.
Binnen de regio Zuid van BPD is hij momenteel verantwoordelijk voor de integrale realisatie van gebieds- en opstalontwikkelingen met nadruk op maak- en uitvoerbaarheid, risicobeheersing, voortgang én kwaliteit.
Over de auteur: Bianca Prevoo-Reurings
Bianca Prevoo-Reurings is werkzaam bij BPD I Bouwfonds Gebiedsontwikkeling regio Zuid als Gebiedsontwikkelaar.
Na afronding van haar studie Bouwkunde aan de TU Eindhoven (2000) heeft hij als projectontwikkelaar en gebiedsontwikkelaar brede ervaring opgedaan in complexe uitbreidings- en binnenstedelijke opgaves.
Bij BPD werkt zij aan binnenstedelijke transformaties en integrale wijkaanpakken.
Literatuurlijst:
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. (2025, 9 juli). Tilburg NoordWest. https://www.leefbaarenveilig.nl/gebieden/tilburg-noordwest
Stichting In De Wijk Geworteld. (z.d.). Jouw idee voor Tilburg Noord. indewijkgeworteld.nl. https://indewijkgeworteld.nl/
Van de Pas, M. (z.d.). De Iftar in Tripartite Tilburg-Noord.
Mail the editors
